安置房：甜蜜的陷阱？深度剖析购房风险与机遇 近年来，安置房市场持续升温，尤其受到经济压力较大、急需购房的年轻群体关注。其价格优势明显低于商品房，却鲜有买家真正出手，这背后的原因究竟 是什么？本文将深入探讨安置房的利弊，帮助读者理性看待这一特殊房产类型。 2025年安置房政策巨变：机遇与挑战并存 2025年，安置房市场迎来政策巨变。住建部数据显示，全国各地正大力推进安置房建设，以货币化安置为核心，推行"房票安置"政策，全国在建及规划中的 安置房项目已超过[具体数字]，涉及拆迁户约[具体数字]。一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及众多二三线城市，均积极响应，加速推进安置房建设 及房票政策实施。例如，[具体城市]于2025年1月首批发放购房券，[具体数据]；[具体省份]也相继出台相关政策，鼓励房票安置模式。城中村改造和危旧房 改造的加速推进，更进一步推高了安置房的市场关注度。 安置房的三大诱人优势：价格、地段、配套 政策文件显示，安置房具备三大显著优势： 价格优势：政府划拨土地，减免税费，大幅降低购房成本，尤其适合刚需购房者。例如，[具体城市]某安置房项目，同地段商品房售价[具体价格]，而安置 房仅需[具体价格] ...

行业投资评级 - 建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且受益于政策利好的标的 [7] 核心观点 - 地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力，2025年1-7月全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct [6] - 存量房收储有望加速，截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，收储进展相对落后 [5] - 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨，申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6% [3] 行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，在各板块中位列第6，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6%，位列第5 [3] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9% [3] - 地产个股涨跌幅前5名为万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33%)、电子城(+32%)等 [23] 土地市场 - 本周全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12% [3] - 2025年初至今全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4% [3] - 绿城中国、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为552、542、424亿元 [35] 新房市场 - 本周47城商品房成交264万方，环比-2%，同比-13%，一线城市周环比+7%，二线城市周环比-20% [4] - 7月70城新房价格指数环比下跌0.3%，同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct [6] - 2025年1-7月商品房销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，降幅分别扩大0.5pct和1.0pct [6] 二手房市场 - 本周22城二手房成交218万方，环比+2%，同比+5%，一线城市周环比+8%，二线城市周环比-5% [4] - 7月70城二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌5.9%，跌幅分别收窄0.1pct和0.2pct [6] - 一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct [6] 政策动态 - 部分城市通过创新举措收购存量商品房，共性包括收购价折价、户型偏小、周边产业集聚 [5] - 需优化收购机制，如取消价格上限、放松收购条件以加速去化 [5] - 近期北京五环外限购套数取消，政策预期乐观 [7] 重点公司推荐 - 开发商首推建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [7] - 中介推荐贝壳、我爱我家 [7] - 物管商管推荐华润万象生活 [7]

项目概况 - 广州白云机场三期扩建工程是中国民航机场建设史上规模最大的改扩建工程 涉及1.8万户、6.2万人的安置 规划建设15个安置区 总建筑面积约1400万平方米 总投资超千亿元 [1] - 项目保障了白云机场三期扩建近23平方公里的用地需求 带动机场周边39个村的改造开发 打造临空新城 [1] - 项目采用"建设指挥部+企业"协同运作模式 以市级建设指挥部统筹 广州机场建设投资集团为执行主力 [1] 建设进展 - 首批安置房提前6个月通过竣工验收 为动迁居民早日入住奠定基础 [1] - 今年将实现安置房全面封顶 公建配套同步建设移交 为机场三期主体工程通航提供保障 [3] 建设主体与模式 - 中国中铁承担多个地块建设 涵盖住宅、商业、文化中心、中小学等建筑形态 组建EPC联合体缩短建设周期 [2] - 项目为广州市政府节省大额安置户临迁费 实现经济效益与社会效益双赢 [2] 建设标准与创新 - 项目秉持"民生优先、安置优先"原则 以创国家优质工程为目标 建设绿色、智能、低碳安置区 [2] - 实施绿色二星建筑标准 搭建数字化管理平台 应用建筑工业化新技术 集成七大新型装配式结构体系 [2] - 通过劳动竞赛和HSE管理体系保障安全质量 形成"竣工一批、移交一批、入住一批"的良性循环 [2] 社会影响 - 项目是广州市新一轮城中村改造的先行探索 形成重大基础设施建设联动城市更新的"广州路径" [1] - 为临空经济区高质量发展注入强劲动能 [3]

灾后重建进展 - 十渡镇十渡村已基本恢复至灾前水平 村民宅基地平移安置项目已竣工 目前有15户村民入住 [1] - 检查九渡村商业街周边景区 商户 配套设施等恢复重建现状 了解旅游等产业恢复发展情况 [1] - 2023年建成的十渡镇应急保障中心日常用作社区服务中心 应急期为应急避难场所 检查中心电力 通讯等设施运行和应急物资储备情况 [1] 防汛工作部署 - 当前全市已进入"七下八上"防汛关键期 要求各区各部门各单位时刻保持警惕 全力做好汛情防范应对工作 [2] - 密切跟踪研判天气形势 加强气象联合会商 精细做好天气预报预警和气象信息发布 [2] - 严格落实应对预案 做好人员转移 景区关停 游客疏散等工作 确保汛期施工安全 [2] 高质量发展规划 - 房山区要加快培育壮大主导产业 提升平原新城承载能力 增强区域高质量发展动能 [1] - 锚定"科教融合文化名区 新质智造产业新城"目标 聚焦区域特色 突出发展重点 加速聚集各类创新发展要素 [3] - 加快培育壮大绿色能源 新材料等主导产业 注重项目投资建设 基础设施配套的乘数效应 带动效应和溢出效应 [3] - 高质量推动琉璃河国家考古遗址公园建设 深化文化遗产研究阐释 挖掘历史价值 文化价值 [3]

安置房的定义与分类 - 安置房是政府为解决拆迁户居住问题而提供的住房 根据土地性质分为三种类型 [3] - 集体土地性质的安置房无法贷款 不能办理房产证 且禁止市场交易 [3] - 国有划拨土地性质的安置房需缴纳土地出让金后才能交易和办理产权证 流程复杂 [3] - 国有出让土地性质的安置房与商品房无异 可正常贷款 交易和办理产权证 [3] 安置房与回迁房的区别 - 安置房通常建在远离原拆迁地的区域 土地性质和产权问题更复杂 [6] - 回迁房位于原拆迁地或附近 产权清晰 属于"原地拆迁原地安置"模式 [6] 安置房的市场接受度低的原因 产权风险 - 集体土地性质的安置房（小产权房）不受法律保护 存在政策风险和交易纠纷 [8] - 深圳案例显示小产权房买家在拆迁时可能无法获得补偿 [8] 配套缺失 - 普遍缺乏商超 医院 学校等基础设施 生活便利性差 [10] - 物业管理缺失导致环境恶化 加速房产贬值 [10] 建筑质量问题 - 受成本限制 普遍存在隔音 防水等基础施工缺陷 [12] - 长期居住体验差 维修成本高 [12] 社区环境问题 - 居民以老年人和租户为主 整体素质较低 [14] - 人车混行 噪音扰民（如丧葬仪式）等问题突出 [16] 市场表现 - 产权和居住体验问题导致流动性差 即使降价也难以出售 [16] - 非拆迁户因价格低廉而购买 但实际性价比存疑 [18]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

政策部署 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调推进"四好"建设，其中"积极推进城中村改造"是"好社区"建设的重要内容 [3] 杭州安置房进展 - 截至4月底，杭州全市回迁安置已完成2674户，完成率32% [4] - 多个回迁安置项目加速推进并集中交付：上城区璟佳映月轩安置房项目交付313户，余杭区荆泽豪园安置房小区交付940套房源惠及535户，桐庐县城南街道东兴村完成最后一批安置 [4] - 临平区东湖街道星火苑区块安置房项目已完成中间结构验收，预计7月完工，上城区秋望悦居和临平区永和安置房三期项目已完成竣工备案即将交付 [5] 重点项目详情 - 余杭区南湖芯苑小区总建筑面积86134平方米，建设354套，配套余杭区南湖实验学校及幼儿园，临近地铁16号线南峰站 [5] - 萧山区新街街道江南区块安置房总建筑面积98.5万平方米，由46幢高层住宅组成，配建6741平方米幼儿园和7133个机动车位，紧邻地铁7号线合欢路站 [5] 建设标准 - 杭州强调不仅要"回迁快"更要"住得好"，确保施工安全、工程质量和推进进度"三到位" [6]

贵州省房地产市场止跌回稳态势 - 贵州省通过推动国家房地产政策"组合拳"和"30条"指导意见落地见效 包括"白名单"扩围增效 高品质住宅设计导则出台 "全方位"监测管理 "全覆盖"下沉督导 以及各类购房优惠和促销活动等多措并举促进市场止跌回稳 [1] - 一季度贵州省房地产市场投资 销售两项主要指标均呈正增长 顺利完成"开门红" 有力推动全省经济实现良好开局 [1] 房地产开发投资情况 - 1-3月全省完成房地产开发投资28998亿元 同比增长45% 延续了1-2月44%的增长态势 [3] - 增速较去年同期提高83个百分点 较去年全年提高45个百分点 [3] - 贵阳 遵义 六盘水 安顺 黔南5个市（州）投资实现正增长 [3] 商品房销售情况 - 1-3月全省完成新建商品房销售面积59303万平方米 同比增长12% 结束了自2022年以来的负增长 [3] - 增速较去年同期提高152个百分点 较去年全年提高79个百分点 [3] - 贵阳 六盘水 毕节 铜仁 黔南 黔西南6个市（州）销售实现正增长 [3] 下一步工作计划 - 贵州省将持续巩固房地产市场稳定态势 坚持供需两端双向发力 上下各级协同联动 [3] - 加快谋划落地一批"好房子"和旅居地产项目 有效拓宽投资增长空间 [3] - 大力实施商品房 二手房 保障性住房 安置房"四房联动"专项行动 充分释放刚性与改善性住房需求 [3] - 为实现全年房地产市场回稳向好打牢基础 促进房地产市场平稳健康发展 [3]

济南起步区民生保障措施 - 济南起步区将新城建设与民生保障同步谋划一体推进 坚持以人民为中心的发展思想 努力提升辖区群众获得感 幸福感 安全感 [3] - 开展"两年三节点"攻坚行动 计划2024年底前基本完成安置房建设任务 目前大桥街道 孙耿街道 太平街道安置区交付有序实施 大批群众入住绿建二星标准安置房 [3] - 推行"理想社区"治理新模式 制定22项核心指标及105项验收细则 落地应用"六大场景" 通过物业服务一体化 资产运营企业化 社区服务数字化实现社区转型 [3] 养老服务体系建设 - 稳步推进三级养老服务体系建设 区级养老服务中心近期将竣工交付 计划年内启用 [4] - 全面开展74家农村幸福院助餐服务 更好满足老年人多层次 多样化养老服务需求 [4] 教育设施建设进展 - 累计开工25处中小学 幼儿园 已投用6所 2024年秋季再启用5所 累计新增学位近1万个 [4] - 持续导入名校资源 省实验中学鹊华校区实现首批招生 国际学校项目进入装饰装修阶段 [4] - 山东(济南)智能仿真实习实训基地开工建设 都市阳台九年一贯制学校签约历城二中教育集团 [4] 年度民生实事规划 - 2025年确定12件年度民生实事 其中教育 医疗 文体等群众关切事项有5项 [5] - 具体措施包括新增2所中心村卫生室 改造56所一般卫生室 启用大桥安置区兰溪文体中心 免费开放7所学校体育场地设施 [5] - 涉及企业 群众办事需求的民生事项4项 通过"高效办成一件事"改革实现办理时限平均压缩50%以上 申请材料平均压缩30%以上 [5] 公共文化设施规划 - 同步谋划推动博物馆新馆 黄河体育中心 鹊华公园等高水平公共文化体育休闲设施落地建设 [5] - 目标是将济南起步区打造成为省会济南及周边城市居民休闲游玩的新选择 [5]