核心交易事件 - 北京国资委旗下京投发展宣布以0元对价收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，交易完成后将持有其100%股权[4][5] - 交易标的上海礼仕的核心资产是位于上海新天地核心地段的安达仕酒店，该酒店为凯悦集团在亚洲的首家安达仕品牌酒店，定位五星级，客房价格区间为1440元至1883元，套房最高可达9999元[5] - 2025年中旬，该酒店的市场报价曾为23亿元，半年后股权交易对价降至0元，资产价值剧烈缩水[5][6] 标的公司财务状况 - 截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额8.10亿元，负债总额25.28亿元，净资产为-17.18亿元[12][14] - 2025年前三季度，公司营业收入1.09亿元，净亏损0.59亿元[14] - 截至2024年12月31日，公司资产总额8.6亿元，负债总额25.12亿元，净资产为-16.51亿元，2024年全年营业收入1.81亿元，净亏损1.03亿元[13] - 持续的经营亏损与巨额债务导致酒店股权评估无正价值，是0元交易的主要原因[13][14] 交易背景与买方动机 - 京投发展早在2023年已通过股权合作持有上海礼仕55%股权，并开始提供财务资助[10] - 2023年11月，公司曾尝试公开挂牌转让所持55%股权但未找到合适买家，最终从寻求脱手转为全面接盘[13] - 作为长期股东，京投发展已多次向上海礼仕提供财务资助，截至相关公告时累计金额达7亿元，并计划自2026年1月1日起对这7亿元借款全部不再计收利息[14][15] - 除0元受让45%股权外，京投发展还需另行支付3500万元收购复地集团持有的对上海礼仕本息合计2.09亿元的债权[16] - 全资控股意味着公司将独自承接上海礼仕的全部经营风险与资金压力，此前的部分输血升级为全额兜底[17] 项目历史与股权变更 - 项目最初由美籍华裔企业家廖凯原构想，计划在上海新天地打造双子塔楼综合体，但未能落地[8] - 2015年，香港瑞安房地产有限公司接手，优化规划后建成28层、307间客房的酒店，并引入凯悦集团安达仕品牌，成为亚洲首家[9] - 2018年前后，项目被浙商财团通过Trillion Full Investments Limited收购，业内估算交易金额在25亿至30亿元人民币区间[10] - 项目历经外资、港资、民营资本到国资的多次所有权更迭[11] 行业趋势与市场动态 - 高端酒店资产估值普遍大幅缩水，出售案例频现[18] - 2025年12月，中国金茂以22.646亿元出售三亚丽思卡尔顿酒店100%股权；2024年12月，其以18.49亿元出售金茂三亚希尔顿酒店，一年内累计回笼资金超40亿元[19] - 经营不善的酒店面临折价拍卖：成都希顿国际酒店历经7次流拍后，于2025年2月以约5亿元成交，较10亿元起拍价折价约50%[21] - 重庆北碚区悦榕庄酒店经历8次流拍后，于2025年9月以8181万元成交，仅相当于7.0048亿元起拍价的约11.7%[21] - 行业进入存量竞争阶段，供给过剩，RevPAR增长乏力，运营成本持续上涨[22] - 美国酒店与住宿协会数据显示，2024年全球酒店运营成本增速达5%，而同期行业营收平均增速仅3.2%[22] 买方结构多元化 - 国资成为核心买家群体之一，除京投发展外，各地城投公司也频繁参与，兼具商业与社会责任目标[24] - 资产管理公司与私募股权基金（如黑石、中信）看中折价资产重组机会，通过收购改造后寻求退出[24] - 产业方参与收购，例如2025年4月，同程旅游以约24.9亿元对价收购万达酒店管理公司100%股权[24] - 政策层面，2025年12月国家发改委发文，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs底层资产范围，为高星酒店投资提供新的资本市场退出路径[24][25]