核心观点 - 花旗认为投资者已将焦点从香港房地产市场去年的平淡表现转向2026、2027年的上升潜力 包括房价、利润率及销售额的上升潜力 加速投资提升资产净值的计划 以及零售物业与中环区写字楼租金前景的两极化 [1] - 相较于收租股 发展商在2026至2027年展现更大的每股盈利上行潜力 主要得益于房价改善带来的房屋销售利润率提升及潜在具增值效益的新土地收购 [1] 投资推荐与盈利前景 - 推荐股票包括新鸿基地产、信和置业、恒基地产(3月后)及恒隆地产 [1] - 预计香港置地、九龙仓置业及置富产业信托的盈利录得增长 [2] - 预计新鸿基地产、信和置业、长实集团、希慎兴业的盈利大致稳定 [2] - 预计恒隆地产及太古地产盈利同比下降0%至5% 但2025年下半年已因零售营业额租金改善而好转 [2] - 预计嘉里建设盈利倒退15-20% 符合预期 [2] - 预计恒基地产盈利倒退40% 因缺乏出售收益等 [2] - 预计冠君产业信托盈利倒退10% [2] - 预计领展表现疲弱 [2] 股息前景 - 太古地产及香港置地承诺实现中单位数同比增长的股息 [2] - 九龙仓置业的每股股息增长主要得益于稳定的65%派息率下利息成本的节省 [2] - 新鸿基地产、长实集团、信和置业、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业、九龙仓集团的股息预计维持稳定 [2] - 迎来五十周年的恒基地产股息存在争议 [2] - 领展房产基金、置富产业信托及冠君产业信托因租金负增长 预计每基金单位分派数下降 [2] 市场与租金趋势 - 零售物业(奢侈品为正增长)与中环区写字楼(负面程度减轻)的租金前景 相对于周边地区零售/写字楼(仍为负增长)呈现两极化 [1]