市场整体表现 - 2025年10月法拍房挂拍2.9万套，环比下降31%，同比下降13%，为下半年以来新低 [1][2][7] - 成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，连续3个月保持在5000套以上 [1][3][5] - 成交金额59亿元，环比上升4% [12] - 全国平均成交率21.4%，环比上升2.1个百分点，重回年内均线水平 [3][5][18] 供应端分析 - 新增挂拍起拍总价271亿元，环比下降33% [7] - 共有5个城市新增挂拍套数超过500套，较上月减少5个，重庆挂拍1430套居首 [8] - 一线城市挂拍量：广州360套，深圳215套，上海163套，北京128套 [8] - 一线城市挂拍总价：深圳12.8亿元，上海9.3亿元，北京7.9亿元，广州6.7亿元 [8] - 本月有10宗起拍价超亿元的挂拍标的，包括河源万绿湖酒店项目（变卖价7亿元）和深圳新地中央广场44套房产（变卖价2.64亿元） [6][9] 需求端与成交热度 - 竞拍热度延续低位，成交房源溢价中位数9.7%，66%的房源为溢价成交，为年内新低 [1][12][19] - 仅5.3%的成交房源出价次数达到100次以上，为年内最低 [1][5][12] - 34%的房源底价成交，创年内新高 [5] - 成交法拍房的中位出价次数为14次，较上月持平 [12] 城市成交表现 - 成交套数前列城市：广州205套，温州、杭州、宁波均不低于150套 [14] - 成交金额前列城市：深圳8.4亿元，上海5.8亿元，杭州4.4亿元，广州3.3亿元，北京2.2亿元 [14] - 重点城市成交率：深圳45%居首，杭州、厦门、太原、福州、宁波、南京、天津、上海、南宁均在30%以上 [21] - 苏州成交率由23%大幅下降至4%，主要因永威姑胥府商住楼大量流拍 [21] 价格与折价分析 - 挂拍房源平均起拍折价率29%，环比上升0.8个百分点，为二季度以来新高 [22] - 成交房源平均折价率32.7%，环比上升0.4个百分点 [22] - 挂拍与成交折价率差距缩小至3.7个百分点，供求双方判断趋同 [22] - 变卖类房源降价幅度最大，平均折价率达32.7%，环比增加1.2个百分点 [22] - 仅10%的成交房源价格超过评估价，65%的房源需折价超过二成才能成交 [19] 特殊交易现象 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，通过法拍渠道加速流转，这类房源溢价率中位数高达28倍 [5] - 共有352套低价起拍的法拍房成交价格达起拍价10倍以上，占本月成交总量的7% [14] - 深圳、广州、上海等一线城市本月此类普通房源成交超10宗 [5][14] 典型案例分析 - 深圳南山区华侨城纯水岸别墅以3.64亿元成交，溢价率69.5%，创法拍房成交新纪录，该别墅评估价3.07亿元，起拍价2.15亿元，经过118轮竞价 [6][15] - 厦门思明区一会馆项目以1.12亿元成交，溢价41%，评估价1.13亿元，起拍价7913万元，该物业年租金收入可达千万元级别 [6][16] 行业背景与趋势 - 房地产广义库存达百亿平方米级别，对应至少十万亿元级的积压库存待处置 [6] - 法拍房市场作为房地产风险处置的关键环节，其走向应得到重视 [6] - 建议各地主管部门在编制住房发展规划时兼顾法拍房市场的低价房源供应，并可通过收购大型项目转化为保障房 [6]