资产托管租赁模式 - 中介平台提供资产托管式住房租赁服务 房东将房屋交由中介统一管理出租、收租、维修和运营等事务 [1] - 租客需支付相当于租金10%的服务费（季付为9%）并可享受芝麻信用分超650分免押金优惠 [2] - 链家托管模式要求房东每月支付4天租金作为管理费 我爱我家管理费为3天租金/月 服务费为租金8.5% [3] 平台业务规模 - 贝壳托管房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 增幅达103% [3] - 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [3] - 贝壳租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% [6] 成本对比分析 - 租三年托管房总成本21.38万元（租金+服务费） 直租房总成本19.98万元 [2] - 租一年托管房总成本7.13万元 直租房总成本7.02万元 [2] - 托管房提供家政维修等基础服务 并解决押金退还问题 [2] 行业转型趋势 - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [6] - 中介公司因新房业务渠道费用降低 需培育租赁等新增长极 [6] - 贝壳推行"一体三翼"战略 重点发展家装、贝好家和租赁业务 [6] 运营机制特点 - 链家托管招租期45天 支付房东15天租金作为定金 租金浮动范围为基础租金-3%至+5% [3] - 招租失败则解约 定金归房东 成功则定金转租金 [3] - 中介承诺不吃差价 租客支付金额扣除管理费后全数付予房东 [3] 市场争议焦点 - 平台优先展示托管房源 直租房带看频次显著降低 [5] - 中介政策和激励机制倾向托管房 门店和经纪人优先推荐 [5] - 房东缺乏有效出租渠道 多数仍需依赖专业中介机构 [5] 行业发展前景 - 运营类业务成为行业竞争重点 涵盖商办运营、租赁住房和物业管理等领域 [6] - 资金监管存在风险 按每套3000元押金计算 3万套房可形成近亿元资金池 [7] - 轻资产管理模式需避免盲目扩张 应注重做精做细服务 [7]