核心观点 - 报告认为，尽管市场进入传统淡季且环比数据走低，但房地产板块整体景气度表现仍优于季节性，市场信心与关注度有所提升[1][3] - 报告核心观点是坚定看好房地产行业的底部价值，建议提高配置比例，认为地产头部企业价值开始得到市场认可[3] 政策动态：城改/旧改密集落地推进 - 广深、北京等核心城市密集推动城改/旧改项目落地，项目推进从政策规划向签约、拆迁、补偿等执行环节延伸，成为补充中长期土地和住房供给的重要方式[1][16] - 具体项目进展：深圳罗湖螺岭片区城中村改造项目7月4日全面启动签约，首日签约735户（总户数1598户），采用“政府主导+国企实施”模式，获政策性银行专项借款授信[16]；广州天河元岗村项目已签住宅安置补偿协议超500栋，协议总金额超13亿元[16] - 政策配套完善：福州就房屋征收补偿政策公开征求意见，北京首次从市级层面系统推出14个城市更新项目，体现城市更新向综合组团、功能提升和市场协同转变[17] 成交表现：新房环比走弱但同比降幅收窄，二手房维持高景气 - **新房市场**：第28周50城新房成交面积278.95万方，环比-57.0%，同比-1.7%（降幅较上周收窄9.6个百分点）；7月前9天累计同比-3.2%（降幅较上月收窄5.5个百分点）[1][20][26] - **新房分线城市**：7月前9天，一线城市同比-3.5%，高均价二线同比-8.4%，中均价二三线同比-11.9%，低均价三四线同比+11.6%[26][28] - **二手房市场**：第28周13城二手房网签面积180.90万方，环比-9.2%，同比+14.6%（增幅较上周扩张4.0个百分点）；7月前9天累计同比+12.0%[1][30] - **二手房实时成交**：第28周77城二手中介成交套数环比-5.1%，同比+12.5%；7月以来认购同比+13.0%，其中一线+3.4%，二线+12.3%，三四线+18.2%[1][40] - **重点城市表现**：北上广深杭成等城市新房成交环比普遍下跌，但同比普遍上涨（如上海新房同比+8.7%，深圳新房同比+47.6%）[51][55][60] 市场景气度：推盘下降但去化良好，二手房热度创新高 - **新房推盘与去化**：第28周重点10城住宅推盘面积35.8万方，环比-33.9%，同比-32.9%；售批比（MA8）为129%，26年以来平均售批比为130%，同比+11个百分点[2][68] - **新房库存**：第28周重点10城住宅库存面积4411万方，环比-0.8%，去化周期13.7个月，环比-0.2个月[68][79] - **二手房景气指标**：重点12城挂牌量周环比+0.1%，同比-6.1%；69城中介日均来访4.7万组，环比-6.3%，7月同比+4.0%；来访转化率达6.0%，创年内新高[2][82][87] - **二手房价格**：重点31城二手房成交价周环比+0.3%，月环比-0.7%，年初以来+0.2%[2][85] 土地市场：规模收缩但热度维持高位 - 第28周300城宅地出让金131.6亿元，环比-82.7%，同比-35.1%；供给建面551.2万方，环比-59.3%[2][91] - 土地市场热度仍较高，平均溢价率维持在较高水平，核心城市土地吸引力强[2] - 第28周300城宅地溢价率（MA4）为14.5%，同比+7.8个百分点；成交楼面价（MA4）为5419元/平，同比+7.9%[91][101] 板块行情：地产板块跑赢大盘，低估值公司补涨 - **开发板块**：第28周SW房地产板块上涨1.9%，跑赢沪深300指数3.2个百分点，在30个申万行业中排前10%分位[3][102] - **个股表现**：16家主流A+H房企周涨幅+1.8%，涨幅靠前的有华发股份（+4.7%）、建发股份（+4.4%）、华润置地（+3.4%）；报告指出本周更多是低估值公司补涨[3][110] - **板块估值**：截至7月10日，16家主流开发商PB估值为0.42倍，处于2021年以来3%分位数，处于历史底部[110] - **物业板块**：本周上涨0.6%，跑赢沪深300指数1.9个百分点，万物云、融创服务涨幅居前[3][119] - **香港地产**：港资房企行情出现分化，九龙仓置业、长实集团、新鸿基地产涨幅居前[3] C-REITs市场 - 本周REITs综合指数下跌0.14%，86单REITs中63单下跌[4] - 一级市场新增两单申报，近期商业不动产REITs募集期普遍延长至5天左右（此前为2天）[4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 钢材供需格局宽松，钢价低位振荡；钢厂利润收缩，铁水产量下降[3][6][8] - 铁矿石中性偏空，需求端钢厂利润收缩致铁水减产，供应端发运提升、到港压力增加[94] - 煤焦铁水见顶，宽幅震荡，供应偏紧但市场关注复产情况，下游补库动力或放缓[154][157] - 硅铁和锰硅供需与成本博弈，驱动盘面宽幅震荡，成本抬升支撑短期价格，中期关注供需变化[240][242] - 动力煤港口转入去库，急跌后煤价或低位企稳，关注高温对电厂日耗和港口库存的影响[314] 各行业相关总结 钢材行业 - **供需情况**：需求季节性回落，利润引导供给下降，供需双弱产业链走负反馈逻辑；螺纹需求端新房成交回暖、二手房成交高位，但土地成交面积维持低位，需求到季节性高位后回落；热卷需求预期转弱、成交回落，内外价差收敛，贸易商接单转弱，国内需求转入淡季[8][27][31][57] - **库存情况**：螺纹MS周数据显示需求下滑、库存累积，长短流程供给和库存有变化；热卷MS周数据表明需求转弱、库存累积，维持低产量[34][37][63][65] - **价格与利润**：上周上海螺纹现货价3180元/吨，10合约价格3087元/吨；10合约基差93元/吨，10 - 01价差 - 36元/吨；上周螺纹现货利润 - 33元/吨，10合约钢厂螺纹利润32元/吨，华东螺纹谷电利润91元/吨；上周上海热卷现货价3310元/吨，10合约期货价格3291元/吨；10合约基差19元/吨，10 - 01价差 - 24元/吨；上周热卷现货利润39元/吨，10合约钢厂热卷利润86元/吨[26][43][46][69] 铁矿石行业 - **供需情况**：需求端钢厂利润收缩，铁水本周下降且未来两周预计继续减产，港口现货成交回落；供应端本周澳洲巴西发运上升，非主流发运冲高，国产矿产量小幅回升[94][114][128][130][132] - **库存情况**：45港口库存继续去库，钢厂库存累积，疏港回落导致本周港口库存下降[94][141] - **价格与利润**：上周五PB粉现货价格704元/吨，09合约价格751.5元/吨；09合约基差 - 2元/吨，09 - 01价差14元/吨；铁矿石进口利润回落[98][103] 煤焦行业 - **供需情况**：供应方面国内产地供应收缩，进口蒙煤后续有缩减预期；需求方面钢厂对焦炭需求边际减量，采购有控量行为[154][155] - **库存情况**：本周焦煤各环节总库存环比降30.3万吨，煤矿和港口环节累库，其他环节降库；焦炭MS总库存增加3.1万吨，独立焦化增加8.0万吨，钢厂减少4.3万吨，港口减少0.5万吨[156][159] - **价格与利润**：商品煤利润708元/吨，焦企平均利润49元/吨[159] 硅铁和锰硅行业 - **供需情况**：硅铁本周供应端延续修复，产量环比回升；锰硅本周供应端有所回落，产量环比下降；需求方面炼钢需求高炉产能利用率和日均铁水产量回落，非钢需求中金属镁产量环比下降、不锈钢粗钢产量环比下降，硅铁出口量环比增加[241][252][290][300][305] - **库存情况**：锰硅样本企业库存和仓单数量增加，钢厂库存平均可用天数上升；硅铁样本企业库存和仓单数量增加，钢厂库存平均可用天数上升[266][271][306][307] - **价格与利润**：本周硅铁主力合约价格收于5792元/吨，环比上升18元/吨；锰硅主力合约价格收于5872元/吨，环比上升40元/吨；硅铁盘面利润329.50元/吨，现货利润35.50元/吨；锰硅盘面利润11.72元/吨，现货利润 - 58.28元/吨[245][241] 动力煤行业 - **供需情况**：供应方面本周产地供应总体平稳，增量有限，进口煤海漂煤继续走强；需求方面需求端较上周有所改善，但旺季需求兑现不足，非电需求偏弱[314][335] - **库存情况**：产地库存同比偏低，港口库存由累积转向小幅去化，但当前库存绝对水平仍然偏高，进口煤销售压力存在[314][341] - **价格情况**：产地价格止跌，港口止跌，进口价格走弱[319]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹与热卷供需格局宽松，钢价低位振荡 [3] - 黑色商品对海外宏观脱敏，国内宏观暂无明显驱动；需求季节性回落，利润引导供给开始回落，供需双弱产业链走负反馈逻辑 [5] 根据相关目录分别进行总结 宏观 - 2026年5月28日国务院印发《城市更新"十五五"规划》，首次以五年规划形式对城市更新工作系统部署 [8] - 国内工业企业盈利端修复，4月规上工业企业利润总额当月同比 +24.7%，带动1 - 4月累计同比升至18.2%，规模以上工业企业产成品库存同比增速持续回升，4月名义库存增速加快至 +6.7%，制造业有望从被动补库向主动补库过渡 [8] 产业链 - 需求淡季，负反馈是产业主导，供需端承压 [9][11] - 成本分化，铁矿中性偏空，需求端钢厂利润收缩，铁水本周下降，未来两周预计继续减产，供应端本周发运提升，未来到港压力增加；山西煤矿停产多，蒙煤因节日有降低通关预期，供给偏紧缺，但钢厂减产，铁水回落，煤焦需求开始回落，焦煤预期区间震荡 [5][13] 螺纹钢基本面数据 螺纹基差价差 - 上周上海螺纹现货价格3180（ +10）元/吨，10合约价格3087（ +25）元/吨；10合约基差93（ -15）元/吨；10 - 01价差 -36（ +3）元/吨 [22] 螺纹需求 - 新房成交回暖，二手房成交维持高位，地产预期改善，土地成交面积维持低位 [23][27] - 需求来到季节性高位，后续逐渐回落 [28] MS周数据 - 需求下滑，库存累积 [30] - 长短流程供给和库存呈现一定变化趋势 [32] 螺纹生产利润 - 负反馈压缩钢厂减产，利润扩大 [34] - 上周螺纹现货利润 -33（ -4）元/吨，10合约钢厂螺纹利润32（ +10）元/吨；华东螺纹谷电利润91（ +56）元/吨 [38] 热轧卷板基本面数据 热卷基差价差 - 上周上海热卷现货价格3310（ +10）元/吨，10合约期货价格3291（ +12）元/吨；10合约基差19（ -2）元/吨；10 - 01价差 -24（ -7）元/吨 [41] 热卷需求 - 预期转弱，成交回落，钢材内外价差收敛，贸易商接单转弱，海外流动性有收紧预期，国内需求转入季节性淡季，产业链负反馈压力强化 [45][51] - 板材加工量有相关数据体现 [52] - 出口接单情况有相关数据体现 [55] MS周数据 - 需求逐渐转弱，库存累积 [57] - 维持低产量 [58] 热卷生产利润 - 负反馈压缩钢厂减产，利润扩大 [59] - 上周热卷现货利润39（ -4）元/吨；10合约钢厂热卷利润86（ -3）元/吨 [62] 交割与仓单 - 展示了螺纹钢和热轧卷板的交割量、期货库存数据 [63] 品种价差 - 展示了上海冷热价差、中板热卷差、镀锌冷轧价差、卷螺差、线材螺纹差、螺纹钢坯价差等数据 [65][66][67][68][69] 品种区域差 - 展示了螺纹、冷轧、热卷、中板的区域间价差数据 [71][73][74] 冷卷和中板供需存数据 - 展示了冷轧和中厚板的总库存、产量、表观消费季节性数据 [76] 小品种钢材产量 - 展示了彩涂板卷、镀锌板卷、热轧带钢、型钢、工角槽、钢坯的产量或产能利用率数据 [77] 小品种钢材库存 - 展示了带钢、镀锌板卷、彩涂板卷、焊管、无缝管、优特钢的库存数据 [80]