抵押贷款利率走势与市场影响 - 截至2025年12月31日，30年期固定抵押贷款平均利率降至6.15%，较一年前的6.91%显著下降，为潜在购房者降低了借贷成本 [1] - 2025年抵押贷款利率呈“上下半年”分化格局：上半年多数时间顽固维持在接近7%的高位，抑制了春季传统购房旺季的活动；年中后条件改善，自9月中旬以来利率逐步下降并稳定在6.2%左右，这主要受美联储货币政策宽松推动 [2] - 利率下降，叠加房价增长放缓，提振了待完成房屋销售，即使负担能力略有改善，也足以在长期放缓后将买家吸引回市场 [3] - 抵押贷款利率在2025年下半年的持续回落，以及房价增值的缓和，使2026年可能成为抵押贷款市场的潜在反弹年 [3] 抵押贷款房地产投资信托行业前景 - 改善的住房市场背景将缓解融资条件、提升交易活动并稳定需求，这可能转化为更强劲的基本面和来年投资者兴趣的重燃 [4] - 随着抵押贷款利率下降，购房贷款发放和再融资活动改善，机构市场利差收窄将推高资产价格，mREIT行业参与者很可能将见证账面价值的改善 [4] - 文章建议投资者可关注抵押贷款房地产投资信托股票，例如Ellington Financial Inc. (EFC)、Annaly Capital Management (NLY) 和 NexPoint Real Estate Finance (NREF) [3] Ellington Financial Inc. (EFC) 分析 - 公司投资于多元化的金融资产组合，包括住宅和商业抵押贷款、抵押贷款支持证券、消费贷款和资产支持证券等 [5] - 公司业务布局使其能够抵御抵押贷款市场的波动，其优势在于住宅和商业抵押贷款组合的多元化敞口，以及证券化平台的强劲势头 [6] - 公司的贷款发放，特别是在商业抵押过桥贷款、专有反向抵押贷款和封闭式第二留置权贷款方面，持续贡献稳定的增长和收入 [6] - 公司积极利用动态对冲策略，保持广泛且平衡的投资组合，确保多元化的融资来源并以低杠杆运营，这体现了其严格的风险管理方法 [7] - 公司支付定期股息，股息收益率为11.3%，并在过去五年中三次提高股息 [7] - Zacks对EFC 2025年和2026年盈利的一致预期分别显示同比增长25.3%和1.6% [8] - 根据Zacks盈利预估表，EFC当前财年(12/2025)每股收益预估为1.83美元，同比增长25.34%；下一财年(12/2026)预估为1.86美元，同比增长1.64% [11] Annaly Capital Management (NLY) 分析 - 公司的投资策略由审慎的资产选择和有效的资本配置驱动，以实现稳定回报，涉及提供下行保护的传统机构抵押贷款支持证券以及能提升回报的非机构和信贷导向型资产类别 [12] - 公司正通过从其合作伙伴网络收购新发起的抵押贷款服务权来提升能力，这将继续为其扩大MSR业务提供强大优势 [13] - 多元化的投资策略可能是其长期增长和稳定的关键贡献因素，通过跨抵押贷款市场分散投资，公司能更好地抓住多个领域的机会，同时限制过度集中于任何特定领域的风险 [13] - 公司支付定期股息，股息收益率为12.2%，并在过去五年中提高过一次股息 [14] - Zacks对NLY 2025年和2026年盈利的一致预期分别显示同比增长7.4%和1.5% [14] - 根据Zacks盈利预估表，NLY当前财年(12/2025)每股收益预估为2.90美元，同比增长7.41%；下一财年(12/2026)预估为2.95美元，同比增长1.50% [15] NexPoint Real Estate Finance (NREF) 分析 - 公司在商业房地产资产中发起、构建并投资于第一抵押权贷款、夹层贷款、优先股和另类结构化融资，以及多户家庭商业抵押贷款支持证券 [17] - 公司持续在其目标市场和资产类别中识别并吸引投资机会，致力于进行全面评估以提升股东价值，并对多户家庭租赁和单户住宅租赁的韧性保持乐观，这些领域受益于强劲的长期住房需求趋势 [18] - 公司通过发起新的担保贷款来专注于运营韧性，同时管理债务风险并保持融资稳定性，其在多户和单户住宅领域的投资定位良好，得到历史业绩和有利的租买动态的支持 [19] - 公司支付定期股息，股息收益率为14.2%，并在过去五年中三次提高股息 [19] - Zacks对NREF 2025年和2026年盈利的一致预期分别显示同比增长1.7%和6.3% [20] - 根据Zacks盈利预估表，NREF当前财年(12/2025)每股收益预估为1.83美元，同比增长1.67%；下一财年(12/2026)预估为1.95美元，同比增长6.28% [22]

房价增长预期 - 2024年全国房价增长率为5.3% [1] - 超过100名住房专家组成的专家组预测，2025年房价平均增长率为2.4%，2026年为2.1% [1] - 最新预测较上一季度对2025年2.9%和2026年2.8%的预期有所下调 [1] 调查背景与范围 - 调查为房利美与Pulsenomics合作编制的2025年第三季度房价预期调查 [1][4] - 调查基准为房利美房价指数 [1][4] - 2025年第三季度HPES调查共有114名受访者，调查于2025年8月11日至8月25日期间进行 [4] 调查涵盖议题 - 专家组对导致房价增长放缓的因素发表了看法 [1] - 调查包含首次购房者的年龄趋势 [1] - 调查探讨了可能引发房屋销售活动显著加速的抵押贷款利率水平 [1] - 调查涉及房屋所有权对年轻潜在购房者的重要性 [1]