文章核心观点 - 构建了中长期地产供需分析框架，指出房地产景气仍处于下行通道，但下跌最快的时期可能已经过去 [4][5][7][33][50] - 未来10年住房需求预计将再下降33%，由2024年的9.7亿平方米降至2035年的6.5亿平方米，需求结构转变为改善性需求主导、刚性需求减少、投资需求为负 [33] - 居民债务压力和房价水平预计再经过1-2年调整可回归至正常或历史相对低位 [41][46][50] 供给端分析 - 新增供给跟随需求变化，2021至2024年商品房销售面积下降46%，新开工面积从高点下降约63% [8] - 2024年狭义地产库存（商品房待售面积）约7.5亿平方米处于历史高位，广义库存（已开工未销售）约19.3亿平方米已较高位下行 [11] - 由于销售缩水，2024年广义库存去化周期约24个月，狭义库存去化周期达9.3个月的历史高位，抑制后续地产投资增量 [11] 存量住房状况 - 住房拥有率高，2019年城镇居民家庭住房拥有率96.0%，户均拥有住房1.5套，2025年预计高于9成，远超美日等国水平 [14] - 2020年人均住房面积42平方米，去除约20%公摊后实际约33平方米，一线城市和东北地区人均面积低于全国水平，存在结构性短缺 [18] - 2022年28个大中城市平均住房空置率12%，结构上一线城市7%、二线12%、三线16%，三线及以下城市住房相对过剩 [19] 需求端分析 - 刚性需求逐步减少，预计由2024年的1.9亿平方米降至2035年的0.7亿平方米，之后加速下降 [23][24] - 改善性需求（包括以小换大和以旧换新）成为主导，预计由2024年约6.4亿平方米（2.9亿+3.5亿）小幅下降至2035年约5.4亿平方米（2.6亿+2.8亿） [28] - 投资需求已转为负值，2024年约为-0.3亿平方米，2025年可能为-0.8亿平方米，未来10年年均预计为-1亿平方米左右 [32] - 拆迁需求相对稳定，预计由2024年1.8亿平方米小幅降至2035年1.5亿平方米 [31] 居民债务与房价分析 - 存量债务压力正常，2025年居民杠杆率61.3%，处于世界平均水平，债务储蓄比1.4倍远低于美欧日 [38] - 流量债务压力缓解，2024年居民偿债收入比降至6.8%，较2021年高点10.9%明显回落，接近2017年水平，预计1-2年可回归正常 [41] - 房价收入比处于较高水平，2024年约为10.1倍，接近2017年水平，预计1-2年可能降至历史低位9倍左右 [46] - 住房租售比偏低，2023年二手房租售比约2%，明显低于全球重点城市4.3%的平均水平 [48] 政策建议方向 - 供给端应严控新增供给、化解存量库存，并适当保主体，如控制新房开发、收储存量房作保障房、探索化解房企债务压力 [50][51] - 需求端应进一步放松一线限购、提升新房质量、加力城改旧改，以释放需求潜力 [52][54] - 债务端建议进一步下调存量房贷利率、提升房贷利息个税抵扣额度、探索建立个人破产制度 [55]