报告核心观点 - 近期AH地产股表现跑赢大盘，Wind香港房地产指数1月19-29日上涨7.3%，A股申万房地产指数上涨5.5%，低估值和多维驱动是此次估值修复的动力，当前到3月份是政策和“小阳春”共振的窗口期 [2] - 服务消费扩容提质再迎政策利好，国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦六大重点领域和三大潜力领域，精准培育新增长极 [3] - 转债市场在2026年开年至今重现正股、估值双击行情，转债指数涨幅已达7.69%且连创多年新高，表现远超上证、创业板等核心指数 [4] - 美联储1月FOMC会议维持基准利率3.5%-3.75%不变，暂停了自去年9月以来的连续三次降息步伐，符合市场预期 [5] 行业研究 房地产 - 近期AH地产股表现跑赢大盘指数，1月19-29日Wind香港房地产指数上涨7.3%，行业排名3/11，A股申万房地产指数上涨5.5%，行业排名6/31 [2] - 港股流动性宽松、板块低估值、地产基本面边际改善预期是这轮地产股修复的底色 [2] 可选消费 - 服务消费是消费升级与居民追求美好生活的必然方向，当前约束更多在于优质供给不足而非需求本身 [3] - 对标发达经济体经验，人均GDP提升后服务消费占比及增速斜率通常明显提升，中国服务消费中长期具有广阔空间 [3] - 短期看，服务消费修复有助于推动流量由线上向线下回流，带动餐饮/文旅/零售等相关产业协同共振 [3] 固定收益 - 转债市场在2026年开年至今重现正股、估值双击行情，转债指数涨幅已达7.69%且连创多年新高，表现远超上证、创业板等核心指数，也明显强于对应的正股指数 [4] - 美联储1月FOMC会议基准利率维持3.5%-3.75%不变，暂停了自去年9月以来的连续三次降息步伐 [5] - 会议声明表示经济活动以稳健步伐持续扩张，就业增长仍然偏低，失业率已显现出一定的稳定迹象，删除了有关就业下行风险已上升的表述 [5] 公用事业 - 预测2026-2028年中国制造业天然气需求将保持温和增长，年均增速2%，但结构性分化显著 [6] - 新兴制造业、汽车制造等领域需求持续扩容，年均增速最高7.8%，传统高耗能行业需求逐步收缩，年均降幅2.8%-3.1% [6] - 这一变化推动城燃行业从“资源分销”向“综合能源服务”转型，客户结构优化、增值服务拓展与顺价效率提升构成核心机遇 [6] - 投资主线聚焦转型能力与结构红利：全国性城燃龙头、区域龙头、能源服务平台型企业 [6] 公司研究 泽璟制药 - 首次覆盖泽璟制药并给予“买入”评级，目标价166.16元 [7] - 泽璟制药为较早开始进行TCE领域研发的创新药企，重磅产品ZG006具有国际竞争力，预计国内峰值超40亿元，海外峰值近60亿美元 [7] - 公司已有4款1类创新药在中国上市销售，现金流业务或可持续支持早期创新管线研发 [7] 特变电工 - 首次覆盖特变电工公司并给予“买入”评级，目标价33.31元，对应26年PE 22X [8] - 公司26年多业务板块步入景气上行阶段，输变电业务有望充分受益于全球高压设备紧缺外溢实现加速出海 [8] - 黄金业务量价齐升，煤炭、多晶硅拐点齐现，预计公司26-27年具备较强的向上盈利弹性 [8] 脸书 - Meta 4Q25营收同比增长24%至599亿美元，超VA一致预期2.5%，主因AI为广告提效显著 [9] - 净利润同比提升9.3%至228亿美元，超预期8% [9] - 公司指引1Q26营收达535-565亿美元，高于预期的513亿美元，其中汇率波动带来4%营收提升 [9] - 预期Threads今年贡献1.4-3.2%总营收增速，1月起Threads向全球全面扩展广告投放 [9] - 26年Avocado以及视频/图像模型Mango等大模型产品有望推出，当前视频AIGC年化收入达100亿美元 [9] 神农集团 - 神农集团2025年预计实现归母净利润3.13～3.84亿元，同比下降44.1%～54.4%，中枢为3.49亿元，业绩低于预期 [10] - 主要系Q4猪价下行幅度超出预期，Q4猪价低于成本价，进而导致生猪养殖业务出现亏损，按照预告中枢水平估计，25Q4公司实现归母净利润约-1.12亿元，同比由盈转亏 [10] - 公司成本领先、出栏增速较快，为当前猪周期内兼备成长性及财务稳健性的稀缺标的 [10] 好未来 - 公司公布3QFY26业绩，收入7.70亿美元，同比+27%，略低于彭博29%的增速预期 [11] - non-GAAP经营利润1.04亿美元，对应OPM为13.5%，高出彭博一致预期10pp [11] - non-GAAP归母净利润为1.41亿美元，对应NPM为18.4%，高出彭博一致预期13pp [11] - Q3回购0.28亿美金，考虑到公司教育业务线上线下保持高速增长，股东回报逐步强化 [11] 中国重汽 - 进入26年，公司全力冲刺“开门红”，为新一年的销量增长打下坚实基础 [12] - 展望26年，行业端受益于两新政策快速衔接和亚非拉地区重点突破，看好重卡行业保持高景气度 [12] 新东方 - 新东方公布2QFY26业绩，总收入11.91亿美元，yoy+14.7%，增速超指引上限 [13] - 调整后经营利润0.89亿美元，对应OPM为7.5%，同比提升4.7pct，大幅超过彭博一致预期 [13] - 公司指引3QFY26/FY26全年美元口径总收入同比增长11~14%/8~12%，反映教学质量提升、需求回归和汇率顺风的影响 [13] 上海家化 - 公司公布2025年度业绩预盈公告，预计25年实现归母净利2.4~2.9亿元，同比扭亏为盈 [14] - 2025年为上海家化战略改革的关键一年，以“聚焦核心品牌、聚焦品牌建设、聚焦线上、聚焦效率”为战略指引 [14] - 公司已基本验证品牌驱动的增长模式，并成功打造六神驱蚊蛋/玉泽第二代屏障修护面霜/佰草集新七白大白泥三大亿元级单品 [14] Advantest - 公司公布3QFY25业绩，收入JPY273.8bn，同比+25.5%，超彭博一致预期26% [14] - 净利润JPY78.7bn，同比+51.8%，超彭博一致预期64%，AI HPC需求强劲 [14] - 公司对于CY26全球SoC测试机市场规模同比增速指引上限达40%，超台积电2026年收入增速指引 [14] 评级变动 - 泽璟制药：目标价166.16元，买入(首次) [16] - 特变电工：目标价33.31元，买入(首次) [16] - Disco Corporation：目标价7,9000.00日元，买入(首次) [16] - 博泰车联网：目标价286.67港元，买入(首次) [16] - 川恒股份：目标价50.73元，买入(首次) [16]

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂(00817)涨6.62%报1.62港元，绿城中国(03900)涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团(00081)涨4.2%报2.48港元，新城发展(01030)涨3.13%报2.31港元，万科企业(02202)涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策与市场环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] - 一线城市供需结构同步改善，市场预期稳步修复 [2] - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 投资观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

（文章来源：第一财经） 华泰证券指出，21日万科发布公告，"21万科02"债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案 四）。本次方案以"本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施"为核心，短期压力下降。龙头房企偿债方 案落地标志着市场信用方面压力的短期纾解，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复 机遇。重点推荐：1、兼具"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股；2、依靠运营能力在市场调整中 掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红 优势的物管企业。 ...

报告行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [11] 报告的核心观点 - 2024年重点房企盈利端压力大，营收下滑，毛利与减值承压，负债端审慎但短债压力上升，现金流承压，销售拿地降幅大，房企业绩或处底部区间，行业格局重塑，期待政策支持与格局优化带来估值修复，具备资源、融资、产品优势的房企有望获持续性阿尔法，后续政策与基本面兑现后，地产股估值或有较大弹性 [2][6][10][20][21] 根据相关目录分别进行总结 盈利端 - 2024年重点房企营收同比降10.0%，仅个别房企增长，毛利率降至12.5%，存货减值占利润总额比例升至49.9%，期间费用率升至5.6%，扣非归母净利润同比降89.9%，ROE降至0.6% [22] - 2025Q1重点A股房企营收同比升3.4%，毛利率降至8.5%，净利润大幅下滑至亏损状态 [23] 负债端 - 2024年重点房企杠杆倾向审慎，有息负债/总权益微升至0.85，净负债率升至51.3%，剔除预收的资产负债率降至62.3%，短债占比升至24.1%，现金短债比降至1.64，2025Q1债务压力或更大 [52] 现金流 - 2024年重点房企全口径销售金额同比下滑25%，销售回款同比降19.8%，经营活动现金流净额减少，2025Q1重点A股房企经营活动现金流净额转负，投资活动现金流净额规模收缩，多数民企未恢复正常融资，2025Q1部分企业可正向筹资，整体筹资活动现金流小幅转正，但融资现金流净额/上期货币资金同比下降 [63][64] 经营端 - 2024年行业全口径销售排名前5位为国央企，加总销售金额同比下滑21%，头部差距缩小，仅中海销售金额未下滑，Q1重点房企销售金额同比边际向好，越秀、华发涨幅超40% [71][72] - 2024年重点房企拿地金额和拿地强度普遍降幅大，仅绿城、越秀、滨江相对积极，未来几年重点房企销售规模有下行压力，具备资源、融资、产品实力的优质房企竞争优势有望持续兑现 [72]