作者：孟晓苏 这种法拍房激增的情况在美国与日本房地产低迷期都出现过，由于它们采取的政策措施不同，曾导致截 然不同的后果。日本对待法拍房政策失误，导致楼市长期低迷，经济陷入"失去的二十年"；而美国政府 通过对居民政策救助，阻止法拍房增长，四年就实现了楼市企稳回升。 日本1990年代房地产泡沫破裂后，政策应对出现严重失误。政府不仅未及时救助楼市，反而逆向操作： 在泡沫破裂时加征"地价税"和"短期交易税"，加速了地价下跌。更严重的是，日本忽视了法拍房形成 的"边际定价"风险。1991-1995年间法拍房数量激增300%，仅1993年东京地区就有超过2万套住宅进入 法拍程序。这些法拍房成交价往往比市场价低30%-50%，成为区域房价新基准。日本政府直到1998年才 修订《民事执行法》引入"自我拍卖"制度，但此时市场信心已被彻底摧毁。其恶果就是日本房价连续18 年下跌，低迷期长达22年。 "法拍房"连年增长，"价格刺客"频现，"边际价格"扭曲市场。我国法拍房隐患已到了必须重点诊治的地 步。 一、法拍房泛滥的现状与风险显现 专业机构发布的《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，2025年上半年，我国法拍房挂牌 ...

如今的房地产行业虽说没之前那么景气了，但依旧是人们关注的焦点。 尤其是28号曝出曾经提出"小目标"的王健林被限制高消费，更是全网关注的对象。 搞得很多人心里犯嘀咕，再加上网上流传关于楼市的小视频什么说法都有。 这房地产还能不能碰了？郎咸平教授带领团队展开调查。 直言这类内容不仅对政府政策产生极大误导，还干扰消费者与投资者的判断，力求还原市场真相。 团队对海量短视频进行全面量化分析，筛选出189个内容独立的视频。 这些视频宣称北京、上海、广州、深圳四座城市楼盘跌幅达40%至73%，并将降价原因归咎于房地产不景气、开发商资金链断裂跑路等。 但经深入核查，郎咸平教授明确指出，这些说法均为博流量而编造的谎言。他将误导性短视频归纳为五大骗局，首当其冲的就是公寓降价骗局，涉及52个案 例。 以上海某短视频为例，其声称当地楼盘暴跌73%，但查证显示，70年产权的正常住宅价格未降，降价的实为公寓。 另有视频称某海景豪宅暴跌50%至60%，而该区域70年产权住宅单价稳定在13.9万元/平方米，所谓"七字头单价"的降价房源均为商业公寓。 这些公寓常以低价为噱头，通过对比住宅价格或渲染开发商跑路氛围制造降价假象，实际上公寓价格波动 ...

前言 在当下的短视频平台，关于北上广深楼市"崩盘""暴跌"的内容频繁出现，这些极具冲击力的表述不仅搅 动消费者与投资者的情绪，更对公众认知产生显著影响。 经济学家郎咸平及其团队通过对189个独立短视频的量化分析，试图拆解这些内容背后的真实与虚假， 为市场认知纠偏。 这场对楼市信息的"打假"，不仅关乎数据真伪，更折射出当前房地产市场复杂的结构性变化，以及信息 传播中流量至上带来的认知偏差。 那现在楼市中究竟藏着多少骗局？郎咸平的分析揭露了多少真相？ 但短视频往往刻意模糊"公寓"与"住宅"的属性差异，用公寓的价格波动替代整体楼市走向，制造恐慌 感。 其次是"老破小"的局部降价。部分内容提到"上海老破小降价54%""北京58平方米两居室2022年售价630 万元、2025年降至295万元"，这些案例并非无差别发生，而是集中在三类场景。 一是学区属性弱化的房源，随着教育政策调整，"买房必入学"的逻辑被打破，这类房产的溢价自然消 退； 拆解短视频中的四类楼市陷阱 现在短视频平台中所谓的"房价暴跌"，往往存在明确场景限定，并非覆盖整个市场的普遍现象。 从郎咸平团队的调研来看，这些被夸大的"下跌"案例，大多集中在特定类型房 ...

法拍房参拍资格确认 - 需提前确认当地限购政策 例如上海需社保 否则无法过户且损失保证金[1] - 建议直接咨询拍卖法院法官或查询住建部门限购细则 此步骤为必要前提[1] 房源实地勘察要点 - 必须现场踩盘而非仅查看线上图片 需确认房屋实际占用情况[3] - 核查法院是否承诺清场交付 未注明清场可能需自行处理占用纠纷[3] - 需向物业查询欠费情况 包括物业费及水电费 可能达数万元且需买受人承担[3] 产权背景调查 - 需至不动产登记中心核查抵押状态 一房多封及产权人数量[5] - 确认是否存在共有人情形 例如夫妻共有但仅拍卖部分份额可能导致权属争议[5] 资金准备与贷款安排 - 保证金比例为成交价5%-10% 例如100万房产需支付5-10万[7] - 尾款需在10-15日内付清 需提前备足资金[7] - 贷款需提前预审 确定可贷额度 避免因时效问题损失保证金[7] 竞价策略与成本控制 - 需设定心理价格上限 包含税费欠费及装修成本[9] - 避免受竞价氛围影响冲动加价 需坚持预算约束[9] 过户与清场流程 - 付款后需及时获取《成交确认书》及《裁定书》并办理过户[9] - 未包清场时需通过法官协助清场 避免自行与占房人冲突[9]

阿峰，你确定要买这套房子吗？"张若彤紧紧握着我的手，眼中满含担忧。 我看着眼前这套125平的三居室，心中五味杂陈。客厅宽敞明亮，南北通透，地段绝佳，如果是正常出 售，至少要130万起步。但它是法拍房，起拍价只要85万。 "就是它了。"我深吸一口气，在手机上填写了竞拍信息。 但我不知道的是，这套房子里隐藏着一个秘密，一个让我至今都睡不着觉的秘密。 01 三个月前，我第一次看到这套法拍房的信息时，几乎不敢相信自己的眼睛。 位于杭州市西湖区文二路附近，2015年建成的电梯房，小区绿化率高达40%，周边配套设施完善。最关 键的是，同小区同户型的房子，市场价已经涨到了135万以上。 法院执行大厅里人头攒动，十几个人都盯着这套房子。我知道竞争会很激烈，但我势在必得。在杭州打 拼五年，终于攒够了首付，这可能是我唯一买得起房的机会。 "现在开始竞拍，起拍价85万，每次加价不少于1万。"法官的声音在大厅里回响。 价格很快飙升到90万、92万、94万。我的心跳得像打鼓一样，手心全是汗。 "95万！"我举起手机，声音都有些颤抖。 大厅里安静了几秒钟，那些竞拍者开始犹豫了。毕竟95万已经接近市场价的七成多，风险和收益在这个 价位上达 ...

上海1-8 月新增上拍拍品 2191 套，交易截止拍品 2650 套（同比降 37.7%），成交 1355 套（清仓率 51.1%），总成交金额 109.77 亿 元；住宅为核心品类，成交 876 套（占比 64.6%）、金额 68.4 亿元，黄浦区住宅清仓率 87.5% 居首，浦东新区成交金额 20.4 亿元领跑 各区县。8 月单月上海新上拍品 253 件，成交 171 套，金额 22.31 亿元，折价率 70.3%。 全国同期挂拍48.5 万套，成交 10.7 万套（清仓率 21.9%），金额 1638 亿元；住宅成交 7.1 万套（877 亿元，占比 53.5%），二拍成交 占比 48.4%。城市能级越高清仓率越高，一线 48.6%、二线 40.6%、三四线 26.7%，市场分化明显。 上海法拍住宅在挂拍及成交中占最大比重，法拍住宅房源成交数量占各类物业整体64.6%。法拍住宅房源1-8月新上拍品1186件，交易 截止累计拍品1385套，成交876套，成交均价52725元/平米，法拍住宅成交金额68.4亿元。法拍商业交易截止累计拍品786件，成交428 套，成交数量占各类物业整体31.6%；总成交金额2 ...

人民财讯9月17日电，中指法拍数据库监测，2025年1—8月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计 48.5万套，成交10.7万套，总成交金额1638亿元，按拍品清仓率21.9%；住宅成交7.1万套(877亿元，占 比53.5%)，二拍成交占比48.4%。城市能级越高清仓率越高。对比2024年同期各类法拍房源挂拍50.4万 套，累计成交拍品数量约10.9万套，拍品清仓率21.6%，总成交金额2085.5亿元。 ...

法拍房市场交易规模 - 2025年上半年全国法拍房挂牌与成交总量维持高位 成交率略有回升[1] - 法拍房起拍价低于市场价20%-30%已成常态 最大优势为价格便宜[1][4] - 济南历城区名辉豪庭132.41平方米住宅法拍成交价133.68万元 单价约1万元/平方米 较同期二手房市场价1.3万元/平方米低23%[4] - 济南历下区中润世纪城284.47平方米住宅法拍成交价349.82万元 较市场价420-500万元低17%-30%[4] 法拍房交易流程机制 - 法拍房拍卖分为一拍 二拍 变卖三个阶段 一拍起拍价为评估价7-8折 二拍起拍价较一拍下调约10%[4] - 2024年底最高人民法院下发指导意见 要求执行法院负责不动产腾退交付 严禁在拍卖公告声明"不负责腾退"[10][11] - 法院在拍卖前进行严格审查评估 确保产权清晰合法 拍卖过程公开透明[12] 法拍房腾退交付现状 - 约30%法拍房需强制腾退 约50%被执行人会主动腾退 剩余两成因其他原因终止交易[9] - 强制腾退实际操作周期短则一两个月 长则一年半载[10] - 腾退需公证处全过程见证 并与警方合作确保安全 法院会协助被执行人解决实际困难[10] 法拍房买方行为特征 - 价格便宜成为刚需族选择法拍房最大动力 北京案例显示300万元法拍房较市场价360-390万元低15%-23%[2] - 个人买家将法拍房视为能力范围内综合考量的最优选项[9] - 普通买家需关注法拍房是否存在租赁欠费 除房价外还需支付费用 特别需注意土地出让金补缴问题[12] 法拍房辅助服务市场 - 法拍房助拍机构承诺若半年内无法交房则替买受人交房租 一年内无法交房则全款回购[11] - 专业机构提供尽调报告服务 协助买家了解拍卖公示外信息[12] - 辅拍机构积极做被执行人思想工作 协助联系租房搬家等具体事宜[11]

法拍房供应情况 - 2025年8月新增挂拍量3.2万套 环比下降27% 同比减少14% 为年内第二高位 [2] - 起拍总价324亿元 环比下降27% [2] - 重庆挂拍1419套居全国首位 全国8个城市挂拍超500套 合计6069套占全国总量19% [3] - 北京挂拍起拍总价26亿元全国最高 深圳上海均超10亿元 广州仅5亿元 [3] 法拍房成交表现 - 8月成交量5466套 环比上升11% 同比减少4% 创年内新高 [1][6] - 71%房源溢价成交 环比上升3个百分点 7%房源竞拍超100次 [1][6] - 威海成交247套居首 广州深圳均超200套 深圳成交金额8.4亿元全国最高 [8] - 威海209套起拍价低于1万元 84套1元起拍 平均成交价约10万元 [9] 城市成交特征 - 杭州成交率53%居重点城市首位 深圳北京上海宁波南京厦门均超40% [12] - 深圳蛇口豪宅398平方米房产经80轮竞价 以5830万元成交 溢价率80% [9] - 成交率21%环比降1个百分点 仍处年内高位 [11] 市场结构变化 - 平均成交折价率32.2% 环比降1.3个百分点 起拍折价率28.8%环比升0.1个百分点 [14] - 一拍房源成交占比49% 环比增15个百分点 平均折价率约25% [14] - 一拍房源供求认知差距2.6个百分点 二拍差距4.9个百分点 变卖差距2.8个百分点 [17]

法拍房市场整体表现 - 2025年8月法拍房成交量5466套 环比上升11% 创年内新高[3][4][17] - 挂牌量3.2万套 环比下降27% 仍为年内第二高位[3][4][8] - 全国平均成交率21% 较上月略有回落 但维持在年内高位[4][24] 市场热度与买方行为 - 71%房源溢价成交 环比上升3个百分点[4][17] - 7%成交房源出价次数超过100次 较上月上升1.8个百分点[3][4] - 平均成交折价率32.2% 环比下降1.3个百分点[28] - 一拍房源成交占比达49% 较上月增加15个百分点[28] 城市级市场表现 - 重庆挂拍1419套 居全国首位[10] - 威海成交247套 跃居成交量第一 其中209套起拍价低于1万元[21] - 一线城市挂拍量：广州316套 北京232套 深圳231套 上海198套[12] - 深圳成交金额8.4亿元居首 上海杭州北京广州紧随其后[21] 高价值标的交易特征 - 18处标的起拍价超1亿元 包括深圳新地中央广场商务楼等[5] - 深圳蛇口豪宅398平方米住宅经过80轮竞价 以5830万元成交 溢价率80%[22] - 杭州西湖区五星级酒店以2.57亿元六折起拍 评估价4.01亿元[13] 政策与行业影响 - 住建部发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》 要求加强资金监管[5][6] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[6] - 法拍房市场作为居住权流动重要环节 为行业发展新模式提供助力[1][6] 市场结构变化 - 挂拍折价率与成交折价率差距缩小至3.41个百分点 显示供求双方认知趋同[28] - 一拍房源成为唯一供求认知趋同类型 价差仅2.6个百分点[29] - 二拍和变卖房源需更大价格让步 价差分别达4.9和2.8个百分点[29]