行业与公司 - 行业：全球房地产市场 - 公司：无具体公司，主要分析不同经济体的房地产周期表现 核心观点与论据 1 地产下行周期时长与跌幅 - 全球房地产下行周期中位数为6年（24个季度），跌幅中位数33% [1][2] - 下跌时长从11个季度到60+个季度不等，最长15年，最大跌幅62%，最小跌幅20% [2] - 时长与深度无显著相关性，多数经济体跌幅在30%-40% [1][2] 2 关键指标表现 - 新房销售面积见底需4年，最大跌幅33% [3] - 新开工面积见底需8年，最大跌幅48% [3] - 房地产开发投资见底需5年，最大跌幅27% [3] 3 经济体分类 - 常规型（70%）：6年下跌+10年回升（美欧、阿联酋等） [5] - 快速反弹型（8%）：受外部因素驱动（中国香港、新加坡等） [5] - 持续下跌型（20%）：人口下降导致长期低迷（日本、韩国等） [5] 4 人口影响 - 人口稳定增长的经济体呈现6年下跌+10年上升周期 [6] - 人口下降导致刚性需求减少，市场长期低迷（日本、韩国、南非） [6][7][8] 5 区域差异 - 美国西部泡沫化程度高，回调幅度更大（房价最大回撤36% vs 南部15%） [13] - 日本三大都市圈因人口净流入，回撤幅度小于其他区域 [13] 6 政策差异与经济影响 - 美国：快速去杠杆（个人破产法），经济V型反转 [14] - 日本：缓慢去杠杆（企业交叉持股、银行输血），经济长期低迷 [14] - 日本1997年后加速债务出清，但前期影响已固化 [15] 7 指标背离案例 - 韩国1990年代因保障房投入，销量增而价格降 [11][12] 8 量价差异 - 美国2008年：量跌＞价跌 [13] - 日本1990年代：价跌＞量跌 [13] 其他重要内容 - 房地产销售与房价高度相关，但前期建设速度影响销售下跌速度 [9] - 开工和投资调整比销售更剧烈，需4-6年调整期 [10] - 政府购房政策变化可减缓下跌速度（如新加坡、阿联酋） [9] - 长期影响取决于人口变化和杠杆处理方式 [16]