市场表现与行情 - 2月9日，龙头地产股持续走强，招商蛇口、新城控股、滨江集团、万科A等多股涨逾4% [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）早盘高开高走涨逾3.3%，成交额超2700万元 [1] - 近一个多月来，地产板块触底持续反弹，势头颇为强劲 [1] 政策与基本面驱动因素 - 近日上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，此举带动房地产板块整体走强 [1] - 经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近 [1] - 若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点，建议关注左侧布局机会 [1] 估值水平与投资工具 - 以央国企、优质房企为代表的龙头地产当前仍处估值低位 [1] - 中证800地产指数最新PB估值仅为0.70倍，低于近10年超85%的时间区间，估值低位特征明显，修复空间或较大 [1] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [1] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [1]

市场要闻 - 本周央行公开市场将有17615亿元逆回购到期，其中周一至周五分别到期1505亿元、4020亿元、3775亿元、3540亿元、4775亿元，此外周三将有7000亿元91天期买断式逆回购到期 [1] - 中国1月官方制造业PMI为49.3%，环比下降0.8个百分点，非制造业PMI为49.4%，下降0.8个百分点，综合PMI产出指数为49.8%，下降0.9个百分点，国家统计局指出部分制造业进入传统淡季且市场需求不足导致景气回落 [2] - 美国劳工部将于周五公布1月非农就业报告，调查预计非农就业人数将增加6.4万人，失业率维持在4.4%不变 [4] - 自2月起将施行一批新规，包括《鼓励外商投资产业目录（2025年版）》、《制止滥用行政权力排除、限制竞争行为规定》、《直播电商监督管理办法》、《人民币现金收付及服务规定》等 [3] 板块事项 - 亚洲虚拟现实XR产业展览会(AWE Asia 2026)将于2月2日至4日在新加坡举办，首次引入Gaming Hub板块并设有XR与元宇宙初创路演 [5] - 2026脑机接口开发者大会将于2月3日至4日在天津举办，主题聚焦技术开源、生态共建与产业落地 [6] - 中国光伏行业协会拟于2月5日在北京召开研讨会，分析2025年光伏产业发展情况并研判2026年走势 [7] - 芝加哥商品交易所（CME）宣布上调黄金、白银、铂金和钯金期货保证金要求，调整于2月2日收盘后生效，其中黄金期货非高风险账户保证金从6%提高至8%，白银非高风险账户保证金从11%升至15% [8] 个股大事 - 民爆光电拟以现金方式收购厦门厦芝精密科技有限公司51%的股权，交易完成后业务将拓展至高端PCB钻针领域，股票于2月2日起复牌 [10] - 万科A公告因涉及后续转让安排变更，为保护投资者利益，公司申请“21万科04”等6只境内公司债券自2月2日开市起停牌 [11] - 吉华集团控股股东正在筹划协议转让所持公司部分股权事宜，可能导致公司控股股东及实际控制人变更，公司股票自2月2日开市起停牌 [12] 限售股解禁 - 本周（2月2日-2月6日）共有42家公司限售股解禁，合计解禁46.57亿股，按1月30日收盘价计算解禁总市值为1036.69亿元 [13] - 2月2日是解禁高峰期，18家公司解禁市值合计607.1亿元，占本周解禁规模的58.56% [13] - 解禁市值前三名为信达证券（448.79亿元）、中微半导（133.81亿元）、长江电力（121.51亿元），解禁股数前三名为信达证券（25.51亿股）、易普力（5.39亿股）、长江电力（4.61亿股） [13] - 解禁股份类型多样，包括首发原股东限售股份（16家）、股权激励限售股份（7家）、定向增发机构配售股份（7家）等 [13] 新股日历 - 本周（2月2日-2月6日）将有2只新股发行，其中北交所有1只，合计发行约5453.08万股，预计合计募资15.58亿元，2月2日发行爱得科技和易思维 [17] 机构观点 - **中信证券（太空光伏）**：认为太空光伏已跨过概念阶段，正进入规模化部署前夜，驱动力包括太空算力与AI新需求及低轨轨道资源争夺，预计2025-2040年年卫星发射数量将从5000颗增长至50000颗，远期卫星领域光伏电池片市场空间将达到3288亿元，较短期增长30倍以上，其中钙钛矿/晶硅叠层电池远期渗透率预计达60% [18][19] - **中信证券（算力）**：预判算力需求仍有望进一步上行，推理端AI应用落地密集催化及训练端模型持续迭代将支撑需求，一旦美股财报季确认需求，算力产业链或迎来新一轮上涨 [20] - **华泰证券（地产）**：认为低估值和多维驱动是近期AH地产股估值修复的动力，港股流动性宽松、板块低估值及地产基本面边际改善预期是修复底色，当前到3月份是政策与“小阳春”共振窗口期 [21] - **申港证券（白酒）**：认为当前股价位置下白酒板块行情或先于基本面企稳回升，春节旺季需求待观察，建议从渠道出清、经营改善、场景承接、股息率角度寻找投资标的 [22]

报告核心观点 - 近期AH地产股表现跑赢大盘，Wind香港房地产指数1月19-29日上涨7.3%，A股申万房地产指数上涨5.5%，低估值和多维驱动是此次估值修复的动力，当前到3月份是政策和“小阳春”共振的窗口期 [2] - 服务消费扩容提质再迎政策利好，国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦六大重点领域和三大潜力领域，精准培育新增长极 [3] - 转债市场在2026年开年至今重现正股、估值双击行情，转债指数涨幅已达7.69%且连创多年新高，表现远超上证、创业板等核心指数 [4] - 美联储1月FOMC会议维持基准利率3.5%-3.75%不变，暂停了自去年9月以来的连续三次降息步伐，符合市场预期 [5] 行业研究 房地产 - 近期AH地产股表现跑赢大盘指数，1月19-29日Wind香港房地产指数上涨7.3%，行业排名3/11，A股申万房地产指数上涨5.5%，行业排名6/31 [2] - 港股流动性宽松、板块低估值、地产基本面边际改善预期是这轮地产股修复的底色 [2] 可选消费 - 服务消费是消费升级与居民追求美好生活的必然方向，当前约束更多在于优质供给不足而非需求本身 [3] - 对标发达经济体经验，人均GDP提升后服务消费占比及增速斜率通常明显提升，中国服务消费中长期具有广阔空间 [3] - 短期看，服务消费修复有助于推动流量由线上向线下回流，带动餐饮/文旅/零售等相关产业协同共振 [3] 固定收益 - 转债市场在2026年开年至今重现正股、估值双击行情，转债指数涨幅已达7.69%且连创多年新高，表现远超上证、创业板等核心指数，也明显强于对应的正股指数 [4] - 美联储1月FOMC会议基准利率维持3.5%-3.75%不变，暂停了自去年9月以来的连续三次降息步伐 [5] - 会议声明表示经济活动以稳健步伐持续扩张，就业增长仍然偏低，失业率已显现出一定的稳定迹象，删除了有关就业下行风险已上升的表述 [5] 公用事业 - 预测2026-2028年中国制造业天然气需求将保持温和增长，年均增速2%，但结构性分化显著 [6] - 新兴制造业、汽车制造等领域需求持续扩容，年均增速最高7.8%，传统高耗能行业需求逐步收缩，年均降幅2.8%-3.1% [6] - 这一变化推动城燃行业从“资源分销”向“综合能源服务”转型，客户结构优化、增值服务拓展与顺价效率提升构成核心机遇 [6] - 投资主线聚焦转型能力与结构红利：全国性城燃龙头、区域龙头、能源服务平台型企业 [6] 公司研究 泽璟制药 - 首次覆盖泽璟制药并给予“买入”评级，目标价166.16元 [7] - 泽璟制药为较早开始进行TCE领域研发的创新药企，重磅产品ZG006具有国际竞争力，预计国内峰值超40亿元，海外峰值近60亿美元 [7] - 公司已有4款1类创新药在中国上市销售，现金流业务或可持续支持早期创新管线研发 [7] 特变电工 - 首次覆盖特变电工公司并给予“买入”评级，目标价33.31元，对应26年PE 22X [8] - 公司26年多业务板块步入景气上行阶段，输变电业务有望充分受益于全球高压设备紧缺外溢实现加速出海 [8] - 黄金业务量价齐升，煤炭、多晶硅拐点齐现，预计公司26-27年具备较强的向上盈利弹性 [8] 脸书 - Meta 4Q25营收同比增长24%至599亿美元，超VA一致预期2.5%，主因AI为广告提效显著 [9] - 净利润同比提升9.3%至228亿美元，超预期8% [9] - 公司指引1Q26营收达535-565亿美元，高于预期的513亿美元，其中汇率波动带来4%营收提升 [9] - 预期Threads今年贡献1.4-3.2%总营收增速，1月起Threads向全球全面扩展广告投放 [9] - 26年Avocado以及视频/图像模型Mango等大模型产品有望推出，当前视频AIGC年化收入达100亿美元 [9] 神农集团 - 神农集团2025年预计实现归母净利润3.13～3.84亿元，同比下降44.1%～54.4%，中枢为3.49亿元，业绩低于预期 [10] - 主要系Q4猪价下行幅度超出预期，Q4猪价低于成本价，进而导致生猪养殖业务出现亏损，按照预告中枢水平估计，25Q4公司实现归母净利润约-1.12亿元，同比由盈转亏 [10] - 公司成本领先、出栏增速较快，为当前猪周期内兼备成长性及财务稳健性的稀缺标的 [10] 好未来 - 公司公布3QFY26业绩，收入7.70亿美元，同比+27%，略低于彭博29%的增速预期 [11] - non-GAAP经营利润1.04亿美元，对应OPM为13.5%，高出彭博一致预期10pp [11] - non-GAAP归母净利润为1.41亿美元，对应NPM为18.4%，高出彭博一致预期13pp [11] - Q3回购0.28亿美金，考虑到公司教育业务线上线下保持高速增长，股东回报逐步强化 [11] 中国重汽 - 进入26年，公司全力冲刺“开门红”，为新一年的销量增长打下坚实基础 [12] - 展望26年，行业端受益于两新政策快速衔接和亚非拉地区重点突破，看好重卡行业保持高景气度 [12] 新东方 - 新东方公布2QFY26业绩，总收入11.91亿美元，yoy+14.7%，增速超指引上限 [13] - 调整后经营利润0.89亿美元，对应OPM为7.5%，同比提升4.7pct，大幅超过彭博一致预期 [13] - 公司指引3QFY26/FY26全年美元口径总收入同比增长11~14%/8~12%，反映教学质量提升、需求回归和汇率顺风的影响 [13] 上海家化 - 公司公布2025年度业绩预盈公告，预计25年实现归母净利2.4~2.9亿元，同比扭亏为盈 [14] - 2025年为上海家化战略改革的关键一年，以“聚焦核心品牌、聚焦品牌建设、聚焦线上、聚焦效率”为战略指引 [14] - 公司已基本验证品牌驱动的增长模式，并成功打造六神驱蚊蛋/玉泽第二代屏障修护面霜/佰草集新七白大白泥三大亿元级单品 [14] Advantest - 公司公布3QFY25业绩，收入JPY273.8bn，同比+25.5%，超彭博一致预期26% [14] - 净利润JPY78.7bn，同比+51.8%，超彭博一致预期64%，AI HPC需求强劲 [14] - 公司对于CY26全球SoC测试机市场规模同比增速指引上限达40%，超台积电2026年收入增速指引 [14] 评级变动 - 泽璟制药：目标价166.16元，买入(首次) [16] - 特变电工：目标价33.31元，买入(首次) [16] - Disco Corporation：目标价7,9000.00日元，买入(首次) [16] - 博泰车联网：目标价286.67港元，买入(首次) [16] - 川恒股份：目标价50.73元，买入(首次) [16]

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂(00817)涨6.62%报1.62港元，绿城中国(03900)涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团(00081)涨4.2%报2.48港元，新城发展(01030)涨3.13%报2.31港元，万科企业(02202)涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策与市场环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] - 一线城市供需结构同步改善，市场预期稳步修复 [2] - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 投资观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

万科债券展期方案通过 - 万科旗下“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案，议案一和议案四获得通过 [1] - 展期方案核心为“本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施”，此举有助于降低公司短期偿债压力 [1] 对房地产行业的影响 - 龙头房企偿债方案落地，标志着市场信用方面的压力得到短期纾解 [1] - 近期地产政策预期升温，叠加信用压力缓解，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] 投资机会与推荐方向 - 重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股 [1] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [1] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企 [1] - 重点推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [11] 报告的核心观点 - 2024年重点房企盈利端压力大，营收下滑，毛利与减值承压，负债端审慎但短债压力上升，现金流承压，销售拿地降幅大，房企业绩或处底部区间，行业格局重塑，期待政策支持与格局优化带来估值修复，具备资源、融资、产品优势的房企有望获持续性阿尔法，后续政策与基本面兑现后，地产股估值或有较大弹性 [2][6][10][20][21] 根据相关目录分别进行总结 盈利端 - 2024年重点房企营收同比降10.0%，仅个别房企增长，毛利率降至12.5%，存货减值占利润总额比例升至49.9%，期间费用率升至5.6%，扣非归母净利润同比降89.9%，ROE降至0.6% [22] - 2025Q1重点A股房企营收同比升3.4%，毛利率降至8.5%，净利润大幅下滑至亏损状态 [23] 负债端 - 2024年重点房企杠杆倾向审慎，有息负债/总权益微升至0.85，净负债率升至51.3%，剔除预收的资产负债率降至62.3%，短债占比升至24.1%，现金短债比降至1.64，2025Q1债务压力或更大 [52] 现金流 - 2024年重点房企全口径销售金额同比下滑25%，销售回款同比降19.8%，经营活动现金流净额减少，2025Q1重点A股房企经营活动现金流净额转负，投资活动现金流净额规模收缩，多数民企未恢复正常融资，2025Q1部分企业可正向筹资，整体筹资活动现金流小幅转正，但融资现金流净额/上期货币资金同比下降 [63][64] 经营端 - 2024年行业全口径销售排名前5位为国央企，加总销售金额同比下滑21%，头部差距缩小，仅中海销售金额未下滑，Q1重点房企销售金额同比边际向好，越秀、华发涨幅超40% [71][72] - 2024年重点房企拿地金额和拿地强度普遍降幅大，仅绿城、越秀、滨江相对积极，未来几年重点房企销售规模有下行压力，具备资源、融资、产品实力的优质房企竞争优势有望持续兑现 [72]