行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 虽然房地产行业周期反转仍需时间和条件，但新房市场在价格补涨和产品迭代的双重逻辑下存在结构性机会，部分优质房企具备阿尔法 [3] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品具备结构性亮点 [6] - 当前优质地产股股价较去年底部区间的溢价并不大，且市场整体估值抬升提供了补涨空间 [6] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 地产股阿尔法的四个维度 - **维度一：优质地产股见底时间早于大周期**：从海内外历史经验看，优质地产股的见底时间远早于大周期见底，美国/日本/中国香港的龙头房企曾分别于2008/1992/1998年见底，对应市场预期最悲观时刻，但趋势性上涨有赖于周期反转 [3][10] - **维度二：房价下跌空间相对可控，存货减值提供缓冲**：尽管整体房价仍有压力，但累积下跌幅度有极限，本轮周期房价跌幅与海外相比已不算小，且已消化过往超涨成分，未来进一步下跌空间相对可控；房企老库存的预亏并非完全不可测，尤其是城市能级偏高的部分房企，存货减值计提也提供较大缓冲 [3][10] - **维度三：结构性市场下新增土储去化有保障**：在结构性市场下，优质住房对存量住房的替代是一个长期过程，房企近年来新增土储的去化和盈利相对有保障，新项目具备相对可靠的价值创造能力 [3][10] - **维度四：部分优质房企业务多元化**：部分优质房企不只是开发业务，其自持/物管等稳定现金流业务具备经营韧性，甚至有更具弹性的股权投资，可部分对冲开发业务的价值波动 [3][10] 周度市场表现 - **指数表现**：本周（截至2025年10月17日）长江房地产指数下跌2.69%，相对沪深300的超额收益为-0.47%，行业排名第18位（共32个行业）；年初至今长江房地产指数上涨12.92%，相对沪深300的超额收益为-1.80%，行业排名第17位 [7][15] - **板块个股表现**：本周房地产板块表现较差，开发类、物管类及收租类标的均以下跌为主 [7] 政策动态 - **合肥延长购房补贴**：明确将2024年5月启动的购房补贴延续一年（至2026年5月14日），期间在新站区购买新建商品住房可按合同总价2%申请补贴，购买新建车位按总价3%补贴，单套最高不超过10万元 [8][17] - **海南发布安居房管理征求意见稿**：安居房销售单价按所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不得高于上一年度市场化商品住房销售均价的60%；承购人拥有70%产权，政府拥有30%产权；5年内封闭流转，满5年可申请上市交易或取得完全产权 [8][17] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-28.5%，较上周下降8.0个百分点；年初至今累计同比为-8.1%；10月截至17日，当月同比为-31.7% [9][18] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-9.5%，较上周下降17.5个百分点；年初至今累计同比为+13.0%；10月截至17日，当月同比为-18.4% [9][18] - **合计市场**：12城新房及二手房合计成交面积10月当月同比为-28.7% [9]