安置房的定义与分类 - 安置房是政府为解决拆迁户居住问题而提供的住房 根据土地性质分为三种类型 [3] - 集体土地性质的安置房无法贷款 不能办理房产证 且禁止市场交易 [3] - 国有划拨土地性质的安置房需缴纳土地出让金后才能交易和办理产权证 流程复杂 [3] - 国有出让土地性质的安置房与商品房无异 可正常贷款 交易和办理产权证 [3] 安置房与回迁房的区别 - 安置房通常建在远离原拆迁地的区域 土地性质和产权问题更复杂 [6] - 回迁房位于原拆迁地或附近 产权清晰 属于"原地拆迁原地安置"模式 [6] 安置房的市场接受度低的原因 产权风险 - 集体土地性质的安置房（小产权房）不受法律保护 存在政策风险和交易纠纷 [8] - 深圳案例显示小产权房买家在拆迁时可能无法获得补偿 [8] 配套缺失 - 普遍缺乏商超 医院 学校等基础设施 生活便利性差 [10] - 物业管理缺失导致环境恶化 加速房产贬值 [10] 建筑质量问题 - 受成本限制 普遍存在隔音 防水等基础施工缺陷 [12] - 长期居住体验差 维修成本高 [12] 社区环境问题 - 居民以老年人和租户为主 整体素质较低 [14] - 人车混行 噪音扰民（如丧葬仪式）等问题突出 [16] 市场表现 - 产权和居住体验问题导致流动性差 即使降价也难以出售 [16] - 非拆迁户因价格低廉而购买 但实际性价比存疑 [18]