文章核心观点 - 2026年第41周（10月12日—10月18日），全国房地产政策呈“销售制度落地提速＋更新规则接续＋需求与存量两端工具下沉”特征 [4] - 政策热度仍处高位，延续“中央定方向、地方出细则”格局，但政策重心已由“扩范围”转向“补链条” [7] - 销售制度改革由“制度设计”进入“规则执行”，细则落地节奏加快、覆盖范围扩大，标准框架趋于统一，差异主要收敛于定金上限与在途项目过渡安排 [7] - 约束从产品端向出让端前移，中央保护前置要求与省级住房品质供地标准形成叠加，地方以容积率激励引导产品端让利，政策呈“前端收紧、产品端让利”的双向调节，共同指向“好房子”统一标尺 [7] - 城市更新从“政策供给”转向“规则与资金落地”，省级统一规程、地方同意阈值阶梯、地方立法计划管理同步推进，更新由个案推动转为规则化管理，但落地节奏仍受地方财力与债务工具可得性约束 [7] - 需求端工具与存量盘活形成闭环，国企收储置换、公积金提取扩面、专项债收储与案例模板分别从交易链条、持有成本、供给端发力，政策对成交的拉动方式正从“一次性刺激”转向“链条疏通” [7] 中央政策 自然资源部：印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》 - 10月13日，自然资源部办公厅印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，推出六大类共29个典型案例，涵盖全国19个省（区、市） [10] - 与上一版相比，不再局限于低效用地再开发，分为规划引领片区统筹、弹性管控便捷许可、多元收储整合提效、功能赋权资产增益、明晰产权激活动能、多措并举路径创新六个类别 [10] - 自然资源部明确“十五五”期间将每年推出一版盘活存量土地和低效用地典型案例 [10] - 制度创新集中在三个层面：产权处置层面探索打破土地权属界线联合开发、并宗延期、分割转让、土地作价出资等路径，如福建晋江安踏5宗相邻工业用地并宗开发，容积率提至4.0、建筑面积由12万平方米增至32万平方米 [11] - 审批服务层面推行模拟审批、并联审批、告知承诺、“拿地即开工”；土地供应层面创新弹性年期、自然资源组合供应、差别化地价 [11] - 案例地域从东部沿海发达地区延伸至中西部、东北及边疆省份，从中心城市拓展到县城、镇村，改造主体覆盖政府、国企、民企、村集体与社会组织 [11] - 政策价值不在新增优惠，而在把分散的地方试点转成可对照的“操作模板”，并以年度更新方式形成制度积累 [11] - “并宗开发＋年限延长”解决了相邻宗地剩余年限不一导致的连片开发障碍，为存量工业用地提容增效打开口子 [11] - “带方案出让、模拟审批”压缩盘活周期，直接影响项目资金占用 [11] - 案例体系与本周金华专项债收储、广东老旧住房原拆原建形成合力，说明存量盘活已从“号召”进入“有工具、有样板、有资金”的执行阶段 [11] 中办、国办：印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》 - 中共中央办公厅、国务院办公厅9月29日印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》，本周全文公开 [12] - 提出推动制定文化遗产保护法、推动修订历史文化名城名镇名村保护条例，强化历史文化街区保护法制保障 [12] - 强化空间规划管控，统筹划定历史文化保护线并纳入国土空间规划“一张图”，严格落实国土空间用途管制和规划许可制度 [12] - 在城乡建设环节明确落实“先调查、后建设”“先考古、后出让”的文物保护前置要求 [12] - 实施历史文化名城、街区、村镇保护提升工程，采用微改造方式开展小规模、渐进式修缮，建立以居民为主体的保护实施机制 [12] - “先考古、后出让”由部门规章层面的倡导上升为中央文件的明确要求，涉及老城区、历史文化街区周边地块的出让流程将增加考古调查环节，出让前置周期与结果的不确定性同步上升 [13] - 历史文化保护线纳入国土空间规划“一张图”并严格落实用途管制，将直接约束老城区存量改造的开发强度与功能置换空间，保护线内以拆除重建方式实施更新的空间被显著压缩，传统“大拆大建”路径不再具备普遍可行性 [13] - “微改造＋居民主体”的实施机制与本周广东、武汉推进的老旧住房自主更新、原拆原建在方法论上一致，城市更新正在统一转向小规模、渐进式、居民主导的路径，对开发企业而言，传统整片区开发的模式空间收窄，代建、运营与更新的轻资产能力将更具适配性 [14] 地方政策 行政调控类政策 北京：出台提升住宅公共空间品质新政 - 10月13日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于提升住宅公共空间品质的意见》，自发布之日起在全市范围内试行，有效期两年 [15] - 鼓励因地制宜开展抬板设计，抬板架空层可开展功能复合利用，设置除居住功能以外的停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等，实现与抬板平台以上的居住功能的垂直混合 [15] - 在满足相关标准和要求的情况下，可按一定比例设置商业服务业等经营性空间与非经营性空间，符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间可按划拨方式供应，其余采用有偿方式供应 [15] - 社区入口大门可不计入项目容积率；利用风雨连廊与城市公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率 [16] - 抬板架空层在“招拍挂”文件、土地出让合同、确权登记证簿等中注记为“地上板下空间”，抬板平台以上的住宅不涉及地上板下空间的建筑面积分摊 [16] - 抬板平台高度含板上覆土原则上不超过8米，建筑高度仍从板下室外地坪正负零起算，板下空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下不计入规划条件中的地上建筑规模 [16] - 建筑层数从室外地坪以上起算、住宅层数从抬板平台以上起算；项目七层及以上可整体架空，七层以下小区一般不采用整体架空 [16] - 鼓励采用下沉庭院、立体绿化、屋顶绿化、垂直绿化等方式增加社区绿色空间，沿街应设置面向城市行人的开放公共空间、不得设置连续大面积封闭墙体 [16] - 开展抬板设计的建筑须满足结构荷载安全，消防车须可驶入抬板平台，并可将平台用作消防通道、消防扑救面 [16] - 政策指向两个痛点：一是地下空间成本高、利用率低，抬板设计把停车、公服、市政设施抬至半地下并叠加邻里空间，在不大幅增加成本的前提下扩充可经营与可服务空间；二是社区与城市割裂，允许入口大门与风雨连廊不计容，实质是给开发企业让出容积率，换取社区界面开放与慢行连通 [17] - 政策以“意见”形式发布、有效期两年，说明仍属探索性安排，落地效果取决于规划审批口径的统一程度与消防、结构等配套标准的衔接 [17] - 对房企而言，抬板设计为“好房子”产品提供了差异化抓手，但会推高结构与消防成本，是否计入容积率的细则将是项目测算的关键，值得在拿地阶段前置评估 [17] 岳阳：落地住房“以旧换新” - 10月14日，湖南岳阳市房地产工作协调机制办公室印发《岳阳市中心城区住房“以旧换新”实施方案》，自10月10日起执行，申报时限暂定1年 [18] - 采用“评估定价、资金监管、差价补足”的收购置换模式：由第三方机构对旧房进行市场化评估定价，收购价款进入资金监管账户，居民以旧房评估价抵扣新房购房款、补足差额完成置换 [18] - 收购主体明确为岳阳市城发安居置业有限公司、市城运乐居置业有限公司及各区属国有企业 [18] - 对参与“以旧换新”购买新房的家庭按新房价款给予2%购房补贴；出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，享受个人所得税退税；收购主体同步配套财政贴息、税费减免与信贷优惠 [18] - 回收房屋由收购主体统筹运营，可转化为保障性租赁住房、人才房，或纳入城市更新储备房源 [18] - 多数城市的“以旧换新”停留在中介联动、购房补贴的轻模式，岳阳给出的是一套重模式——引入地方国企作为收购主体并叠加财政、税费、信贷三重支持，实质是把二手房“挂牌卖不掉”的流动性问题转由国资承接 [19] - 可行性取决于两个价格，旧房评估价能否被居民接受、收购后持有收益能否覆盖资金成本，而回收房源主要转化为保障性租赁住房，意味着租金回报率将成为整个模式的硬约束 [19] - 资金闭环压力集中在国企端，长期持有的可持续性依赖低成本融资与财政贴息的连续性，规模一旦放大即转为地方隐性债务风险，需关注收购总量与房源去化节奏 [19] - 模式本身的指向是对的——改善型需求的真实卡点在“卖旧”而非“买新”，相比直接给购房补贴，打通置换链条更贴近问题本源，对库存高企、二手房流动性弱的三四线城市具备复制参考价值，但复制的前提是地方国资具备承接能力与后续盘活渠道 [19] 商品住房销售制度改革8城落地 - 10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自印发之日起施行 [20] - 同日，杭州市住房保障和房产管理局、市规划和自然资源局、市建委、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》 [20] - 落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的地方细则已达8个城市，北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部到位，杭州、宁波、天津、武汉四个核心二线城市接续跟进 [20] - 深圳细则明确六方面政策措施：预售管理方面，2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目申请预售，单体建筑须完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交五方签章的主体结构分部工程质量验收记录 [21] - 预售资金由区住房建设部门履行属地监管职责、市住房公积金管理中心承担日常监管事务 [21] - 信贷端同步收紧，8月28日后取得预售许可证的项目须竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），资金以受托支付方式划入监管账户 [21] - 在途项目分类过渡：8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目沿用旧规；已取得（含正在出让）土地使用权但未取得规划许可证的项目，经区政府研判无交付风险的，2027年12月31日前可按原预售条件执行；“三旧”改造历史遗留项目另行制定专项政策 [21] - 土地端，分期缴纳出让价款首期不低于50%且在合同签订后30个自然日内缴清，余款原则上一年内缴清、特殊项目经集体决策可延至两年，出让价款全额缴清后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可 [21] - 杭州细则在框架上与京沪穗深一致，差异集中在开发端弹性：明确支持项目分期开发，8月28日后出让的住宅用地可分阶段办理建设工程规划许可、施工许可、预售许可与竣工验收备案，并可预编不动产登记单元号、凭房地预登记证明分栋办理已缴清地价部分的销售手续 [22] - 全装修项目可按毛坯、室内装修两个阶段分别办理竣工备案 [22] - 在途项目方面，8月28日前已拿地未取证项目，在确保交付并加强预售资金监管前提下，2027年底前可按原预售条件执行 [22] - 10月16日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、宁波金融监管局联合发布实施意见，自发布之日起施行，共七个方面 [23] - 宁波预售管理上，“8·28”后新公告出让土地项目实行预售的，可以楼幢（栋）为最小销售单位，但该预售批次的全部楼幢（栋）工程形象进度均须达到单体建筑主体结构封顶，预售首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，项目完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后方可申请解除监管 [23] - 8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款） [23] - 宁波在途项目分三类：8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的按原有政策执行；已取得土地使用权但未取证、以及“8·28”前已发布出让公告但之后取得土地使用权的项目，原则上按新规执行，各区（县、市）人民政府能确保按时建成交付并经备案的，2027年底前可按原预售条件申请预售（市区涉及宁麓置地鄞州中河、建发海曙联丰路、开投蓝城镇海老城3个项目）；历史遗留问题项目经区政府评估风险、报市住建部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售 [23] - 现房销售上，“8·28”后新公告出让土地优先选择现房销售，出让公告未明确销售方式的由企业自主选择并鼓励现房销售；实行现房销售的项目应在竣备并取得不动产首次登记证后对外销售，实行定金制销售的可在取得施工许可证后收取定金、金额不高于房屋总价的5%，并存入现房销售定金监管账户 [23] - 宁波在不动产登记上推行“交房即交证”，探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记、按套设定国有建设用地使用权益并编制不动产单元代码，并按毛坯、室内装修两阶段办理全装修项目竣工备案 [23] - 8城落地标志着销售制度改革从“制度设计”进入“规则执行”阶段 [26] - 规则已高度收敛为标准件——8月28日分界、封顶预售、资金全额全过程监管、主办银行制、现房优先，差异项仅剩定金上限（京1%、沪深3%、穗汉津杭5%）与在途项目过渡口径，房企无需再按城市逐一试探，可按统一框架重排投资与现金流模型 [26] - 实质约束是资金占用周期拉长：封顶预售叠加现房优先、地价首期50%且与预售资格挂钩，项目从拿地到回款的周期与资金峰值显著抬升，高周转、高杠杆模式的容错空间被进一步压缩，自有资金实力与融资成本将成为拿地能力的核心变量 [26] - 过渡窗口明确但有限：多数城市给到2027年底，深圳对“三旧”项目另设通道，杭州、宁波对历史遗留项目延长至2028年底，短期供应收缩幅度可控，但2028年后在途项目集中到期，供应节奏可能出现阶段性切换，值得作为中期风险点跟踪 [26] - 制度设计出现双向性——对房企是资金与工期约束，对购房人则是风险减负：按揭发放时点由主体结顶后移至竣工备案，意味着购房人月供起算可延后一至两年，叠加定金上限与资金全额监管，交付风险显著下降；这一“企业端收紧、居民端让利”的组合，是评估本轮改革对成交影响的必要前提，不宜简单判定为全面利空 [26] 杭州：出台高质量发展配套通知 - 10月15日，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于推动我市房地产高质量发展的通知》，从优化土地供应、优化涉房政务服务、强化公积金支持、促进住房消费、规范市场秩序五个方面推出举措，自发布之日起施行 [27] - 土地供应方面，除出让公告中明确实行现房销售的项目外，开发企业可自主选择预售或现房销售；深化新模式下商品住宅用地地价评估技术论证，科学合理确定出让起始价；受让方足额缴纳不低于50%出让价款后可按程序办理交地 [27] - 涉房政务服务方面，企业拿地后除自身原因外15天内完成规划方案联审并启动方案公示，实施分阶段颁发施工许可证、建设项目开工“一件事”等改革 [27] - 项目土建施工完成且符合建设工程规划许可内容的，可先办理竣工规划核实、土地复核验收延后至竣工备案前完成；整合地籍调查与房产测绘成果，实现“最多测一次” [27] - 住房消费方面，鼓励各区、县（市）因地制宜出台购房补贴、以旧换新政策，市级给予资金补助，并依托“购房一件事”实现水电燃气线上联合开户 [27] - 探索新建商品住房项目前期物业服务收费实行市场调节价试点 [27] - 杭州这份文件与同日发布的销售制度改革实施细则构成配套：实施细则管“怎么卖”，高质量发展通知管“怎么快建、怎么好卖” [28] - 15天完成方案联审、分阶段施工许可、先核实后复核、最多测一次，四项措施直指房企在审批环节的时间成本，本质上是用行政效率对冲销售端资金占用周期拉长带来的压力 [28] - 前期物业服务收费探索市场调节价，则是在“好房子”导向下把定价权归还市场，对物业服务品质分化有指向意义 [28] - 购房补贴部分仅作原则性授权、由区县自主出资、市级补助，实际力度取决于各区财政，短期对成交的拉动有限 [29] 住房金融类政策 住房公积金制度红利加速释放 - 10月12日，长春市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，明确支持提取住房公积金装修自住住房等举措 [30] - 10月14日，深圳市住房公积金中心就《关于支持装修住房提取住房公积金等有关事项的通知（征求意见稿）》公开征求意见，拟新增装修自住住房与支付自住住房物业费两种提取情形，装修提取额度不超过25万元，并阶段性提高租房提取额度标准 [30] - 10月15日，杭州明确装修提取最高不超过25万元，取得不动产权证满15年的自住住房进行适老化改造

记者丨 张敏 编辑丨 吴抒颖 张程 10月19日，国家统计局发布今年1—9月全国房地产市场投资、销售等数据。统计局指出，根据 住房城乡建设部数据，1—9月份，二手房交易网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%。 这是官方连续两个月公布二手房网签数据。上月，统计局首次发布了二手房网签数据。今年1 —8月份，二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%。 同期发布的新房交易数据，则略低于二手房，且呈同比下降趋势。 与此同时，二手房交易规模及占比均在提升。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，如果将一手和二手加总，房地产 交易的单月和累计（1—9月份）同比降幅都收窄到个位数，市场探底的态势明显。他还表示， 二手房市场较为活跃，一二手加总的交易量趋于稳定。 同时，不少城市二手房挂牌量减少，挂牌价格有所提升，对于整体市场价格的稳定也有着积极 作用。 （图/21世纪经济报道 梁远浩） 数据是市场运行情况的量化体现。分析人士指出，从该组数据发布的时机和数据表现来看，其 传递出的信号意义不可忽视。 第一，房地产市场进入存量时代。根据国家统计局披露的数据，今年1—8月，二手房交易占比 已经达到5 ...