核心观点 - 中国康养旅居市场正经历深刻变革，新一代“活力老人”（55-75岁）成为消费主力，他们拥有高消费能力、熟练的数字化技能和“为自己而活”的理念，推动需求从传统观光和廉价住宿，转向深度体验、健康管理及社交归属的复合型解决方案 [5][6][7] - 为满足新需求，市场供给正从传统酒店/民宿向提供“住宿+”复合价值的康养基地模式进化，但行业面临淡旺季波动大、运营成本高、盈利挑战等结构性难题 [8][10][11] - 行业商业模式正从过去依赖“快周转”的旅游地产销售，转向需要长期运营的产业思维，EOD（生态环境导向开发）模式等长期金融工具的出现，为行业注入耐心资本，支持可持续发展 [16][17] - 随着“百岁人生”成为可能，康养产业的服务对象和内涵大幅扩展，从服务“已老已病”人群前移至“将老未病”的中年群体，未来核心竞争力在于为客户提供覆盖长期健康与幸福生活的综合管理方案 [18][19][20] 市场需求与客群变迁 - 新一代“活力老人”客群画像：主要为“65后”、“70后”退休人群，是改革开放受益者，拥有丰厚财富积累和高额稳定退休金，夫妻月收入合计在2万至3万元之间非常普遍，自主消费意愿极强 [5][6] - 消费观念转变：从“为家庭牺牲”、“把钱留给子女”转向“为自己而活”、“活在当下，及时享受”，旅行从一项奢侈奖励变为常态生活体验 [5][6] - 信息获取与行为模式：熟练使用智能手机，是微信、抖音、小红书深度用户，会主动在社交平台被“种草”并自行规划路线，信息甄别能力不亚于年轻人 [5][6] - 旅行需求升级：从“十天七国”的赶路打卡，转向“沉浸体验”，愿意为深度非遗手作、私人古建讲解支付数倍于普通门票的溢价；餐饮标准从人均20元团队餐，升至追求“餐饮+文化”结合的80至100元特色餐 [2][5][6] - 对康养旅居的核心诉求：超越单纯住宿，追求包含健康管理、社交生活、精神文化在内的“生活方式解决方案”，重视被悉心关照的感受和熟人社群氛围 [3][8][9] 市场供给与产品进化 - **康养基地成为新载体**：相比传统酒店/民宿，康养基地能提供即时医疗响应、慢性病管理、健康监测、适老化设施、营养膳食及书画交流等社交活动，解决高龄老人后顾之忧，成为追求高品质生活老人的首选 [3] - **产品核心是“住宿+”复合价值**：竞争力在于叠加健康、社交、文化等服务，例如引入合作医院门诊、开办社区老年大学、组织文化游等，销售的是“有人悉心照顾、有朋友交流、有活动充实、有安全兜底”的生活方式套餐 [8] - **具体产品案例与定价**： - 山东泰安康养基地：旅居套餐按7天、15天、1个月起订，包含住宿、三餐和各类活动，两位老人1个月费用约1万元 [8] - 上海陈阿姨案例：与同伴入住山东泰安康养基地11天，总费用2000多元，平均每人每天约100元，认为性价比高于酒店 [3] - 云南大理乡村康养：通过租约改造白族传统院落，提供融入本地生活的体验，如赶集、扎染、篝火晚会等，复购率高 [9] - **传统机构跨界尝试与困境**：部分专业养老院试图吸引“活力老人”，提供管吃管住每天150元的低价套餐（当地中档酒店约200元），但因“养老院氛围过重”导致客群心理排斥，难以获得旅行社渠道合作 [12][13] 行业运营挑战与成本结构 - **显著的淡旺季波动**：北方某度假胜地康养基地夏季入住率超90%，冬季可能长期低于20%，全年平均入住率达50%已属经营有方，意味着近一半时间资产处于闲置或低效运转状态 [10] - **高昂的运营与建设成本**： - 山西晋城某康养中心：人工成本占总支出近40%，年食材采购约50万元，因自建物业，年房屋设备折旧摊销高达200万元左右，存在成本倒挂压力 [11] - 山东泰安某项目：仅月度能耗（水、电、燃气）就高达十几万元，全年整体运营成本约1500万元，该基地建设费用在10亿元以上 [11] - **应对淡季的策略**：开拓青少年研学、企业团建、主题工作坊等非主营业务以覆盖固定成本 [10] 商业模式与金融创新 - **旧模式弊端**：过去许多康养项目实质是“以康养之名行地产之实”，通过销售住宅、公寓使用权快速回笼资金，康养服务本身能否长期盈利并非首要考量，该模式在当下难以为继 [16][17] - **新模式探索——EOD（生态环境导向开发）**： - 核心：将区域生态环境治理项目与关联产业（如文旅康养）打包，实现社会、经济、环境效益合一 [17] - 关键优势：可申请周期长达20年至25年的政策性银行贷款或绿色金融支持，为投资者和运营方提供长期主义资本，使其专注于深耕服务与品牌培育，而非短期回本 [17] 未来趋势与战略展望 - **“百岁人生”催生新蓝海**：从60岁退休到100岁可能面临长达40年的“第三人生”，健康与养护成为核心主题，这要求产业进行主动规划和设计 [18] - **服务对象与产品前移扩展**：服务对象从传统“已病”、“已老”人群，大幅前移至“未病”、“将老”人群；产品形态从疾病照护、休闲旅居，扩展至精准体检、功能性健康评估、生活方式医学干预、亚健康调理、心理疗愈及职业生涯转型辅导等 [19] - **未来核心竞争力**：不再仅是拥有养老床位数量，而是能否为高净值客户未来40年的健康资产与幸福生活，提供可信赖、可定制、可持续的综合管理方案 [20]