2025财年业绩表现 - 调整后每股息税前利润增长3.1%至2.29欧元，调整后股东收益为每股1.85欧元，同比增长3.6% [1] - 调整后EBITDA整体增长6%，所有四个业务板块均实现“显著增长” [3] - EPRA NTA每股自2022年以来首次实现同比增长，略高于46欧元，较2024年底增长2.3% [7] - 运营自由现金流为18亿欧元，较2024年下降3% [6] 各业务板块表现 - **开发业务**：EBITDA翻倍以上至7500万欧元，部分受土地销售推动 [2] - **经常性销售业务**：EBITDA贡献增长44%至8300万欧元，公允价值提升32%，尽管销量略低于上年[2] - **增值业务**：EBITDA增长17%至1.98亿欧元，主要得益于工匠组织的效率和规模贡献以及能源业务增长，若剔除2024年一项5800万欧元的一次性租赁协议影响，增长会“更高得多” [3] - **租赁业务**：在单元数减少约9000个及通胀导致运营费用略增的情况下，调整后EBITDA仍增长2.5%，有机租金增长率为4.1%，入住率保持在近98%，收缴率“几乎100%”[3] 财务与估值状况 - 关键债务指标同比改善：净债务/EBITDA为13.8倍（改善0.7倍），贷款价值比为45.4%（下降40个基点），利息覆盖率为3.8倍（上升0.1倍）[9] - 按同类基准计算，2025年净估值增长1.8%（不包括投资带来的租金增长），若包含投资则全年增长3.1%，现有资产年末估值为8070亿欧元，现时租金乘数为23.2倍，初始毛收益率为4.3% [7] - 少数股东权益增长16%，而税收支出降低6% [1] 股息政策与资本配置 - 简化股息政策，采用渐进政策，目标派息率为调整后EBIT的50%-60% [10] - 拟为2025年派发现金股息每股1.25欧元，较去年提高2.5% [8][10] - 除非股价交易折扣不超过10%（即“更接近NTA”），否则公司不打算提供以股代息选项 [10] - 资本配置优先去杠杆，不考虑债务融资的股票回购，也无通过并购进行地域扩张的计划 [17] 中期战略与目标 - 新CEO重申至2028年调整后每股息税前利润每年以中个位数百分比增长的雄心，长期目标在效率举措、数字化产品及第三方服务推动下“向高个位数加速增长” [4] - **去杠杆目标（至2028年底）**：净债务/EBITDA低于12倍，贷款价值比约40%，利息覆盖率稳固高于3倍 [11][18] - 为实现目标，公司将通过EBITDA和估值增长进行有机去杠杆，并“更积极地寻求处置机会”，包括评估德国及国外的非战略性参股少数股权 [11] - 非租赁业务对EBITDA的贡献预计在2026年至少达15%，到2028年达20%-25% [15] 增长议程与业务举措 - 加速增长的三大支柱：基于AI的端到端流程重塑、利用数字客户界面扩展合作伙伴生态系统、通过第三方管理活动建立“有意义的B2B业务” [14] - B2B业务已为超过7万套单元提供物业管理服务，并拥有设施管理客户，服务模式包括“点菜式”服务和涵盖投资管理的全面合作伙伴关系 [16] - 增长动力包括扩大能源举措（如光伏和热泵安装）以及“绿色管理”模式（收购、现代化改造然后通过销售回收资产） [15] - 潜在处置手段包括加速私有化销售（2025年售出2333套，认为3000-3500套“应容易实现”）、货币化少数股权（如对Vesteda持股价值约2亿欧元）以及出售非核心资产 [12] - 公司明确打算降低绝对债务水平，以逐步减少利息带来的不利影响 [13]

公司战略调整 - 沃尔玛支持的金融科技巨头PhonePe已关闭其Pincode电子商务应用 并将业务转向面向线下商户的B2B服务[1] - 公司创始人兼集团CEO表示 运营面向消费者的即时商务应用已成为一种干扰 偏离了公司专注于小零售商的核心 公司将集中精力帮助商店实现运营效率、提高利润率和知名度[2] - 作为战略决策的一部分 Pincode团队的全部资源将专注于加速为印度线下企业构建和扩展一套B2B商业解决方案[7] Pincode业务发展历程 - PhonePe于2023年4月推出Pincode 作为进军电子商务的重大举措 该应用基于印度政府支持的开放数字商务网络构建[3] - 这款超本地化应用提供来自邻里商店的杂货、药品、食品、电子产品和家居装饰品 首先在班加罗尔推出 随后扩展到其他城市[3] - 推出后一年多一点 Pincode退出了除食品外的大部分品类 今年早些时候 该应用转向即时商务模式 在多个城市通过本地基拉纳商店和零售商提供10分钟送达服务[4] - 公司还在4月将服务扩展到班加罗尔、孟买和浦那的10分钟药品配送[4] - Pincode利用本地商店和零售店进行快速配送 这与依赖暗仓的竞争对手形成对比[5] 业务关闭与资源转向 - PhonePe现已关闭Pincode应用 并将其网站重定向至PhonePe主站[6] - 公司表示现在将通过扩展其B2B产品来专注于与线下零售商合作[6] - 截至7月 PhonePe表示已通过Pincode在多个城市数字化了超过1000家本地商店 使它们能够使用数字店面、库存工具和最后一英里配送服务[6] - 公司已为小企业提供库存和订单管理工具以及其他ERP软件 并在某些品类提供直接采购和补货服务[7]