文章核心观点 - 文章对比了Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI)和Xtrackers International Real Estate ETF (HAUZ)这两只投资于美国以外房地产公司的ETF 旨在为寻求全球房地产资产配置的投资者提供分析[2] - 两只基金在成本、规模、表现、持仓和风险特征上高度相似 均为投资者提供了理想的国际房地产投资选择[4][8] - 投资者在选择时需重点关注股息支付频率的差异 HAUZ为半年度支付 而VNQI在2023年改为年度支付 这导致投资者获得单笔更大金额的股息[9] 基金概况与成本 - **发行方与规模**: HAUZ由Xtrackers发行 资产管理规模为9.519亿美元 VNQI由Vanguard发行 资产管理规模为35.3亿美元 是规模最大的全球房地产ETF之一[3][6] - **费用比率**: HAUZ的费用比率为0.10% 略低于VNQI的0.12%[3][4] - **股息收益率**: VNQI的股息收益率为4.58% 略高于HAUZ的4.34%[3][4] 业绩与风险表现 - **短期回报**: 截至2026年1月8日 HAUZ的1年总回报为21.27% VNQI为19.63%[3] - **长期增长**: 过去5年 初始投资1000美元在HAUZ中增长至891美元 在VNQI中增长至876美元[5] - **波动性与风险**: HAUZ的贝塔系数为0.73 VNQI为0.71 表明两者波动性均低于标普500指数[3] 过去5年最大回撤方面 HAUZ为-34.54% VNQI为-35.76%[5] 投资组合构成 - **持仓数量与范围**: VNQI持有742项资产 投资于除美国外的全球房地产公司 前三大持仓包括Goodman Group、Mitsui Fudosan和Mitsubishi Estate[6] HAUZ的持仓结构与VNQI非常相似 但排除了巴基斯坦和越南的公司 总持仓数量比VNQI少近300只[7] - **基金历史**: VNQI成立已近15年 HAUZ比VNQI年轻3年[6][7] 投资者考量要点 - **股息支付频率**: HAUZ历史上按半年度支付股息 每年两次 VNQI自2023年起从季度支付改为年度支付 支付频率降低意味着投资者每次收到的单笔股息金额更大[9] - **其他替代选择**: 偏好季度支付股息的投资者 可以考虑SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO)或iShares Global REIT ETF (REET)等其他全球房地产ETF[10]

文章核心观点 - HAUZ与REET均为全球房地产ETF，但构建方式不同，导致其风险敞口分别与美国REIT周期紧密相关或更广泛地分散于全球市场 [1] - HAUZ在股息收益率和近期回报方面表现突出，而REET则在规模、流动性和对美国REIT的集中度上更具优势 [1] - 两只基金为投资者提供了不同的地理和结构性选择，其差异在市场分化时更为明显，投资者需根据是希望复制美国REIT周期还是引入不同步调的敞口来做出选择 [8][10] 基金概况与成本对比 - HAUZ由Xtrackers发行，年费率（费用比率）为**0.10%**，而REET由iShares发行，年费率为**0.14%**，HAUZ在费用上更具优势 [3][4] - 截至2025年12月26日，HAUZ过去一年的总回报率为**17.2%**，显著高于REET的**3.6%** [3] - HAUZ的股息收益率为**3.91%**，略高于REET的**3.7%** [3] - REET的资产管理规模（AUM）为**40.4亿美元**，远大于HAUZ的**9.407亿美元**，规模与流动性更强 [3][4] 业绩与风险指标 - 过去五年，HAUZ的最大回撤为**-34.53%**，REET为**-32.09%**，REET的波动性相对略低 [5] - 以1000美元投资五年计算，REET的期末价值为**1053美元**，而HAUZ为**883美元**，REET的长期增长表现更优 [5] - HAUZ的贝塔（Beta）值为**0.89**，REET为**0.96**，表明两者波动性均略低于标普500指数，且HAUZ的波动性相对更低 [3] 投资组合与持仓结构 - REET追踪全球REIT指数，持有**328**只股票，严格集中于房地产行业，其前三大持仓（Welltower、Prologis、Equinix）占资产比重较大，呈现头部集中特点 [6] - REET成立约**11.5**年，AUM超过**43亿美元**，是全球规模最大、流动性最强的房地产ETF之一 [6] - HAUZ持有**408**只证券，在地理上更为分散，重点配置于美国以外的发达市场，如澳大利亚的Goodman Group、日本的三井不动产和三菱地所 [7] - HAUZ的行业配置几乎全部为房地产，仅有少量敞口涉及通信服务和工业 [7] - 两只基金均不使用杠杆、货币对冲或其他复杂结构 [7] 市场敞口与投资含义 - REET将其大部分权重集中于主导全球基准的美国大型REIT，其表现与美国房地产情绪和利率动态紧密相关 [9] - HAUZ将敞口更均匀地分散于美国以外的发达市场（如澳大利亚、日本、欧洲），降低了单一房地产市场的依赖，引入了受不同经济及政策力量影响的房地产周期 [9] - REET适合希望全球房地产敞口与美国REIT市场紧密挂钩、并追求深度和熟悉交易环境的投资者 [10] - HAUZ适合寻求房地产敞口更少受美国市场结果影响、更多受海外区域房地产趋势影响的投资者 [10]

核心观点 - 全球房地产投资者正重拾信心进入市场，市场基本面改善、流动性回归及定价预期正常化推动对2026年的乐观情绪 [1] 投资者策略转变 - 近半数投资者（49%）目前青睐直接投资和独立账户，平台合资与并购策略日益受到关注 [2] - 37%的投资者偏好核心及核心增益策略，但仅有9%的房地产募资针对该领域，显示投资者偏好与基金导向存在脱节 [2] - 投资者转向能提供更快执行、灵活性和规模的结构，平台交易让投资者获得更大控制权，反映资本部署更趋运营化 [3] - 多区域策略占全球募资近30%，北美募资占比从2024年的50%降至2025年迄今的40%，欧洲同比激增50%，亚太区同比跃升130% [3] 资产类别偏好 - 数据中心在2025年第一至第三季度占全球房地产募资的31%，成为第二大热门资产类别，取代工业地产 [4] - 受疫情影响的办公楼市场正在全球反弹，学生公寓、自助仓储和医疗保健等另类资产也因人口趋势和供需失衡而受到青睐 [4][5] - 工业地产、多户住宅和零售资产保持韧性，资本流向基本面强劲、供应受限市场的物流枢纽、城市住宅增长走廊及以必需服务为锚的零售业态 [6] 价值创造与资产重塑 - 高建设和运营成本加速了适应性再利用，特别是在供应受限的市场，投资者通过重新定位现有资产来聚焦价值创造 [7] - 亚太区和欧洲引领办公楼升级趋势，以满足可持续性标准及变化的租户需求 [7] 区域市场亮点 - 美国：被压抑的资本和具吸引力的估值推动多户住宅、工业地产和数据中心活动复苏 [11] - 欧洲、中东及非洲地区：欧洲在流动性及透明度改善的背景下，凭借办公楼和工业板块的反弹，持续吸引全球资本 [11] - 亚太区：强劲的增长前景和配置增加提振了对办公楼、物流以及数据中心和学生公寓等新兴另类资产的需求 [11] - 加拿大：多户住宅和零售领域的避风港吸引力及供应限制提振投资者信心，机构资本正重返市场 [11]