行业投资评级 - 报告建议逢低配置地产股，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的开发商，以及受益于政策利好的中介和物管商管企业 [6] 核心观点 - 地产板块估值偏低，已进入利空出尽阶段，近期一线城市优化限购政策叠加需求旺季带动基本面修复，美联储降息缓解房企外债压力 [6] - 行业景气度呈现弱修复态势：新房量价下行趋缓，二手房量价底部企稳，土地市场溢价率回升，但居民中长期贷款同比少增反映需求仍偏弱 [3][5][2] - 区域分化显著：高能级城市（如上海、深圳、成都、杭州）去化率同环比提升，弱二三线城市（如青岛、佛山）去化率不足20%且环比下降 [4][12] - 预计四季度成交量环比三季度回升，因“金九银十”旺季推盘积极性提升及政策效果逐步兑现 [4][5] 行情回顾 - **A股及港股地产板块上涨**： - 申万A股房地产板块周涨跌幅+6%，排名第2；恒生港股房地产板块周涨跌幅+5.7%，排名第3 [2][16] - 个股表现：首开股份（+57%）、苏宁环球（+47.1%）领涨；金地商置（-9.8%）、汇景控股（-9.1%）跌幅居前 [16] - **物业板块表现强劲**： - 恒生物业服务及管理指数周涨跌幅+7.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数超额收益分别为+4.1%和+6.1% [2][22] - 个股表现：恒大物业（+32.1%）、新大正（+24.5%）领涨；鑫苑服务（-11.5%）、宋都服务（-8.4%）跌幅居前 [22][26] 土地市场 - **宅地成交缩量但溢价率回升**： - 全国300城宅地单周成交建面621万㎡，环比-35%，同比-53%，平均溢价率4% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面26366万㎡，同比-8.4% [2][27] - **头部房企拿地积极**： - 权益拿地金额前五：中海地产（551亿元）、绿城中国（543亿元）、保利发展（440亿元）、建发房产（380亿元）、滨江集团（347亿元） [2][30] 新房市场 - **成交量维持低位**： - 47城商品房单周成交287万㎡，环比-14%，同比-4% [3][33] - 分能级：一线城市（环比-11%，同比+1%）、二线城市（环比-8%，同比+26%）、三四线城市（环比-21%，同比-22%） [3][33] - **去化率回升至年内高位**： - 8月重点30城平均开盘去化率42%，环比提升12个百分点 [4][12] - 去化率超60%的城市：重庆（85%）、长沙（84%）、成都（82%）、宁波（77%）、杭州（75%）、郑州（60%） [12][15] 二手房市场 - **成交量同比正增长**： - 22城二手房单周成交238万㎡，环比+14%，同比+17% [3][42] - 分能级：一线城市（环比+3%，同比+17%）、二线城市（环比+24%，同比+12%）、三四线城市（环比+14%，同比+32%） [3][42] 金融数据 - **居民中长期贷款弱修复**： - 8月居民中长期贷款新增200亿元，同比少增1000亿元；1-8月累计同比下跌17.6% [5][18] - 8月社会融资规模增量2.57万亿元，同比少0.46万亿元；1-8月社融累计同比+21.3% [5][14] 重点公司动态 - **开发商销售业绩分化**： - 保利置业8月合约销售61亿元（同比+125.9%），龙湖集团8月销售90.8亿元（同比+46.5%） [58][59] - 宝龙地产、时代中国、新城控股8月销售同比下滑5.1%-37.0% [58] - **债务重组进展**： - 龙光集团、富力地产推进境外债重组；佳兆业预计重组生效日为9月15日 [58][59] - **非开发企业动作**： - 贝壳连续回购股票（单日耗资700万美元）；珠江股份计划出售金融资产 [60] 行业估值 - **板块估值处于低位**： - A股地产PE-TTM中位值12.5倍，港股地产PE-TTM中位值9.6倍，港股物业PE-TTM中位值10.9倍 [67] - 覆盖公司中，滨江集团（PE 7.8倍）、建发国际集团（PE 6.4倍）估值较低 [67]