本文为我们REITs板块系列报告的第4篇，我们通过该报告梳理消费REITs基本面及估值特征，以帮助大家进行后续投资判断。 中金研究 点击小程序查看报告原文 Abstract 什么是消费基础设施？ 消费基础设施的范畴在广义零售业态的基础上，进一步拓展至商业街区、农贸市场与社区商业等多元品类。当前，中国零售物业 已迈入精细化发展阶段，运营核心转向满足消费者需求与提升体验，消费REITs也在该阶段应运而生，自2024年以来政策密集出台支持消费REITs发展， 截至2025年10月24日，中国消费REITs已初具规模，数量为11只，市值达395亿元，约占C-REITs市场的18%。 消费REITs基本面怎么看？ 我们重点从以下维度分析： 1）宏观： 消费补贴政策已接近尾声，其对消费的拉动边际效应或有所递减，展望2026年，我们认 为消费政策仍有待持续发力，建议关注补贴方向和力度的变化及其实际落地表现。 2）市场情况： 供给端，当前我国零售供给已陆续退潮，我们认为未来 供给或向一线非核心区域、二三线城市倾斜，并以存量调整为主要特征；需求端仍处于缓慢修复通道，其中一二线城市分化。从市场表现来看，当前整体 市场租金端仍有压 ...

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 10 月 29 日 [Table_Title] 消费 REITs 如何定价？ [Table_Title2] 公募 REITs 系列之四 [Table_Summary] 公募 REITs 一级市场认购热度不减，8-9 月新发行的 3 单消 费 REITs，网下和公众投资者认购倍数均在 200 倍以上。与此同 时，这些新发 REITs 的询价区间宽度有所拉长，意味着定价越来 越具有挑战性。本文聚焦消费 REITs，以近期发行的凯德商业 REIT 和中海商业 REIT 作为样本，进行定价模型搭建与预测。 ►定价关键：获得合理准确的可供分配现金流 参考近期发行上市的唯品会奥莱和凯德商业 2 只消费 REITs 发行情况，预计本月上市的华夏中海商业 REIT 上市首日涨幅约 13-27%，对应上市首日收盘价为 5.968-6.707 元/份。不过由于 二级市场情绪依然偏弱，按照全市场消费 REITs 当前行情的平均 估值收益率测算，中海商业 REIT 在打新效应退去后的平均定价 中枢为 5.43 元/份。 ►持续跟踪项目经营情况，留意未来增长空间 收益 ...

机构持股概况 - 截至2025年10月28日，共有10个机构投资者持有公司A股股份，合计持股量达7935.56万股，占公司总股本的52.51% [1] - 前十大机构投资者合计持股比例达52.51%，与机构投资者整体持股比例一致 [1] - 相较于上一季度，前十大机构持股比例合计下跌了1.62个百分点 [1] 前十大机构投资者名单 - 前十大机构投资者包括上海中微子投资管理有限公司、上海弦乾企业管理咨询合伙企业(有限合伙)、长兴乾悦企业服务合伙企业(有限合伙)等 [1] - 名单中包含阳光财产保险股份有限公司-自有资金及中国工商银行股份有限公司-南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金等机构 [1] 公募基金持仓变动 - 本期较上一期持股增加的公募基金共计1个，为南方中证全指房地产ETF，其持股增加占比小幅上涨 [2] - 本期较上一季未再披露的公募基金共计5个，包括华夏中证全指房地产ETF、南方中证2000ETF、平安中证2000增强策略ETF等 [2]

NetSTREIT Corp (NYSE:NTST) reported better-than-expected results for the third quarter on Monday.The company posted quarterly FFO of 33 cents per share which beat the analyst consensus estimate of 32 cents per share. The company reported quarterly sales of $48.308 million which beat the analyst consensus estimate of $46.223 million.Netstreit affirmed FY2025 FFO guidance of $1.29-$1.31.“We are pleased with our strong execution in the third quarter, achieving record gross investment volume fueled by an improv ...

自成立以来，中金厦门安居REIT已累计完成6次分红，合计分红金额超过1.6亿元，持续回报投资者。 （编辑 张昕） 本报讯 （记者昌校宇）10月28日，中金厦门安居REIT发布2025年第三季度报告显示，截至9月30日，基础设施资产出租率 为99.25%，自基金成立以来持续保持在99%以上。租户结构继续保持合理分散，其中个人租户占比94.29%，企业租户占比 5.71%。租金收缴率保持100%，租金水平稳中有升，截至9月30日在租租约的平均单价为34.74元/平方米/月，较去年同期增长 2.33%。第三季度，基础设施资产实现租金收入1942万元，同比增长2.14%，前三季度租金收入同比增长2.92%。 2025年第三季度，中金厦门安居REIT当期实现总收入2041万元，同比增长2.01%，2025年前三季度累计同比增长2.69%； 当期实现可供分配金额1524万元，前三季度累计同比增长2.67%。 ...

Accessibility StatementSkip Navigation NEW YORK, Oct. 27, 2025 /PRNewswire/ -- Class Action Attorney Juan Monteverde with Monteverde & Associates PC (the "M&A Class Action Firm"), has recovered millions of dollars for shareholders and is recognized as a Top 50 Firm in the 2024 ISS Securities Class Action Services Report. The firm is headquartered at the Empire State Building in New York City and is investigating Sotherly Hotels Inc. (NASDAQ: SOHO) related to its sale to KW Kingfisher LLC. Under the ter ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股净收益为0.53美元，而第二季度为每股亏损0.29美元 [7] - 截至9月30日的账面价值为每股7.33美元，相比6月30日的7.21美元有所增长 [7] - 第三季度总回报率为6.7%，而第二季度为负4.7% [7] - 第三季度平均投资组合余额为77亿美元，高于第二季度的69亿美元 [8] - 截至9月30日的杠杆率为7.4%，略高于6月30日的7.3% [8] - 第三季度和第二季度的提前还款速度均为10.1% [8] - 截至9月30日的流动性为57.1%，高于6月30日的54% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合保持100%为机构住宅抵押贷款支持证券，并严重倾向于具有赎回保护的特定池 [42] - 本季度新收购的资产池均具有某种形式的提前还款保护，其中70%由信用受损借款人支持，22%来自房价贬值或再融资活动受结构性阻碍的州，8%为某种形式的贷款余额池 [42] - 加权平均票面利率从5.45%上升至5.53%，有效收益率从5.38%上升至5.51%，净利差从2.43%扩大至2.59% [43] - 整个投资组合中，20%由信用受损借款人支持，23%为佛罗里达州资产池，16%为纽约州资产池，13%为投资性房产池，31%具有某种形式的贷款余额特征 [44] - 公司在9月30日净做空TBA [44] 市场数据和关键指标变化 - 收益率曲线在第三季度略微变陡，反映出劳动力市场恶化后市场定价美联储降息 [10] - 利率基本未变，但波动率下降，这对抵押贷款投资者有利 [13] - 当前票面抵押贷款利差相对于10年期国债收窄，但若以更合适的基准如5年期国债或7年期互换衡量，利差仍处于区间内 [15][16][17] - 美联储持续进行量化紧缩，银行持有的抵押贷款数量仅小幅增加，限制了抵押贷款利差的进一步收窄 [18][19] - 美元滚动市场受到预期还款速度影响，随着市场反弹，规则价值大幅削减 [23] - 利率波动率自4月初以来持续下降，接近2020年新冠疫情期间的低位 [24][25] - 互换利差在多个期限出现转向，变得"不那么负"，反映出市场预期美联储将结束量化紧缩 [28] - 担保隔夜融资利率持续交易在联邦基金利率目标区间之外，暗示潜在的融资压力 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用第二季度波动后的有吸引力的入场点，筹集了1.52亿美元股权资本并在第三季度全额部署 [41] - 投资重点集中在30年期5.5%、6%以及程度较轻的6.5%票面利率的证券，认为这些证券未来提供优越的持有收益潜力 [41] - 通过投资具有提前还款保护的特定池，改善了投资组合的持有收益和还款稳定性，同时保持保守的杠杆姿态 [45] - 公司定位偏向高票面利率特定池和看陡曲线，在对 belly coupon 有更多敞口的同行中表现略逊，但相信其头寸在抛售中更具弹性 [60][61] - 公司对机构RMBS市场的投资策略持积极态度，认为多个因素可能为未来几个季度提供显著顺风 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济可能处于十字路口，一方面劳动力市场疲软可能导致美联储降息和长期低利率环境，另一方面经济韧性强劲，政府运行巨额赤字，人工智能和资本支出建设提供支持 [64] - 公司投资组合构建使其能在任何一种环境中表现良好：低利率环境下具有充足的赎回保护，高利率环境下则拥有更远曲线的对冲和更高票面利率的证券 [65] - 预期美联储可能在未来几个月降息几次，公司可能相应调整对冲以锁定较低的融资成本，并可能增加一些久期保护 [66] - 政府财政政策仍然非常刺激，政府赤字在1.5万亿至2万亿美元之间，超过GDP的5%，这为经济提供了大量刺激 [39][40] - 美联储主席明年5月任期结束，很可能由一位非常鸽派的人士接任，市场预期联邦基金利率和整体利率将呈现非常鸽派的前景 [26] 其他重要信息 - 再融资活动整体呈现良性态势，但若仅观察2024和2025年发行的抵押贷款，处于价内状态的抵押贷款比例会高得多，可能超过50% [35][36][37] - 公司投资组合在提前还款方面表现良好，低票面利率证券表现优异，高票面利率证券的还款速度也显著低于可比的TBA交割品，体现了资产池选择的优势 [57][58] - 回购借贷市场功能良好，但观察到融资市场摩擦加剧，特别是在大量国债发行和结算期间，隔夜SOFR和三方一般抵押品利率相对于美联储准备金余额利率出现飙升 [46] - 公司通常通过定期市场融资，这有助于隔离部分隔夜波动，但定期定价也受到影响，借款利差从SOFR加16个基点近期漂移至加18个基点 [47] - 预期美联储可能最早在下周会议结束量化紧缩，并开始通过新的临时市场操作购买国债，这应对公司的回购融资成本产生积极影响 [48] 问答环节所有提问和回答 问题: 考虑到杠杆率相对稳定、流动性增加以及波动率降低，是否有什么特定的宏观因素会促使公司改变整体风险定位，比如显著增加杠杆？ [68] - 回答: 公司认为市场可能有两种路径，若美联储持续降息利率保持低位，公司会受益于前几次降息并可能寻求锁定较低融资成本届时会 comfortable 增加杠杆；若经济反弹利率上升，公司则不会增加杠杆而是寻求保护自身免受利率上升对抵押贷款价格的影响 [70][71] 问题: 关于近期购买的高票面利率特定池，如何看待其溢价上行潜力，特别是如果再融资动力增强？ [72] - 回答: 本季度初已看到溢价上升，部分原因是之前依赖TBA和美元滚动收益的投资者被迫转向购买特定池来补充收入；公司在本季度上半段部署了筹集资本的70% 受益于利差收紧；公司投资组合的平均溢价约为33个基点，在未支付极高溢价的情况下获得了良好的提前还款表现；不确定是否会回到2020-2021年那种多个点的溢价水平，但当前水平下已表现良好 [73][74][75][76] 问题: 美元滚动专家是否会以更显著的方式回归市场？这将如何影响交易量和市场动态？ [82] - 回答: 在美联储早期量化宽松时期曾出现这种情况，但目前美联储明确表示即使再投资抵押贷款还款也只会购买国债因此不太可能出现大规模回归；美元滚动并非公司核心策略；特别是在高票面利率领域，滚动市场受到对提前还款的担忧驱动，预计在当前利率环境下将保持低迷 [83][84][85] 问题: 目前长期限回购的供应和可用性如何？是否将其视为应对美联储降息不及预期的一种有效对冲？ [87] - 回答: 公司已考虑但利差过宽；当期限延长时利差会更高；公司会机会性地进行一些操作，例如如果市场因数据而定价多次降息时；通过期货空间进行操作对公司来说更有效；公司目前有相当大部分融资未对冲，有余地增加短期头寸；回购贷款方通常迅速定价加息而 reluctant 定价降息，且在美联储降息周期通常伴随信贷市场恶化这对回购贷款方而言环境并不舒适 [88][89] 问题: 投资组合中大约有多大比例具有赎回保护？如果利率快速下降50个基点会如何？ [94] - 回答: 几乎100%的投资组合都具有某种形式的赎回保护；公司保留一些低溢价资产用于在需要快速去杠杆时可通过TBA交割；大部分保护措施运作良好；投资组合加权平均价格略高于101，平均票面利率在5%高位，因此处于价内但并非极端，再下跌50个基点会导致更快还款，但凭借赎回保护，溢价摊销不会非常不利本季度溢价摊销非常温和 [95][96][97] 问题: 如果互换利差重新扩大，公司投资组合能受益多少？ [100] - 回答: 公司已从利差扩大中受益；如果继续扩大将继续受益；公司约有200万美元DV01的敞口，利差每变动10个基点大约影响每股账面价值0.12至0.15美元；但不确定能扩大多少，因为市场可能已经定价了结束QT和美联储再投资 [102][103][104] 问题: 本月至今当前账面价值有何更新？ [105] - 回答: 自季度结束以来账面价值略有上升，但幅度非常有限 [106]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股净收入为0.53美元，相比第二季度的每股亏损0.29美元实现扭亏为盈 [5] - 截至9月30日的账面价值为每股7.33美元，较6月30日的7.21美元有所增长 [5] - 第三季度总回报率为6.7%，而第二季度为负4.7%，季度股息维持在每股0.36美元 [5] - 第三季度平均投资组合余额为77亿美元，高于第二季度的69亿美元 [5] - 截至9月30日的杠杆率为7.4，略高于6月30日的7.3 [5] - 第三季度和第二季度的提前还款速度均为10.1% [5] - 截至9月30日的流动性为57.1%，高于6月30日的54% [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合保持100%为机构住宅抵押贷款支持证券，并严重倾向于具有赎回保护的特定池 [30] - 本季度新收购的资产池均具有某种形式的提前还款保护，其中70%由信用受损借款人支持，22%来自房价下跌或再融资活动受结构性阻碍的州，8%为某种形式的贷款余额池 [31] - 加权平均票面利率从5.45%上升至5.53%，有效收益率从5.38%上升至5.51%，净利差从2.43%扩大至2.59% [32] - 整个投资组合中，20%由信用受损借款人支持，23%为佛罗里达州资产池，16%为纽约州资产池，13%为投资性房产池，31%具有某种贷款余额特征，几乎没有对普通或较差可交割抵押贷款证券的风险敞口，并且在9月30日净空头TBA [32] 市场数据和关键指标变化 - 收益率曲线在第三季度略微变陡，反映出劳动力市场恶化后市场开始定价美联储降息 [6] - 当前票息抵押贷款相对于10年期国债的利差已从2023年5月的200个基点减半至100个基点 [11] - 利率波动性在第二季度初飙升后持续下降，目前已接近2020年新冠疫情后的低水平 [18] - 互换利差在各个期限均有所扩大，几乎所有期限的利差在回顾期内均处于最宽水平 [20][23] - 再融资活动整体温和，但若仅观察2024年和2025年发行的抵押贷款，处于价内状态的抵押贷款占比可能超过50%，与整体市场图表显示的温和情况不同 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点集中在30年期5.5%、6%以及较少程度的6.5%票息证券，认为这些证券在未来提供更优的持有收益潜力 [30] - 投资组合构建偏向高票息特定池和熊市陡峭化对冲，旨在无论利率环境如何都能表现良好，在低利率环境下拥有充足的赎回保护，在高利率环境下则拥有远期对冲和高票息证券的增强持有收益 [46][47] - 公司认为当前机构RMBS市场的机会是近年来最具吸引力的之一，看好美联储持续降息、量化紧缩结束、国债市场操作稳定回购市场、政府支持 tighter mortgage spreads 以及银行可能重新入市等潜在利好因素 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为经济可能处于十字路口，一方面劳动力市场疲软可能引致美联储降息和长期低利率环境，另一方面财政刺激强劲、消费者状况良好以及人工智能和资本支出建设支撑经济韧性 [46] - 政府持续的财政赤字政策对经济提供大量刺激，赤字规模在1.5万亿至2万亿美元之间，超过GDP的5% [27][28] - 预计美联储很可能在未来几个月进行几次降息，公司可能相应调整对冲以锁定较低的融资成本，并增加一些上行利率保护 [48] - 回购市场出现摩擦，特别在大量国债发行和结算期间，SOFR持续交易在联邦基金目标区间之外，但预计美联储将解决此问题，结束量化紧缩并可能开始购买国债 [21][34] 其他重要信息 - 公司成功在第三季度筹集了1.52亿美元股权资本，并全额部署于约15亿美元的高质量特定池，这些资产是在历史较宽的利差水平上收购的 [29][42] - 公司的对冲名义总额为56亿美元，覆盖约70%的回购融资负债，其中利率互换为39亿美元，加权平均支付固定利率为3.31%，平均期限为5.4年 [36] - 模型显示，利率上升50个基点将导致股权价值下降1.7%，利率下降50个基点将导致股权价值下降1.2%，利率风险敞口非常低 [39] - 公司的提前还款经验良好，其特定池的提前还款速度显著慢于可比TBA可交割证券，特别是在最近一个月，6%票息证券的CPR为9.7%对比通用证券的27.8%，6.5%票息证券的CPR为13.9%对比通用证券的42.8%，凸显了资产池选择的好处 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 考虑到杠杆率相对稳定、流动性增加以及市场积极发展，公司是否会改变整体风险定位或增加杠杆？ [50] - 回答指出，取决于市场路径：若美联储持续降息、利率保持低位，公司可能锁定融资成本后适度增加杠杆；若经济复苏、利率上升，则不会增加杠杆，而是寻求保护投资组合免受利率上升和抵押贷款价格下跌的影响 [51][52] 问题: 对近期购买的高票息特定池的收益上行潜力有何看法，特别是在再融资势头增强的情况下？ [54] - 回答提到，近期TBA市场的持有收益已蒸发，公司因早期部署大部分资金而受益；投资组合平均价格约101.7美元，平均收益为33个基点，公司通过资产选择获得了良好的提前还款表现，而无需支付过高溢价，预计不会回到2020-2021年极高的收益水平 [55][56] 问题: 美元滚动市场的特殊性是否会以更有意义的方式回归？这将如何影响市场动态？ [61] - 回答认为，除非出现实质性量化宽松，否则滚动市场的特殊性不太可能大幅回归，这并非公司核心策略；预计在当前利率环境下，上端票息的滚动市场将保持低迷，直到利率环境发生显著变化 [62][63] 问题: 长期回购资金的供应和可用性如何？是否可将其视为美联储降息不及预期的一种有效对冲？ [64] - 回答指出，长期回购利差过宽，公司仅机会性地进行操作；更有效的做法是在期货市场操作，或使用低久期互换；公司目前有部分融资未对冲，存在操作空间，但回购贷款方通常快速定价加息而 reluctant 定价降息 [65][66] 问题: 投资组合中约有百分之多少具有赎回保护？如果利率快速下降50个基点，保护效果如何？ [72] - 回答称，几乎100%的投资组合都具有某种形式的赎回保护；加权平均价格略高于101美元，平均票息在5%高位，若利率再降50基点，证券将更深价内，提前还款会加快，但凭借赎回保护，溢价摊销预计不会造成严重损害 [73][74] 问题: 如果互换利差重新扩大，对投资组合有多大益处？ [76] - 回答估算，DV01约为200万美元，利差每扩大10个基点，账面价值影响约0.12至0.15美元；但认为利差进一步大幅扩大的空间可能有限，除非出现有意义的量化宽松 [78][79] 问题: 本月至今的当前账面价值是否有更新？ [81] - 回答称，季度末以来账面价值略有上升，但幅度非常有限 [81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.62美元，同比增长5.1% [18] - 前九个月AFFO每股为1.80美元，同比增长3.5% [18] - 年化基本租金同比增长超过10% [5] - 董事会批准将季度股息提高3.2%至每股0.485美元，为连续第12年增长 [12] - 将2025年全年AFFO每股指引从2.40-2.41美元上调至2.42-2.43美元 [22] - 第三季度G&A费用（剔除股权激励和非经常性退休成本）占现金租金和利息收入的比例为8.8%，同比改善30个基点 [18] - 前九个月该比例为9.7%，同比改善10个基点 [18] - 季度末净负债与EBITDA比率为5.1倍，考虑未结算远期股权后为4.6倍 [19] - 固定费用覆盖率为3.8倍 [19] - 加权平均债务期限为4.8年，加权平均债务成本为4.5% [19] - 第三季度投资5630万美元，初始现金收益率为8% [14] - 年初至今总投资2.368亿美元，初始现金收益率为7.9% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包括1156个净租赁物业和2个活跃再开发地块，剔除再开发项目后入住率为99.8% [14] - 加权平均租赁期限为9.9年 [14] - 过去12个月，提供合并财务报表的租户的租金覆盖率为2.6倍，保持稳定 [7] - 快速隧道洗车资产的租金覆盖度连续第三个季度提升 [7] - 第三季度投资亮点：收购15个免下车快餐店，价值1840万美元；收购5个便利店，价值1940万美元；收购2个快速隧道洗车场，价值1110万美元 [15] - 为两个汽车服务中心和三个快速隧道洗车场的建设提供了450万美元的增量开发资金 [15] - 第三季度，一个位于费城都会区的再开发物业开始产生租金，现出租给Take Five Oil特许经营商，该项目投资120万美元，预计投资资本回报率为11.6% [16] - 季度内出售一处物业，获得180万美元毛收入；年初至今出售六处物业，获得550万美元毛收入 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合遍布44个州和华盛顿特区，61%的年化基本租金来自前50大都会统计区，77%来自前100大都会统计区 [14] - 获得站点级财务报告的租户占ABR的73%，另有21.5%的ABR来自上市公司，具有额外可见性 [14] - 10月初宣布与地区便利店运营商Now & Forever在休斯顿市场达成一项1亿美元、12个单元的回租交易 [8] - 休斯顿市场主要由地区便利店运营商主导，拥有最佳地段，全国性运营商未建立显著影响力 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从东北地区加油站REIT显著演变，扩展了投资理念，增加了投资团队资源，改善了资本渠道 [11] - 重点收购位置便利的便利店和汽车零售物业，出租给增长中的地区和全国性运营商 [11] - 利用承销专业知识、房地产选择和租赁结构能力来支持投资决策并减轻信用风险 [11] - 平台能够以增值的投资利差获取基于关系的售后回租交易 [7] - 年初至今投资活动超过2.35亿美元，已超过2024年全年活动 [7] - 扩大了投资活动的广度，特别是在免下车快餐领域获得发展，通过多笔交易收购了超过25处物业 [7] - 通过与10个新租户交易来多元化租户基础 [8] - 已承诺的投资管道超过7500万美元，无需筹集额外资金即可资助 [8] - 评估了多个旅行中心机会，年初至今以平均1100万美元的购买价格收购了三处资产，收益率与整体投资活动一致 [9] - 将选择性增加符合承销标准的旅行中心到投资组合中 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对过去几年构建的平台感到兴奋，在市场动荡和波动期间实现了强劲财务业绩并保持了投资级信用状况 [11] - 便利店投资组合表现稳健，基本全部占用，产生持久租金收入和稳定的租金覆盖 [6] - 免下车快餐概念与宏观经济压力相符，其价格点、食品质量、便利性和汽车体验符合公司模式 [25] - 旅行中心吸引了休闲司机、度假家庭、通勤者以及专业司机，投资将侧重于为所有这些人提供商品和服务的运营商 [52] - 旅行中心倾向于位于大都会统计区边缘，利用州际系统的高流量，而非社区内部中心 [52] - 尚未看到资本化率在过去几个季度出现大幅变动，近期利率变动速度过快，难以对第四季度资本化率产生影响 [58] - 公司授权始终是关于为投资组合选择正确的资产和行业，并非“数量至上”的商店，交易必须对Getty具有增值性 [59] 其他重要信息 - 季度末总流动性超过3.75亿美元，包括未结算远期股权、循环信贷额度可用额度和资产负债表上的现金 [20] - 有能力资助已承诺的投资管道和明年的增量投资活动 [21] - 第三季度结算了约120万股普通股的远期销售协议，获得3250万美元净收益；并签订了新的远期销售协议，以出售约100万股普通股，预计获得2900万美元毛收益 [20] - 季度末有约370万股普通股受远期销售协议约束，结算后预计筹集1.13亿美元毛收益 [20] - 2028年前无债务到期 [19] - 第二季度环境费用调整是由于确定先前遗留站点潜在环境 contamination 的风险已减轻，责任现完全由租户承担，因此移除了资产负债表上相关准备金 [26] - 除第一季度zip情况（已在第二季度末完全解决）外，今年没有租金收取问题，坏账准备中仅为典型的每季度约15个基点的数学计算，无特定问题 [44] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于免下车快餐收购与中低端消费者健康状况的关联 [25] - 公司在快餐领域势头增强，该概念与宏观经济压力相符，其价格点、食品质量、便利性和汽车体验符合公司模式，将继续努力推动该领域发展以多元化投资组合 [25] 问题: 第二季度环境费用调整的背景和未来预期 [26] - 调整类似于三年前规模更大的活动，由于确定遗留站点环境风险已减轻且责任落于租户，因此移除了潜在未知环境负债的准备金，预计未来类似活动 [26] 问题: 与Now & Forever交易的接洽时间线和过程 [28] - 交易时间线各异，该交易可能少于六个月，但有些机会需要数年建立关系和承销，而有些则更快 [29] 问题: 第四季度和2026年投资管道的资金计划 [30] - 短期通常使用信贷额度资助投资活动，并在季度末结算远期股权以管理杠杆和额度可用性，拥有额外股权、循环信贷额度可用额度和增长产生的自由现金流，感觉资金状况良好，将随着管道具体化和时间推移评估额外资本来源 [31] 问题: 当前最佳债务来源和定价 [35] - 考虑到建设性债务市场，可能有机会将部分循环信贷额度余额转为长期债务，可能通过私募发行市场，目前新的10年期债务全部成本约在5.9%区域 [35] 问题: 董事会决定今年股息增长幅度较小的考量 [36] - 这反映了董事会认为保留资本以帮助公司发展和扩大规模在当前至关重要，随着盈利增长，股息应随之增长，同时保留资本以再投资具有吸引力 [37] 问题: Now & Forever交易的来源以及未来旅行中心交易的获取策略 [40] - 交易来源类似于在其他市场的增长方式，通过建立关系网络实现，休斯顿交易是通过市场考察和关系建立达成 [40] - 旅行中心来源包括现有关系租户拓展业务、传统业务发展、行业展会、经纪人网络以及与该领域整合者合作，认为该领域存在大量机会 [41] 问题: 今年至今坏账情况和指引中的假设 [43] - 除第一季度已解决的zip情况外，今年无租金收取问题，坏账准备中仅为典型的每季度约15个基点的数学计算，无特定问题 [44] 问题: 是否看到更多在总租约中替换资产的请求 [48] - 目前有一些较大的单元化租约将于2027年到期，各有不同的通知期，目前评估具体细节为时过早，这些是盈利性租约，预计绝大多数物业将长期保留在投资组合中 [48] 问题: 对新领域（如大型旅行中心）的投资集中度限制 [49] - 将此视为便利店空间的延伸，随着深入了解一些商业动态，正在学习过程中，尚未设定具体目标，在显著扩大投资组合集中度之前存在学习曲线 [49] 问题: 旅行中心与小型便利店在承销和风险状况上的差异 [52] - 旅行中心土地价值占总投资的比较小，但采用总价值方法承销，规模更大（2-4英亩至10英亩），商店面积是2-3倍，服务范围更广，吸引休闲司机、度假家庭、通勤者和专业司机，位置更侧重于大都会统计区边缘以利用州际交通流量，承销模型侧重于总价值方法以适应更高的单位投资价值 [52] 问题: 新指引调整的主要驱动因素 [54] - 指引上调主要驱动是收购活动，相对于公司规模，季度初的1亿美元交易未包含在先前期指引中，加上第三季度总体活跃（约1.4亿美元收购活动未包含在上季度指引中），以及费用估计趋于中低端 [55] 问题: 近期利率变动是否影响资本化率讨论和卖家意愿 [58] - 过去几个季度未看到资本化率大幅变动，近期利率变动速度过快，难以对第四季度资本化率产生直接影响，更长期的转变可能开始引发不同的要价 [58] 问题: 交易量与收购资本化率之间的权衡 [59] - 公司授权始终是关于选择适合投资组合的正确资产和行业，并非“数量至上”的商店，交易必须对Getty具有增值性，将继续专注于喜欢的行业和能够推动增量价格的售后回租交易，预计在未来收益率范围内部署资本以推动盈利增长 [59] 问题: 洗车行业近期表现和新洗车场稳定情况 [61] - 对洗车租金覆盖度本季度提升感到满意，许多收购站点为新建设，需要爬坡期以达到稳定盈利水平，通常按三年稳定期承销，但目前趋势显示提前达到稳定，新建设站点健康爬坡对投资组合和租户健康有利 [62] - 运营商预计三年稳定期，承销也按此，但在12个月后将其纳入报告，洗车业务可能在特定时点略微拖累覆盖度，但过去三个季度随着洗车场爬坡和稳定，其覆盖度已超过便利店业务，尽管权重较小，预期随着更多物业纳入报告，该动态将持续，新开业资产在第二年和第三年将匹配其他设施表现并接近承销水平 [64]

公司业绩表现 - 第三季度实现每股全面净收益0.78美元，显著覆盖了每股0.36美元的季度股息 [4] - 有形每股净账面价值增长0.47美元，较第二季度增长6% [4] - 基于有形普通股的总经济回报率达到10.6% [5] - 业绩较第二季度显著改善，第二季度为每股全面亏损0.13美元，经济回报率为负1% [5] 市场环境与催化剂 - 美联储的政策转向是业绩改善的主要驱动力，包括降低联邦基金利率并暗示未来更多降息 [6] - 机构抵押贷款支持证券是本季度表现最佳的固定收益资产类别，并且自2013年以来首次连续五个月表现优于美国国债 [6] - 市场条件的改善推动了公司强劲的经济回报 [6] 未来展望 - 宏观经济动态继续支持对机构抵押贷款支持证券的乐观展望 [7] - 有利因素包括可控的抵押贷款支持证券供应量以及利率下降带来的需求增长 [8] - 作为最大的杠杆化机构抵押贷款支持证券投资工具，公司有望在当前演变的投资环境中产生具有吸引力的风险调整后回报 [8]