试点扩容与市场现状 - 证监会于11月28日就商业不动产纳入公募REITs试点征求意见，试点范围扩容[1] - 公募REITs自2020年4月试点至今已五年半，上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元[1] - 现有底层资产集中在收费公路、产业园区、生态环保、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等领域[1] - 全球成熟REITs市场核心底层资产为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等，中国在这些领域资产丰富[1] REITs的商业模式本质 - REITs是典型的权益融资工具，对资产负债表进行创新，推动产权的市场化精细化分工[2] - REITs将产权所有权分解为受益权、收益权、剩余索取权和管理控制权，通过契约进行市场化协作[2] - 其本质是基于合同契约治理，打开传统公司信息不对称，要求底层资产信息高度公开透明[3] - 商业模式是革命性跃迁，打破委托代理内部信息链条，转向最大化底层资产价值和效率[1][3] REITs的市场影响与优势 - 对普通投资者可分享优质商业不动产收益，对运作主体有助加速轻资产化并降低市场门槛[2] - REITs模式下要素资源的边际贡献率由市场交易决定，打破公司内部人控制的制度和道德软约束[4] - 市场竞争更倾向于长板理论，强调扬长策略，而非传统公司治理的避短策略[4] - 发达市场商业不动产所有权多以REITs形式存在，因其带有多赢格局，满足不同市场主体诉求[2] 发展REITs的核心要求与潜在误区 - 最需走出将其理解为简单融资工具的误区，应视为高度依赖市场化分工的产物[2] - 信托是基础，契约精神是核心，对信息透明、流程透明的要求高于上市公司股票[2] - 若单纯将REITs看作资产出表工具，用传统委托代理模式运作，易扭曲市场生态，使其蜕化为准债权工具[3] - 发展关键在于打开底层资产信息不对称，基于信托关系推动市场化变革和契约精神[3][4]