盐田区域市场概况 - 盐田是深圳楼市中存在感最低的区域之一，讨论热度甚至低于坪山 [2] - 盐田作为深圳"关内"区域起步较早，拥有优越的山海环境，是深圳人周末出游的热门地点 [2] - 购房者对盐田的主要顾虑集中在通勤不便和产业支撑薄弱，导致刚需和置换客户很少考虑该区域 [4][6] - 盐田7月二手住宅成交134套，新房住宅成交仅12套，市场整体表现不尽如人意 [33][36] 合泰嘉悦公馆项目分析 - 项目位于盐田沙头角，预计推售1栋174套约72-81㎡的3-4房户型，是沙头角首个建筑设计新规楼盘 [6][8] - 项目分为两个地块开发，首推02地块住宅建设进度已超过二十多层，但因被道路分割，外观类似"单体楼" [8][9] - 项目绿化覆盖率仅30%，低于深圳新房主流的40%，且无地面花园，仅有架空层绿化空间 [13] - 总户数174户，机动车位117个，充电车位36个，车位比不足1:1 [13] - 南向视野受周边19层高的蓝田壹站华苑遮挡，20层以上才可避开，高楼层海景视野受限 [14] - 项目北向临近小型变电站和高压电塔 [15] 开发商合泰集团背景 - 合泰集团成立于2009年，开发过福田金色假日名苑、半山御景华庭、南山四季丽晶公寓、盐田合泰御景翠峰等项目 [17] - 公司持有多个旧改项目，包括龙华上油松老围片区、盐田叶屋村、盐田沙栏吓村、宝安福新田工业区、大鹏澳头旧村等城市更新单元 [18] - 叶屋村项目2015年取得开发权，预计2027年入市；大鹏澳头旧村项目2014年取得开发权，预计2025年入市，部分项目开发周期长达10年 [20] 盐田区域竞品市场表现 - 合泰御景翠峰2015年入市，住宅备案均价约53,249.78元/㎡，开盘近10年仍剩余17套房源未售罄 [21] - 合泰御景翠峰今年7月成交一套182.92㎡户型，总价970万元，折合单价约53,029元/㎡，价格几乎回到2015年水平 [21][26] - 鹏瑞尚府2021年开盘备案均价约5.72万元/平，2022年开盘备案均价约5.31万元/平，今年3-4月成交单价降至4.17-4.49万元/平 [27][28][30] - 壹海城2013年入市均价约42,000元/平，今年4月成交单价约55,465元/平 [31][32] - 楼龄20年左右的蓝田壹站7月成交单价约2.75万元/平，较新小区价格需大幅折让 [33] 区域供应与去化压力 - 沙头角区域除合泰嘉悦公馆外，还有观山海云府、合正湾府原著、海智云谷、海智云轩、君悦湾府、港悦观云轩等多个项目等待入市 [20] - 盐田新房月末可售套数332套，可售面积37,751.94㎡，去化压力较大 [36]