文章核心观点 - 以短视频和直播为媒介的“中介博主”群体正在深刻改变中国部分核心城市（如上海、深圳、杭州）的二手房交易生态，他们通过公开砍价、报“一口价”等方式，加速了市场信息透明化和价格发现过程，在推动成交量（尤其是低价刚需房源）的同时，也引发了关于价格冲击和市场规则模糊化的讨论 [5][6][17][39] “中介博主”群体的兴起与模式 - 该群体主要由年轻中介构成，通过短视频和直播吸引客源，粉丝规模从数万到二三十万不等，其核心能力是擅长为买家向房东砍价 [5][8] - 上海中介张前（32岁）从1个门店扩张至4个门店，管理50人团队，2025年卖出约500套房子，其“一口价”模式通过与房东提前谈判锁定价格，并在15天左右成交，价差很小，客源基本来自短视频 [3][17][18] - 上海中介惠胜（2002年生）每天更新看房短视频，累计超1000个，其90%的成单客源来自短视频，凭借3000多粉丝、单条视频可达1万浏览量、同时在线百人的直播间，2025年能卖出二三十套房子 [9][10] - 上海中介刘大博（1999年生）管理近20人，其砍价模式更具“现场感”与娱乐性，通过提前筛选愿意降价的房东，视频中曝光房屋缺陷并当面砍价，其给出的价格通常比市场能卖掉的价格便宜约5% [4][18][19][20] 对市场成交的直接影响 - 中介博主的活跃与部分城市二手房成交量攀升在时间上同步 例如上海2025年11月网签22943套，环比上涨约24%，创5月以来新高；12月成交22961套；2026年1月成交22834套，热度持续 [16] - 他们主要促进的是“久挂”难售、房东急于变现且愿意让渡定价权的房源成交，形成了促进成交的合力 [20] - 成交房源以低总价刚需盘为主 张前团队2025年11月成交的44套房子中，总价300万元以下的占比达80%-90%；中原地产数据显示，2026年1月上海总价300万元以内的交易占比达到68.92% [23][24] 价格透明化与购房动机变化 - 中介博主的公开砍价行为使之前模糊的价格感知变得完全透明化 [39] - 房价下跌提升了刚需购房者的购买力与投资动机 例如惠胜举例，以前一房需260万元，现在仅130万元，贷款100万元月供约4200元，可用公积金和租金覆盖，使得“以租养贷”成为新上海人的购房动力 [25][26] - 部分购房需求转向投资理财 刘大博指出内环内小房子租金回报率可达3%以上，高于银行利率（如1.55%的三年期大额存单）；张前团队2025年11月成交量中，30%来自投资需求 [31][32] - 政策亦提供支持 如上海“沪七条”将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，结合其他政策最高可达324万元 [28] 引发的争议与潜在风险 - 批评者认为部分砍价利用了房东对后市的信息差，属于非良性行为，核心目的仅为促成交易而非价格合理 [34] - 中介的低价成交案例可能对所在小区乃至板块房价形成冲击 例如张前坦言，若小区均价4万元/平方米，他以3万元/平方米成交，意向客户便会自动排除高于此价格的房子 [38] - 监管已经介入 2025年11月，上海开展专项整治，清理涉唱衰楼市等不良信息4万余条，处置违规房产类账号7万余个、违规直播间1200余个 [34] - 行业内部出现调整与合规呼吁 部分中介博主开始减少砍价内容比例，增加知识、娱乐属性以规避风险；有意见领袖建议监管部门应明确规则红线，对中介在下行周期中的工作进行规范 [39][40]