纪要涉及的公司 建发国际 纪要提到的核心观点和论据 1. **销售情况** - 4月16日 - 5月5日销售138亿，仅两个项目贡献17亿，其余120多亿来自续销项目，同比增长较多[1] - 今年销售目标1500亿以上，目前持销和首开项目销售表现较好[3] - 五一期间销售同比大幅增长，主要因货值集中在核心城市、产品力提升，且公司士气足提前抢跑[17][18][19] 2. **价格情况** - 今年核心工作是提价，从去年十月底至今，客户蓄客基础好且具备提价基础的项目陆续提价，一季度未售货值提价10亿以上[2] - 提价策略是有提价基础、客户认可高、产品力好的项目陆续缓慢提价，如杭州下沙云起千帆项目提价幅度达30% [20][21] 3. **拿地情况** - 截至4月底拿地货值近500亿，加上去年拿地今年完成股转的项目[3] - 今年拿地策略聚焦核心一线城市（北京、上海）和核心二线城市（杭州、成都），整体城市布局多在南方城市[13] - 按销售目标测算，今年拿地货值规模约1500亿，对应拿地金额七八百亿，目前拿地货值约600亿，较贴合计划[14][15] 4. **存货情况** - 截至去年年底，建发国际存货水平2200亿，2021年及以前项目占比约20%，约四五百亿，其中经营困难项目约两百多亿，主要在江苏苏北部分城市[5] - 公司存货中旧货值占比在行业同业TOP10里最轻，带动资产状况健康，支撑补充优质项目[7] 5. **利润率情况** - 2021年拿地项目利润率低，2022年拿地利润率在8 - 10%，2023 - 2024年约6 - 7%，2025年拿地利润率普遍在6 - 8%，部分项目可达7%左右[8][9][10] - 结算利润率方面，前几年报表结算利润率走低，因提前做了较多减值，但2024年年报毛利率提升，未来利润率有支撑[11] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 公司退换地及调整规划项目非常少，仅福州有一块因文物问题退地，货值仅几个亿[15][16] 2. 公司项目主要是住宅地，大部分处于正常开发过程，符合收储要求的地较少[16]