文章核心观点 - 悉尼房地产市场存在普遍的“虚低报价”现象，卖方设定的实际保留价经常显著高于公开的价格指引，这导致首次购房者和市场新手容易产生误解并蒙受经济损失[1][3] - 行业专家建议买家应忽略价格指引，转而研究同区域近期真实成交数据以判断合理价格，并呼吁加强监管以提高市场透明度[6][10][12] - 有案例表明，提前公开拍卖保留价作为一种更透明的销售策略，可能吸引更多真实竞标者并取得超出预期的成交结果[14] 市场定价行为分析 - 对2024年319场具有竞争力的拍卖追踪显示，211个卖方设定的保留价等于或高于价格指引的最高值，其中172个保留价高于价格指引[3] - 高价房产的卖方预期偏离度更高：在指导价超过400万澳元的房源中，有保留价的房源里近一半（17/35）的卖家预期高出指导价10%以上[7] - 具体案例显示保留价大幅高于指导价：Leichhardt一套老屋指导价180万澳元，保留价220万澳元（高出22.2%），成交价228万澳元；Strathfield一块空地指导价200万澳元，保留价250万澳元（高出25%），成交价287.5万澳元[7] 对买方的影响与建议 - 误导性的价格指引使买家在支付了建筑检查、合同审查等费用后仍可能失败，造成经济与精神的双重损耗[10] - 知名买家代理建议客户完全忽略价格指引，应关注该区域真实成交价，例如若同类房型近期成交价均不低于170万澳元，则不应幻想以150万澳元购得指导价为140万澳元的房产[6][10] - 有行业人士指出，现在几乎所有拍卖房源的报价都不真实，买家应通过比对区域中位价和近期成交价来看穿报价“套路”[12] 行业实践与监管动态 - 存在一种更透明的销售实践：有中介在拍卖前就公开保留价，案例中保留价设为75万澳元，最终成交价达101.5万澳元，卖家认为此举吸引了更真实的买家并增强了买方信心[14] - 新州政府正在考虑立法改革，以使相关规则更加清晰并便于执法[14]