市场整体表现与数据 - 2026年1月全国房地产市场呈现回稳态势，市场信心有所修复 [1] - 1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33% [1] - 1月全国100个城市二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 1月上海、成都、杭州等核心城市集中推出高端改善型楼盘，带动新房热度不断提升，价格结构性上涨 [1] 二手房市场动态 - 二手房市场“以价换量”持续，但市场情绪已现变化，房东急售情绪大大缓解 [1] - 二手房挂牌量下降，反映部分急售房源已消化 [1] - 二手房市场整体仍处于供大于求阶段，但买卖双方心态更为平和 [1] - 核心城市二手房成交回暖，交易周期缩短 [2] 政策环境分析 - 2026年1月政策利好不断，包括换购住房个人所得税退税政策延长、个人销售住房增值税降低，有效降低交易成本 [2] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调政策助力释放购房需求 [2] - 各地因城施策推出购房补贴、住房公积金制度优化等政策，1月全国各地共出台约50条楼市政策 [2] - 政策层面释放清晰“稳预期”信号，从需求端与融资端协同发力，提振市场信心 [2] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [2] 市场信心与预期 - 1月经纪人信心指数上涨12.39%，缘于核心城市二手房成交回暖及政策“稳预期”信号明确 [2] - 市场对后续3月份“小阳春”行情抱有期待，信心进一步提振 [2] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度，今年3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [3] - 3月份核心城市二手房成交回暖、找房热度上升的趋势有望持续，政策端稳需求措施有望持续落地，会进一步提升找房热度 [3] 细分市场展望 - 核心城市的高端改善型新房保值属性强，且供应集中，将持续吸引高净值人群入场 [3] - 大量城市的刚需型二手房价格下行的空间将明显收窄，预计在3月份至4月份成交占比将进一步上升 [3] - 2月份受春节假期影响，全国楼市成交节奏或将阶段性放缓 [3]

深圳二手房市场量价表现 - 2026年1月深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，为连续第3个月环比增长，并时隔八个月首次突破5000套关口[1] - 更领先的二手房录得量（以合同发起时间为准）在2026年1月达到6802套，连续第二个月突破6000套，环比上升2.9%，同比大幅上升45.5%[1] - 2026年第4周单周二手房录得量达1680套，环比增长1.6%，录得量已连续3周保持上升趋势且单周再次突破1600套[1] - 1月份深圳二手住宅价格指数环比下跌0.97%，同比下跌6.00%[2] 市场成交放量的驱动因素 - 市场信心受多方机构判断市场将触底、2025年12月多个高价新盘入市效果不错以及整治楼市恶意唱空等行动传递积极信号所提振[2] - 2026年春节时间较晚促使部分客户提前置业，同时政策利好频出（如出售不满2年住房增值税率从5%降至3%、商业用房首付降至三成）及后续政策预期刺激了需求释放[2] - 价格调整为成交放量打开空间，一季度传统的“学位房主导”行情中，深圳如百花片区等学位房降价到位，吸引家长在1月或前一年12月提前布局[2] - 自2025年6月以来，深圳新房住宅月度成交量持续位于2000套以内，供应低迷导致需求分流至二手房市场[2] 行业未来展望 - 行业政策进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，预计3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情值得期待[3] - 二手房成交量增长，叠加核心区域一二手价格企稳，有望推动深圳核心区域市场在年内真正实现止跌回稳[3]

一线城市二手房市场整体表现 - 核心观点：一线城市二手房市场正迅速恢复，北京、广州、深圳均呈现显著回暖态势，市场出现“小阳春”行情，预计3月将延续回稳态势 [1][2][9] 北京二手房市场 - 2025年2月北京二手房网签量达11876套，同比2024年2月大增87.6% [2][3] - 2月下半月市场明显复苏，周末实际日成交量超1000套，出现“小阳春”行情 [3] - 市场呈现分化，约50%二手房价格明显上升，部分房源价格仍在调整；春节后挂牌量从14.6万套左右增至15.3万套左右 [3] - 在政策影响下，暖冬行情自2024年9月延续至2025年一季度，成交量已连续4个月高位运行，预计3-5月市场将保持高位，3月网签量有望达1.8万套左右 [4] 广州二手房市场 - 2025年2月（1月26日至2月25日）广州二手住宅网签6278套，面积62.21万平方米，同比分别增长29.04%和26.90% [5] - 春节后市场回温迅速，2月17日-25日日平均网签达381套，预计3月网签量极大概率回升至万宗以上水平 [5] - 多个行政区网签同比大幅增长：南沙区超70%；荔湾区和黄埔区均逾40%；增城、从化、白云和花都区在30%～40%之间；海珠和天河区也有较快增长 [5] - 2025年1-2月累计网签16316套，面积163.43万平方米，同比分别增长22.53%和22.02% [5] - 元宵节后市场热度持续回升，经理人指数环比大幅上涨43.29个百分点至72.73，经理人预计3月购房需求将集中释放，网签量有望大幅上涨 [6] 深圳二手房市场 - 深圳二手房录得量已连续3周增长，并基本恢复至节前水平 [2][7][8] - 具体周度数据：第6周（2月3-9日）录得824套，环比增长3069.2%；第7周（2月10-16日）录得1261套，环比增长53%；第8周（2月17-23日）录得1408套，环比增长11.7% [8] - 春节假期结束后市场快速恢复，单周录得量重回千套以上 [8] 核心城市市场趋势与展望 - 核心城市二手房市场延续回暖势头，价格修复动能较强 [8] - 典型城市样本小区1月有49.48%的小区成交价环比上升，房价上涨小区占比扩大，二手房议价空间收窄，买卖双方价格预期趋同，市场活跃度与信心提升 [8] - 随着节后交易回暖、政策支持及传统营销季推动，3月房地产市场有望延续回稳态势，核心城市或出现“小阳春”行情 [9]