01 今年，无论是身边亲友，还是后台留言读者，问房子的人，又多了起来。 而他们问的小区，除了几个在售商品房，还包括源盛嘉园、锦延家园、麓雅苑、麓颂苑、金韵华庭、南 丽湾、滨月轩、山前华庭、誉品华庭、聚悦江庭、望悦江庭、富悦江庭…… 是不是觉得，这些小区名称都很陌生？它们到底在哪里呢？ 没错，它们都是近两年交付的安置房，无论地段还是品质都还可以，甚至很不错，看起来不输普通商品 房。 更关键的问题在于，安置房普遍存在物业管理弱、生活习惯差异、熟人社会等一系列问题，导致今后小 区的管理、维护不佳，严重影响居住体验。 也就是说，不管交付初期品质多高，只要是安置房，这品质就很难维持得住，甚至加速衰败，从而在各 方面都与同期商品房拉开巨大差距。 但即便如此，如今反而还是有不少购房者，涌向这些安置房。问这些安置房的购房者，已经不仅限于刚 需了，还出现普通改善购房者。 而那些在售商品房，只要不是"四代宅"，哪怕建成交付了，也普遍没那么好卖，甚至很难卖。 可以看出，现在市场上不是没人买房，而是被安置房分流了太多的购房者。 02 既然安置房几乎在各方面都明显不如商品房，为什么还是有那么多购房者涌向安置房？ 关键在于价格！ 如今， ...

项目竣工与交付 - 余杭区仁和街道獐山安置房二期已竣工，总建筑面积88361.81平方米，包含6幢单体572套住宅，即将进行分房 [1] - 余杭区良渚新城杜甫区块棚户区改造安置房一期已完成竣工备案，总建筑面积17.88万平方米，包含15栋住宅楼1040套房源 [1] - 西湖区云浦佳苑项目已完成227户回迁安置 [2] 项目规划与建设 - 余杭区闲林街道何母桥高层公寓新建项目正式开工，计划建设11幢高层住宅和7幢配套用房，总建筑面积超19万平方米，提供1080套房源，预计2028年竣工 [2] - 何母桥项目规划包含50到150平方米共5种户型，并配备健身空间和超大中心花园等公共区域 [2] 区位与配套设施 - 獐山安置房二期500米内配套仁和中心幼儿园、仁和中心小学、仁和中学及新理想高中，西侧配套启航城商业综合体和獐山农贸市场，小区内配备篮球场及羽毛球场 [1] - 杜甫区块安置房项目位于良渚新城核心区域，周边配套地铁2号线良渚站、杜甫小学、中国美术学院（良渚校区） [1] - 何母桥项目紧邻地铁3号线全丰站，南边为天元公学（和睦校区），毗邻和睦湿地与西溪湿地 [2] - 云浦佳苑项目毗邻云栖小镇、铜鉴湖和双浦卫生院，距离地铁6号线双浦站步行10分钟，小区内配套文化家园、居家养老服务中心、儿童游乐和健身区域，周边规划农贸市场、幼儿园、小学等设施 [2] 户型设计与建设标准 - 杜甫区块安置房所有户型均朝南设计，提供80平方米和160平方米两种户型选择 [1] - 西湖区住建局表示云浦佳苑安置房建设标准与商品房一致 [2] 整体进展 - 截至10月底，全市已完成回迁安置5385户 [2]

文章核心观点 - 安置房因价格较低成为部分购房者的选择 但存在诸多问题 可能给入住后的生活带来长期困扰和后悔 [1] 安置房市场流通性 - 安置房流通性较差 市场认可度不及商品房 潜在买家有限 导致出售困难 [3] 物业管理与服务 - 多数安置房小区物业管理水平参差不齐 保安疏于管理 清洁不及时 小区环境脏乱差 [5] - 居住人员构成复杂 包括拆迁户 当地居民和租客 人员素质不一 乱扔垃圾 随意停车现象频发 影响小区环境和治安 [5] 产权与交易风险 - 安置房产权存在隐忧 很多土地性质为"划拨土地" 开发商未缴纳土地出让金 [6] - 未来出售时业主可能需要额外补缴一笔不菲的土地出让金 增加交易成本和不确定性 [6] 房屋质量与设计 - 房屋质量是硬伤 建材选择更注重成本控制 存在偷工减料风险 导致隔音 防水 保温等性能大打折扣 [7] - 户型设计不够人性化 房间空间狭小 客厅面积局促 采光和朝向不理想 居住体验远不如商品房 [7] 地理位置与配套设施 - 安置房选址通常偏远 给日常生活带来不便 例如上海多集中在奉贤 金山 浦东惠南等郊区 [9] - 周边配套设施不完善 医院 学校 菜市场等生活必需设施匮乏 [9] - 对于市区上班族通勤时间可能长达数小时 大大降低生活品质 [9]

北京市保障性住房建设进展 - 2025年计划建设筹集保租房5万套（间）并竣工各类保障房8万套（间）的任务已在10月底全面完成 [1] - 2025年第二批建设筹集计划包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 第二批计划涵盖公租房、保租房和各类安置房，并包含13个计划年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 租赁类项目产品结构 - 第二批计划中保租房"一间房"（公寓型）、"一张床"（宿舍型）产品占比达98%，其中宿舍型占比40% [1] - 公寓型和宿舍型产品比例较第一批计划的85%有较大提高，产品结构得到优化 [1] - 项目加大了对青年人才、"快修保时洁"群体的房源供给 [1]

北京市保障房建设进展 - 北京市住建委宣布2025年保障房建设任务已全面完成，包括建设筹集保租房5万套（间）和竣工各类保障房8万套（间）[1] - 2025年第二批保障性住房建设筹集计划正式印发，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套[1] - 计划还包括对应13个计划年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程，项目类型涵盖公租房、保租房和各类安置房[1] 万科A股东支持 - 万科A第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过16.66亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息[2] - 该借款期限不超过3年，利率为每笔借款提款日前一工作日1年期LPR减66个基点，目前为2.34%[2] 房地产企业销售情况 - 旭辉控股10月合同销售金额约为11亿元，合同销售面积约为11.33万平方米，合同销售均价约为1.01万元/平方米[3] - 旭辉控股公司股东权益应占合同销售金额约为5.4亿元[3] - 新城控股10月实现合同销售金额约14.19亿元，同比下降4.38%，销售面积约19.15万平方米，同比下降9.37%[4] 富力地产债务重组 - 富力地产一笔本金余额约16.8亿元的境内债券已在相关持有人会议中表决通过重组方案[5] - 公司将就境内债券重组范围内余下的境内债券召开债券持有人会议，以推进境内债券重组事宜[5]

北京市2025年保障性住房建设计划进展 - 北京市2025年第二批保障性住房建设筹集计划于11月7日正式印发 [1] - 计划包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 计划涵盖对应13个项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 保障房项目类型与年度目标 - 本批次计划内项目包括公租房、保租房和各类安置房 [1] - 2025年北京市计划建设筹集保租房5万套(间)，竣工各类保障房8万套(间) [1] - 截至10月底，上述年度任务已全面完成 [1]

保障性住房建设计划 - 北京市正式印发2025年第二批保障性住房建设筹集计划 [1] - 计划包括新建项目17个 提供房源1.98万套 [1] - 计划包括筹集项目7个 提供房源0.24万套 [1] 项目竣工与配套 - 计划包括竣工项目7个 涉及房源0.81万套 [1] - 计划包含13个年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 住房类型与年度目标 - 计划内项目类型包括公租房 保租房和各类安置房 [1] - 2025年北京计划建设筹集保租房5万套（间） [1] - 2025年北京计划竣工各类保障房8万套（间） [1] - 截至10月底 已全面完成上述年度任务 [1]

安置房选房工作 - 选房工作正式启动，为村民开启安居新程 [1] - 选房地址设于怀北镇富怀嘉苑小区售楼处，共有140余套全新房屋可供选择 [1] - 选房启动当日，来自10个村的30户村民累计选定36套安置房 [1] 安置房价格与选择方案 - 可供选择的安置房均价在每平方米4500元左右 [1] - 不同宅基地面积对应不同安置房面积档位，例如0.4亩以上宅基地可选择100至120平方米户型或两套70平方米以下安置房 [1] - 村民选择超出宅基地档位的户型时，超出面积按房屋成本价购买，以满足多样化居住需求 [1] 危房险户重建方案 - 被定为危房险户的村民可选择村内重建，宅基地经评估确认无安全隐患或风险较低后可原址重建 [1] - 若宅基地不具备重建条件，镇政府协助在村内另行选址并报区规自分局审批 [1] - 区规自分局统一提供涵盖6种不同面积户型的设计图集，为重建房屋提供便利支持 [1] 后续工作安排 - 安置房选房工作将持续至10月31日，并于11月2日组织村民统一缴纳房款 [2] - 村民付清全款后可直接入住精装修房屋，实现拎包入住 [2] - 重建工作同步推进，镇政府全力保障所有村民早日入住新家 [2]

土地出让概况 - 10月10日白云区成功出让两宗居住用地和一宗工业用地 [1] - 两宗居住用地的竞得企业均非广州本土企业，反映出外地企业积极布局白云住房市场 [1][8] - 两宗居住用地均与城中村改造密切相关，其顺利出让将助推改造进程加速 [1] 萧岗村居住用地分析 - 萧岗村齐富路北侧AB2804035地块由广州绿璟房地产开发有限公司以约13.33亿元摘得，楼面价约3.3万元/平方米 [3] - 地块宗地面积21112平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米 [3] - 地块位于白云新城核心区，是云山珠水轴的重要节点，临近广州地铁2号线、12号线，距白云国际会议中心1公里，区位优势明显 [3] - 该地块是白云区首宗挂牌的新模式城中村改造项目融资地块，成功出让将为萧岗村改造提供助燃剂 [3] 太和镇居住用地分析 - 太和镇AB1209039、AB1209040地块经过15轮竞价，由广州海耀投资开发有限公司以约6.44亿元摘得，溢价率约16.24% [7] - 地块宗地面积43731平方米，可建设面积30120平方米，计容建筑面积97346平方米 [7] - 地块距离地铁十四号线太和站约50米，位处广州民营科技园核心区，明确为四个城中村改造项目的安置地块 [7] - 地块采取"公开出让+定向回购"模式，基于龙归陶瓷城地块的成功经验，从动工到竣工仅用20个月交付2490套安置房 [7] 工业用地分析 - 广州航空配套产业园广花路东侧AB0403188地块由广州市江丰实业股份有限公司以7200万元竞得 [10] - 地块用地性质为一类工业用地/一类物流仓储用地，宗地面积53336平方米，可建设用地面积38469平方米，计容建筑面积153876平方米 [10] - 江丰实业计划建设食品精深加工基地、预制菜产业基地、研发创新中心等设施，公司2023年销售收入突破10亿元 [10][11] 区域发展态势 - 白云区持续占据广州居住用地出让面积、金额的前列，9月有投资100亿元的白云国际医养城、投资40亿元的正佳帽峰湾国际文化旅游度假区等项目落地 [8] - 上半年白云区新签约产业项目208个，计划投资总额约731亿元，新引进高质量产业项目130个，其中十亿级项目8个 [8] - 白云区现代农业产业园入选农业农村部2025年农业产业融合发展项目立项名单，推动土地规模化流转超两万亩，累计培育农业龙头企业104家 [11]

安置房市场现状与核心问题 - 市场出现显著贬值案例，例如有业主总投资超60万（购房41万加装修18万）的安置房，当前市场买家出价仅26万，甚至有同户型报价低至22万，资产价值大幅缩水 [3] - 安置房从过去备受追捧的“香饽饽”转变为如今“烫手山芋”般的资产，市场接受度急剧下降 [1][5] 安置房的产权分类与风险 - 完全产权商品房（安置型）土地性质为出让的国有土地，拥有完整不动产权证，无交易限制，可自由买卖和贷款 [7] - 共有产权住房（安置型）产权由个人与政府按比例持有，不动产权证会标注比例，在未完全购买政府份额前转让受严格限制 [7] - “三定三限”定向安置房产权证注明性质，上市交易限制严苛，需满五年且只能转让给符合同等资格的被安置户或由政府回购，无法进入公开二手房市场 [8] - 经济适用房（安置型）产权完整但上市交易受限，需满足一定年限（通常五年）并补缴土地出让金等税费后方可按商品房交易 [8] - 统建楼土地性质通常为集体土地，属于“小产权房”，缺乏国家颁发的不动产权证，不能合法上市交易，仅限于村集体内部流转，存在巨大法律风险 [10] - 市场上绝大多数通常接触到的安置房属于统建楼类别，购买前务必弄清土地性质 [12] 安置房市场遇冷的原因分析 - 产权疑云导致交易受阻，部分安置房因土地性质或政策限制无法办理完善产权证或存在交易限制，使购房者望而却步 [14][16] - 建筑质量和居住体验差，体现在雨天墙体渗水、窗户漏风、隔音效果极差等问题，建筑材料和施工工艺远逊于商品房 [17] - 配套设施严重匮乏，物业服务形同虚设，周边缺乏像样的医院、学校，公交线路不便，生活品质低下 [17] - 居民构成复杂且素质参差不齐，小区内居住群体相对单一，卫生环境差，吵闹现象频发，人车不分流，居住环境不佳 [17] - 资产贬值速度惊人，投资价值锐减，例如有地区安置房售价从两年前的4000元/平方米跌至目前精装修挂牌价2000元/平方米也无人问津 [19] 对潜在购房者的建议 - 购买前需审慎评估自身需求，对生活品质有较高要求者应考虑租房，仅需城市落脚点者可考虑安置房 [19] - 必须严查产权性质，确认能否办理国家不动产权证，仔细阅读权证备注信息，了解交易限制，坚决不购买任何形式的“小产权房” [21] - 应进行实地考察，不被低价迷惑，亲自在白天晚上前往查看采光、通风、隔音等，仔细检查墙面、天花板、地板是否存在质量问题 [21]