报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[6] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 3月房地产数据显示销售量价出现边际改善，房价步入二阶导转正进程，尤其是一线城市迎来价格环比回升，预示着市场信心的逐步修复[1] - 尽管投资端仍在探底，但市场复苏的自发性加大了房价改善的持续性，也有望带来地产股布局机遇[1] - 报告重点推荐四类企业：1）历史负担较轻或现金流更健康的企业；2）估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业；3）在一阶导转正的区域有布局的企业；4）存量交易及地产链后端产业链的企业[1] 行业基本面分析总结 投资与开发 - 1-3月房地产投资端仍在探底，开发投资累计同比-11.2%，其中3月降幅11.3%，较1-2月扩大0.2个百分点[2] - 1-3月新开工面积累计同比-20.3%，其中3月降幅17.4%，较1-2月缩小5.7个百分点[2] - 1-3月竣工面积累计同比-25.0%，降幅较1-2月缩小2.9个百分点[2] - 截至3月，全国施工面积同比-11.7%，跌幅较上月持平[2] - 3月末商品房待售面积同比-0.1%，迎来自2022年以来首次同比负增长，去库存成效初显[2] 销售与价格 - 1-3月商品房销售面积/金额同比-10.4%/-16.7%，其中3月同比分别为-7.4%/-13.3%，较1-2月分别收窄6.1/6.9个百分点，单月销售修复动能增强[3] - 价格呈现“一线回暖、二三线收敛”格局，3月70城新房/二手房价格指数环比均为-0.2%，跌幅较1-2月收窄0.1/0.2个百分点[3] - 一线城市新房/二手房价环比分别由1-2月的持平/-0.1%转为+0.2%/+0.4%，其中，北京、上海、广州、深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%、0.4%[3] - 二、三线城市二手房环比分别-0.2%/-0.4%，降幅分别收窄0.2/0.1个百分点[3] 企业现金流 - 1-3月房企到位资金同比-17.3%，其中3月-18.7%，较1-2月扩大2.2个百分点[4] - 国内贷款累计同比-23.7%，降幅较1-2月扩大9.8个百分点[4] - 自筹资金累计同比-5.3%，降幅较1-2月收窄0.6个百分点[4] - 定金及预收款同比-20.1%，降幅较1-2月收窄1.4个百分点[4] - 个人按揭贷款同比-34.6%，降幅较1-2月收窄7.3个百分点[4] - 销售回款指标跌幅收窄，但仍在双位数下滑区间，房企仍面临一定现金流压力[4] 重点推荐公司总结 - 报告列出了11家重点推荐公司及其目标价与投资评级，包括龙湖集团、越秀地产、招商蛇口、建发国际集团、新城控股、滨江集团、华润置地、新鸿基地产、中国海外发展、绿城中国、中国金茂[8] - 对部分重点公司的最新观点进行了总结，例如：龙湖集团2025年核心亏损17亿元，但经营性业务展现出韧性[60]；越秀地产2025年归母净利同比-94.2%，但销售保持行业头部地位[60]；招商蛇口2025年归母净利润同比-74.7%[60]；建发国际集团2025年归母净利润同比-24%[60]；新城控股2025年归母净利同比-9.61%[61]；滨江集团2025年前三季度归母净利润同比+47%[61]；华润置地2025年核心净利润同比-11.4%[61]；新鸿基地产FY1H26核心归母净利润同比+17%[61]；中国海外发展2025年归母净利润同比-19%[61]；绿城中国2025年归母净利润同比-96%[62]；中国金茂2025年归母净利润同比+18%[62]