行业格局变化 - 房地产行业三巨头已从恒大、万科、碧桂园转变为保利发展、中海地产和华润置地（保中华）[1][2] - 恒大已退出资本市场，碧桂园和万科仍在艰难求生，行业经历深刻调整[1] - 新三巨头均为大型央企，在当前环境下具有显著优势[3] 销售业绩表现 - 保利发展2023年全口径销售额4222.4亿元，2024年3230.3亿元，2025年1-7月1631.9亿元，位居行业第一[9] - 中海地产2023年销售额3098.1亿元（排名第三），2024年3106.9亿元（排名第二），2025年1-7月1320亿元（排名第二）[9] - 华润置地2023年销售额3070.3亿元，2024年2611亿元（排名第三），2025年1-7月1236亿元（排名第三）[9] - 三家企业权益销售金额位列行业前三，业绩差距逐渐缩小[8] 盈利能力对比 - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年上半年118.8亿元，利润水平行业第一[12] - 中海地产2024年归母净利润156.4亿元，2025年上半年86亿元，利润增速放缓[12] - 保利发展2024年归母净利润50亿元，2025年上半年27.1亿元，利润规模相对较小[12] - 华润置地2025年上半年归母净利润是保利发展的4.4倍[9] 业务结构差异 - 华润置地非地产开发板块年经营性收入超400亿元，租金收入能全额覆盖利息及股息支出[10] - 中海地产持有类业务以写字楼为主，但出租率和利润贡献不及购物中心[10] - 保利发展和中海地产仍以传统地产开发业务为主[10] 土地投资策略 - 中海地产聚焦一线城市高端市场：2024年以153亿元拿下北京朝阳区地块刷新当地纪录，以185.12亿元获得深圳地王，2025年在杭州以80.8亿元拿地[17][18][19] - 华润置地2024年新增土储393万㎡，94%位于一二线城市，2025年以244.7亿元获得上海浦东新区耀华和黄浦区余庆里组合地块[20][22] - 保利发展2024年新增拓展总地价683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于北上广核心区域[24] - 三家企业均采取聚焦核心城市的投资策略[16] 市场竞争态势 - 除三巨头外，越秀、绿城、建发、金茂、招商等国企央企也在积极争夺优质地块[25] - 广州市场越秀表现抢眼，北京上海有招商、绿城、金茂等竞争对手[25] - 优质地块资源稀缺，企业需提升产品力才能维持竞争力[26] 产品力建设 - 绿城、金茂、建发等企业在产品打造方面具有优势，如绿城的徐汇潮鸣东方开盘即罄，金茂的金茂府以科技住宅著称[26] - 保利发展的上海保利天奕、华润的翡雲悦府、中海的玖系项目都取得良好销售业绩[27] - 华润置地引入高端人才加强豪宅项目管理，表明对产品力的重视[27] - 在"好房子"政策导向下，产品竞争力成为企业发展的关键因素[27]