市场成交量与库存 - 北京12月二手房网签量截至29日已达14528套，以日均500套测算，全月成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 新政后（12月25日-28日）北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [3] - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平 [3] 市场价格与业主心态 - 历经市场调整后，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低 [5] - 当前市场虽仍处买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”的博弈模式转变为小幅协商的理性沟通状态 [4] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，业主因房源具备“满五唯一”等优势，仅同意最高20万元的小幅让利 [5] 新政影响与需求释放 - 新政核心调整包括取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%，同时公积金贷款二套房首付比例从30%降至25% [6] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调使首付款从120万元降至100万元，若采用组合贷，月供将从8677.98元降至8502.36元，全年可节省支出2107.44元 [7] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，有效带动了一批潜在购房客群提前入市 [7] 特定需求驱动市场 - 每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，进一步带动市场升温，部分重点片区如西城三里河片区趋势尤为明显 [9] - 三里河片区楼龄较新的三里河三区目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次，随着需求持续跟进，带看量有望进一步提升 [10] - 楼市调控政策精准契合购房者的刚性居住需求与合理的资产配置核心诉求，例如针对多子女家庭出台的五环内增购一套住房的新政 [9]

政策核心内容 - 财政部发布个人销售住房增值税新政 明确征收与免征条件[1] - 新政将于2026年1月1日起正式施行[1] 具体税收规定 - 个人销售购买不足2年的住房 需按3%的征收率全额缴纳增值税[1] - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房 免征增值税[1] - 政策适用主体为个人 不含个体工商户中的一般纳税人[1] 政策执行与衔接 - 2026年1月1日前个人销售住房涉及增值税尚未申报缴纳的 符合新规可按新规执行[1] - 原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款将同步停止执行[1]

北京二手房市场整体表现 - 12月截至29日，北京二手房网签量已达14528套，以日均500套测算，全月成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上，市场整体运行态势平稳 [1][3] - 新政后（12月25日—12月28日），北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [3] - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平 [3] 市场供需与价格博弈 - 库存与成交维持稳定的核心动力源于市场价格的平稳运行和买卖双方预期的理性调整，市场虽仍处买方主导，但议价空间已显著收窄，从“大幅让利”转变为小幅协商 [4] - 历经多轮调整后，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低 [4] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的“满五唯一”优质房源为例，仅同意最高20万元的小幅让利，买卖双方处于协商博弈阶段 [4] 新政对市场需求的刺激作用 - 新政发布后的首个周末，二手房市场咨询量、客户到访量均出现提升，新老客户针对政策调整的咨询需求显著增加 [6] - 新政核心调整包括优化利率定价机制，取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%，同时公积金贷款二套房首付比例从30%降至25%，直接降低刚需群体置业门槛 [6] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调后，购房者首付款从120万元降至100万元，若采用组合贷，月供将从8677.98元降至8502.36元，单月减少175.62元，全年可节省2107.44元 [7] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，有效带动了一批潜在购房客群提前入市 [7] 特定需求驱动市场升温 - 每年底至次年初，有入学需求的家长集中出手，进一步带动市场升温，部分重点片区如西城三里河片区趋势尤为明显 [10] - 自11月末以来，有教育资源需求的购房者咨询数量持续攀升，随着2026年入学的临近，现有房源热度持续升高 [10] - 三里河片区楼龄较新的三里河三区为例，目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次，随着需求持续跟进，带看量有望进一步提升 [10]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、减持等）[1][3][11] 报告的核心观点 * 市场整体处于供需宽松状态，但正为反转积蓄能量，预计2026年若需求突破，部分城市有望进入“供减需增”的过渡阶段[12] * 城市分化显著，新一线城市正显现新的发展方向，其市场特征（量涨价跌）向一线城市靠拢，价格对需求的传导变得敏感[12][30] * 低能级城市（二线、三四线）内生需求不足，价格调整对激活市场的作用有限，与新一线城市的发展方向形成对比[12][31] 一、百城二手房年度趋势 * **市场供需**：2025年全国百城二手房市场呈现整体供需宽松，各能级城市供需平衡指数均为负值，其中三四线城市失衡最显著（平均-14.53），其次为一线（-10.25）、二线（-9.36）、新一线（-8.67）[19] * **结构特征**：70%的城市处于“供增需减”状态（如深圳、济南），30%的城市处于“供需双降”状态（如上海、长春），城市分布较2024年更为集中[19] * **趋势预判**：需求端在政策提振下仅小幅下降，降幅慢于供应端，且部分城市供应已出现减少迹象，为市场进入下一轮“供减需增”循环积蓄能量[20] * **相关性变化**：2025年，各能级城市找房热度与找房价格的相关性变化显著，一线城市保持稳定的负相关（-0.57），呈现“量涨价跌”态势；新一线城市从2024年的正相关（0.55）转为负相关（-0.52），向一线城市趋势靠拢；二线（-0.08）和三四线城市（-0.05）则呈现量价弱相关[30] 二、百城二手房挂牌量 * **总量与增速**：2025年百城二手房月均挂牌量达259.37万套，同比增长14.09%，但增速较2024年的25.30%大幅回落，供应扩张动能收敛[32][33] * **月度走势**：挂牌量呈现“年初攀升、年中回落、年末趋稳”的季节性规律，5月达到272万套的峰值[13][32] * **城市分化**：各能级城市挂牌量均增长，但增速分化明显，三四线城市以17.07%的增速领跑，一线城市增速最低为10.53%[6][32]；各能级内部城市差异巨大，例如一线城市中深圳挂牌量同比增长37.93%，而上海仅增长1.72%[38][39] 三、百城二手房找房热度指数 * **整体趋势**：2025年找房热度指数年均71.25，同比微跌0.01%，但已连续三年下滑，较2023年累计下降4.85%[41][45] * **月度表现**：除2月因春节低基数同比上涨4.72%外，其余月份均下跌，且年末（10-12月）跌幅扩大至6.5%-6.9%[14][41] * **城市表现**：各能级城市找房热度全面下跌，新一线（-3.41%）和二线城市（-3.53%）跌幅更深[6][41]；一线城市由2024年全线上涨转为2025年全线下跌，信号意义突出[14][47] 四、百城二手房挂牌时长 * **整体趋势**：2025年百城平均挂牌时长93.37天，同比微降0.06%，市场流动性仍处下行通道但增长趋稳，三年累计增长17.4%[59][62] * **城市分化**：呈现“一线、三四线偏高，新一线、二线偏低”格局，一线城市平均105.0天，三四线城市97.0天[6][60] * **内在逻辑**：一线城市“长挂牌但高流动”，因高总价、严调控导致决策周期长，但依托真实需求流动性充足；三四线城市则因人口外流、需求不足导致“长挂牌低流动”[16][60] 五、百城二手房挂牌均价 * **整体趋势**：2025年百城二手房挂牌均价为12164.65元/平方米，同比下跌8.98%，跌幅较2024年扩大，各能级城市价格全面下跌[72][76] * **跌幅分布**：二线城市调整压力最大，同比下跌10.16%，一线、新一线、三四线城市分别下跌7.87%、8.72%、8.60%[7][72] * **分化因素**：城市内部分化加剧，成交结构成为核心影响变量，低单价房源成交占比提升加剧了整体挂牌均价的结构性下跌[17][74]；例如上海因“老破小”成交占比提升，跌幅（-9.53%）高于深圳（-7.00%）[74][83]

整体市场成交趋势 - 2025年11月，30个重点城市二手房成交环比上升14%，累计同比增3% [2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势，新增挂牌量同比持降缓解供过于求，但房价下行对成交的刺激作用递减，客户观望情绪加剧 [1][14] 核心城市新增挂牌量变化 - 11月，北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌总量环比微增1%，同比下降7% [4] - 城市间分化显著：仅北京环比增长9%；上海、深圳、杭州三城新增挂牌量同环比齐跌，其中深圳同比跌幅达11% [3][4] 新增挂牌房源总价段结构特征 - **低总价段（100万-300万元）**：在北京、深圳、杭州，该总价段房源新增挂牌量占比环比显著上升，显示低总价段业主抛售心理加剧 [6] - **中高总价段（300万-600万元）**：在北京、上海、深圳、杭州，该刚改、中改总价段新增挂牌量占比普遍稳步回落 [6] - **豪宅段（1000万元以上）**：除上海外，北京、深圳、杭州的豪宅新增挂牌量占比稳中微降，中高改业主挂牌积极性略显不足 [6] - **特定城市差异**：上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现阶段性回升，环比增长1.12个百分点 [7] 新增挂牌房源面积段结构特征 - **小面积段（70平方米以内）**：在四城新增挂牌中占比普遍下降 [11] - **增长显著的面积段**：北京和深圳涨幅显著集中在70-90平方米中小面积段，环比涨幅均超过1个百分点；上海和杭州涨幅则集中在120-140平方米，显示舒适型三房和紧凑型四房业主挂牌积极性回升 [11]

核心观点 - 2025年11月，中国30个重点城市二手房市场出现积极信号，成交面积环比显著回升，各能级城市普涨，部分城市出现房东惜售现象，这被视为对整体市场稳定的重要支撑 [1][2] 市场整体表现 - **成交量环比回升**：2025年11月，30个重点城市二手房成交面积达1704万平方米，环比上升14% [1][2] - **累计同比保持增长**：前11月30个重点城市二手房累计成交面积19507万平方米，累计同比上涨3% [2] - **各能级城市普涨**：一线城市环比上涨10%，二线城市环比上涨13%，三四线城市环比上涨37%，表明回升并非个别城市现象 [2][3] - **一二手市场联动稳定**：11月一二手成交总面积环比微增1%，部分核心城市需求稳定，对全国市场形成支撑 [9] 重点城市表现 - **多个城市环比增幅显著**：上海、成都、武汉、南京、厦门等城市二手房成交面积环比增幅均超过20% [1][4] - **成都成交量领跑**：11月成都二手房成交面积达174万平方米，环比增长24%，前11月累计同比上升13% [4][6] - **上海成交量居次**：11月上海二手房成交面积171万平方米，环比增长22%，前11月累计同比上升10% [5][6] - **其他城市表现**：北京环比增长15%，重庆环比增长12%，南京环比增长22%，长沙环比大幅增长122%，常州环比增长53%，南宁环比增长107% [6] 价格与市场行为变化 - **成交均价普遍承压**：市场仍以价换量为主旋律，11月70个大中城市二手房房价下跌幅度大于商品住宅 [2][6] - **上海均价降幅收窄**：11月上海全市二手房成交均价35399元/平方米，环比微降1.54%，且降幅较10月有所收窄 [5] - **成都新房价格分化**：11月大成都区域新房住宅认购均价约20117元/平方米，环比下降约4.78%，24个区域中11个环比上涨，13个下降 [5] - **出现惜售现象**：部分城市，尤其是上海，部分房东选择变售为租，核心区位“老破小”挂牌量出现下降，买卖双方心态博弈加剧 [1][5] 市场分析参考指标 - **租赁回报率成为参考**：以租赁回报率是否达到2%作为价格评估参考指标，不足2%则价格仍有下行空间，达到2.5%为优质资产，达到3%基本可以入手 [7] - **与存款利率对比**：当前五年期存款整存利率已低于1.8%，部分银行年末揽储活动下三年期利率可达1.9%，但仍低于2% [7] - **惜售行为与租赁回报率相关**：近期部分城市房东变售为租与租赁回报率的提升有较大关系 [7]

一线城市二手房市场量价企稳 - 11月上海二手房网签22943套，环比增长约24%，创自5月以来新高，成交量企稳信号明显[5] - 11月北京二手住宅成交14446套，环比上涨20%[6] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比大幅增长23%，成交均价达2.21万/平方米，环比上涨2%，挂牌均价环比仅微跌0.7%[6] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2%，一二手住宅网签总量环比上涨3.9%[6] 二线城市市场出现“翘尾”行情 - 11月杭州二手房网签6561套，环比提升10.6%，结束了连续7个月的下跌走势[8] - 11月苏州二手房成交量达4500套，环比增长23%[9] - 11月西安二手住宅网签备案7237套，环比上涨5%[9] - 11月佛山二手房网签4849套，环比上涨23%，一二手总计网签7370套创下半年新高[9] 市场反弹由低价刚需房源驱动 - 11月杭州二手房成交TOP20小区中，有12个为单价“1字头”（每平方米一万余元）的刚需房，显示价格已进入客户心理价位[11] - 11月杭州总价200万以内二手房成交占比达53%，刷新近七年最高值，总价300万以下房源占比达72%[11] - 11月上海总价300万元以下二手房成交占比高达60%，市场动力为“以价换量”[11] - 北京约60%在售二手房源近三个月内调整挂牌价，幅度集中在5%-10%，个别超15%[12] 学区房及特定房源表现活跃 - 11月杭州学区房市场迎来“小爆发”，物华小区成交13套，远超今年其他月份平均水平[8] - 杭州“孟母盘”文鼎苑11月成交12套，为全年最高单月成交量，网签均价从年初5万元/平方米跌至4.6万元/平方米[8]

上海二手房市场11月表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，较10月份的18483套增长约24%，创下自今年5月以来成交套数新高[1] - 11月成交量创下近7个月新高，成为今年成交量第三高的月份，仅次于“金三银四”[1] - 成交主力为面向刚需的低总价房源，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，较近年水平显著提升[1] - 截至11月30日，上海二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口[1] - 挂牌均价约为5.8万元/平方米，仍处于持续小幅下跌的状态[1] 市场特征与驱动因素 - 市场展现出“以价换量”的特征，动力源于刚需购房者抄底高性价比房源[1] - 市场同时呈现“挂牌房源数量有所收缩”和“成交价格持续稳步回调”的特征[1] - 11月的“翘尾行情”是刚需购房者用“脚”投票的结果[1] - 市场仍处于深度调整期，价格泡沫有望进一步挤出[1] 行业趋势与展望 - 上海楼市正处于深度调整的关键阶段，短期内供需压力仍将持续[2] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更加健康、可持续的发展轨道[2]

市场整体表现与增长动力 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场增长由三环内刚需购房需求稳步提升与四环外改善型需求持续释放共同推动 [1] - 业内专家认为市场呈现结构性增长，未来有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场特征 - 西城区某中介门店周客户到访量从约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大，形成刚需客群的“择机窗口期” [3] - 为衔接入学节点，家庭购房需求集中释放，使得年底至次年初成为核心区成交高峰期 [5] - 西城区楼龄较长的刚需房源单价约11万元/平方米，楼龄较新、品质更好的房源单价约15万元/平方米 [5] - 客户决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户对比5套以上，拉长了成交周期 [5] 四环外改善市场特征 - 石景山远洋山水片区因交通便捷、价格具竞争力，承接核心区外溢改善需求 [7] - 该片区近一个月二手房带看量近1600次 [7] - 购房者核心诉求为追求更高居住品质，关注小区整体品质和舒适度 [7] - 新建住宅交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以总价680万元（单价约5.45万元/平方米）挂牌，性价比高 [8] - 长安悦玺房源挂牌两月内吸引超百名购房者关注，3组客户进入议价阶段 [8] 市场结构性变化与新房影响 - 核心区新房上市与限价政策取消，拉大了新房与二手房价差 [6] - 部分地缘性刚需及改善家庭在综合考量后，认为核心区周边二手房更契合需求 [6] - 形成“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市场变量 [6] 交易行为与业主策略新特征 - 市场处于买方主导格局，但议价空间正逐步收窄 [9][10] - 部分因置换需求迫切的小业主，对个别房源价格让步幅度较大，最高议价空间可达近百万元 [10] - 议价过程拉长，过去约4小时能达成共识，现在经过十余小时协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐成为部分小业主重要替代选择，2025年初至今北京二手房挂牌量减少约4000至5000套，部分源于业主转售为租 [10] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元 [10] - 出租能获取稳定收益覆盖持有成本或置换月供，是业主选择“以租代售”的关键动因 [11]

楼市季节性特征 - “金九银十”的销售神话在10年前（2016年）政策收紧时已破灭，此后9月和10月的成交量表现一直平庸，甚至可能低于11月和12月 [1] - 相比之下，每年3月和4月的开春时节是楼市更值得期待的时期，尤其是春节后政策频出的3月 [1] 合肥二手房市场整体表现（2025年10月 vs 9月） - 市场呈现“量涨价平”的整体态势，挂牌价呈现下跌趋势 [14][6] - 二手房挂牌总量为60,689套，环比增长3% [7] 分总价段市场表现 - 200万元以下房源是市场绝对主导，挂牌量占比高达80% [7][8] - 200-300万元价格区间的挂牌价出现1%的下跌 [7][8] - 300-500万元、500-800万元价格区间的挂牌量分别增长2%和1%，挂牌价保持平稳 [7] - 800万元以上房源挂牌量增长1%，但挂牌价下跌1% [7] 各区域市场表现 - 巢湖区域挂牌量环比大幅上涨11%，但挂牌价下跌3%，是量价变动最显著的地区 [12][11] - 肥西、庐阳、新站、经开、蜀山等多个区域挂牌量增长在2%-4%之间 [9] - 肥西、政务、巢湖（北城）等区域挂牌价出现0%至3%的下跌 [9][11] 板块与小区挂牌量排名 - 北城板块（属长丰区域）以2,257套挂牌量成为当月最高板块 [13] - 七星塘板块（属新站区域）和南七板块（属蜀山区域）挂牌量分别为1,938套和1,897套，位列第二、三位 [13] - 信旺华府骏苑小区（蜀山区）以245套挂牌量成为当月挂牌量最高的小区 [13]