2025 年 8 月 2 日 总量研究 二级市场价格有所回暖，新增两只 REITs 产品上市 ——REITs 周度观察（20250728-20250801） 要点 1、 二级市场 2025 年 7 月 28 日-2025 年 8 月 1 日（以下简称"本周"），我国已上市公募 REITs 二级市场价格整体呈现上涨趋势：加权 REITs 指数收于 143.13，本周回 报率为 2.2%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原 油>REITs>黄金>纯债>可转债>A 股>美股。 从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类 REITs 的二级市场价格走势均呈现 波动上涨趋势，其中，产权类 REITs 涨幅更大。 从底层资产类型来看，本周消费类 REITs 涨幅最大。本周回报率排名前三的底层 资产类型分别为消费类、市政设施类和水利设施类。 从单只 REIT 层面来看，本周公募 REITs 涨跌互现，排除本周新上市的中银中外 运仓储物流 REIT 和华夏华电清洁能源 REIT 后，有 57 只 REITs 上涨，有 12 只 REITs 下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏首创奥莱 REIT、工银蒙 ...

Andrzej Rostek The Dow Jones Equity All REIT index closed the recent week up 1.56%, in line with the S&P 500's 1.46% increase and the Dow Jones Industrial Average's 1.26% gain. Nearly all Dow Jones US real estate investment ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕东盟房地产市场展开，分析新加坡、菲律宾、泰国、越南等国家房地产市场特点、可投资公司及发展趋势，指出新加坡房地产市场受政府调控影响大，REITs 具吸引力，募资推动行业发展；菲律宾房地产由住宅开发驱动，收入预计增长；泰国房地产受旅游业影响大；越南房地产发展潜力大 [1][13][19][22][24] 相关目录总结 东盟国家房地产股票权重 - MSCI 标准指数中，新加坡公共部门权重约 7%，菲律宾约 18%，越南约 8%，马来西亚和印度尼西亚权重较小 [1][3] 新加坡房地产市场 可投资公司及角色 - 凯德置地不仅拥有地产，还管理地产基金；城市发展从事住宅开发业务；优越地产涉足住宅、商业大楼等多元化领域 [4] 公司价值评估 - 房地产开发商评估用资产净值或重估资产净值，住宅项目用未来利润折现现金流法，商业物业用公开第三方评估或租金除以资本化率法，管理业务用雇主收益倍数法，减去债务得股权公允价值，还需考虑资产净值折价 [5] 政府政策影响 - 新加坡政府频繁干预市场，降低房价波动，限制开发商从市场大幅波动获利，促使盈利模式向稳定管理转型 [1][6] 转型案例 - 凯普兰投资 2021 年出售住宅业务，转型为专注管理业务公司，与布鲁克菲尔德和黑石齐名，获稳定收入流 [7] CLI 商业模式及表现 - CLI 扮演管理者和房地产所有者角色，管理 136 亿美元资产，通过管理和收取租金、股息等获收入，在美国有 400 亿美元资产，年收益约 8000 万美元；是新加坡最大商业房地产投资信托基金管理公司和亚洲最大 REIT 之一，旗下保利综合商业信托等持有商业地产获稳定租金收入 [8][9][10] CLI 及其相关公司估值 - 采用混合方法，包括目标市净率等指标，基于历史数据分析，推算 1 年期远期价格和 12 个月远期股价或目标价格，并根据公司市值等因素调整 [11] 股票市场发展趋势 - 新加坡股票市场近年来发展迅速，由 40 只股票组成，总市值 700 亿美元，是亚洲第二大股票市场，预计未来 10 年可能超越日本市场，若保持 2%增长速度，加上筹资，总市值预计达 9110 亿美元 [12] 房地产投资信托基金吸引力 - 新加坡房地产投资信托基金高度可投资，资产流动且回报高，如保利综合商业信托提供稳定租金收入，新经济类资产有增长潜力，因恐怖主义风险低受国际投资者青睐 [13] 募资作用 - 募资在不同行业价差压缩中起关键作用，过去十年二级市场募集资金是 IPO 的三倍，公司通过股权融资增长获 CLI 支持推动行业发展 [1][14] 收购交易评估 - 评估收购交易需分析收入、股息、收购成本、融资结构和 REIT 管理费用等，用 EPU 方程计算收入贡献，与历史 DPU 比较评估对整体周度股息影响 [2][16] 数据中心投资特点 - 数据中心由超大型公司租用，需高度技术专长管理，有多种类型和租赁模式，投资者范围广，租赁期较长，租金有升幅，转向专业设施回报高但灵活性低，高能源需求带来高收益和高风险 [17] 菲律宾房地产市场 - 由住宅开发驱动，预售主要由当地人和海外工人推动，美国取代中国成为最大客源市场；关注办公楼或商业物业租金收入；疫情后零售商场业务改善，预计收入 5 - 10%年度增长；BPO 需求增长对办公空间需求有积极影响 [19] 泰国房地产市场 主要参与者 - 中央普拉托是泰国最大小型房地产业主和最大酒店业主之一，是上市房地产开发商，投资零售或房地产可关注 [20][21] 资源角色 - 资源是决定市盈率的关键驱动因素，泰国对旅游业依赖高，影响股票收益，特别是酒店业主和零售商场 [22] CPN 优势 - CPN 有出售商场补充收益能力，在管理和收益方面具灵活性，能应对市场变化优化财务表现 [23] 越南房地产市场 发展潜力 - 越南房地产发展潜力大，受投资者关注，需关注公司估值倍数类型，Venom 和 Homes 集团是重要代表，Forbidden Homes 是市场和经济重要指标 [24][25] 投资组合考虑 - 投资组合考虑越南未来从前沿市场升级为新兴市场，推动资金流入股票，制定策略时需考虑以获更高回报 [26]

行业表现 - 在披露二季报的66只REITs中，超八成实现季度盈利，其中56只公募REITs在二季度实现盈利，占比约85% [2][3] - 消费类资产业绩表现突出，仓储物流和产业园资产普遍面临经营压力，在二季度净利润亏损的10只产品中，这两种类型的产品占据一半 [2][3] - 中证REITs全收益指数同期涨幅达12.34%，显著跑赢沪深主要指数 [5] 公司业绩 - 平安宁波交投REIT单季度净利润达1.13亿元，是全市场唯一一只净利润超过1亿元的产品 [3] - 中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT同期净利润均超3000万元 [3] - 中航易商仓储物流REIT亏损1822.36万元，排名末位 [3] 消费类REITs - 华夏大悦城商业REIT基础设施项目为成都大悦城，今年上半年各月末时点出租率均在97%以上，截至6月末出租率为98.44% [3] - 易方达华威市场REIT 6月末出租率为93.55%，较1月末提高5.88个百分点 [3] - 嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威市场REIT今年以来分别上涨44.91%、39.74%和36.77% [5] 物流仓储与产业园类REITs - 红土创新盐田港REIT、华夏和达高科REIT、博时蛇口产园REIT等，基础设施资产的出租率、租金单价均承受了不同程度的经营压力 [4] - 博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT同期涨幅仅5.14%、2.48%，表现较为落后 [5] 机构配置 - 券商自营资金成为重要的配置力量，在公募REITs一二级市场均参与较多 [2][6] - 创金合信首农REIT上市首日涨幅超25%，网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，其中券商自营账户超40个 [5] - 华泰证券在南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT中均是除原始权益人外最大的战略投资方，持有基金份额比例分别为2.99%和1.69% [6]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%，其中华夏大悦城商业REIT出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%，中金印力REIT出租率达98.88%[1] - 消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上处于各大资产类别中的领先位置，提供更高的安全性和防御性[1] - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首[2] 消费基础设施REITs租金变化 - 中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月[2] - 易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月[2] 保障房REITs表现 - 国内上市的保障房REITs有7只，包括华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等[3] - 多数保障房REITs项目的出租率和收缴率在95%以上，红土创新深圳安居REIT整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%，中金厦门安居REIT整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%[4] 公募REITs市场发展 - 截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型扩展至九大领域，已上市的REITs产品总数量达到68只[5] - 2025年以来共有10只公募REITs完成发行，28只公募REITs基金待上市[8] - 公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供更好的退出渠道，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率[9] 行业未来展望 - 租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧[9] - 能源、高速公路等会继续分化，部分投资者会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会[9]

公司高管变动 - 领展集团行政总裁王国龙决定退休 其在公司服务逾16年 现年63岁 [1][4] - 退休时间点正值领展房托即将于2025年11月庆祝上市20周年 [2][3] - 董事会将展开全面甄选程序物色继任人 王国龙将在过渡期协助交接 [3] 公司业务发展 - 领展房托为亚洲最大房地产投资信托基金 管理房地产投资组合并提供投资管理服务 [3] - 公司从单一市场、单一资产类别运营商转型为亚洲领先房地产投资者和管理人 [3] - 2024/2025财年营业收入同比增长4.8%至142.23亿港元 净物业收入增长5.5%至106.19亿港元 [4] - 可分配收入同比上升4.6%至70.25亿港元 高于市场预期 [4] 市场表现与分析师观点 - 交银国际维持"买入"评级 目标价47.70港元 [5] - 每单位资产净值同比下降9.6%至63.30港元 但全年每单位派息达2.7234港元 高于预期约1% [6] - 非香港市场零售物业租金增长可抵消香港本地租金压力 预计2026财年整体租金保持稳定 [6] - 降息及房地产信托纳入港股通被视为中长期股价催化剂 [6] 董事会评价与战略方向 - 董事会主席欧敦勤强调将坚守既定策略 专注优化物业组合及拓展房地产投资管理平台 [3] - 公司展现出强韧抗逆能力 业务基础稳固 投资平台多元化取得进展 [3] - 王国龙表示已为下一阶段发展建立合适团队 现有管理层架构得到强化 [4]

领展集团行政总裁王国龙退休 - 领展集团行政总裁王国龙决定退休，其在公司服务逾16年 [1] - 王国龙现年63岁，自2009年2月起出任执行董事，2010年5月起担任集团行政总裁 [5] - 退休决定正值领展房托即将于2025年11月庆祝上市20周年 [3][4] 领展业务发展情况 - 领展房托是亚洲最大的房地产投资信托基金，管理房地产投资组合并提供投资管理服务 [4] - 公司已从单一市场、单一资产类别营运者蜕变为亚洲领先的房地产投资者和管理人 [4] - 2024/2025财年营业收入同比增长4.8%至142.23亿港元，净物业收入增长5.5%至106.19亿港元 [5] - 可分配收入同比上升4.6%至70.25亿港元，高于市场预期 [5] 公司未来发展规划 - 董事会将展开全面甄选程序物色继任人，王国龙将在过渡期协助交接 [4] - 公司将继续专注优化物业组合，同时拓展房地产投资管理平台 [4] - 推出"领展房地产投资"业务，迈出投资平台多元化重要一步 [4] 市场表现与分析师观点 - 每单位资产净值同比下降9.6%至63.30港元，但派息表现稳健 [6] - 全年每单位派息达2.7234港元，高于市场预期约1% [6] - 交银国际维持"买入"评级，目标价47.70港元 [6] - 非香港市场零售物业租金增长可抵消香港本地租金压力 [6] - 降息及房地产信托纳入港股通将构成中长期股价催化剂 [6]

亚太股市表现 - 上周亚太股市多数上涨 泰国SET指数周涨7.62%报1206.58点 越南胡志明指数周涨2.71%报1497.28点 印尼雅加达综合指数周涨3.75%报7311.92点 新加坡海峡指数周涨2.49%报4189.5点 [1] - 马来西亚吉隆坡综合指数周跌0.66%报1525.86点 菲律宾马尼拉指数周跌2.42%报6303.72点 [1] - 日经225指数周涨0.63%报39819.11点 韩国KOSPI指数周涨0.39%报3188.07点 澳大利亚S&P/ASX200指数周涨2.06%报8757.2点 [1] 驱动因素分析 - 美国与印尼达成新贸易协议推动印尼股市上涨 泰国国家旅游局加速布局旅游业支撑泰国股市 美联储降息预期降温缓解亚太资金流出压力 [2] - 新加坡海峡指数月内累计涨超5% 主要受美国降息预期提振房地产和REIT板块 新元兑美元走强推动资本流入 [2] - 6月外资净流出情况：印尼5.15亿美元 泰国2.43亿美元 越南7300万美元 菲律宾7200万美元 [2] 货币政策动态 - 马来西亚降息25个基点至2.75% 为5年来首次降息 旨在应对外部不确定性并保持稳定增长路径 [4] - 印尼降息25个基点至5.25% 为去年9月以来第四次降息 低通胀和稳定汇率提供政策空间 与美国贸易协议预期提升企业信心 [4] - 马来西亚5月CPI同比升1.2%低于预期 印尼6月CPI同比涨1.87%处于目标区间 两国降息均以稳定增长为主导 [5] 区域经济挑战 - 二季度越南GDP增速7.96% 马来西亚经济增速4.69% 但东南亚5个经济体一季度增长放缓 下半年面临外需疲软和供应链重构压力 [3][5] - 日本对美出口6月暴跌11.4% 汽车出口额同比骤降26.7% 连续两月下滑加剧技术性衰退风险 [6] - 韩国一季度实际GDP环比萎缩0.2% 国民收入增长停滞 政府启动财政刺激但可持续性存疑 [6] 地缘政治影响 - 美国拟8月1日起对日本输美商品加征25%关税 谈判陷入僵局 汽车业受重创 [5] - 印尼与美国的贸易协议细节仍需谈判 东南亚股市走势存在较大不确定性 [3]

公司上市信息 - NTT 数据中心房地产投资信托REIT在新交所主板上市 股票代码为"NTDU" [1] - 公司为新加坡房地产投资信托基金 主要投资于全球数据中心用途的房地产资产 [1] - IPO投资组合包含6项达到Tier III标准的数据中心资产 分布于美国 奥地利和新加坡 [1] - IPO投资组合估值约16亿美元 设计IT负载达90 7兆瓦 [1] 资产组合特点 - 资产组合由永久产权资产组成 包含超大规模客户与托管客户的优化合同组合 [1] - 发起人NTT有限公司为全球领先的IT服务与电信集团 在数据中心行业处于领导地位 [1] 行业意义 - 新交所高管表示此次上市开启了高速增长的数据中心资产类别 [2] - 上市体现了新加坡资本市场实力 为投资者拓展数字基础设施投资机会 [2]

公司上市 - NTT 数据中心房地产投资信托在新加坡交易所主板上市 股票代码为"NTDU" [1] - 公司是新加坡房地产投资信托基金 主要投资全球数据中心用途的成熟创收型房地产资产 [1] - 发起人为NTT有限公司 隶属于全球大型IT服务与电信集团NTT集团 [1] 管理层表态 - 公司总裁表示上市是重要里程碑 体现对打造稳健未来平台的承诺 [1] - 管理层有信心在保荐人支持下实现可持续增长并为投资者创造长期价值 [1] - 公司期待与投资者保持长期交流并为新加坡资本市场发展做贡献 [1] 交易所评价 - 新交所高管认为此次上市开启了高速增长的数据中心资产类别 [1] - 上市彰显新加坡作为亚洲领先房地产投资信托基金中心的地位 [1] - 为全球投资者拓展了数字基础设施领域的投资机会 [1] 市场数据 - 开盘价为每股1 02美元 [2] - 新交所房地产投资信托板块现有41家上市企业 总市值约940亿新加坡元 [1]