报告行业投资评级 - 报告未提供明确的整体行业投资评级 其通过各细分资产类别的收益率和情绪指标来反映市场状况 [1][4][7][16] 报告核心观点 - 英国央行基准利率预计将维持在3.75% 市场普遍预期2026年还将有两次25个基点的降息 至年底利率降至3.25% [8] - 全球资本青睐英国市场 2025年英国成为跨境商业地产投资的第二大目的地 总投资额达282亿英镑 同比增长+3% 2026年60%的受访者计划投资英国市场 [9] - 英国商业地产贷款反弹至疫情后新高 2025年12月净贷款额达24.7亿英镑 推动三个月滚动总额升至66.9亿英镑 为2020年5月以来最高水平 [10] - 关键利率持续下降 英国央行基准利率从2025年2月的4.75%降至2026年2月的3.75% 5年期SONIA互换利率和10年期国债收益率也呈下降趋势 [11] 零售业态收益率总结 - **核心高端零售街区保持稳定**：邦德街收益率维持在2.75% - 3.00% 牛津街收益率维持在4.50% 市场情绪均为积极 [3] - **主要城镇及区域城市收益率小幅收窄**：主要城镇收益率从6.50%降至6.25% 区域城市收益率从7.00%降至6.75% 均收窄0.25% 市场情绪稳定 [3] - **购物中心收益率区间稳定**：区域型购物中心收益率区间为7.25% - 7.50% 次区域型为8.50% - 9.00% 本地成功型为9.50% - 10.00% 市场情绪均为积极 [3] - **城郊零售与食品超市表现稳健**：城郊开放式A1园区收益率稳定在5.25% - 5.50% 大宗商品园区稳定在5.50% 食品超市类别中 年度RPI上调类收益率为4.75% 公开市场评估类为5.75% 折扣店类为4.50% 市场情绪多为积极或稳定 [3] - **休闲业态收益率无变化**：核心休闲园区收益率8.00% 优质次级休闲园区收益率9.00% 市场情绪稳定 [3] 办公、工业及专业业态收益率总结 - **伦敦核心办公市场收益率收窄**：西区核心（梅菲尔&圣詹姆斯）收益率从4.00%收窄至3.75% - 4.00% 市场情绪积极 [6] - **区域性办公市场分化明显**：主要区域城市（10年期）收益率稳定在6.50% 但区域城市次级办公收益率在11.00%以上 市场情绪为负面 东南部商务园区收益率在8.00%及以上 情绪也为负面 [6] - **工业物流地产收益率全面稳定**：核心分销/仓储（20年期）收益率5.00% 次级分销（10年期）收益率6.00% 大伦敦园区收益率4.75% 市场情绪均为稳定 [6] - **专业领域收益率总体稳定**：学生公寓（伦敦核心）收益率4.00% 医疗保健（非营利运营商）收益率区间为4.25% - 4.50% 数据中心收益率5.00% 生命科学收益率4.75% 市场情绪均为稳定 [6]

当前市场估值与历史比较 - 当前市场对人工智能的兴奋和乐观情绪与1990年代互联网和电信公司热潮相似 大型科技公司为人工智能基础设施投入巨资 类似于30年前电信公司对互联网基础设施的巨额投资 [1] - 标准普尔500指数远期市盈率已从2022年市场触底时的约15倍 攀升至三年多后的超过23倍 [3] - 这是过去45年来 标准普尔500指数估值第二次达到此水平 上一次是在2020年新冠疫情冲击后市场复苏时期 更早之前则是在互联网泡沫时期达到（并超过）该水平 [2][4] 市场表现与驱动因素 - 标准普尔500指数在连续三年上涨后 于2026年初交易于历史高点附近 以科技股为主的纳斯达克综合指数表现优于更广泛的标准普尔500指数 [5] - 围绕人工智能的投资者乐观情绪是此轮牛市的主要驱动力 [5] - 在当前牛市的三年里 投资者推高股价的速度远快于大多数标准普尔500公司基本面的改善速度 且增长最快的企业恰好已是该指数中一些规模最大、权重更高的公司 [3] 基于历史数据的回报预测 - 所有历史数据点均表明 当标准普尔500指数远期市盈率超过23倍时 其后续10年回报率为负值 这意味着根据历史数据 完全投资于标准普尔500股票的投资者可能在未来十年面临投资组合价值下降 [6] - 经济学家罗伯特·席勒基于其周期调整市盈率模型 预测美国股市未来十年实际回报率为负 先锋集团的分析师预测美国股市回报率仅略高于通胀 [7] - 互联网泡沫于2000年3月达到顶峰 十年后 标准普尔500指数下跌约20% 纳斯达克综合指数下跌超过50% [9] 对历史预测的局限性分析 - 基于历史数据警告股市即将崩盘的分析存在一个重大问题 即样本量非常有限 标准普尔500指数远期市盈率超过23倍的情况仅出现在互联网泡沫时期和2020年末 自2020年那次以来仅过去五年 可供研究的重叠十年期数据很少 [8][9] - 过度依赖特定证据的预测可能犯下“基础比率忽视”的错误 从而导致预测极不准确 [10] - 纵观历史 标准普尔500指数的平均滚动10年年化总回报率为10.6% 这可以作为对未来10年股市“基础比率”的参考 [11] - 尽管当前市场估值可能导致未来十年的总回报低于历史平均水平 但回报更可能接近基础比率 而非上次估值如此之高时的单一样本十年期表现 [12]