核心观点 - 报告认为房地产行业正经历"规模祛魅，回归本源"的深刻变革，2026年主要指标虽仍处下行通道但降幅普遍收窄，行业呈现结构性分化[1][2] - 低能级城市通过深度价格调整率先实现市场出清，土地市场复苏迹象明显，成为预期外机遇；而一线城市受次新房供给冲击面临补跌风险，高周转策略承压[61][103] 2026年总量数据定量测算 销售面积 - 2026年商品房销售面积预计8.5亿平方米，同比下降6.4%，降幅与2025年持平[3][18] - 结构分化显著：期房销售面积预计5.1亿平方米（同比下降11.3%），现房销售面积预计3.4亿平方米（同比增长2.1%）[3][18] - 全国商品房总库存从2021年峰值42.5亿平方米降至2025年9月的27.7亿平方米，现房库存升至7.6亿平方米，期房库存降至20.1亿平方米[3][12] - 去化率企稳：全市场去化率预计维持30.8%，期房去化率筑底于25.6%，现房去化率稳定在44.4%[18][19] 新开工面积 - 2026年新开工面积预计6亿平方米，同比小幅下降0.3%，较2025年18.3%的降幅显著收窄[2][29] - 核心驱动：2025年全国住宅及商业服务用地拿地面积10.1亿平方米，同比降幅缩窄至8.1%，拿地改善传导至开工[3][27] - 开工意愿回升至59.3%，核心城市优质地块供应占比上升及小城市房地价差改善支撑开工规模[2][29] 竣工面积 - 2026年竣工面积预计5.4亿平方米，同比下降13.2%，降幅较2025年15.9%小幅收窄[2][37] - 受36个月施工周期影响，2022年新开工面积下行20%持续向竣工端传导，保交付政策部分缓解下行压力[3][35][38] 施工面积 - 2026年末施工面积预计61.1亿平方米，同比下降8%[2][45] - 净停工面积从2022年峰值9.1亿平方米降至2025年预计5.1亿平方米，停工面积占期初施工面积比例从9.3%回落至7.7%[3][44] - 保交付政策效果显现，项目复工进展良好，供给端修复持续推进[44][46] 房地产开发投资 - 2026年房地产开发投资预计完成7.8万亿元，同比下降8.3%，降幅较2025年15.1%明显收窄[2][57] - 建安投资预计4.4万亿元（同比下降10.7%），受施工面积下行拖累但建材价格拖累缓释；其他费用预计3.4万亿元（同比下降4.9%），土地购置费形成支撑[3][57][58] - "反内卷"政策驱动大宗商品价格企稳，建安投资价格端拖累放缓；土地购置费滞后拿地增速约1年，2025年拿地金额降幅收窄支撑2026年投资[53][56][58] 预期外的机遇：崛起的小镇新房 土地市场复苏特征 - 反直觉起点：复苏信号始于低能级城市，2024年下半年至2025年上半年三四线宅地成交面积同比+1%，显著优于一线（-28%）和二线（-9%）城市[62][68] - 区域分化：西北区域宅地成交同比上升14%，华南区域上升3%，早出清地区更早受益[74][76] - 供需改善：百城宅地供求比1.16，创2017年以来新低，供给收缩下成交表现强劲[64][65] 核心驱动因素 - 价格深度调整：三四线城市新房价格回调至2018年水平，地价同步深度调整，房地价差修复至2016年水平，显著改善开发商利润空间[62][79][97] - 市场化机制：无新房限价政策干扰，价格真实反映供需，调整更彻底高效[62][83] - 地方政府行为差异：中小城市土地财政依赖度高，地价调整更充分，平均起拍价下降幅度明显大于核心城市[86][97] 需求端支撑 - 人口压力未加剧：三四线人口流出速度2021年后趋缓，未出现崩塌式下滑[88][89] - 消费属性凸显：三四线房产消费属性强于投资属性，受收入预期冲击小于一二线，社零总额2024年同比上升4.6%[92][62] - 租金回报率接近房贷利率：2.5%-2.8%的租金回报率已具备一定抗冲击能力[62] 复苏路径 - 当前阶段：拿地活动已率先复苏，市场通过深度调整找到新均衡点[62][94] - 下一阶段：拿地向新开工传导，开工率有望企稳回升，重点关注聚焦三四线差异化竞争的蓝海战略房企[61][99][102] 预期外的风险：补跌的一线房价 价格分化特征 - 二手房加速补跌：2025年4月以来一线城市二手房价格跌幅扩大至4.4%，次新房源（2018-2025年竣工）单季度下跌12%[105][110] - 新房抗跌韧性：2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年-3.8%明显收窄，上海、杭州新房价格实现正增长[105][116] - 区域分化：上海新房价格上涨2.6%，杭州上涨1.8%，与二手房市场形成明显反差[116] 风险形成机制 - 限价政策反噬：前期限价新房集中交付转化为次新房源，上海次新房挂牌量两年间增长68.7%，形成供给冲击[106][109] - 高周转策略承压：房企聚焦核心高周转策略难以为继，大体量项目销售速度放缓加剧现金流风险[103][107] - 租金回报率偏低：一线城市租金回报率普遍1.5%-2.0%，仍低于房贷利率水平，房价企稳压力仍存[107] 市场影响 - 结构性企稳条件：只有当老旧二手房房价下行至租金回报率高于房贷利率时，房价企稳才可能从二手市场向新房传导[107] - 策略调整必要性：打破房企聚焦核心高周转策略，重点关注头部房企在大体量项目上的现金流风险[103][107]