研报核心观点 - 申万宏源首次覆盖港铁公司，给予“增持”评级，测算其总体企业权益价值为2213亿港元，对应目标股价35.55港元/股，较当前市值有19%上行空间 [1] 公司概况与股权结构 - 公司成立于1975年，是香港轨道交通核心运营主体，2000年于港交所上市，2007年与九广铁路公司合并后更名为香港铁路有限公司 [2] - 自2005年起，公司陆续获得北京、杭州、澳大利亚等地特许经营项目，全球化布局初具规模 [2] - 公司实控人为香港特别行政区政府，其通过财政司司长法团持有公司74.45%的股份，其余股份由公众及机构投资者持有 [2] 商业模式与增长动力 - 公司采用“铁路+物业”发展模式，政府将铁路沿线土地开发权授予公司，以反哺铁路修建的高成本、长周期和高维护费用 [3] - 香港房地产市场今年以来呈现回暖趋势，预计将为公司长期物业发展带来增长 [3] - 2025年及2026年是上一周期物业发展的集中入账期 [3] 财务预测与估值 - 预测公司2025至2027年归母净利润分别为162.03亿港元、201.66亿港元、101.38亿港元 [4] - 对应2025至2027年预测市盈率分别为12倍、9倍、19倍 [4] - 采用分部估值法：对经常性业务进行FCFF估值，对物业发展业务采用NAV估值，计算得出公司整体企业权益经营价值为2766亿港元 [4] - 考虑多元化经营及20%的估值折让后，测算出公司总体企业权益价值为2213亿港元 [1] 分红政策与股息 - 公司采用渐进式分红政策，2015至2024年每股派息从1.06港元稳步增至1.31港元 [4] - 2020年尽管出现亏损，公司仍维持派息不变 [4] - 基于1月5日最新市值及预计维持的每股派息，预测2025至2027年股息率均为4.4% [4]