文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 我们认为，困扰民企物业服务公司的历史问题已经消散，企业的分红普遍具备很强吸引力，现金资 产具备安全边际。而且，绝大多数民企物业服务公司经营性现金持续净流入，高分红是完全可持续 的。和2 0 2 4年秋天不同，当前物业服务板块可能的催化剂，并不是地产领域信用的好转（当然地 产信用也是平稳的），而是即将公布的2 0 2 4年年报有望兑现可持续的高分红，以及长期稳健发展 的愿景。我们推荐当前头部民营物业服务企业。 ▍ 历史因素形成的估值洼地。 当前，我们统计的样本民企物业管理公司的市值/企业在手资金为1 . 9 x，我们预计这些企业2 0 2 4 年股息率为5 . 6%，如果剔除金科服务，预计为6 . 0%。由于历史上房地产关联方出险，部分应收 款出现坏账，这些企业融资并购扩张的发展路径被证伪，民营物业服务公司的市值相较历史高点 大幅下降，截至2 0 2 5年3月1 3日收盘价，融创服务、碧桂园服务、永升服务、新城悦服务、金科 服务股价都较历史高点下降了超过9 0%。 ▍ 部分公司具备现金持续造血能力。 2 0 2 2年之后，物业服务板块逐渐进入低潮，此后所有民企物业服务公司基 ...