报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2026年北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势[8] - 政策端持续发力，旨在通过打通置换链条来激发改善需求，同时供应端减量提质，预计核心区域将出现更多改善型好房子[8] - 市场后续企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底[8] 根据相关目录分别总结 市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 - **住宅成交**：2025年北京新房成交规模持续下降，总成交10.4万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%[5][16]。二手房市场活跃，2025年成交19.5万套，近两年成交均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房形成明显分流[5][16]。2026年1-2月，新房成交套数同比-5.0%，二手房同比-4.2%[5][23] - **库存**：截至2026年2月末，北京新房可售面积885万方，去化周期约25.8个月[30]。二手房挂牌套数由2025年4月的29.4万套下降至2026年2月的23.5万套，去化周期约14.3个月[30] - **土地**：2025年北京宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大。累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%；成交楼板价达3.98万元/平[5][36] - **价格**：2026年2月，北京新房价格指数较2023年9月峰值回落8.2%，二手房较2023年4月峰值回落16.3%，但2月新房和二手房价格环比分别提升0.2%、0.3%，止跌趋势初显[37] - **项目**：2025年北京新房前十项目销售额占比23%，9个为当年入市新盘，累计去化率65%，热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区[7][40]。2025年首开去化率达80%及以上的项目有14个，其中海淀区项目最多，上半年高热度项目数量占比超7成[7][44]。产品趋势上，在建筑新规下得房率普遍提升，外围刚需盘户型面积持续下探，如通州招商朝棠揽阅推出69平三居，得房率超90%[7][46] 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 - 2025年1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率[6][48]。8月和12月两次调整限购政策，包括五环外购房不限套数、非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年等[6][48] - 12月政策调整还包括房贷利率不再区分首套和二套住房，相当于对二套房贷款有20-40BPs的降息[6][50]。政策通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能释放增量需求[6][50] 新房热度分化，“好房子”政策下产品力提升 - **海淀区**：2025年新开盘8个项目，热度较高，主打改善产品[53][54]。如朱房板块的和樾望雲、和樾玉鸣3月开盘，网签率均超90%，基本清盘[56] - **朝阳区**：2025年新开盘8个项目，热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域[65]。如朝青板块的紫京宸网签率32%，黄渠板块的金茂满曜网签率52%[71] - **通州区**：2025年新开盘7个“好房子”项目，热度分化显著[76]。如运河玖院9月开盘至3月下旬销售超1100套，成为2025年成交量及成交面积双冠王[78]。北关板块的招商朝棠揽阅凭借小户型高得房率快速去化，6个月网签率达75%[77] - **丰台区**：2025年新开5个项目，区域价值正在兑现[81]。如新宫板块的建发金茂观宸3月开盘，网签进度达97%，基本清盘[83] - **石景山区**：2025年新开3个项目，依托“地段+产品”双重支撑，如首钢·璟悦长安和中海瑞文里全盘网签率均已过半[84][87] 投资建议 - 推荐三类标的[8]： - 布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]