曾经的"香饽饽"，如今的"烫手山芋"：拆迁安置房为何跌落神坛？ "肠子都悔青了！"老刘叔拍着大腿，悔恨之情溢于言表。几年前，他满心欢喜地花41万买下一套安置 房，又投入18万进行装修，总共花费了六十多万。不曾想，前几日中介却告诉他，如今市场上买家出价 仅26万，这巨大的落差让他百思不得其解：为何当初看中的安置房，如今却跌跌不休？更令他郁闷的 是，他刚勉强同意出售，买家又反悔了，甚至放出风来，说已经看中了小区里同款户型，价格只要22 万…… 这究竟是怎么回事？曾经价格低廉、备受追捧的安置房，为何如今却无人问津，甚至出现大幅贬值？一 位有着十年经验的金牌销售，对此现象进行了深入剖析，道出了拆迁户都难以接受的真相，让我们一起 揭开安置房的神秘面纱。 01. 安置房的"前世今生"：不止一种，风险各异 首先，我们需要明确什么是安置房。简单来说，安置房是在房地产开发过程中，开发商为拆迁旧有房屋 的居民提供的替代性住房。然而，并非所有的安置房都性质相同，其产权的复杂性直接影响到房屋的上 市交易、土地性质以及购买者所拥有的权益。 完全产权商品房（安置型）： 这类安置房性质最明朗，土地性质为出让的国有土地，房屋本身就是普 通商 ...

这种安置房的土地性质为出让的国有土地，房屋属性就是普通的商品房。拥有完全的不动产权证，没有 上市交易的时间限制，拿到房产证后即可像普通二手房一样自由买卖，也能正常办证交易贷款。 "前几年41万买的安置房，加上装修18万，前后花了60多万，然而前几天中介说，买家只愿意出26万， 肠子都悔青了。" 老刘叔拍着大腿后悔不已，但始终也想不明白，为啥安置房会跌跌不休？ 关键是，老刘叔才同意卖房，买家又反悔了，还说已经看中了小区同款户型，只要22万…… 安置房价格低廉，为啥却没人敢买了？十年金牌销售道出了原因，拆迁户都无法忍受。 01、什么是安置房？ 其实安置房就是开发商拆迁老房时，给拆迁户提供的房子。 按产权性质划分，这种分类的安置房，直接关系到房屋能否上市交易、土地性质以及拥有的权利。 第一种，完全产权商品房（安置型） 第二种，共有产权住房（安置型） 这种被拆迁人获得的安置房，产权由个人和政府按一定比例共同持有。 虽然这种安置房同样拥有不动产权证，但会注明个人和政府持有的产权比例。个人可以逐步购买政府的 产权份额，直至获得完全产权。但在未获得完全产权前，转让会受到严格限制。 第三种，"三定三限"定向安置房 这种就是北 ...

"价廉物美"背后的隐忧：李阿姨的安置房"醒悟"与购房者的普遍困境 去年，老邻居李阿姨喜提一套梦寐以求的安置房，价格比同地段的商品房足足低了三成，当时那份欢欣鼓舞，至今仍历历在目。然而， 当她满怀憧憬地搬进去，才如梦初醒般地意识到："这看似'捡漏'的便宜房，竟然藏着这么多不为人知的'隐形开销'！" 近些年，随着城市化进程的加速和旧城改造的深入，越来越多的安置房悄然涌入二手房市场。它们以显著低于商品房的价格优势，成功 吸引了众多购房者的目光。然而，不少人在交房入住后才发现，这"便宜"的背后，往往潜藏着难以预料的"陷阱"。 产权纠葛，隐藏的巨额成本与漫长等待 安置房与商品房最本质的区别，往往体现在其土地性质上。大多数安置房使用的是"划拨土地"，而商品房则多为"出让土地"。这看似微 不足道的"一字之差"，却可能导致巨大的经济风险。 按照相关规定，使用划拨土地上的房屋进行上市交易，必须补缴土地出让金。这笔费用数额巨大，少则数万，多则数十万，而且政策调 整的风险始终存在。王先生的经历便是活生生的例子：他去年购买了一套安置房，原以为能省下一笔钱，却不曾想，政策突变，他不得 不额外补缴了八万多元的土地出让金，当初的"价格优势 ...

安置房项目交付与建设进展 - 上城区采荷单元R21-25地块常青拆迁安置房项目完成国有居民回迁安置结算交付 共计安置136户[1] - 该项目青雅荷塘府小区设置12幢10-24层高层住宅 总地上建筑面积74600平方米 其中住宅建筑面积68080平方米 配套公建面积6520平方米[1] - 项目配备机动车位936个 非机动车位1843个 地下建筑面积达47024平方米[1] 钱塘区安置房建设情况 - 新湾街道新龙片安置小区二期项目主体结构已封顶 预计提供576套安置房[1] - 项目总用地面积2.5万平方米 总建筑面积10.8万平方米 其中地上建筑面积6.6万平方米[1] - 规划停车位891个 涵盖住宅 配套公建 景观绿化及地下停车库等设施[1] 义蓬安置房四期项目规划 - 项目总建筑面积84.4万平方米 用地面积约21万平方米 规划建设43栋高层住宅楼[2] - 将提供安置房3998套 涵盖70-190平方米五种户型 首栋已顺利结顶[2] - 配套包括公建设施 幼儿园及邻里中心 大幅提升居民幸福指数[2] 富阳区安置房工程进展 - 春北D区块安置房（一期）项目桩基工程完工 总建筑面积89050.77平方米[2] - 地下空间29766.54平方米 地上建筑59284.23平方米 规划建设5栋高层住宅[2] - 项目将提供436套房源 包括90平方米174套 120平方米174套 150平方米88套[2]

项目规划与地块详情 - 河南小柳新村地块选址面积214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积22.26亩，合计236.42亩，涉及建筑面积33.7万平方米 [1] - 规划包含5幅地块合计216亩，其中4幅商住用地（184亩）和1幅商业用地（31.8亩） [4] - 商住用地具体参数：72.7亩地块容积率4.30限高100米、41.7亩地块容积率4.39限高100米、49.5亩地块容积率3.06限高100米、20.1亩地块容积率2.04限高80米 [4][5] - 商品房面积合计69.6亩，占整个旧改项目的32% [5] - 地块编码与性质明细：B-5（居住商业综合用地3.30公顷）、B-8（居住商业综合用地1.34公顷）、B-12（商业商务用地2.12公顷）、B-26（居住商业综合用地4.85公顷）、B-27（居住商业综合用地2.78公顷） [3] 区域市场与竞争格局 - 西二环区域前几年为福州房价高地，改善盘保值溢价极高，例如福州源小区均价58291元/平米、白马映书台小区均价60228元/平米 [11][13] - 该区域近期供应量井喷，包括上海西建发理云（434套）、国贸天琴越（526套）、凤凰新村福唐凤鸣天空（288套）、建总梧桐公馆（522套）等项目 [20][21] - 西二环合计待供应房源约3400套，其中上海西已供应960套，后续项目约2500套 [21] - 新盘价格趋势：上海西精装均价4.8万元、华润精装均价4.3万元，后续预计降至4万元左右 [23] 开发主体与拿地预期 - 潜在拿地企业包括保利、建发、国贸等头部房企，其中国贸已拿下环南地块，保利参与屏西天悦，建发操盘五四北望樾 [8] - 大型地块预计由国企承接，候选企业包括建总、福厝、新榕、左海、榕发等，其中左海近期拿下环南最大纯商地块 [10] - 50亩商品房地块建筑面积约10万平方米，按套均160平方米计算可提供640套改善型住宅 [7] 旧改模式与行业对比 - 河南小柳旧改征收容积率达2.14，显著推高项目成本 [16] - 对比其他旧改项目：屏西旧改商品房占比86.7%、上海西旧改占比53.4%、南湖旧改占比114.9%、凤凰新村占比81.3%、环南旧改占比82.4%，而河南小柳仅38.2%为最低 [5] - 项目规划包含32亩商业地块，在旧改项目中较为罕见 [16] 市场影响与趋势研判 - 西二环区域集中供应导致改善型产品竞争加剧，精装价格从4.8万元下探至4万元 [21][23] - 新盘产品力升级（如100%得房率洋房、优质学区配套）对周边次新房形成价格冲击 [29][31] - 楼面价约2.2万元，对应精装售价4万元可保障利润空间，若楼面价升至2.4万元则需售价达4.5万元 [24][25] - 二手次新房价格承压明显，原有5万元挂牌价难以维持 [25][33]

政策动态 - 2025年住建部推行货币化安置和房票安置政策 全国在建及规划项目数量庞大 涉及拆迁户众多[2] - 一线城市和二三线城市积极响应 加速推进安置房建设和房票政策实施 例如某城市2025年1月首批发放购房券[2] - 城中村改造和危旧房改造加速推进 进一步推高安置房市场关注度[2] 市场优势 - 价格优势显著 政府划拨土地并减免税费 使安置房成本大幅降低 同地段价格仅为商品房一半[3] - 地段优势突出 政府统一规划使交通便利 周边配套成熟 例如某项目拥有地铁站和大型商场[3] - 配套优势明显 政府优先保障基础配套 满足日常生活基本需求[4] 区域差异 - 上海青浦区2024年底新增房票安置 政策宽松且安置房品质不断提升[5] - 武汉汉阳区已发放首批购房券 可购买指定房源[6] - 广州市扩大房票使用范围 提升被拆迁户选择灵活度[7] - 成都温江区安置房配套相对完善 但存在具体问题导致购房者观望[8] - 杭州余杭区质量控制严格 但存在具体问题令投资客却步[9] 潜在风险 - 产权存在限制转让问题 严重影响房屋交易和流通性 例如李师傅房产证注明限制转让难以出售[13] - 质量投诉率高于商品房 普遍存在墙体开裂和水管漏水问题 维修困难[13] - 贷款难度较大 放贷银行少且利率普遍高于商品房 例如小王辗转多家银行才获得较高利率贷款[13] - 升值空间有限 五年涨幅仅15% 远低于商品房40%的涨幅[14] - 居住环境较差 邻里关系复杂且物业服务欠佳 影响生活质量[15] 购房建议 - 需全面了解项目产权和交易限制等关键信息[16] - 优先选择地段优越和配套完善的项目 避免位置偏远配套不足的项目[17] - 仔细审查合同条款 特别是产权证办理时间等关键内容[18] - 预留充足资金覆盖购房款、税费和装修等各项支出[19] 案例对比 - 成功案例：老王2020年购买某城市安置房 地段好配套齐全 虽有限制但自住满意并节省具体金额[20] - 失败案例：小李2019年购买后遭遇质量问题和物业服务问题 且难以出售[20] - 配套未兑现案例：赵先生因安置房配套设施未按承诺建设而失望[20] 未来趋势 - 到2026年安置房建设标准将提升 质量监督加强[22] - 部分城市试点放宽交易限制 期限缩短至三年甚至取消[22] - 加强配套设施建设 避免先住人后配套问题[22] - 引入具体管理模式提升小区管理服务水平[24]

行业投资评级 - 建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且受益于政策利好的标的 [7] 核心观点 - 地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力，2025年1-7月全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct [6] - 存量房收储有望加速，截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，收储进展相对落后 [5] - 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨，申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6% [3] 行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，在各板块中位列第6，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6%，位列第5 [3] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9% [3] - 地产个股涨跌幅前5名为万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33%)、电子城(+32%)等 [23] 土地市场 - 本周全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12% [3] - 2025年初至今全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4% [3] - 绿城中国、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为552、542、424亿元 [35] 新房市场 - 本周47城商品房成交264万方，环比-2%，同比-13%，一线城市周环比+7%，二线城市周环比-20% [4] - 7月70城新房价格指数环比下跌0.3%，同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct [6] - 2025年1-7月商品房销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，降幅分别扩大0.5pct和1.0pct [6] 二手房市场 - 本周22城二手房成交218万方，环比+2%，同比+5%，一线城市周环比+8%，二线城市周环比-5% [4] - 7月70城二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌5.9%，跌幅分别收窄0.1pct和0.2pct [6] - 一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct [6] 政策动态 - 部分城市通过创新举措收购存量商品房，共性包括收购价折价、户型偏小、周边产业集聚 [5] - 需优化收购机制，如取消价格上限、放松收购条件以加速去化 [5] - 近期北京五环外限购套数取消，政策预期乐观 [7] 重点公司推荐 - 开发商首推建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [7] - 中介推荐贝壳、我爱我家 [7] - 物管商管推荐华润万象生活 [7]

项目规划与范围 - 项目采用拆整结合模式改造石牌村 涉及拆除约10.3万平方米村民住宅与集体物业[1] - 广保丰田复建地块面积1.40万平方米 总建筑面积11.72万平方米（含住宅6.61万平方米 商业1.47万平方米 公服配套0.73万平方米 地下车库2.91万平方米）[1] - 潘祠复建地块面积0.54万平方米 总建筑面积2.68万平方米（含商业2.12万平方米 地下车库0.56万平方米）[1] 基础设施配套 - 新建村内道路总长1.64千米 规划为城市支路 红线宽度15-20米 实施宽度6-7米[1] - 道路按单向一车道标准建设 设计时速20km/h 同步实施给排水 交通 照明及电力管沟工程[1]

项目概况 - 广州市天河区石牌村启动拆整结合城中村改造项目 采用拆整结合模式进行改造[2] - 项目将拆除约10.3万平方米村民住宅与集体物业 并建设安置房和复建物业[2] 建设规模 - 广保丰田复建地块面积约1.40万平方米 复建总建筑面积约11.72万平方米[2] - 复建面积包含住宅6.61万平方米 商业1.47万平方米 公服配套0.73万平方米 地下车库2.91万平方米[2] - 潘祠复建地块面积约0.54万平方米 复建总建筑面积约2.68万平方米[2] - 潘祠地块包含商业2.12万平方米 地下车库0.56万平方米[2] 基础设施配套 - 项目将新建总长约1.64千米的村内道路 道路等级为城市支路[2] - 道路规划红线宽度15-20米 实施宽度6-7米 设计速度为20km/h[2] - 同步实施道路附属给排水工程 交通工程 照明工程 电力管沟工程等配套工程[2]

投资规模与进度 - 杭州大城北地区计划实施项目230个 年度计划投资325亿元[1] - 截至7月底已完工40个项目 完工率60.61% 新开工30个项目[1] - 累计完成投资202亿元 年度投资完成率62.37%[1] 交通基础设施 - 建成道路7条（段） 新开工道路15条（段）包括崇超路、五洲路西延等[1] - 五洲路西延工程将连通五洲路与疏港大道 形成串联崇贤、超山及东湖新城的横向交通走廊[1] - 地铁4号线独城生态公园站开通运营 杭钢片区交通微循环体系基本形成[1] 民生配套项目 - 余杭区獐山安置房项目建成 新增房源1400余套[2] - 临平区四维村居家养老照料中心完工[2] - 康桥单元和杭钢单元保障性住房项目开工建设[2] - 笕桥生态公园单元九年一贯制学校竣工 设置90个班级 提供超4000个学位[2] 产业项目布局 - 富悦"平行世界"项目落地超山 总投资60亿元 将打造杭州单体综合规模最大的元宇宙文旅项目[3] - 大运河数智未来城内英普·云端智造中心破土动工 实现"拿地即开工"[3] - 钱塘智慧城城北园区零零壹项目竣工 博达智创项目结顶 华塑科技项目开工[3] - 智慧网谷小镇汇金云创人才科创产业园投用 芯空间集成电路研发基地、国贸云商数字商贸总部基地竣工[3] - 余杭区玉湖健康产业园、通运产业园一号地块、百诺环境数智大厦等产业项目完工[3] 发展战略规划 - 加快补齐基础设施和民生配套短板 推进运河沿岸、杭钢旧址、良渚玉湖三个重点片区建设[4] - 探索"科创+文创"发展路径 聚焦3个省级园区和4个省级特色小镇[4] - 加快打造特色优势主导产业 推进低小散产业园区改造更新[4] - 结合城市更新、低效用地再开发、大运河国家文化公园建设等工作要求 探寻新的增长点[4]