核心观点 - 万科2026年上半年化险攻坚仍处关键阶段，债务与流动性承压，但通过交付、降本、经营服务增长及债券展期等措施推进风险缓释与经营优化 [1] 财务与经营概况 - 上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 开发业务销售金额358亿元 [1] - 新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] 开发业务与交付 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 综合运用多种创新技术加强工程品质全周期管理 [2] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [2] - 更新迭代405项产品技术标准 [2] - 新项目整体首开去化率达60% [2] 债务与风险缓释 - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释 [1] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实强化，有助于化险攻坚 [1] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，行政费用率持续下降 [3] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家同比增长超25%，客户满意度96.5%，续租率进一步提升 [3] - 商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，存量项目改造后坪效提升 [3] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29% [3] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，争取资源结构逐步调整 [3] - 以客户需求为导向深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系 [3] - 积极响应城市更新政策导向，深耕城市更新业务 [3] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [3] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [3]

业绩数据 - 2026年半年度营业收入701.7亿元，同比降33.4%[13][39] - 半年度营业利润 -125.13亿元，同比降41.81%[13] - 半年度利润总额 -134.9亿元，同比降47.62%[13] - 归属于上市公司股东净利润 -149.5亿元，同比降25.2%[13][39] - 半年度经营活动现金流量净额4.95亿元，同比增116.28%[13] - 2026年6月30日资产总额9597.61亿元，较年初降5.96%[13] - 6月30日负债总额7439.55亿元，较年初降5.20%[13] - 归属于上市公司股东净资产1021.81亿元，较年初降12.59%[13] - 半年度基本每股收益 -1.2532元，同比降24.39%[13] - 半年度净资产收益率 -14.63%，同比降8.39个百分点[13] 用户数据 - 截至期末数字化会员数量超4880万，同比增9.6%，月活会员数量同比增7.9%[67] - 租赁住宅业务全平台累计注册用户量736万[84] 业务情况 - 房地产开发业务销售金额358.0亿元，销售面积293.0万平方米，同比分别降48.2%和45.6%[30][43] - 房地产开发业务结算面积342.5万平方米，结算收入400.6亿元，同比分别降35.8%和45.9%[47] - 截至报告期末已售未竣工结算资源961.6万平方米，合同金额915.1亿元，较上年末分别降12.3%和19.4%[49] - 上半年交付2.3万套房屋，集中交付期整体收房率近9成[30][50][78] - 上半年开发业务开复工计容建筑面积约96.5万平方米，竣工计容建筑面积约300.0万平方米，同比分别降67.2%和42.5%[51] - 上半年获取新项目8个，总规划计容建筑面积75.0万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元[51] - 万物云营业收入191.9亿元，同比增长5.6%[60] - 租赁住宅业务营业收入14.64亿元，泊寓出租率94.3%，同比提升1.0个百分点[64] - 商业业务营业收入40.5亿元，累计开业179个商业项目，建筑面积1081万平方米，整体出租率92.8%[67] - 物流仓储业务营业收入21.9亿元，同比增长6.9%，其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%，高标库收入8.8亿元，同比下降11.1%[69] 财务状况 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元，存量融资综合融资成本为2.86%[31] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款[31] - 已有10只公开债券完成风险缓释，涉及本金约181亿元，2025年以来累计完成约485亿元到期公开债本金偿付或风险处置[31] - 截至报告期末，集团净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点[85] - 截至报告期末，集团有息负债合计3512.6亿元，占总资产的比例为36.6%[86] - 报告期内，集团经营性现金净流入4.9亿元，持有货币资金590.5亿元[92] - 集团产生汇兑损失约1.0亿元[93] - 截至报告期末，集团存货金额为3459.6亿元，较2025年底下降7.4%[94] 新技术研发 - “万翼图云”服务461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张[76] - “万翼AI智工”上半年新增上线项目15个，合计上线368个，在建项目覆盖率97%[76] - 商业业务AI巡检任务识别准确率达83.2%[77] 其他策略 - 可比口径下，过去8个季度费用连续下降，上半年管理费用同比下降13%[30][73] - 上半年案场物业及广告费用下降超20%，低效售楼部关闭率达92%[73]

业绩总结 - 2026年1 - 6月营业收入701.69亿元，同比下降33.38%[24] - 2026年1 - 6月归属于上市公司股东的净利润亏损149.51亿元，同比下降25.15%[24] - 2026年6月30日资产总额9597.61亿元，较年初下降5.96%[24] 用户数据 - 租赁住宅业务全平台累计注册用户量736万[78] - 商业业务数字化会员数量超4880万，同比增长9.6%，月活会员数量同比增长7.9%[62] 未来展望 - 公司已制订并施行市值管理制度[109] - 公司已制定估值提升计划，涵盖战略聚焦等多方面内容[110] 新产品和新技术研发 - “万翼图云”服务461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张[71] - 万物云“灵石”已在20个核心城市打造40多个标杆项目[71] - 物流业务“北极燕鸥”机器人完成40台量产交付，在深圳地铁8条线、61个站点常态化运行[72] 市场扩张和并购 - 报告期内设立丹田智慧后勤服务（广东）有限公司等多家公司，收购成都崇厦房地产开发有限公司等公司[106] - 公司收购成都兴驿卓越置业发展有限公司等4家公司，出售北京汇瀛万恒房地产开发有限公司等多家公司[107] 其他新策略 - 2026年推出“大地生长计划”[121] - 2026年6月发布《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖405个技术子项[74]

公司核心财务与经营表现 - 公司2026年上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 万物云上半年收入191.9亿元 [2] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9% [2] 开发业务进展 - 开发业务按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [1] - 上半年新项目整体首开去化率达60% [1] 经营服务业务运营质量 - 万物云新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，运用人工智能技术推动行政费用率持续下降 [2] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户整体满意度96.5% [2] - 商业业务销售额及客流稳健增长 [2] - 万纬物流可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入、物流服务收入等业务实现快速增长 [2] 公司战略与产品迭代 - 公司更新迭代405项产品技术标准 [1] - 公司持续迭代产品系列，深挖产品细节 [1] - 公司下半年将从五方面推进工作：优化资产结构与质量、迭代升级“三好”产品体系、深耕城市更新业务、探索创新业务模式、依托数字化科技化手段赋能业务 [2] 行业与公司治理 - 业内人士分析公司目前经营依然承压，新班子挑战重重、任务艰巨 [1] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实强化，有助于公司持续攻坚克难 [1]

公司整体业绩与经营状况 - 万科发布2026年半年度报告，上半年实现营业收入701.7亿元 [1][3] - 开发业务按期保质交付2.3万套房屋，新增和优化产能达155.8亿元 [1][3] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1][3] - 业内人士分析，万科目前经营依然承压，新班子挑战重重、任务艰巨 [1][3] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实强化，有助于万科持续攻坚克难，推进化险与发展 [1][3] 开发业务表现 - 上半年万科多措并举推进房屋交付，持续提升开发业务产品力 [1][3] - 综合运用多种创新技术，持续提升交付质量及客户认可度，集中交付期整体收房率近90% [1][3] - 长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [1][3] - 更新迭代405项产品技术标准，持续迭代产品系列，深挖产品细节 [1][3] - 上半年新项目整体首开去化率达60% [1][3] 经营服务业务细分表现 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个 [2][4] - 万物云商企和城市空间综合服务收入同比增长，运用人工智能技术持续提升管理效能，推动行政费用率持续下降 [2][4] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户整体满意度96.5% [2][4] - 商业业务销售额及客流稳健增长 [2][4] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米 [2][4] - 万纬物流冷链收入、物流服务收入等业务实现快速增长 [2][4] 下半年工作规划 - 优化资产结构与质量，逐步调整资源结构 [2][4] - 以客户需求为导向，迭代升级"三好"产品体系 [2][4] - 积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务 [2][4] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [2][4] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [2][4]

核心观点 - 万科2026年上半年经营承压但积极化险，开发业务保交付、经营服务业务稳增，同时通过降本增效和债券展期缓释风险，新班子面临挑战 [1] 财务与风险缓释 - 上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 开发业务销售金额358亿元，新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释 [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实，有助于公司化险攻坚 [1] 开发业务与交付 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 综合运用多种创新技术加强工程品质全周期管理，推进“城市兴交付” [2] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [2] - 更新迭代405项产品技术标准，围绕大盘配套、户型设计、精装景观等维度深挖产品细节 [2] - 新项目整体首开去化率达60% [2] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，并运用人工智能技术推动行政费用率持续下降 [3] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户满意度96.5%，续租率进一步提升 [3] - 商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，多个存量项目改造后坪效明显提升 [3] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29% [3] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整 [3] - 以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系 [3] - 积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务 [3] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [3] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [3]

公司核心观点 - 万科正处于化险攻坚期，新班子面临挑战，但董事会换届后的专业配置有助于推进化险与发展 [1] - 公司经营依然承压，但通过多措并举推进房屋交付和提升产品力，上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] 开发业务 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋，新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 综合运用多种创新技术提升交付质量，集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [1] - 更新迭代405项产品技术标准，持续迭代产品系列，新项目整体首开去化率达60% [1] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，运用人工智能技术推动行政费用率持续下降 [2] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户整体满意度96.5% [2] - 商业业务销售额及客流稳健增长 [2] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入、物流服务收入等业务实现快速增长 [2] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，逐步调整资源结构 [2] - 以客户需求为导向，迭代升级“三好”产品体系 [2] - 积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务 [2] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [2] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [2]

2026 Interim Results 27 August 2026 R 245 G 64 B 41 R 196 G 170 B 139 R 102 G 99 B 102 R 116 G 112 B 112 R 209 G 209 B 209 R 74 G 101 B 142 R 178 G 157 B 148 R 177 G 189 B 204 CFO & CIO, Shui On Land Jessica Wang CEO, Shui On Land CEO, Shui On Xintiandi R 129 G 149 B 140 Agenda Business Review and Outlook & Strategy Key Financial Highlights Douglas Sung Property Sales, Development & Sustainability Commercial Asset Management Allan Zhang Vincent Lo Chairman R 245 G 64 B 41 R 196 G 170 B 139 R 102 G 99 B 102 ...

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级，但整体基调偏谨慎，指出保险资管创新型产品规模与数量延续收缩态势 [7][8] 报告的核心观点 - 2026年上半年保险资管创新型产品规模与数量延续下行收缩，品类结构分化加剧，债权投资计划持续下行，资产支持计划、股权投资计划与保险私募基金呈现分化格局 [7][8] - “十五五”规划纲要出台，城市更新、人工智能、能源等领域存在保险资金布局机会 [7][41] - 政策持续拓宽险资投资路径，支持险资布局科创股权、绿色金融及S基金，上交所ABS新规扩容不动产底层资产 [7][40] 根据相关目录分别总结 一、产品运行分析 - 2026年1~6月，保险资管创新产品登记数量同比减少40只至149只，登记规模同比减少34.48%至2,909.35亿元 [8] - 债权投资计划数量、规模占比分别为65.10%、50.98%，资产支持计划数量与规模占比分别为21.48%、39.26%，股权投资计划与保险私募基金数量占比分别为8.05%、5.37%，规模占比分别为2.09%、7.67% [8] - 2026年1~6月，债权投资计划登记规模及数量分别为1,483.17亿元和97只，同比分别下降30.09%和29.20% [11] - 区域投向方面，2026年上半年华东区域配置占比明显回落至28.00%，华北区域占比22.76%跃升至第二大投向区域，华中区域占比16.17%位列第三 [13] - 省份方面，浙江和河北以15.88%和15.17%的规模占比位居前列，登记规模超200亿元 [13] - 行业投向方面，2026年上半年交通运输投向规模占比为41.22%，稳居首位，园区基础设施、社会民生和能源行业占比分别为23.61%、8.01%和7.21% [16] - 商办不动产登记规模占比为11.24%，同比增加5.05% [16] - 2026年上半年累计登记了2个科创类项目，包括光大永明-长三角科创基地绿色基础设施债权投资计划和华安-柯桥生物医药科创园基础设施债权投资计划 [16] - 2026年1~6月，中保登ABS登记数量和规模同比均有所下滑，分别为32只和1,142.16亿元，同比下降15.79%和36.58% [20] - 基础资产结构延续集中化特征，小微贷款依旧为核心底层资产 [23] - 2026年4月3日，光大永明资产成功登记“光大永明-兴鑫1号科创资产支持计划”，为首单科创类项目 [23] - 截至2026年6月末，5家试点保险资管累计在交易所申报22个项目，申报规模为418.48亿元 [26] - 2025年以来，保险资管累计申报11个项目，其中7个项目为持有型不动产ABS [26] - 2026年1~6月，保险私募基金当期登记8只，同比增加5只，规模223.16亿元，同比下降10.75% [27] - 股权投资计划登记数量12只，同比增加1只，但登记规模同比下降77.28%，规模仅60.86亿元 [28] 二、机构运行分析 - 债权投资计划方面，2026年1~6月，23家保险资管机构合计登记债权计划97只，华安资产登记10只居于首位 [31] - 登记规模方面，太平资本和国寿投资登记规模超过150亿元，平安资产、阳光资产和华安资产登记规模均超100.00亿元 [31] - 资产支持计划方面，2026年1~6月，11家保险资管在中保登登记项目32只，登记规模合计1,142.16亿元，光大永明资产在登记数量和规模上均位列第一 [33] - 股权投资计划方面，2026年1~6月，5家保险资产管理公司共登记12只，登记规模合计60.86亿元，民生通惠资产共登记了6只 [34][36] - 保险私募基金方面，2026年1~6月，5家保险基金公司共登记8只，登记规模为223.16亿元 [36] 三、行业政策梳理 - 2026年5月28日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确构建可持续的城市建设运营投融资体系，鼓励通过发行基础设施REITs、资产证券化产品等方式拓宽直接融资渠道 [37] - 2026年5月22日，财政部、住建部联合公示15座城市为2026年度中央财政支持实施城市更新行动对象 [37] - 2026年5月8日，四部门印发《关于促进人工智能与能源双向赋能的行动方案》，将合规算力基础设施正式纳入绿色金融资金支持范畴 [37] - 2026年6月13日，国家发改委、国家能源局印发《新型能源体系建设“十五五”规划》，提出2030年能源综合生产能力将达58亿吨标准煤、电力总装机增至54亿千瓦 [38] - 2026年3月2日，四部门发布《关于加快推动科技保险高质量发展有力支撑高水平科技自立自强的若干意见》，明确下调科创资产风险因子，减少保险机构资本金占用 [38] - 2026年5月28日，上海印发《关于深化上海全球资产管理中心建设的若干意见》，引导保险资金等长期资本参与科技企业全生命周期发展 [40] - 2026年6月30日，上海九部门联合印发措施，研究设立S母基金，吸引保险公司等主体出资设立S基金 [40] - 2026年7月24日，上交所发布《资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》，新增不动产基础资产，涵盖收费公路、能源项目、购物中心、写字楼、数据中心等 [40] 四、观察与展望 - 2026年下半年保险资管创新型产品供给量缩减不可扭转，但仍将是保险资金投资的重要品种 [41] - 结构化调整或将进一步加速，证券化业务、股权投资及基金投资业务或将弥补整体下行趋势 [41] - 截至2026年6月末，保险资管行业登记绿色债权投资计划超139个，2023~2025年及2026年上半年分别为28个、45个、32个和21个 [41] - 未来可重点关注城市更新、人工智能、能源等领域，有望获取与保险资金需求相契合的风险收益 [41] - 对于城投企业投资，需关注区域财政、企业经营性现金流、政策导向与转型进展等方面 [41]