百强房企拿地力度加大 - 招商蛇口7月购买5个项目地块，合计金额56.68亿元，同比环比均大幅增长 [2] - 2025年前7个月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.30%，拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 深圳前海桂湾T201-0232地块楼面价高达84180元/平方米，成为深圳新单价地王 [5] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录 [6] 房企销售业绩持续下滑 - 金地集团前7个月累计签约面积143.50万平方米同比下降49.50%，签约金额197.30亿元同比下降53.26% [2] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730.10亿元同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [3] - 新房销售以价换量及企稳回升态势减弱是销售下降主要原因 [3] 拿地与销售背离原因分析 - 地价已大幅下滑，为反弹腾出空间，房企资金流好转 [4] - 美国降息可能引发外资抄底中国楼市，央国企参与拍地应对外资 [4] - 供应高品质土地集中在核心城市，销售预期较好但部分地块因规模大出现流拍 [4] - 开发商聚焦热点城市、区域和楼盘打造明星项目获取确定性利润 [7] 土地市场特点与趋势 - 2025年1-7月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降7%，出让金同比增长25% [8] - 核心城市优质地块供应增加，土拍竞争加剧，下半年优质地块预计继续拍出高地价 [8] - 新地王现象不代表市场整体复苏，仅反映高端住宅供应不足 [7] - 楼面价高企将促使房价上涨，但楼市复苏仍需时间 [9] 政策环境与市场预期 - "止跌回稳"成为房地产市场主旋律 [9] - 北京优化五环外限购政策，其他核心城市可能跟进 [10] - 政策优化有利于提振市场预期和活跃度 [11] - 楼市见底后将以重心缓慢上移为主，不会大幅上涨 [9]