康养产业前景 - 人口老龄化被视为"静默的革命"，正重塑经济社会结构并创造巨大康养市场 [1] - 2035年中国康养产业规模预计达30万亿元 [1] - 康养产业进入新周期，特征为需求爆发、政策赋能、模式创新和投资布局 [2] 政策与人口特征 - 国家对康养产业政策支持力度达前所未有高度 [2] - 中国老龄人口具有规模庞大(未披露具体数据)、增量快速、高龄突出、消费能力强四大特征 [2] 地产与康养关系 - 地产行业面临投资减少、去库存周期延长、价格未企稳的严峻形势 [2] - 不动产价格/租金构成康养三大核心成本之一 [2] - 地产下行周期与康养形成逆周期对冲关系，为康养不动产投资创造机会 [2]

行业与公司 - 行业：全球房地产市场 - 公司：无具体公司，主要分析不同经济体的房地产周期表现 核心观点与论据 1 地产下行周期时长与跌幅 - 全球房地产下行周期中位数为6年（24个季度），跌幅中位数33% [1][2] - 下跌时长从11个季度到60+个季度不等，最长15年，最大跌幅62%，最小跌幅20% [2] - 时长与深度无显著相关性，多数经济体跌幅在30%-40% [1][2] 2 关键指标表现 - 新房销售面积见底需4年，最大跌幅33% [3] - 新开工面积见底需8年，最大跌幅48% [3] - 房地产开发投资见底需5年，最大跌幅27% [3] 3 经济体分类 - 常规型（70%）：6年下跌+10年回升（美欧、阿联酋等） [5] - 快速反弹型（8%）：受外部因素驱动（中国香港、新加坡等） [5] - 持续下跌型（20%）：人口下降导致长期低迷（日本、韩国等） [5] 4 人口影响 - 人口稳定增长的经济体呈现6年下跌+10年上升周期 [6] - 人口下降导致刚性需求减少，市场长期低迷（日本、韩国、南非） [6][7][8] 5 区域差异 - 美国西部泡沫化程度高，回调幅度更大（房价最大回撤36% vs 南部15%） [13] - 日本三大都市圈因人口净流入，回撤幅度小于其他区域 [13] 6 政策差异与经济影响 - 美国：快速去杠杆（个人破产法），经济V型反转 [14] - 日本：缓慢去杠杆（企业交叉持股、银行输血），经济长期低迷 [14] - 日本1997年后加速债务出清，但前期影响已固化 [15] 7 指标背离案例 - 韩国1990年代因保障房投入，销量增而价格降 [11][12] 8 量价差异 - 美国2008年：量跌＞价跌 [13] - 日本1990年代：价跌＞量跌 [13] 其他重要内容 - 房地产销售与房价高度相关，但前期建设速度影响销售下跌速度 [9] - 开工和投资调整比销售更剧烈，需4-6年调整期 [10] - 政府购房政策变化可减缓下跌速度（如新加坡、阿联酋） [9] - 长期影响取决于人口变化和杠杆处理方式 [16]

行业现状 - A股食品饮料赛道自2021年2月见顶后已调整4年，整体跌幅超过40%，白酒板块尤其低迷[1] - 2022-2024年白酒行业归母净利润增速持续下滑，分别为20.3%、18.9%、7.4%，2024年Q4出现罕见负增长(-3.4%)[2] - 2025年一季度白酒行业总收入1534亿元(同比+1.7%)，归母净利润633.9亿元(同比+2.3%)，增速较2024年Q3/Q4略有回升但仍处低位[4] 龙头企业表现 - 贵州茅台2025Q1营收514.43亿元(同比+10.67%)，净利润268.47亿元(同比+11.56%)，酱香系列酒营收70.22亿元(同比+18.3%)[4] - 五粮液2025Q1营收369.4亿元(同比+6.05%)，净利润148.6亿元(同比+5.8%)，普五批价回升至925-940元，渠道库存降至0.5个月[4] - 头部企业支撑行业整体盈利能力，2025Q1销售毛利率81.53%，净利率42.54%，但非龙头酒企普遍存在批价与零售价倒挂现象[8][9] 行业挑战 - 近半数白酒上市公司业绩下滑，8家酒企营收两位数下滑(最大-80%)，6家净利润跌幅超30%(如酒鬼酒、顺鑫农业、舍得酒业)[7] - 行业面临"量价齐跌"：茅台取消12瓶装飞天投放、五粮液减量20%、国窖1573控量挺价，消费结构呈现降级趋势[9] - 中证白酒指数PE从2021年2月70倍降至19.9倍(降幅超70%)，估值水平回归2015年初/2018年底位置[10] 周期性与结构性因素 - 白酒行业经历4轮下跌周期(2008/2013/2018/2021-)，本轮与地产下行强相关：2021-2024年商品房销售面积从17.9亿㎡降至9.7亿㎡(-45%)[13][14] - 需求三要素分析：饮酒主力人口(25-65岁)2028年起将持续下降，人均饮用量受地产复苏滞后影响，提价空间受收入预期压制[17][19] - 行业从高速成长期进入成熟期，未来增速中枢或降至个位数，全国化扩张的中型酒企可能成为少数α来源[22] 未来展望 - 地产企稳不等于复苏，中美贸易摩擦可能延缓触底进程，AI等新技术能否带动新增长周期尚待观察[19] - 白酒出海面临文化差异挑战，行业复苏难度显著高于历史周期，缺乏新需求引擎[20][21] - 行业长期将趋向平稳发展，类似海外成熟市场特征，超额回报阶段或已结束[22]