行业核心观点 - 投资者焦点已从2023年香港房地产市场的平淡表现，转向2026年及2027年的上升潜力，包括房价、利润率及销售额的改善 [1] - 行业呈现两极化租金前景：零售物业（尤其是奢侈品类别）租金预计为正增长，而中环区写字楼租金负面程度减轻；但周边地区的零售及写字楼租金预计仍为负增长 [1] - 相较于收租股，发展商在2026至2027年展现出更大的每股盈利上行潜力，主要驱动因素为房价改善带来的房屋销售利润率提升，以及潜在具增值效益的新土地收购 [1] 公司推荐与评级 - 推荐的发展商股票包括：新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)、恒基地产(00012)（3月后）及恒隆地产(00101）[1] 股息前景分析 - 预计股息实现增长的公司：太古地产(01972)及香港置地承诺实现中单位数同比增长；九龙仓置业(01997)的每股股息增长主要得益于稳定的65%派息率下利息成本的节省 [2] - 预计股息维持稳定的公司：新鸿基地产、长实集团(01113)、信和置业、嘉里建设(00683)、恒隆地产、希慎兴业(00014)、九龙仓集团(00004）[2] - 股息存在争议的公司：迎来五十周年的恒基地产 [2] - 预计每基金单位分派数下降的公司：领展房产基金(00823)、置富产业信托(00778)及冠君产业信托(02778)，主要原因为租金负增长 [2] 盈利前景分析 - 预计盈利录得增长的公司：香港置地、九龙仓置业及置富产业信托 [2] - 预计盈利大致稳定的公司：新鸿基地产、信和置业、长实集团、希慎兴业 [2] - 预计盈利同比下降的公司：恒隆地产及太古地产同比下降0%至5%，但2025年下半年已因零售营业额租金改善而好转；嘉里建设倒退15-20%（符合预期）；恒基地产倒退40%（因缺乏出售收益等）；冠君产业信托倒退10% [2] - 预计盈利表现疲弱的公司：领展房产基金 [2]