转自：北京日报客户端 近日，昌平永安古城城市更新一期商业项目在鼓楼南街原鑫隆市场启动。该项目聚焦古城文化勾勒、历 史地标展现、文物资源活化与城市记忆留存，在引入现代商业的同时，恢复玉带河、大成殿、城隍庙、 文庙等历史遗迹，实现古今交融。项目计划于2027年4月建成竣工。 在10月24日举办的"新质变·续无限 昌平城市更新迈新季"活动上，"首旅-居庸关"文旅合作项目完成签 约，将推动乡村旅游全域升级。昌平区还启动"街励计划2.0"昌平城市美学与游戏化策展国际设计竞 赛，持续激发街区的内生动力；发布"城市家具大赛"，聚焦回龙观东西大街空间重构，探索"商民共 生"的活力走廊模式。 近年来，昌平城市更新经历了从局部到整体、从单点改造到系统更新的深刻转变。全区有效盘活存量空 间资源，打造高品质生产生活空间，优化城市功能布局，提升城市治理效能，促进城市"新陈代谢"，实 现"产、城、人"良性循环。截至目前，昌平累计实施城市更新项目454个、占全市总量的近10%，其中 清华南口国重基地、大运河源头遗址公园及白浮泉公园等6个项目获评北京市"最佳实践"案例。 接下来，昌平区将坚持"从扩增量转向优存量、从亮颜值转向重内涵、从建硬件 ...

城市更新的战略意义与发展阶段 - 城市更新是推动发展动能转换与民生福祉改善的关键一环，是顺应城镇化发展规律的必然选择 [1] - 我国常住人口城镇化率已超过67%，进入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入以存量为主的新阶段 [2] - 城市更新是党中央、国务院作出的重大决策部署，是超大城市转型发展的必由之路 [3] 北京城市更新的模式与成果 - 北京持续探索城市更新“北京模式”，已实施老旧厂房更新300余个，改造提升40个传统商圈，核心区申请式退租达1万余户 [1] - 北京城市更新从“项目化”走向“体系化”，从“单体更新”迈向“片区统筹”，从“政府主导”迈向“多元参与” [3] - 更新行动美化了城市空间，提升了城市的内在品质，政策体系更加完善，项目实施进展更加有序 [3] 城市更新的经济功能与产业效应 - 城市更新是拉投资、扩内需、稳增长、促发展的重要抓手，能激发城市经济活力，促进新产品、新技术、新业态、新模式的应用推广 [2] - 通过空间重构和功能迭代实现生产要素的优化配置，能够淘汰落后产能，引入高端产业，加速新旧动能转换 [4] - 北京将工业遗存改造为科创、文创园区，为数字经济、研发设计、文旅融合等新兴产业提供载体，实现产业链向“微笑曲线”两端攀升 [4] 城市更新的社会与文化价值 - 城市更新在保留历史肌理的基础上植入新功能，让悠远文脉得以绵延，实现文化生态等多元价值的迭代升级 [1][4] - 通过实施城市更新行动，补齐基础设施和公共服务设施短板，提升城市品质和管理服务水平，改善市民生活 [2] - 工业遗存复兴与科技创新加速融合，有为政府与有效市场共同发力，有效激发社会资本活力 [1][4]

城市更新投资规模 - “十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元 [1] - 2025年1-9月房地产相关新增地方专项债发行约6400亿元，同比增长89% [1] - 涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [1] 专项债资金投向 - 城镇老旧小区改造专项债发行632亿元 [1] - 棚户区改造专项债发行1302亿元 [1] 老旧小区改造成效 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个 [1] - 增设养老托育等社区服务设施6.4万个 [1]

项目概况 - 昌平永安古城城市更新一期商业项目于10月22日正式启动 [1] - 项目总建筑面积为2.6万平方米，规划为地上三层和地下两层 [1] - 项目计划于2027年4月建成竣工 [1] 开发模式与资源整合 - 项目采用城市更新改造与土地开发的复合模式 [1] - 整合了北京市皇城粮油有限责任公司、北京宏达兴投资管理有限公司等区属企业的土地资源 [1] - 对片区内的陈旧设施、老旧厂房、低效商业空间及闲置土地进行全面改造升级 [1] 业态规划与功能布局 - 地上空间将引入零售、娱乐、品牌餐饮、美容美体、亲子互动以及健身等多种业态 [1] - 地下空间将设置生活市集和停车场 [1] - 项目旨在打造一个多元业态的邻里商业综合体 [2] 文化保护与历史融合 - 项目聚焦古城文化勾勒、历史地标展现、文物资源活化与城市记忆留存 [1] - 将恢复玉带河、大成殿、城隍庙、文庙等历史遗迹，实现古今交融 [1] - 项目标志着古城更新从风貌修复向功能完善转变 [2] 项目背景与进展 - 昌平区自2023年起围绕“永安坊”启动永安古城城市更新工作 [2] - 目前一期改造工程及三角地公园已亮相，小南门等四个节点已完工 [2] - 项目旨在保护历史积累的同时，为老城注入时代新韵，回应居民对品质生活的期待 [2]

政策背景与战略定位 - 城市发展进入以存量提质增效为主的新阶段，城市更新重要性显著提升 [1] - 2025年作为“十四五”收官之年，中央重要会议多次强调城市更新，为“十五五”时期高质量开展行动奠定基础 [4] - 城市更新被定位为推动城市高质量发展的重要抓手和稳投资、促消费的重要支点 [1] 2025年关键政策动态 - 5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，进一步完善顶层设计 [2][4] - 7月15日，中央城市工作会议将城市更新写入城市工作总体要求，部署了包括城中村和危旧房改造在内的七项重点任务 [2][4] - 8月29日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出科学制定城市更新专项规划，一体化推进城市体检和更新 [1][4] 投资规模与项目进展 - “十四五”期间城市更新完成投资总额约15万亿元 [9] - 2023年全国实施城市更新项目约6.6万个，完成投资约2.6万亿元；2024年实施项目6万余个，完成投资约2.9万亿元 [9] - 2025年1-9月，全国发行的房地产相关新增地方专项债约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [12] 重点领域与民生成效 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [10] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；改造城市危旧房17.5万套（间） [10] - 2024年10月，住建部提出新增实施100万套城中村和危旧房改造，并鼓励采用货币化或房票安置 [11] 实施机制与地方实践 - 住建部分四批印发《实施城市更新行动可复制经验做法清单》，从组织实施、实施机制、用地政策、投融资方式等方面总结推广经验 [12][13][14] - 多地探索“专项债+货币化/房票安置”模式，以及居民自主更新、原拆原建等模式 [11][12] - 政策支持土地混合开发利用和用途合理转换，优化零星用地改造和容积率奖励等政策 [13][16] 未来展望与支持政策 - 《关于持续推进城市更新行动的意见》提出到2030年城市更新行动取得重要进展的目标 [15] - “十五五”时期预计中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等将保持强劲支持力度 [16] - 未来将加快建立健全配套的金融、财税、土地等支持政策，完善多元化投融资方式 [15][16]

项目背景与转型契机 - 长沙锦纶厂建于上世纪80年代，曾是长沙重要的轻工业生产基地，后于2006年停产，厂房年久失修 [1] - 2020年“十四五”规划纲要明确提出加快推进城市更新，改造提升老旧厂区，长沙锦纶厂被列为长沙城市更新重点和试点工程 [1][2] - 项目定位为“都市新型潮集大市场”，在工业遗产保护与传承、规划创新等方面进行探索，由长沙博达资产管理有限公司负责改造 [3] 项目规划与业态创新 - 项目采用新建开发区与旧改区相结合的模式，密度较大的酒店式公寓、商业服务配套与工业厂房改造的低密度空间耦合 [4] - 形象上实现新旧共融，引入美食餐饮、生活配套、休闲娱乐等知名品牌，街区变身潮流中心 [4] - 空间上融合工业元素和现代设计，整合串联小型零碎空间，打造兼具艺术性和实用性的消费新场景 [4] 项目运营与财务表现 - 改造物业约6万平方米，招商率90%以上，市场年交易额近10亿元 [4] - 管理方年收入从379万元增加到4000余万元，同时为区域所在地每年带来税收近5000万元 [4] - 项目提供就业岗位约4000个，日均客流量约3万人，覆盖周边数十个社区 [1][4] 行业政策与宏观数据 - “十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [5] - 中央预算内投资累计安排超过4700亿元，支持城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造等配套基础设施建设 [6] - “十四五”时期，70多个城市开展历史建筑保护利用试点，活化利用工业遗产，更新改造一大批老厂区、老商业区 [5]

城市更新项目背景与转型 - 长沙锦纶厂建于上世纪80年代，曾是重要的轻工业生产基地，后于2006年停产并经历停业、重组，最终公司化改造为长沙博达资产管理有限公司 [1] - 转机发生在2020年，"十四五"规划纲要明确提出加快推进城市更新，改造提升老旧厂区等存量片区功能 [1] - 该项目被列为长沙城市更新重点和试点工程，其中厂区南侧打造锦尚生鲜市场和美食街，北侧打造锦秀拾光改造项目，为长沙市首个老旧工业厂房有机更新试点 [2] 项目定位与改造策略 - 项目定位为"都市新型潮集大市场"，在工业遗产保护与传承、规划创新与实施、建筑改造与设计、资产重组与经营等方面进行探索 [2] - 改造策略包括产业出新，集工作、生活、教育、休闲于一体，新建开发区与旧改区相结合 [3] - 形象出新通过引入美食餐饮、生活配套、休闲娱乐等知名品牌，使街区变身潮流中心 [3] - 空间出新通过融合工业元素和现代设计，整合串联小型零碎空间，打造兼具艺术性和实用性的消费新场景 [3] 项目运营成果与经济效益 - 改造物业约6万平方米，招商率90%以上，市场年交易额近10亿元 [3] - 管理方年收入从379万元增加到4000余万元 [3] - 项目为区域所在地每年带来税收近5000万元，并提供就业岗位约4000个 [3] - 改造后的锦尚生鲜市场日均客流量约3万人，覆盖周边数十个社区 [1] 全国城市更新政策与成效 - "十四五"时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [5] - 同期加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个，更新改造地下管网84万公里 [5] - "十四五"时期中央预算内投资累计安排超过4700亿元，支持城市地下管网改造和城镇老旧小区改造等配套基础设施建设 [5] - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点，活化利用工业遗产，58片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [5]

城市更新战略地位的提升 - 城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手，其战略地位不断提高，并首次被列为年度重点工作任务写入《政府工作报告》[2] - 2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了更新方向，要求严控大规模拆除、增建和搬迁[2] - 中央发布一系列政策，将城市更新明确分为三种实施模式：拆除新建、整治提升和拆整结合[2] 政策支持与资金保障 - 2024年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八大核心任务及六大支撑保障措施[3] - 中央预算内投资设立城市更新专项，支持相关公益性基础设施和公共服务设施建设，并扩围支持危旧住房、老旧街区等工程[3] - 2025年1-9月，全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行规模达816亿元，同比增长1.4倍[8] 城中村改造的新模式 - 城中村改造分三类实施：具备条件的拆除新建、不具备条件的整治提升、介于两者之间的拆整结合[7] - 改造范围从原来的35个大城市扩大到全国地级及以上城市，并在原100万套基础上继续扩围[7] - “房票安置”成为主要形式，截至2024年4月全国已有超100城（区）鼓励采用房票安置，主要用于购买新房[8] 老旧小区改造的推进 - 住建部提出将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，据测算该规模约66亿平方米[10] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标[10] - 根据“十年千万套”计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务[11] 城市体检与更新重点 - 城市更新以“城市体检”发现的短板作为更新重点，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[11] - 改造内容涵盖房子本身的设施设备、社区配套到城市基础设施的范畴，旨在将老房子也改造成“好房子”[12] 自主更新模式探索 - 更新参与主体发生变化，鼓励从政府主导、开发商出资转变为居民自主出资、政府辅助的“自主更新”模式[13] - “原拆原建”模式在多地试点，如浙江浙工新村项目，容积率由1.5提升到2.1，由居民自筹83%资金，政府提供补贴[13] - 北京、上海、广州、南京等多地已有原拆原建项目成功落地或开展试点，为老旧小区改造提供新出路[14] 行业背景与市场规模 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 截至2024年，城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，约231亿平方米[5]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]

政策工具概述 - 国家发展改革委宣布设立规模5000亿元的新型政策性金融工具，全部用于补充项目资本金，重点支持科技创新、扩大消费、稳定外贸 [1] - 政策性金融工具具有“准财政”属性，由政策性银行通过发行金融债募集资金、国家发展改革委牵头筛选项目、财政部给予贷款贴息 [2] - 该工具通过“资本金注入+配套融资”模式，旨在破解地方财政偏紧导致的项目资金瓶颈，是当前稳增长政策的关键抓手 [2] 工具设立与运营主体 - 国开新型政策性金融工具有限公司、农发新型政策性金融工具有限公司、进银新型政策性金融工具有限公司已成立，注册资本分别为200亿元、100亿元、50亿元 [2] - 工具设立依据为今年4月25日中共中央政治局会议的提议，并于今年第四季度正式落地 [2] 配套资金与项目支持 - 国家发展改革委已全部下达“两重”建设项目清单8000亿元，并基本下达完毕中央预算内投资7350亿元 [3] - 财政部将加快发行和使用超长期特别国债、地方政府专项债券，以尽早形成实物工作量 [3] 地方项目落地案例 - 江苏省首单项目为无锡至宜兴城际轨道交通工程，获批工具资金31.99亿元，其中国开行江苏省分行已投放二期资金17.66亿元 [4] - 广东省首笔城市更新项目获国开行广东省分行投放工具资金4900万元，项目总投资5亿元 [4] - 农发行广东省分行向连南瑶族自治县现代林业产业发展项目投放工具资金6000万元，项目总投资6亿元，旨在推动传统行业数字化转型升级 [5] - 广西南宁五象投资集团南A中心人工智能企业研发基地项目获批工具资金1.11亿元 [5] - 浙江省温州市永嘉县获批工具资金2.56亿元，用于支持温州北站核心枢纽TOD城市更新项目建设 [5] 投资方向与战略重点 - 工具投向领域兼顾传统基建与新兴领域，如数字经济、人工智能、绿色低碳等，旨在兼顾“稳增长”与“调结构”双重目标 [4][6] - 工具更加聚焦新质生产力，重点支持数字经济、人工智能、低空经济、消费基础设施、绿色低碳、农业农村、交通物流、市政园区等八大领域 [7] - 工具重点支持期限10年、15年、20年的长期项目，其中数字经济、人工智能等领域排位靠前 [7] 资金撬动效应与影响预测 - 参考2022年近7400亿元政策性开发性金融工具撬动投资9万多亿元的成效，新型工具预计将产生显著乘数效应 [7][8] - 据测算，新型政策性金融工具对社融的撬动比例约为5.5倍，5000亿元资金可撬动2.75万亿元新增社融，并有望拉动1.5万亿元至2万亿元固定资产投资 [8] - 随着工具加快投放，预计全年狭义基建投资同比增速有望回升至3%，广义基建投资同比增速有望回升至6% [8]