核心观点 - 2026年开年，以深圳、上海为代表的核心城市二手房市场成交量率先回升，交易活跃度显著提升，释放积极信号，但市场整体仍处于“以价换量”阶段，呈现区域性修复和城市分化的特征，而非全面普涨 [2][3][9] 市场表现与数据 - **成交量显著回升**：2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，为连续第3个月环比增长；2025年11月、12月环比增速分别为6.58%、10.49% [6] - **回暖态势扩散**：2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20% [8] - **价格持续调整**：2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，与上月持平，成交量回升但价格调整未改；百城二手房挂牌价格各能级普跌，二线城市同比跌11.32%承压最明显 [10][13] - **交易效率提升**：深圳有高端住宅从带看到成交仅一周左右，买卖双方博弈缓和，预期差距缩小，谈判更易达成一致 [2][4] 市场特征与结构 - **需求结构变化**：深圳某门店成交客户中，改善型需求占比达80%，刚需型占20%，投资客基本退出市场 [5] - **产品分化明显**：刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷；上海近两月70%以上成交二手房为总价300万以内产品 [13] - **以价换量实质**：深圳成交案例显示，955万元成交价较同小区历史高点已打5折，市场透明度高，业主定价趋于理性 [10] - **供给增长不一**：2026年1月，百城二手房挂牌量新一线、二线城市同比分别增7.19%、7.47%，是供给增长主力 [13] 回暖动因分析 - **政策与市场共振**：核心城市二手房率先企稳是优化限购限贷、打通“卖旧买新”链条、换房退税等政策与市场信心修复共同作用的结果 [14] - **存量市场特征**：核心城市已进入存量市场阶段，二手房成交量远超新房，分流新房刚需客群；二手房价格调整后性价比凸显，部分核心区域小户型租售比超过2.5%甚至3%，具备资产配置属性 [13] - **业主心态转变**：核心城市业主心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短，流通效率提升 [14] 后市展望与专家观点 - **市场拐点判断**：有专家认为地产拐点可能在半年内出现，行业见底后将面临十年级别的回升周期；但亦有观点指出上半年难现明确市场拐点，本轮调整周期长，市场复苏需要更扎实的底层支撑 [16][17] - **政策预期**：2026年作为“十五五”开局之年，预计政策将延续“稳市场、稳预期”方向，因城施策、供需两端精准发力；政策或集中于上半年释放以稳定预期和销售额 [16][17] - **市场分化趋势**：2026年新房和二手房市场将进一步分化，核心城市仍以二手房为主导且延续以价换量趋势，新房成交量预计进一步萎缩，但核心区域高品质新房仍有结构性涨价机会 [16] - **关键观察期**：一季度为关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键；核心城市房价止跌确立后，更多城市才有望跟进修复 [17]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对市场“筑底蓄力、分化加剧”态势的研判，隐含了对不同能级城市差异化的前景判断 [10] 报告核心观点 - 2026年2月，百城二手房市场延续“筑底蓄力、分化加剧”的调整态势，核心特征为“量能边际改善、价格震荡寻底、城市冷热不均”，市场正从快速下跌转向弱平衡状态下的结构重塑 [10] - 政策端，以上海“沪七条”为标志，一线城市限购进入实质性松动阶段，公积金政策创新成为地方施策主抓手，政策工具箱向“因区施策”深化 [11] - 短期来看，春节后传统淡季效应叠加政策传导时滞，市场或维持震荡盘整，核心城市限购松绑有望加速需求释放 [11] - 中长期而言，2026年上半年将成为观察政策效能与市场底部确认的关键窗口，市场真正回暖取决于宏观经济复苏、居民收入预期改善与房价止跌信号的共振，高能级城市或率先迎来边际改善，而低能级城市仍需依赖持续政策呵护 [11][12] 重点35城二手房成交趋势 - 2026年2月，重点35城二手房成交套数估算值为10.2万套，处于近几年的低位区间 [4][5] 百城二手房挂牌量 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房总挂牌量为238.15万套，环比下降5.62%，同比微降0.02%，市场处于“以价换量”的弱平衡状态 [13][14] - **城市能级分化**： - 一线城市挂牌量环比下降8.55%领跑（其中北京-14.14%，深圳-11.34%），同比下降7.64% [6][14] - 新一线城市挂牌量环比下降6.86%，同比增长2.43% [6][14][16] - 二线城市挂牌量环比下降6.85%，同比增长3.31% [6][14][16] - 三四线城市挂牌量环比下降6.87%，同比下降6.02% [6] - **城市内部结构性分化**： - 一线城市内部呈现“广深增、京沪降”，广州同比增14.69%，深圳同比增3.76%，上海同比降16.65%，北京同比降12.85% [17][18] - 新一线城市涨跌互现，无锡同比大增38.49%，成都增24.17%，武汉增15.63%，而天津同比降16.59%，宁波降12.80% [17] - 二线城市多数同比增长，石家庄（+45.92%）、南昌（+40.85%）、贵阳（+21.32%）增幅居前 [17] 百城二手房找房热度指数 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房找房热度指数为68.36，环比微降1.08%，同比微降0.11%，呈现“高位盘整、动能减弱”特征 [24] - **城市能级分化**： - 一线城市找房热度指数为63.28，环比降2.05%，同比降12.24% [7][24][27] - 新一线城市找房热度指数为65.09，环比降2.19%，同比降13.36% [7][24][27] - 二线城市找房热度指数为66.66，环比降1.46%，同比降11.89% [7][24][27] - 三四线城市找房热度指数为70.67，环比降0.60%，同比降10.02% [7] - **城市表现**：一线城市中北京环比降3.83%领跌，广州环比微增0.16%为唯一正增长；新一线城市中杭州、宁波降幅超2.30%；二线城市中汕头、徐州实现环比正增长 [24][26] 百城二手房挂牌时长 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房平均挂牌时长为104.56天，环比增长8.40%，同比微增0.04%，市场去化压力普遍加大 [34][35] - **城市能级分化**： - 一线城市平均挂牌时长116.35天，环比增7.08%，同比增3.91% [8][34] - 新一线城市平均挂牌时长95.06天，环比增5.82%，同比增0.50% [8][34] - 二线城市平均挂牌时长98.23天，环比增7.26%，同比增3.40% [8][34] - 三四线城市平均挂牌时长110.04天，环比增9.73%，同比增5.68% [8] - **城市分化特征**：长三角核心城市呈现“冰火两重天”，杭州挂牌时长仅45.10天为百城最低且同比大降13.09%，而苏州挂牌时长136.79天同比大涨14.88%；北方二线城市如大连、长春、常州同比增幅均超17%，去化周期显著拉长 [34][40] 百城二手房挂牌均价 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房平均挂牌均价为11030元/平方米，环比下降0.20%，同比下降0.10%，呈现“环比波动收窄、同比深度调整”特征 [45][47] - **城市能级分化**： - 一线城市平均挂牌均价44281元/平方米，环比降0.21%，同比降9.07% [9][45] - 新一线城市平均挂牌均价14995元/平方米，环比升0.07%，同比降9.47% [9][45] - 二线城市平均挂牌均价10901元/平方米，环比降0.17%，同比降11.28% [9][45] - 三四线城市平均挂牌均价7403元/平方米，环比降0.18%，同比降9.31% [9] - **城市内部结构性分化**： - 一线城市内部“深广微涨、京沪回调”，深圳环比涨0.40%，广州环比涨0.04%，北京环比降0.75%，上海环比降0.55% [45][47] - 新一线城市中强省会展现韧性，成都同比仅降1.26%，沈阳降3.39%，杭州降4.42%；而前期热点城市调整较深，合肥同比降17.53%，武汉降13.52%，南京降13.41% [45][50][51] - 二线城市全部同比下降，跌幅相对温和，哈尔滨降5.48%居前，汕头降0.42%跌幅最小 [50][51] 政策环境 - 2026年2月全国出台20条房地产政策，其中19条指向宽松，政策基调全面宽松 [25][46] - 上海“沪七条”标志一线城市限购进入实质性松动阶段 [11][25][46] - 公积金政策创新占比达35%，成为地方施策主抓手 [13][25][46] - 政策工具箱正从“因城施策”向“因区施策”深化 [11][46] 35城市成交套数预测 - 2026年2月，35个重点城市二手房成交套数估算值合计为102,307套 [75] - 一线城市中，上海估算成交11,244套，北京估算成交7,627套，广州估算成交4,252套，深圳估算成交2,478套 [75] - 新一线城市中，成都估算成交7,214套，武汉估算成交4,880套，西安估算成交4,097套 [75]

行业与公司 * 行业：中国二手房市场 [1] 核心观点与论据 **1 2025年市场整体特征：供给压力加大，价格加速下跌，以价换量** * 2025年重点20城二手房全年实时成交套数同比基本持平，一线城市同比下降1%，二线城市同比增长1% [2] * 供给端压力加大，年末二手房挂牌量较年初增长9%，其中一线城市增长5%，二线城市增长9% [2] * 价格端跌幅加速，重点城市挂牌价格指数全年下降14%，跌幅超过2024年 [2] **2 2025年四季度以来供给端变化：挂牌量由升转降，城市分化显著** * 重点20城二手房挂牌量在2025年四季度（约10月、11月）开始下降 [2] * 截至2026年2月22日，整体挂牌量较2025年9月累计下降4.5%，一线城市（-8.4%）降幅大于二线城市（-3.7%） [2] * 部分城市下降更早、幅度更大：北京挂牌量自2025年8月14.2万套高点降至12.2万套；上海自2025年4月开始下降，由12万套降至8.5万套；武汉从高点约17万套降至12万套 [2][3] * 深圳和成都因政策因素表现相反：深圳2025年挂牌量从年初约5万套升至2026年2月约8.5万套，增幅超过50%，主因2024年9月取消限售；成都亦有相似特征，但近期挂牌量边际下降或增幅放缓 [1][3] * 挂牌量下降的核心原因：房价加速下跌导致业主惜售与主动撤牌增多；上海还叠加中介“房客分离政策”影响 [3] **3 2025年四季度至2026年初成交量变化：同比受高基数影响，但绝对值稳定，节后爬坡强劲** * 2025年四季度成交量同比明显下降，连续三个月降幅基本在20%—30%，主因2024年“924政策”带来的高基数 [4] * 但从绝对值看，2025年下半年成交量整体仍维持在相对稳定区间 [4] * 2026年1月成交量环比回升，同比实现明显增长，即使剔除春节影响，仍实现双位数同比增长 [5] * 2026年2月受春节假期影响季节性下滑，但节后爬坡强劲：截至正月初九，18个重点城市二手房实时成交套数（7天移动平均值）同比增长39%，水平仅弱于2023年，明显高于2024年、2025年、2022年 [5] **4 2026年“小阳春”成交展望：预计表现良好** * 判断依据一：2025年全年二手房带看维持在较高水平，为后续成交提供支撑 [6] * 判断依据二：节后成交爬坡的高频表现较为可观 [6] **5 2026年以来价格端边际变化：跌幅明显收窄，出现环比回升迹象** * 2025年下半年价格加速下跌，11月、12月单月环比下跌约1.6% [7] * 2026年价格跌幅出现明显收窄：1月重点5城市环比下跌0.9%；2月前三周均值与1月比，环比降幅收窄至0.3% [8] * 更高频数据显示，最近两周挂牌价格出现环比回升，但该变化可能受成交量偏少影响，仍需进一步跟踪 [1][8] **6 量价边际改善的驱动因素：外部政策与市场内部修复共同推动** * 外部因素：年初积极的政策表态及陆续出台的政策对购房信心形成一定提振 [8] * 内部因素：2025年房价急跌叠加挂牌量下降，带来供需关系边际修复 [8] * 卖方心态修复：惜售并主动撤牌；调涨房源数占比自2025年11月开始逐步回升 [8] * 支付能力匹配：以北京、上海为例，约80%的房源总价在500万以下，约60%的房源在300万以下，低总价房源更接近买方可支付区间 [8] **7 行业周期位置与后续观察：调整进入“下半场”，关注4月淡季表现** * 行业调整大概率进入“下半场”，阶段性出现自发修复，但这不意味着已出现周期性大拐点 [9] * 后续4月份淡季的表现将成为观察本轮二手房基本面修复持续性的关键窗口 [9] * 若缺少更积极的外部政策变量加持，行业系统性止跌仍更依赖就业、收入等预期改善，后续需结合宏观经济表现观察 [1][10] 其他重要内容 **1 潜在供给压力** * 北京与上海虽未取消限售，但随着2021年新房成交高点相关房源逐步进入限售“解禁期”，后续仍可能面临供给压力 [3] **2 地产股投资逻辑** * 随着行业进入调整周期下半场，调整斜率逐步收敛，开发商的配置价值将逐步凸显 [10] * 海外经验复盘（美国、日本、中国香港）显示股价往往领先于房价 [10] * 标的选择逻辑包括三类：高周转、清库存标的；库存压力大但增量规模靠前的低估值标的；优质自持与轻资产龙头 [10]

大宗商品价格综述 - 2月生意社BPI指数先抑后扬，月末录得947点，较1月末环比回落1.0% [1][5] - 分项指数表现分化，能源指数月环比回落0.1%，而有色金属指数月环比大幅收跌6.1% [1][6] - 全球地缘政治威胁指数月均值环比回落34.7%，但月内高点达221.2点 [5] 工业与建筑业原材料价格 - 内盘定价大宗商品涨跌互现：环渤海动力煤现货、螺纹钢、玻璃期货价月环比分别录得6.8%、1.2%和0.3%，焦煤期货价月环比下跌5.7% [1][9] - 化工品价格指数回踩，月环比回落1.8%；水泥价格指数延续下行，月环比回落1.1% [1][9] - 南华综合指数（期末值）环比收跌1.3%，月均值同比录得7.6% [1][10] 房地产与新兴制造业价格 - 一线城市二手房价格回温：截至2月16日，北京、上海、深圳二手房挂牌价格指数环比分别录得0.9%、0.3%和0.6%，广州环比下跌0.8% [1][12] - 新兴制造业价格偏强：碳酸锂期货结算价月环比上涨11.5%，DXI指数（DRAM内存产业链景气指数）月环比上涨6.0%，稀土价格指数月环比上涨18.2% [2][12][13] - 光伏行业综合指数（SPI）环比回落1.7%，其中多晶硅、硅片价格收跌 [2][12][13] 电子产品与出口航运 - 手机等电子产品出现涨价趋势：自2025年底起，国内厂商新款机型较上一代涨价100-600元不等，中端机型普遍上调，预计3月初可能启动新一轮全系列调价 [2][16] - 出口航运价格多数回踩：截至2月第四周，中国出口集装箱运价指数（CCFI）环比回落11.1% [2][16] - 主要航线运价指数下跌：WCID集装箱运价指数（上海-洛杉矶、上海-纽约）环比分别录得-10.3%和-6.7%，波罗的海干散货指数（BDI）环比下跌0.4% [2][17] 物流与食品价格 - 公路物流运价指数月均值同比回升0.5%，高于前值的0.4%，可能与工业开工率开局良好有关 [2][20] - 食品价格涨跌互现：2月全国猪肉平均批发价环比回落4.9%，28种重点蔬菜价格环比回落5.7% [2][20][21] - 7种重点监测水果平均批发价环比持平，黄玉米期货结算价环比回升2.8% [2][21] 非食品消费与价格预期 - 非食品项价格季节性回踩：清华大学ICPI月度指数为99.93，低于1月的100.21，其中交通通信、居住、生活用品等服务分项跌幅靠前 [3][24] - 价格前瞻指数显示分化：2月BCI中间品价格前瞻指数录得36.7，有所回踩；但BCI消费品价格前瞻指数显著上行至58.5，为2023年4月以来最高 [3][25] - 战略新兴行业价格上行：2月EPMI（战略新兴行业PMI）购进和销售价格指数环比继续上行，涨幅分别扩大至9.9%和6.6% [3][25] 未来价格线索展望 - 2月CPI和PPI基数不高，在相对平稳的环比特征下，同比读数较为有利 [3][26] - 未来需关注三大价格线索：一是伊朗局势发酵对原油价格及下游的影响；二是3月开工季重大项目启动对水泥等关键原材料价格的影响；三是战略金属、存储芯片、电子布、部分化工品等短期涨价预期较集中的领域 [4][26]

金融数据与居民存款 - 2026年1月末社会融资规模存量达449.11万亿元，同比增长8.2% [1] - 1月末广义货币供应量M2同比增长9.0%，增速明显高于名义GDP增速 [1] - 1月居民存款同比少增3.39万亿元，而非银金融机构存款单月同比多增2.56万亿元，显示居民存款“搬家”现象持续 [1] 机器人租赁行业 - 2026年春节档期间，头部机器人租赁平台擎天租预计平台订单总量将超过5000单 [2] - 截至2月12日，擎天租已累计收到覆盖春节假期的订单超过1000单 [2] - 平台预计整个春节周期内整体GMV环比上涨80% [2] - 公司正保持“一月一轮”的融资节奏，以应对市场从B端向C端渗透的临界点，并启动“城市合伙人战略”以应对履约挑战 [2] 啤酒行业业绩 - 喜力集团2025年实现净收入287.53亿欧元，净利润18.85亿欧元，连续两年同比下跌，销量再次下滑 [3] - 喜力已调低2026年增长预期，并提出要节省4亿至5亿欧元的成本，并计划在2026年至少在全球裁员5000人 [2][3] - 百威亚太2025年实现收入57.64亿美元，同比下滑约11.59%，归母净利润约4.89亿美元，同比下跌35.47%，创下其上市以来新低 [3] 外卖平台监管 - 春节前，河南南阳、信阳，安徽蚌埠，广东汕头，海南文昌等多地市场监管部门发布提醒，要求外卖平台规范经营秩序 [7] - 监管部门针对淘宝闪购、京东外卖和美团外卖等平台，要求其停止低质低价的“内卷式”恶性竞争，不得进行“拼补贴”、“拼价格”的竞争 [7] 房地产市场 - 2026年1月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [9] - 二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点 [9] - 1月二手房数据中出现扬州、湛江这两个二手住宅价格环比上涨的城市 [9] - 市场分析认为，二手房价格自2021年9月开始已深度调整超过4年，带动性价比提升，价格拐点开始出现 [9] 黄金市场监管与价格 - 深圳市地方金融管理局等十部门联合发文，提示黄金业务禁止性行为，进一步规范市场经营行为 [11] - 上海黄金交易所发布通知，对2026年春节期间黄金、白银延期合约交易保证金比例和涨跌停板等进行调整，以防范国际市场价格波动风险 [11] - 2月13日，现货黄金价格在每盎司4900美元至5000美元区间震荡，较前期每盎司5595美元的高点回落约10% [11]

核心观点 - 2026年1月，重点20城二手房市场在传统淡季逆势走强，成交面积环比上涨10%，同比上涨25%，已连续三个月环比上升，市场出现筑底企稳的积极信号 [1][2][3][4] - 核心城市低总价房源（总价300万以下）新增挂牌量自2025年下半年起逐月减少，部分城市价格开始“止跌”，挂牌量减少与惜售、“由售转租”现象有关，为市场企稳提供了基础 [1][12] - 住建部政策导向将新房与二手房市场视为整体，二手房市场的稳定对整体市场回稳意义重大，低总价二手房企稳有助于推动“卖一买一”置换链，形成市场良性循环 [1][18] 市场整体表现 - **成交规模逆势增长**：2026年1月，重点20个城市二手房成交面积达1483万平方米，环比上涨10%，同比上涨25% [2] - **趋势持续向好**：重点20城二手房成交面积自2025年11月起已连续三个月环比上升，当前成交规模达2023年1月以来的相对高位 [4] - **价格跌幅收窄**：大部分城市“以价换量”仍是主流，但核心城市二手房房价跌幅已收缓，整体开始趋稳 [4] 重点城市成交分析 - **头部城市成交活跃**：北京、上海、成都单月成交面积均超100万平方米 [7] - 成都成交面积最多，达215万平方米，环比上涨16%，同比大幅上涨61% [7][8] - 上海成交171万平方米，环比持平，同比上涨22%，较2025年月均上涨5% [8] - 北京成交135万平方米，环比下降8%，但同比上涨15%，较2025年月均上涨2% [8] - **部分城市表现突出**：南京、佛山、宁波、合肥、厦门、扬州、烟台等城市1月成交环比涨幅显著，其中宁波环比暴涨189%，扬州同比大涨146% [8] 市场结构性变化 - **低总价房源挂牌量减少**：自2025年下半年起，核心城市总价300万以下新增挂牌量逐月减少，降幅大于全市平均水平 [1][12] - **价格出现企稳迹象**：上海总价200万以下二手房价格自2025年11月开始趋稳，筑底信号明显 [15] - **房东行为模式转变**：部分房东出现惜售，拒绝“低价竞争”，尤其是一些区位好、租金回报率超2.5%的“老破小”，“由售转租”现象增多 [12] 政策与市场联动 - **政策定调**：2025年底住建部会议指出，需将新房与二手房市场作为一个整体看待 [1] - **地方新举措**：2026年2月2日，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，首批试点浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望进一步稳定试点区域低总价二手房价格 [15] - **市场传导机制**：低总价二手房率先企稳，有助于推动“卖一买一”置换链的形成，并最终传导至整个市场不同总价段，形成良性循环 [18]

北京1月二手房市场表现 - 1月北京二手房网签量为15082套 环比2023年12月下降约12% 但同比2024年1月上涨约21% [2][4] - 市场一线体感显示 二手房带看量和交易量均明显增多 [4] - 当前北京二手房挂牌量回落至约14万套 相比2024年高点下降超过2万套 [4] 市场变化驱动因素 - 政策层面持续发力 2023年12月24日北京优化非京籍购房社保纳税年限 取消商贷利率首二套区分并下调公积金二套首付 2024年1月国家部委进一步出台购房个税及增值税优惠政策 [5] - 经过两年价格调整 二手房源价格下探较多 吸引购房者入场 [5] - 部分家庭为子女入学进行购置或置换 且2024年春节时间较晚 促使部分需求提前至1月释放 [5] 市场趋势与展望 - 1月市场交易确现升温过程 但1.5万多套的月成交量对北京楼市而言仍属正常区间 并非高位 [5] - 2月因春节假期因素 通常交易清淡 月成交量参考意义有限 [5] - 市场能否持续回暖 关键观测节点在于3月的表现 [5]

香港二手住宅市场成交活跃度显著提升 - 上周末（1月31日至2月1日）香港10大二手指标屋苑录得约20宗买卖成交，较前一个周末约12宗急升约67% [1] - 上周末成交量创下自2024年3月23至24日周末录得约21宗后约22个月以来的高位 [1] - 市场已连续第6个周末维持双位数的成交活跃水平 [1] 月度成交量环比大幅增长并创阶段新高 - 2026年1月全月，10大屋苑共录得约252宗买卖成交，较去年12月约205宗上升约22.9% [1] - 1月成交量创下自2024年3月录得约359宗后的22个月新高 [1] - 1月的强劲表现为2026年香港楼市开局良好 [1]

北京二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量为15082套 [1] - 1月网签量环比2025年12月的17200套下跌逾12% [1] - 市场人士认为北京二手房市场仍在恢复回暖的通道之中 [1] 市场趋势与近期动态 - 自2025年11月以来，北京二手房市场已连续3个月维持在相对高位区间 [1] - 2026年1月以来，市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长 [1] - 2025年12月北京二手房市场在政策刺激下出现明显翘尾，成交量为全年第二高 [1] 市场变化特征与原因 - 1月份网签量环比下跌包含多重特殊因素，如传统春节假期前的交易淡季和年底冲刺效应导致的阶段性透支 [1] - 市场回暖除政策作用外，价格更呈现出“自我修复”的特征 [1] - 近两个月北京二手房挂牌量明显回落，目前保持在14.4万套左右，较此前市场高点减少超过2万套 [1]

市场整体表现与企稳态势 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月站稳1.4万套以上关口，市场企稳态势巩固[1][2] - 自2025年11月起市场持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套[2] - 分析师认为市场成交已连续三月稳定在15000套左右水平，2026年1月一线城市成交连续三周突破4000套，预示“小阳春”期间网签量有望维持高位[2] 驱动市场回暖的核心因素 - 2025年12月发布的房地产新政是重要推动力，包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠[2] - 政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18%[3] - 市场回暖受三方面因素影响：市场预期转好房源调涨比例提升、政策后集中签约加速交易进程、一季度自然回暖及春节偏晚促使交易高峰提前[3] - 业主定价趋于理性，挂牌价与市场行情趋于一致，促进了房源成交[2][3] 供需关系与市场结构变化 - 二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右，供应呈逐步收缩态势[3] - 入学需求释放推动部分区域热度，三里河片区已连续三个月单月成交量突破60套，2026年1月截至27日成交量已达62套，全月有望突破70套[6] - 成交结构优化，改善型需求成为新增长点，三里河片区60平方米以下刚需房源成交占比自2025年11月起跌破50%，12月进一步降至41.93%[8] - 刚需房源存量多但高性价比房源稀缺，部分挂牌房源存在定价偏高或硬件条件不佳等局限性[8] 购房者行为与产品偏好演变 - 购房者置业理念转变，从过往单一关注价格转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度综合考量[7] - 次新房关注度显著提升，石景山区如中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等项目咨询量提升幅度超过10%[7] - 尽管次新房单价较老房高出1万—2万元/平方米，但其在实得面积、户型设计、社区环境等方面优势突出，购房者愿为此支付溢价[7] - 新政降低置业门槛，以总价1000万元房源为例，首付比例从30%降至25%，首付金额从300万元降至250万元，与之前833万元房源首付基本持平[9] - 利率下调有效缓解购置二套住房购房者的月供压力，进一步释放了改善型购房需求[9]