政策与市场动态 - 全国首批数据中心REITs项目之一"万国数据中心REIT"获证监会注册批复及上交所无异议函 拟募集资金规模为19 33亿元 [1] - 证监会主席吴清表示将继续支持科技企业利用知识产权 数据资产等新型资产开展资产证券化 REITs等融资 [2] - 2025年《关于资本市场做好金融"五篇大文章"的实施意见》明确支持人工智能 数据中心等新型基础设施发行REITs [2] - 上交所已构建包含公募REITs 持有型不动产ABS 科创债等在内的全周期融资体系 有效破解数据中心行业"融资难 退出难"瓶颈 [5] 项目与资产详情 - 万国数据中心REIT底层资产为昆山国金数据中心 拥有超过4000个7kW机柜和29044kW电力容量 2024年PUE值低至1 24 [3] - 项目客户包括中国电信 中国联通等头部企业 近三年保持100%签约率和92%以上的计费率 [3] - 公司通过发行公募REITs实现资产负债率降低1 2% ROE提高约4 4% 净回收资金超10亿元用于新增项目投资 [3] 行业影响与创新意义 - 该项目标志着资本市场服务数字经济高质量发展取得突破性进展 为数字基建领域打造可复制的"募投管退"全周期解决方案 [2][3] - 万国数据先后在上交所落地持有型不动产ABS和公募REITs 开启数据中心证券化2 0时代 [4] - 数据中心资产现金流稳定且可预测 风险收益特征天然适配REITs产品特性 契合保险资金等"耐心资本"配置需求 [5] 市场数据与生态 - 截至5月底 沪市REITs达44只 发行规模1216亿元 底层资产覆盖仓储物流 产业园区 数据中心等多个领域 [6] - 上交所表示多层次REITs市场服务新基建多元化权益融资的典型案例 为优质主体借助REITs市场做大做优积累实践经验 [6]

数据中心证券化市场 - 数据中心证券化市场规模从50亿美元激增至300亿美元 涵盖资产支持证券和商业抵押贷款支持证券结构 [1] - 爆炸性增长由配备数千个GPU 为大型语言模型提供算力的设施大规模投资推动 [1] - 证券化已成为资本密集型数字基础设施行业稳定且可扩展的融资来源 [1] - 年初增长停滞 但定价和发行量已大幅反弹 年底前可能创下新高 [1] 短期市场动能支撑因素 - 云计算资本支出激增 主要超大规模云服务商在2025年第一季度均上调资本支出指引 显示对AI云服务的强劲前瞻需求 [4] - 北美主要数据中心空置率在2024年底创下历史新低 仅为1 9% 新增产能中72%已被预租 [8] - 特朗普政府的星际之门计划将生成式AI基础设施列为美国政府优先事项 进一步鼓励私人部门投资 [8] 长期供需失衡风险 - 数据中心市场将在明年年中达到峰值入住率 随后几年将逐步放缓 [7] - 计划中的数据中心项目管道不断增长 将导致竣工量稳步上升 星际之门项目有望进一步推高未来供应量 [8] - 高供应增长速度对AI工作负载需求增长设置了很高门槛 以在未来两年保持入住率持平 [8] - 如果AI需求增长开始放缓 可能拖累租金增长和租约续签率 高度定制化的数据中心资产重新租赁成功率将受严重影响 [7] 投资者策略建议 - 当前阶段应重点关注市场时机把握 在享受AI基础设施建设红利的同时 密切监控供需平衡变化 提前规避长期过剩风险 [9]