文章核心观点 - 前总统特朗普正推动立法 禁止拥有100套或以上独户出租房的房东购买更多现有独户住宅 旨在防止在少数市场出现集中购买潮并进一步扭曲房价[1] - 该禁令目前对市场影响有限 因仅约6.3%的独户出租房由拥有100套或以上的房东持有 而拥有1至10套房产的“夫妻店”房东持有82.6%的独户出租物业[2] - 该禁令在房地产市场崩溃时可能产生显著影响 可防止大型机构利用其资金和专业知识快速低价收购数千套陷入困境或法拍的房产 从而避免重蹈2011-2012年后的覆辙[22] 市场结构与参与者 - 独户出租市场由大量“夫妻店”房东主导 他们拥有约82.6%的物业 是市场中持续且分散的购买力量[2][6] - 大型机构房东是市场相对较新的参与者 是美联储在2011年和2012年推动企业以极低利率借款并收购数千套法拍房的产物[7] - 目前美国约有1130万套独户出租物业 六大房东共拥有约43万套[11] 主要机构房东业务动态 - **Progress Residential**：拥有近10万套独户出租房 其中在亚特兰大都会区超过1.2万套 在低价时期曾“逐个”收购6.5万套住宅 自2022年起已基本停止此类收购 转而收购整个新建出租社区 已收购78个此类社区 总计超1万套住宅[13][14][15] - **Invitation Homes (INVH)**：截至2025年第四季度拥有97,036套独户出租房 自约2022年起开始出售其在2012年低价收购的分散物业 并转向从建筑商处购买新建出租住宅[15][16] - **Blackstone**：在美国拥有6.2万套独户出租房 通过2021年收购拥有1.7万套房的Home Partners of America和2024年收购拥有约3.8万套房的Tricon Residential重返该市场[17] - **American Homes 4 Rent (AMH)**：截至2025年第四季度拥有60,337套独户出租房 2017年成立自建部门并减少分散收购 其AMH Development部门截至2024年7月已完成第1万套新建出租住宅 2025年交付2,322套 预计2026年交付1,700至2,100套 2025年第四季度出售646套分散物业并有1,142套待售 2025年从独户房产销售中录得2.31亿美元净收益[18][19][20] - **The Amherst Group**：拥有5.94万套独户出租房 业务涉及新建出租、从其他投资者处收购投资组合以及收购翻新单个住宅[20] - **FirstKey Homes**：拥有超5.2万套独户出租房 也已开始出售其分散的物业[21] 行业趋势与商业模式转变 - 自2022年起 最大的独户出租房东已开始以巨额利润出售部分分散的物业 并停止购买现有的分散住宅 因当前价格过高且管理成本高昂[9] - 大型房东正通过建造整个新建出租社区或从建筑商处购买专门建造的独户出租项目来增加其投资组合[9] - 新建出租已成为过去四年住宅建设中最热门的趋势 这些社区通常拥有公共设施和租赁维护办公室 运营成本低于分散各处的数千套老旧住宅[10] - 例如 Invitation Homes在2025年出售了1,356套分散住宅 收入5.34亿美元（均价39.38万美元/套） 同时购买了2,410套住宅 “几乎全部”来自建筑商的独户出租项目 支出8.12亿美元（均价33.6923万美元/套） 第四季度所有购买均为新建出租住宅[24]

公司战略与收购 - 公司收购ResiBuilt Homes旨在加速内部开发能力 同时保持前期投入、资产和资本轻量化 [2] - ResiBuilt自2018年以来已在佐治亚州、佛罗里达州和卡罗来纳州交付超过4000套单户出租房 约70名员工加入公司并继续以ResiBuilt品牌运营 [2] - ResiBuilt目前拥有23个活跃的收费建设合同 计划在2026年及以后启动超过2000套住房建设 管理层预计近期几乎所有活动仍将保持第三方收费模式 预计将为2026年AFFO带来小幅增值 [1] - 除合同工作外 ResiBuilt在亚特兰大、夏洛特和奥兰多提供了开发约1500块地块的机会 公司预计未来将选择性地为自身资产负债表及合资伙伴开发住房 [1] - 管理层对内部开发能力感到满意 认为不一定需要收购额外平台来扩大开发 近期工作重点将可预见地保持在ResiBuilt现有地理区域（佛罗里达州、佐治亚州和卡罗来纳州）[6] 运营表现 - 2025年全年同店NOI增长2.3% 超过指引中值 由核心收入增长2.4%和核心支出增长2.6%驱动 第四季度同店NOI同比增长0.7% 核心收入增长1.7% 核心支出增长4% [7] - 2025年租户周转率保持在22.8%的低位 与上年持平 平均居住时长远超三年 全年同店平均入住率为96.8% 处于指引高端 [8] - 第四季度混合租金增长1.8% 其中续约租金增长4.2% 新签租金下降4.1% 续约约占租赁合同的75% 一月份入住率略低于96% 混合租金增长改善至1.5% 续约租金增长约4% 新签租金下降4.2% [9] - 管理层将部分近期压力归因于在供需失衡的疲软市场采取的有针对性的优惠措施 这有助于在淡季支撑入住率 随着需求增加 公司已取消散置资产组合的优惠措施 现有的任何优惠仅限于处于租赁期的建后出租社区 预计续约租金涨幅将徘徊在4%左右 [10][11] - 管理层多次提及某些阳光地带市场（尤其是佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州）供应量高企 同时指出潜在租户流量非常健康 需求在进入租赁旺季前保持强劲 当前供应过剩本质上是暂时性的 预计需求将在未来数月和季度内将其消化 [11] 财务状况与资本配置 - 公司2025年末总流动性为17亿美元 包括不受限现金和未使用的循环信贷额度 年末净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍 约94%的总债务为固定利率或已通过互换转为固定利率 约90%的全资拥有房屋无产权负担 2027年6月前没有债务到期 [12] - 第四季度核心FFO同比增长1.3%至每股0.48美元 全年核心FFO增长1.7%至每股1.91美元 第四季度AFFO同比持平为每股0.41美元 全年AFFO增长1.8%至每股1.63美元 [14] - 公司于10月宣布了一项5亿美元的股票回购授权 已回购360万股总计约1亿美元 管理层认为股票存在有意义的价值 预计将在机会允许时继续回购 同时根据风险调整后回报和资本成本权衡其他资本用途 [13] 2026年业绩指引 - 2026年全年指引：同店NOI增长0.3%至2.0% 同店核心收入增长1.3%至2.5% 同店核心支出增长3%至4% 核心FFO为每股1.90至1.98美元 AFFO为每股1.60至1.68美元 [17] - 指引假设包括中值平均入住率96.3% 同店混合租金增长中值在2%左右 中值处置额约5.5亿美元 预计这将是额外股票回购和中值约2.5亿美元全资新房交付的主要资金来源 [14] - 指引中隐含的非保险、非税收支出增长在1%至2%之间 并包含了每股约0.02美元的与应对监管环境相关的倡导及其他成本估算 [18] 行业环境与公司举措 - 公司总裁兼首席执行官强调了负担能力压力（房价高企、利率上升和前期成本）使许多家庭留在租赁市场 指出面向家庭的租赁供应存在缺口 仅有10%的多户公寓提供三间或以上卧室 [5] - 公司居民基础包括许多急救人员、医护人员、教师、退伍军人及其他重要社区成员 引用John Burns数据称 在公司市场的居民通过租房而非买房平均每年节省近1.2万美元 [4] - 公司推行信用建设计划 超过16万居民已加入 平均信用评分提高了50分 历史上超过20%的搬离原因是居民购房 近期因购房而搬离的比例约为16%至17% 传统范围在20%至25% [3] - 管理层在回应有关机构所有权的立法提案时表示 已与政策制定者接触并对讨论感到鼓舞 认为建后出租和新供应生产的前景相当有利 并强调了公司在负担能力和住房自有途径方面的努力 [15] 费用与监管展望 - 2025年财产税受益于有利结果 包括德克萨斯州一笔相当可观的有利项目 2026年展望保持谨慎 因为评估价值在佛罗里达州和佐治亚州等市场持续追赶 [16] - 财产保险续保情况似乎具有建设性 但一般责任险、超额意外险和汽车保险市场已变得明显更困难 这推动了公司保险费用增长预期 公司的保单年度从3月1日至次年3月1日 续保讨论结束后将有更多信息 [16]

财务数据和关键指标变化 - **2025年全年业绩**：同店净营业收入增长2.3%，高于指引区间中值，由核心收入增长2.4%和核心费用增长2.6%驱动 [14] - **2025年第四季度业绩**：同店净营业收入同比增长0.7%，核心收入增长1.7%，核心费用增长4% [14] - **核心运营资金**：2025年第四季度核心运营资金同比增长1.3%至每股0.48美元，全年核心运营资金增长1.7%至每股1.91美元 [19] - **调整后运营资金**：2025年第四季度调整后运营资金同比基本持平，为每股0.41美元，全年增长1.8%至每股1.63美元 [20] - **2026年业绩指引**：预计同店净营业收入增长0.3%至2%，核心收入增长1.3%至2.5%，核心费用增长3%至4% [21] - **2026年每股收益指引**：预计全年核心运营资金为每股1.90-1.98美元，调整后运营资金为每股1.60-1.68美元 [22] - **资产负债表与流动性**：年末总流动性为17亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍，约94%的债务为固定利率或已对冲，约90%的完全拥有房屋无产权负担 [18] - **股票回购**：董事会授权5亿美元股票回购计划，自宣布以来已回购360万股，总计约1亿美元 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁表现**：2025年第四季度混合租金增长率为1.8%，其中续约租金增长4.2%，新租租金下降4.1%，续约约占租赁总量的75% [15] - **2026年1月租赁表现**：混合租赁费率增长较上月改善30个基点至1.5%，续约增长大致持平，新租租金下降4.2% [15] - **入住率**：2025年同店平均入住率为96.8%，处于2025年指引的高端；2026年1月入住率略低于96% [15] - **租户流动率**：2025年租户流动率为22.8%，与上年持平，平均居住时间仍超过三年 [14] - **费用增长构成**：2026年费用指引考虑了财产税和保险的增长，其中保险费用增长主要源于一般责任险、超额意外险和汽车险市场的显著收紧 [42][43] - **其他成本**：2026年指引中包含了约每股0.02美元的预估，用于应对监管环境可能产生的倡导及其他成本 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - **供应压力市场**：在佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州等核心市场，供应量略有上升，但已开始下降 [26] - **关键市场房价涨幅**：2022年至2025年间，佛罗里达州房价上涨超过22%，佐治亚州上涨超过23% [63] - **特定市场开发**：ResiBuilt Homes在亚特兰大、夏洛特和奥兰多等地拥有开发约1500块地块的机会 [13] - **太阳带市场供需**：太阳带市场（如佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）供应较高，但需求依然存在，潜在租户平均年龄约为38-39岁 [26][91][92][93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **长期战略目标**：包括实现有吸引力的同店净营业收入增长、审慎配置资本于增值机会和股票回购、利用规模和技术提升效率与租户体验、维持强劲的资产负债表 [10][11] - **收购ResiBuilt Homes**：此次收购为公司带来了内部开发能力，ResiBuilt是一家一流的单户租赁住宅建筑商，自2018年以来已在佐治亚州、佛罗里达州和卡罗来纳州交付了4000多套房屋 [9][12] - **ResiBuilt整合与规划**：ResiBuilt目前拥有23份活跃的收费建设合同，计划在2026年及以后启动超过2000套房屋建设，预计近期活动仍以轻资本的第三方收费业务为主 [12] - **开发战略**：长期愿景是通过结合建设、贷款和开发的建后出租增长战略创造价值，ResiBuilt的收购是推进该愿景的重要一步 [70] - **与建筑商关系**：与全国性和区域性建筑商保持牢固关系，但由于资本成本原因，在从建筑商渠道收购方面变得不那么激进 [74][75] - **应对监管环境**：公司积极参与政策讨论，倡导清晰、有利于行业（特别是建后出租和新产品生产）的法规，并强调自身在促进租户信用建设方面的作用 [30][31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **住房可负担性**：租金为许多家庭提供了有吸引力的替代方案，公司居民通过租房平均每年节省近1.2万美元，超过20%的搬离居民是购买了自有住房 [6][7][8] - **租户信用建设计划**：超过16万居民参加了公司的信用建设计划，平均信用评分提高了50分，这有助于他们为未来购房做准备 [8][32] - **供应与需求基本面**：住房可负担性根本上是供应问题，公司通过收购ResiBuilt等方式增加市场房屋供应 [9] - **季节性租赁与优惠**：过去几个冬季月份的表现基本符合预期，反映了在供应超过短期需求的较慢市场中采取针对性优惠的影响，这些优惠有助于在淡季维持更稳定的入住率 [16] - **2026年展望**：运营纪律、资本配置战略和增强的开发能力支持公司保持灵活性和专注力，结合坚实的资产负债表和清晰的优先事项，公司有能力为股东和居民创造长期价值 [22] 其他重要信息 - **租户构成**：客户群包括许多急救人员、医护人员、教师、退伍军人等重要的社区成员 [7] - **峰值租赁季节**：峰值租赁季节通常从超级碗之后开始，持续到仲夏，目前需求健康 [26] - **建后出租社区优惠**：目前仅在建后出租社区提供租赁优惠，这在实现稳定入住率的租赁期是常见的做法 [27] - **房屋销售市场**：市场上待售房屋供应充足，但年度交易量仍低于历史正常水平，抵押贷款利率、财产税和保险共同推高了拥有住房的总成本 [85][86][87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于2026年混合租金增长预期（中个位数百分比范围）的追踪情况以及峰值租赁季节展望 [24] - **回答**：管理层认为目前（年初六到七周）进入峰值租赁季节还为时过早，难以得出结论。需求端（潜在租户咨询量）感觉非常健康，但挑战在于可用库存量。过去几年峰值季节的需求曲线形态、时间点都有变化，因此对混合增长率的假设需谨慎。供应量在部分核心市场略有升高但正在下降，预计随着进入春季租赁旺季，续约增长与新租增长之间的差距将缩小。目前散置物业没有提供优惠，优惠仅用于建后出租社区的租赁稳定期 [24][25][26][27] 问题：对《机构投资者禁令》草案的看法和立法倡导方向 [29] - **回答**：公司密切关注并与两党政策制定者进行讨论。行业希望获得清晰度，明确什么可以做、什么不可以做。建后出租和新房生产在讨论中受到青睐，被视为积极因素。讨论焦点是可负担性、通往住房所有权的路径。公司通过积极的信用报告（16万居民参与，信用评分平均提高50点）等措施，展示了单户租赁在更广泛生态系统中的作用。公司致力于满足客户需求，目前约有16-17%的搬离原因是购房，历史上这一比例在20-25%。由于租金比拥有成本每月便宜约1000美元（不含首付），公司提供了有吸引力的价值主张 [30][31][32][33] 问题：在监管环境积极、供应缓和背景下，是否会进一步增加股票回购 [36][37] - **回答**：公司认为当前股价存在实际价值，并将在机会允许时继续回购。资本配置需保持适度，同时考虑外部增长等未来机会。决策将基于当前资本成本以及经风险调整后的最佳经济回报。如果股价持续在当前区间交易，从风险调整后回报角度看，继续积极回购是有意义的 [38][39] 问题：2026年费用增长假设的详细说明，特别是财产税和保险 [41] - **回答**：财产税方面，2025年得益于德克萨斯州的一次性利好，实际增长较低；若无此因素，增长率将在中个位数百分比范围。2026年指引范围与之基本一致。保险方面，2025年是非常有利的一年，形成了较高基数。预计财产险市场续保将具有建设性，但一般责任险、超额意外险和汽车险市场明显变得更加困难，将导致保险费用同比增长超常。公司保险年度从3月1日开始，将在接下来一周半内确定最终方案。整体可控费用增长率预计在1%-2%范围内。此外，指引中包含了约每股0.02美元的预估，用于应对当前监管背景可能产生的倡导及其他成本 [42][43][44][45] 问题：在不引发税务问题或需发布特别公告的前提下，年度股票回购的大致上限是多少 [47] - **回答**：管理层未透露指引中隐含的具体回购规模，但指出当股价与资产价值出现重大脱节时，会评估其作为资本配置机会。相对于其他可用替代方案的风险调整后回报，股票回购是一个非常有吸引力的资金使用方式。指引中概述的资本配置活动表明，如果股价持续大幅低于资产价值，公司将利用处置所得超额部分积极回购股票 [48][49] 问题：关于达到中个位数百分比混合租金增长预期的更多细节，包括流动率、续约率、新租率预期，以及坏账和附加收入情况 [51] - **回答**：指引中点的流动率假设略高于去年。预计续约率将保持健康，但市场上更多租赁产品进行价格竞争，预计将导致流动率同比略有上升。由于部分市场供应压力，预计空置期（从旧租客搬离到新租客入住并产生现金流的平均天数）将比2025年的约48天更长。收入增长指引的构成包括：2025年租金上涨的滞后效应贡献约105个基点，2026年混合租金增长贡献约105个基点，其他收入增加贡献约20个基点。扣除因入住率同比下降带来的约40个基点减项后，得到指引中点190个基点的增长 [52][53][54] 问题：一月份新租、续约和混合租金以及入住率的表现 [57] - **回答**：进入年初，需求增加，潜在租户咨询量上升，这体现在新租租金增长走强。续约业务非常稳定，约占租赁总量的75%，续约率保持坚挺。预计随着春季深入，续约增长与新租增长之间的差距将开始缩小，混合增长率将在未来几个月内持续提升 [58][59] 问题：财产税指引较高（4%-5%）的原因，是否存在对投资者持有房屋更激进评估的迹象 [61] - **回答**：目前未发现对投资者持有房屋与自住房屋存在差别化评估。任何旨在惠及自住业主、却以单户租赁运营商为代价的“财产税减免”措施，实际上是将成本从自有住房家庭转移给租房家庭。在佛罗里达和佐治亚等主要市场，评估价值相对于真实市场价值存在持续的追赶效应。由于过去几年房价大幅上涨（佛罗里达22%+，佐治亚23%+），评估价值追赶市场价值的能力有限。特别是在佛罗里达，部分财产税账单设有上限，评估价值年增长率最高为10%，这导致了结构性的多年追赶过程。因此，公司对财产税预测持谨慎态度 [62][63][64] 问题：关于ResiBuilt平台的发展，是否需要收购更多平台以实现全国扩张 [66] - **回答**：公司对ResiBuilt的内部能力感到满意，其团队经验丰富，平台成熟。不一定需要收购其他平台来发展业务，关键在于确定目标市场和进入原因。公司拥有与建筑商合作的经验，对全国各地的成本有了解。未来重点是管理好已收购的成熟组织，并在合适的时间和地点逐步扩展其能力。ResiBuilt本身拥有现金流为正的业务，可以为第三方、合资伙伴以及未来公司自身（当资本成本改善时）提供服务 [67][68][69][70][71] 问题：ResiBuilt团队如何协助建后出租平台增长，以及其收费业务的长期增长前景 [77] - **回答**：ResiBuilt本质上是一家拥有土地采购和施工管理能力的总承包商。其业务包括作为普通合伙人为特定机构合作伙伴建设，以及作为收费建筑商为其他第三方提供总承包服务。公司将继续让其开展第三方业务创收。未来，他们将探索为合资伙伴和（待公司资本成本改善后）为公司自身提供服务的机会。这是一个全方位的总承包/开发商模式，将继续其现有业务 [78][79] 问题：ResiBuilt每年交付1000套房屋，需要多长时间能翻倍至2000套 [81] - **回答**：目前推测此目标为时过早。收购完成仅五周，团队仍在整合中。该平台拥有现有资源和团队，有能力每年为其合资伙伴和客户启动至少1000套房屋建设。业务发展将随时间推移而定，目前不宜过早猜测 [81] 问题：建筑商在凤凰城等市场提供低于4%的利率，太阳带关键市场的供需平衡如何，是否出现更多因购房而搬离的情况 [84] - **回答**：目前因购房机会而搬离的居民比例约为16-17%（历史为20-25%）。待售房屋供应充足，但买卖双方存在价格期望差。建筑商通过降低利率有助于稳定房价。按季节调整后的年化交易量仍低于400万套，远低于经济学家认为的500-550万套正常水平。MLS库存量几乎是去年的两倍。目前拥有住房的总成本（包括抵押贷款、财产税和保险）非常高，这可能是影响因素。30年期抵押贷款利率在6%左右，可能还有下降空间以刺激需求。需观察春夏市场表现 [85][86][87] 问题：供应侧情况，新租租金增长为负且入住率环比下降，建后出租和多户住宅开工量下降，供应压力是否缓解 [89] - **回答**：许多市场的供应量处于行业历史高位，原因包括建后出租产品交付（高峰期已过）、散置单户租赁房屋（机构和个人持有）供应增加，以及新建产品。目前供应略有过剩，但未见增长，正被需求逐步消化。公司相信其产品长期需求健康，特别是在太阳带市场（佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）。潜在租户年龄层（平均38-39岁）带来需求浪潮。高达75%的续约率表明许多租户希望继续租房。供应背景是周期性的、暂时的，预计需求将在未来几个月和季度内继续消化这些供应 [90][91][92][93] 问题：散置资产组合目前无优惠，是否比去年此时有显著改善；对于三、四月到期的续约，预计实现的续约增长率是否仍在4%左右 [95] - **回答**：关于优惠，公司在冬季月份 historically 提供优惠，具体取决于市场供需。优惠幅度不大（例如本轮周期曾提供500美元减免，两年租约额外250美元）。目前由于需求回升，没有理由使用此类工具。优惠情况与去年此时相比没有更多或更少，是公司的典型做法，随着进入峰值租赁季节会取消优惠。关于续约增长率，预计将徘徊在4%左右，可能略有高低波动，但4%一直非常稳定，续约率持续在75%左右或略高 [96][97]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入增长2.3%，高于指引区间中点，由核心收入增长2.4%和核心支出增长2.6%驱动 [13] - 2025年第四季度同店净营业收入同比增长0.7%，由核心收入增长1.7%和核心支出增长4%支持 [13] - 2025年全年核心运营资金为每股1.91美元，同比增长1.7%，主要得益于净营业收入增长 [18] - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.48美元，同比增长1.3% [18] - 2025年全年调整后运营资金为每股1.63美元，同比增长1.8% [18] - 2025年第四季度调整后运营资金为每股0.41美元，与去年同期基本持平 [18] - 2025年同店平均入住率为96.8%，处于当年指引的高端 [14] - 2025年全年租户流失率为22.8%，与前一年持平，平均租期仍超过三年 [13] - 2025年第四季度综合租金增长率为1.8%，其中续约租金增长4.2%，新租租金下降4.1% [14] - 2026年1月，入住率略低于96%，综合租赁费率增长较前一个月改善30个基点至1.5%，续约增长大致持平，新租租金下降4.2% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过收购ResiBuilt Homes获得了内部开发能力，ResiBuilt在其收费建造业务中每年交付超过1000套房屋 [8] - ResiBuilt目前拥有23份活跃的收费建造合同，计划在2026年及以后启动超过2000套房屋建设 [11] - ResiBuilt还提供了在亚特兰大、夏洛特和奥兰多开发约1500块土地的机会 [12] - 2025年，公司从全国性住宅建筑商处购买了超过2000套房屋 [72] - 公司预计2026年全资拥有的新屋交付量中点为2.5亿美元 [19] - 公司预计2026年中点处置约5.5亿美元资产，作为额外股票回购和全资新屋交付的主要资金来源 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 在佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等核心市场，供应量略有上升，但正在下降 [24] - 2022年至2025年间，佛罗里达州的房屋价格升值超过22%，佐治亚州同期升值超过23% [60] - 公司注意到，在一些需求超过近期供应的较慢市场中，有针对性的优惠措施影响了业绩 [15] - 公司观察到，在凤凰城等市场，建筑商提供低于4%的利率 [81] - 公司指出，目前市场上待售房屋供应充足，多重上市服务系统中的库存量几乎是去年同期的两倍 [82][83] - 公司认为，阳光地带市场（如佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）的供应量较高 [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的长期目标包括：提供有吸引力的同店净营业收入增长；在增值增长机会和股票回购之间审慎配置资本；利用规模和科技驱动效率并提升租户体验；维持强劲的资产负债表 [9][10] - 收购ResiBuilt Homes旨在增强内部开发能力，更好地控制成本、产品质量和交付进度，并提升长期供应策略 [8][12] - 公司致力于通过提供维护良好、高质量的房屋来解决住房可负担性问题，并指出租户通过租房平均每年节省近1.2万美元 [5][6] - 公司提供免费的信用建设计划，目前有超过16万名租户参与，平均信用评分提高了50分 [6][31] - 公司预计，未来三年在基础增长之外，每股调整后运营资金将实现0.14至0.20美元的增量增长，其中约一半来自运营改进 [15] - 公司维持保守的杠杆状况，支持其投资级评级，年末总流动性为17亿美元，净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率为5.3倍 [17] - 公司董事会授权了一项5亿美元的股票回购计划，自宣布以来已回购360万股，总计约1亿美元 [17][18] - 公司认为，在当前股价与资产价值存在明显脱节的情况下，股票回购是资本配置的一个非常有吸引力的选择 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住房可负担性根本上是一个供应问题，增加服务市场的房屋数量是建设性的解决方式 [7][8] - 管理层指出，由于房价高企、利率上升和高昂的首付成本，购房对许多家庭来说遥不可及 [5] - 公司观察到，历史上超过20%的搬离租户是因为购买了自有住房，但最近一个季度这一比例约为16%至17% [6][32] - 管理层认为，考虑到抵押贷款、房产税和保险等全部成本，目前拥有房屋的成本相当高昂，租房相比拥有房屋每月可节省约1000美元（不包括首付） [32][84][85] - 公司预计，随着进入春季租赁旺季，续约增长与新租增长之间的差距将缩小 [24][56] - 对于2026年，公司给出了全年指引：预计同店净营业收入增长在0.3%至2%之间，核心收入增长在1.3%至2.5%之间，核心支出增长在3%至4%之间 [19] - 同店核心收入增长指引假设中点入住率为96.3%，综合租金增长率预计在2%中段范围 [19] - 2026年全年核心运营资金指引为每股1.90-1.98美元，调整后运营资金指引为每股1.60-1.68美元 [20] - 公司认为当前的供应过剩是周期性的、暂时的，预计需求将在未来几个月和季度内消化这些供应 [90] 其他重要信息 - 公司大约94%的总债务是固定利率或通过互换转为固定利率，大约90%的全资拥有房屋无产权负担 [17] - 在2027年6月之前，公司没有债务到期 [17] - 公司已将约每股0.02美元的倡导和其他成本估算纳入其2026年业绩预测中 [42] - 公司保险年度从3月1日开始，预计一般责任险、超额意外险和汽车保险市场将出现大幅同比增长 [40][41] - 公司预计2026年财产税增长在4%-5%的范围内，部分原因是佛罗里达和佐治亚等市场的评估价值正在追赶市场价值 [40][60] - 公司指出，没有看到针对投资者持有房屋与自住房屋在财产税评估上的区别对待 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于2026年综合租金增长预期中段2%的跟踪情况以及旺季展望 [22] - 管理层认为，年初仅六到七周，刚进入旺季，目前得出结论为时过早，但潜在需求（线索量）感觉非常健康 [22] - 挑战在于可用库存量，特别是在某些市场 [22] - 供应和需求决定定价，核心市场（佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）的供应量略有上升但正在下降，需求健康 [24] - 预计未来几个月续约与新租增长之间的差距将缩小 [24] - 目前散置物业没有优惠措施，优惠仅用于在建出租社区以实现稳定入住 [25] 问题：对《机构投资者禁令》草案的评论和立法倡导方向 [27] - 公司密切关注并与两党政策制定者进行了讨论，对关注可负担性表示理解 [28] - 目前推测立法内容为时过早，但行业希望获得清晰规则 [30] - 建设出租和新房生产在对话中受到青睐 [30] - 公司强调其专注于帮助租户建立信用（超过16万租户参与，平均信用评分提高50分）和向自有住房过渡（历史上20-25%的搬离是购房） [31][32] - 公司认为其服务提供了有吸引力的价值（租房比拥有每月便宜约1000美元，不含首付） [32] 问题：在何种条件下会加速股票回购 [35] - 公司认为当前股价存在真正价值，但资本配置需保持适度，并考虑外部增长机会 [36] - 决策将基于机会窗口、当前资本成本以及经风险调整后的最佳经济回报 [36][37] - 如果股价持续在当前区间交易，从风险调整后回报看，继续积极回购是有意义的 [37] 问题：关于2026年支出增长假设的更多细节，特别是财产税和保险 [39] - 2025年财产税结果优于指引，部分得益于德克萨斯州的一次性利好；若无此因素，增长将接近4%中段；2026年指引范围与之基本一致 [40] - 2025年保险情况非常有利，形成了较高比较基数；预计财产险续保将具建设性，但一般责任险、超额意外险和汽车保险市场将出现大幅同比增长 [40][41] - 可控支出（或所有其他支出）增长预计在1%-2%范围内 [42] - 指引中包含了约每股0.02美元的倡导和其他相关成本估算 [42][43] 问题：在不引发税务问题或需要特别股息的情况下，每年股票回购的大致上限 [45] - 管理层未提供指引中嵌入的具体回购数量，但指出当股价与资产价值存在重大脱节时，会将其视为资本配置机会 [46] - 考虑到各种替代方案的相对风险调整后回报，股票回购是非常有吸引力的资金使用方式 [46] - 指引中概述的资本配置活动表明，将有过剩的处置收益用于回购股票，前提是股价持续与资产价值显著脱节 [47] 问题：关于达到中段2%综合租金增长假设的更多细节，包括流失率、续约/新租费率、坏账和附加收入 [49] - 指引中点假设的流失率略高于去年，预计由于更多租赁产品基于价格竞争，流失率将同比略有上升 [50] - 由于某些市场的供应压力，预计空置期（市场待租天数）会延长，2025年平均再出租天数为48天，预计2026年平均需要更长时间 [50][51] - 收入增长指引构成包括：2025年租金上涨的滞后影响约105个基点，2026年综合租金增长约105个基点，其他收入增加约20个基点，抵消因入住率同比下降约40个基点的负面影响，从而得到中点190个基点的增长 [51][52] 问题：一月份至今在新租、续约、综合费率以及入住率方面的表现 [54] - 进入年初，需求增加，线索量上升，体现在新租租金增长更强劲 [55] - 续约业务非常稳定，占租赁合同的75%，续约费率保持坚挺 [55] - 预计随着春季深入，续约与新租增长之间的差距将开始缩小，综合增长率将在未来几个月内提升 [56] 问题：在房价持平或下降的市场，财产税增长指引为4%-5%是否偏高，是否存在针对投资者持有房屋的区别对待 [58] - 管理层表示，未看到对投资者持有房屋与自住房屋的区别对待，任何有利于自住者而牺牲单户租赁运营者的“财产税减免”实际上是将成本从自有住房家庭转移给租房家庭 [59] - 高增长指引部分反映了佛罗里达和佐治亚等主要市场的评估价值正在追赶市场价值，这些市场过去几年房价升值显著（22%-23%） [60] - 佛罗里达州部分财产税账单有上限（评估价值部分每年最多增长10%），这导致了多年的追赶性增长 [60] - 公司希望做得更好，但基于历史经验，对此项目持谨慎态度 [61] 问题：关于ResiBuilt平台的发展计划，是否需要收购更多平台以在全国扩张 [63] - 管理层对ResiBuilt的内部能力感到满意，认为无需收购其他平台即可发展业务 [64][65] - 重点将是在合适的地区和时机，管理和扩展已收购的成熟组织 [66] - ResiBuilt目前专注于卡罗来纳、佛罗里达和佐治亚市场，短期内努力将集中于此 [68][69] 问题：与住宅建筑商合作伙伴的关系演变，以及导致管道放缓、收购增长可能降低的因素 [71] - 与建筑商的对话仍然非常紧密，持续收到大量交易机会，年初至今交易流很多 [71] - 鉴于资本成本，公司在承诺未来交易方面不那么积极，在收购和股票回购之间进行平衡 [71][72] - 2025年从建筑商处购买了超过2000套房屋，但对当前管道中的机会更具选择性 [72] 问题：ResiBuilt作为内部开发承包商的具体作用，及其收费业务的长期增长前景 [74][75] - ResiBuilt本质上是一个总承包商，具备土地采购和施工管理能力 [76] - 他们将继续为第三方工作并产生收入，同时也会探索为合资伙伴和未来（当资本成本改善时）为公司自身进行开发 [76][77] - 该平台能够每年为合资伙伴和客户启动至少1000套房屋 [79] 问题：ResiBuilt每年交付1000套房屋，需要多长时间能翻倍至2000套 [79] - 管理层认为现在推测此事为时过早，收购完成仅五周，目前专注于整合 [79] 问题：关键阳光地带市场的供需平衡，以及是否看到因购房而搬离的情况增加 [81] - 最近一个季度，约16%-17%的搬离是因为购房机会 [82] - 市场上待售房屋供应充足，建筑商通过降低利率有助于稳定房价，但经季节性调整的年化交易量仍低于400万套，处于低位 [82][83] - 考虑到抵押贷款、财产税和保险的全部成本，房屋拥有成本高昂 [84][85] - 建筑商在降低利率方面有优势，但30年期利率在6%左右低位，可能还有下降空间以刺激需求 [85] 问题：供应方面的现状，新租租金负增长和入住率下降，开发活动减少，供应压力是否缓解 [87] - 许多市场的供应量处于行业历史高位，包括建后出租产品、机构及散户持有的散置单户租赁房屋，以及新建产品 [88] - 建后出租交付高峰已过，供应过剩是暂时的，预计需求将随时间消化 [88][90] - 阳光地带市场（佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）供应较高，但需求线索量仍然存在，租户平均年龄约38-39岁，存在需求浪潮 [89][90] - 续约率稳定在75%左右，表明租房者希望继续租房 [90] 问题：散置物业组合目前零优惠是否比去年同期有显著改善；以及三、四月份生效的续约，预计实现续约增长率是否仍在4%左右 [92][94] - 优惠措施与往年相比没有更多或更少，公司在冬季月份 historically 提供优惠，目前因需求回升而取消 [94][95] - 预计续约增长率将徘徊在4%左右，可能略有高低，但4%一直非常稳定，续约率保持在75%左右或更高 [95]