报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为，尽管行业整体数据表现疲软，但维持对房地产行业的“看好”评级，并建议关注在特定领域具有优势的企业 [1][8] - 核心观点基于对2025年1-10月行业数据的分析，显示销售、开竣工、投资及资金面均承受较大压力，但结构性机会依然存在 [5][6][7][8] 销售市场表现 - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.20亿平方米，同比下降6.8%，降幅较1-9月的-5.5%有所扩大 [5][14] - 同期商品房销售额6.90万亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月的-7.9%扩大 [5][14] - 2025年10月单月销售面积和金额同比分别下降19.6%和24.3%，降幅环比扩大，销售均价同比下降6.9%，环比上升3.3%，显示“以价换量”趋势延续 [5][14] - 不同能级城市新房成交面积均同比下降，2025年前45周一、二、三四线城市增速分别为-5.2%、-8.1%、-10.5%，一线城市表现相对稳健 [5][14] - 分区域看，2025年1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.2%、-4.1%、-5.0%、-7.3% [13][18] 开竣工与土地市场 - 2025年1-10月全国房屋新开工面积4.91亿平方米，同比下降19.8%，其中住宅新开工面积同比下降19.3% [6][19] - 同期房屋竣工面积3.49亿平方米，同比下降16.9% [6][19] - 2025年10月单月开竣工面积同比分别下降29.5%和28.2% [6][19] - 土地市场方面，跟踪的Wind 322城2024年宅地成交面积同比下降13%，2025年1-10月同比下降12%，拿地减少预计将持续影响新开工数据 [6][19] 开发投资与资金状况 - 2025年1-10月房地产开发投资额7.36万亿元，同比下降14.7%，其中住宅开发投资额同比下降13.8% [7][23] - 同期房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比下降9.7% [7][27] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降1.8%、10.0%、12.0%、12.8%，各类资金同比降幅均较1-9月有所扩大 [7][27] - 测算显示2025年10月居民购房首付比例约为69% [13][32] 投资建议与推荐标的 - 预计在2024年同期高基数影响下，11月销售将延续低位盘整，四季度市场形势严峻 [8][33] - 推荐标的分为三类：一是布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8][33][34] - 二是住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][34] - 三是在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8][34]