纪要涉及的行业或公司 纪要涉及城市更新行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策支持** - 国家通过《决定》和《行动计划》明确城市更新方向，自然资源部发布系列指南，2024 年中央出台 16 个、四个一线城市共发布 30 多个更新政策，涵盖项目监管、盈利模式等方面[1][2] - 2025 年强化资金支持体系，创新规划管控机制，推动多元化主体参与[8] - **项目执行** - 总体规划由市级负责，具体执行由区或街道落实，操作流程包括前期策划、制定方案、资金筹措等多环节[8][9] - 范围广泛，包括老校区、城中村等，根据城市体检结果确定具体内容[10] - **资金筹措** - 来源多样，包括社会化资金、政府预算内投资等，需考虑项目情况和政策衔接[11][28] - 2025 年强化资金支持体系升级，设立专项额度、特别国债及政策性银行贷款[8] - **利益平衡** - 需平衡地方政府、村集体等多方利益，通过现金或实物补偿实现[16][20] - **盈利模式** - 老旧小区改造可通过拆建高新楼、引入高收入租户等方式盈利，规模化运作降低成本、增加服务收入[2][25] - **项目监管** - 包括召开公司会议监督、处理投诉、交纳保函或保证金等措施，确保程序合法合规[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **不同区域做法差异**：一线城市可更多依赖社会资本融资，经济不发达地区更多依赖政府财政资金或政策银行借款[29] - **地方政府挑战**：城中村改造面临资金使用效率和隐性负债问题，担心增加隐性负债和被追责[30] - **混合更新模式**：拆整结合，拆除部分区域开发房地产，保留部分区域微改造，实现经济与社会效益平衡[31] - **中央城市工作会议**：可能在资金支持、规划体系、土地作价入股、税费等方面有政策突破[32] - **更新贷问题**：不能用于一级土地开发，无明确政策和法律依据，存在政策套利和增加政府隐性负债风险[35] - **项目规模与趋势**：国内规模较大的集中在珠三角，深圳和广州有回暖迹象，目前城市更新市场空间小于棚改[36][37] - **成功项目回本**：通常依赖配套住宅销售和厂房出租，珠三角地区一般需五到八年收回成本[36]