BRASILIA (Reuters) -Brazil's government on Friday announced a new real estate funding framework that loosens rules on the mandatory allocation of bank resources to the sector, releasing 36.9 billion reais ($6.72 billion) for them to boost housing loans. The changes are based on easing the use of savings accounts as the main source of housing credit in Latin America's largest economy. Although exempt from income tax, savings accounts offer returns well below the benchmark interest rate, leading to signifi ...

财务数据和关键指标变化 - Q2 GAAP净亏损为7860万美元，即每股0.94美元；净利息收入为3310万美元；可分配给普通股股东的收益为6490万美元，即每股0.77美元 [4] - Q2通过市价发行计划发行约630万股普通股，筹集约1.046亿美元资本；截至6月30日之后，又通过该计划发行约350万股普通股，筹集约5880万美元资本 [4][5] - 目前流通普通股为9150万股；本季度每月支付普通股股息每股0.24美元，季度总计0.72美元；7月30日将向7月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息，8月29日将向8月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息 [5] - 季度末账面价值为每股16.9美元，截至7月21日估计账面价值为每股16.81美元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司100%投资于机构MBS、机构CMBS和美国国债，MBS投资组合集中在生产型MBS，ROE在18% - 20%之间 [13] - 投资组合在30年期票面利率组合、GNMAs和Indos中实现良好多元化；Q2投资组合MBS还款率平均为7.7 CPR，Q3至今约为8.3 CPR [14] - TBA敞口为3亿美元，是管理MBS票面利率定位的战术工具；公司40% - 60%的MBS投资组合由关联公司Buckler Securities提供资金，其余回购余额分散在15 - 20家其他交易对手方，平均总折扣率为2.75% [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前票面利率MBS利差从4月的历史困境水平回调，MBS与SOFR利差已收窄至接近2025年平均水平，季度环比扩大约10个基点，仍处于历史低位 [9] - 30年期固定抵押贷款利率在6月下旬和7月初接近6.75%，抑制了再融资活动，使净抵押贷款供应受到抑制 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在利差错位期间谨慎增长和配置资本，保持强劲流动性，并动态调整套期保值以进行严格的风险管理 [17] - 公司预计美联储今年恢复降息周期将重新激发资金流入机构MBS；看好高息生产型机构MBS投资机会；认为银行业改革监管明晰和美联储宽松政策恢复可能成为增加银行业对MBS需求的催化剂 [9][10][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国财政可持续性、美联储独立性和贸易动态等问题继续影响宏观环境，但市场已消化大部分初始冲击，利率和利差趋于稳定，波动性下降 [8] - 经济数据显示经济增长强劲，支持美联储观望态度；尽管美联储政策利率维持不变，但短期收益率高吸收了投资者流动性，预计美联储降息将重新激发资金流入机构MBS [9] - 公司对当前环境乐观，认为生产型票面利率5.5 - 6%的投资回报率在18% - 20%，满足或超过门槛利率；利差有吸引力，若OAS收紧10个基点可增加4%回报；预计美联储恢复正常化后回报更有吸引力 [41][42][43] 其他重要信息 - ARMOUR Capital Management在Q2放弃部分管理费165万美元，以抵消运营费用 [4] - 公司财报电话会议包含前瞻性陈述，受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港保护；使用的非GAAP指标在财报中与可比GAAP指标进行了调整 [2][3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何管理利差久期风险 - 公司对当前杠杆水平满意，因利差仍具吸引力，可能适度增加杠杆；目前杠杆略低于过去6 - 12个月平均水平；动态管理久期，近期增加了对10年期以上长期资产的套期保值 [20][21] 问题2: 投资组合中高票面利率资产分配下降原因及最佳价值票面利率和资金部署方向 - 4月市场波动可能导致高票面利率资产规模减少；公司仍看好5.5 - 6%票面利率资产，因其ROE最高，且提前还款环境良好，预计短期内不会有大变化 [26] 问题3: 投资组合中新增长期国债头寸的作用 - 5年期国债是管理整体投资组合久期风险和应对货币政策的重要工具，也是机构CMBS头寸的代理；公司在利差扩大时增加投资，利差缩小时减少投资，5年期国债有助于对冲该头寸并在不同资产类别间转换 [28][29] 问题4: 本季度总费用略高于预期的原因及是否会持续 - 本季度专业费用比第一季度多，费用会季度间波动，不预期后续维持此水平；套期保值成本或利率波动导致的费用不在此费用项目中，而在衍生品项目中 [33][34] 问题5: 构建套期保值投资组合和票面利率组合时如何平衡总回报和利差 - 套期保值方面，公司为牛市陡化做准备，动态调整套期保值；票面利率组合上，希望保持多元化；低票面利率在利率反弹时受益，高票面利率在陡化情景中受益；公司希望在生产型票面利率5.5 - 6%上重新投资；生产型票面利率5.5 - 6%的总回报在18% - 20%，使用互换套期保值或国债期货总回报大致相同；利差有吸引力，OAS收紧10个基点可增加4%回报；回购利率全年稳定，若美联储恢复正常化，回报更有吸引力 [37][38][41] 问题6: 3Q至今ATM计划筹集资金与账面价值的关系 - 截至7月21日账面价值为每股16.81美元，发行股票对每股账面价值仅有几美分的轻微稀释 [45] 问题7: 提高杠杆的条件及在美联储降息前的操作 - 杠杆策略灵活，取决于利差吸引力、市场波动性和流动性状况；因利差仍接近历史高位且流动性稳定，公司可适度增加杠杆；未来若市场各方面更稳定，可能适度提高杠杆；历史上该业务模式杠杆更高，市场波动性降低、稳定性增加时可承受更多杠杆 [50][51][53] 问题8: 是否有必要对冲收益率曲线短端及购买利率互换期权的吸引力 - 2年期收益率过去一年非常稳定，目前无加息预期；前端套期保值用于风险管理；公司目前不参与利率互换期权市场，认为从抵押贷款交易和利差情况看，通过当前票面利率基差表达对波动性的看法是更好的权衡 [60][61] 问题9: 若抵押贷款利率上升50个基点，当前票面利率的久期缺口会扩大多少，以及在此情景下对杠杆和资产的操作 - 公司会进行风险压力测试，可提供相关数据；公司动态对冲曲线敞口，不会让久期扩大到需要重新平衡的水平，风险指标在冲击情景下不会导致久期大幅扩大而影响流动性 [63][64]

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股账面价值在4月21日较上季度末增长1% - 1.5%，公司认为该估计目前仍然有效 [7] - 第一季度GAAP收益为1440万美元，即每股0.10美元，而第四季度亏损840万美元，即每股负0.07美元 [22] - 每股账面价值在本季度末为8.39美元，较第四季度的8.46美元略有下降，第一季度经济回报率为1.3% [22] - 第一季度可分配收益（EAD）为1980万美元，即每股0.14美元，高于第四季度的1840万美元，即每股0.13美元 [23] - 季度末无限制现金为2.6亿美元，高于年末的2.45亿美元；追索杠杆为2.5倍，而第四季度为2.4倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 Sequoia业务线 - 第一季度锁定40亿美元，环比增长73%，市场份额从2024年的4% - 5%和平台长期平均的约2%提升至67% [11][12] - 第一季度净收入为2580万美元，本季度ROE为28%，高于上一季度的23% [23] Aspire业务线 - 第一季度贷款收购量略超1亿美元，已与25个不同卖家锁定贷款，并积极引入新的贷款合作伙伴 [14] - 预计在2025年下半年显著增加业务量，全年份额目标为可寻址市场的2% - 3% [15] CorVast业务线 - 第一季度为4.82亿美元贷款提供资金，较第四季度下降4%，但同比增长48% [15] - 本季度净收入为130万美元，若排除收购相关无形资产的摊销则为290万美元，本季度ROE为20% [24] Redwood Investments业务线 - 第一季度净收入为2290万美元，高于第四季度的280万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 货币中心银行报告抵押贷款量下降20% - 30%，而Sequoia业务表现良好 [11] - 10年期国债收益率从1月的4.8%降至目前的4.2%以下，30年期优质巨额头寸贷款利率在年初以来波动了100个基点 [79][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为抵押贷款融资方式正在经历变革，风险回报平衡已发生变化，银行积极寻求资产负债表解决方案 [7] - 积极与华盛顿方面沟通，倡导为私人资本和政府支持企业（GSEs）创造公平竞争环境，推动住房金融改革 [9] - 追求2025年的业务量目标，与市场供需双方建立战略伙伴关系是增长计划的关键部分 [10] - 持续减少对遗留过桥投资和非战略第三方证券的敞口，将近20%的资本重新分配到运营平台和保留运营投资 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境在最近几周发生了重大变化，贸易政策升级和利率波动导致市场避险情绪升温，许多经济学家预计衰退风险增加 [26] - 公司资产负债表已做好准备，有望从利率下降和波动性增加中适度受益 [26] - 对全年实现目标充满信心，预计实现年化EAD股权回报率在9% - 12%的目标 [30] 其他重要信息 - 公司在第一季度看到数十亿规模的优质巨额头寸贷款易手，并积极参与其中 [8] - 公司在华盛顿观察到GSEs的一系列活动，包括大规模裁员和董事会更替，认为这反映了政策调整的趋势 [8] - 公司在第一季度对遗留过桥贷款组合进行了积极处置，优先考虑优化净现值的解决方案 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月公司如何对冲投资组合并实现账面价值增长 - 公司不会透露具体对冲方式，但表示将管道视为动态业务，不断周转资本和转移风险，过去几年的经验和平台定位有助于有效管理风险 [32][33] 问题2: Sequoia业务的利差情况及对实现目标收入利润率的影响 - 4月市场波动剧烈，前期风险规避情绪较重，目前利差已恢复到更正常的水平，公司仍有信心实现或超过75 - 100个基点的长期利差目标 [34][35] 问题3: 公司在高业务量和市场波动环境下如何管理流动性和执行风险 - 公司强调执行速度和风险预销售的能力，季度末管道中的一半贷款在3月31日后已出售或证券化，公司与投资者的深度合作和平台优势有助于在波动市场中有效管理风险 [39][40] 问题4: 1.9亿美元批量购买的贷款是否在购买当天即完成永久融资 - 公司将银行的封闭池贷款视为可寻址市场，在购买时会同时考虑如何分配这些贷款，目前与银行的双向交易情况良好 [45][47] 问题5: 1.6美元每股的净资本是否涵盖所有过桥贷款 - 1.6美元每股的净资本特指2022年及更早年份的多户过桥贷款未证券化部分 [49][50] 问题6: 如何看待多户过桥贷款的风险及解决方式 - 公司始终关注解决方案的净现值，本季度逾期率上升是因为采取了替代解决方案，预计这些贷款将在年内继续解决，多户市场情况总体良好，但因地区而异 [51][54] 问题7: 请说明2025年EAD ROE指引的节奏及对股息覆盖的影响 - 公司持续减少非战略投资，将资本重新分配到运营业务，预计消费者业务量将增长30%以上，EAD ROE的实现将取决于运营业务机会的出现和资本结构优化 [59][60] 问题8: 请详细说明股票回购情况 - 公司有超过1亿美元的股票回购授权，目前正在积极评估，当前股价具有吸引力，但需确保有足够资本管理业务并应对市场波动 [64] 问题9: 评级机构提高信用增强要求的催化剂及GSEs退出托管对证券化市场的影响 - 评级机构模型变化难以预测，公司正在华盛顿倡导对Reg AB2等法规进行修改，以促进公共证券化市场发展，市场上有大量私人资本等待进入住房金融领域 [69] 问题10: CorVest贷款的预期回报变化及在不同市场环境下的信贷政策 - 投资者对CorVest贷款的预期回报变化不大，融资方式不断演变，公司认为在市场供应需求存在挑战的地区，应通过信贷政策而非回报预期来调整风险 [73][75] 问题11: 10年期国债收益率变化对30年期优质巨额头寸贷款利率的影响 - 30年期优质巨额头寸贷款利率年初以来波动了100个基点，目前与10年期国债利差处于较宽水平，尽管这对整体住房供应有一定抑制作用，但也有助于公司定价和执行效率 [79][80] 问题12: 市场波动对CMBS和RMBS市场的影响 - 市场波动导致利差扩大，但私人信贷资金的进入使市场在4月的波动中保持有序，公司本周的交易情况良好 [83][84]

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股账面价值在4月21日较季度末增长1% - 1.5%，预计目前仍维持该水平 [6] - 第一季度GAAP收益为1440万美元，即每股0.10美元，上一季度亏损840万美元，即每股负0.07美元 [22] - 第一季度每股账面价值为8.39美元，上一季度为8.46美元，第一季度经济回报率为1.3% [23] - 第一季度可分配收益（EAD）为1980万美元，即每股0.14美元，上一季度为1840万美元，即每股0.13美元 [24] - 第一季度末无限制现金为2.6亿美元，上年末为2.45亿美元；有追索权杠杆为2.5倍，上一季度为2.4倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 Sequoia业务线 - 第一季度锁定量达40亿美元，环比增长73%，市场份额从2024年的4% - 5%及长期平均约2%提升至67% [11][12] - 第一季度净收入为2580万美元，季度ROE为28%，上一季度为23% [24] Aspire平台 - 第一季度贷款收购量略超1亿美元，已与25个独立卖家锁定贷款，并积极引入新的发起合作伙伴 [14] CorVest平台 - 第一季度发放贷款4.82亿美元，较第四季度下降4%，同比增长48% [16] - 第一季度净收入为130万美元，若排除收购相关无形资产摊销则为290万美元，季度ROE为20% [25] Redwood Investments - 第一季度净收入为2290万美元，上一季度为280万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月金融市场价格和利差波动剧烈，类似2020年3月，但抵押贷款市场未受不成比例影响 [5] - 10年期国债收益率1月为4.8%，目前低于4.2%，30年期优质巨额固定利率贷款自1月1日以来利率波动在100个基点范围内 [78][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为抵押贷款融资方式正经历变革，作为大型资金来源与贷款发起人和赞助商网络的中介，有望发挥变革性作用 [9][10] - 2025年追求业务量目标时，与市场供需双方的战略合作伙伴关系仍是增长举措的关键部分 [10] - 调整生产优先级以应对新兴地方趋势，满足增长目标并获得有吸引力的风险调整后回报 [19] - 积极减少对遗留过桥贷款组合的敞口，优先解决以优化净现值 [20] - 评估包括股票回购在内的资本结构替代方案，以应对当前股价相对于账面价值的折价 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境近期发生重大变化，贸易政策升级和利率波动导致市场避险情绪升温，许多经济学家预计衰退风险上升 [27] - 虽第二季度业务量可能因市场条件出现短期波动，但公司仍有望实现全年目标 [31] - 对全年EAD ROE的指导目标为9% - 12%，较第一季度有显著提升 [31][58] 其他重要信息 - 公司鼓励阅读年度报告10 - K表格，其中描述了可能对公司业绩产生重大影响的因素 [3] - 电话会议中提及GAAP和非GAAP财务指标，非GAAP指标不应单独使用或替代GAAP指标，两者的调节信息可在公司网站的第一季度Redwood review中查看 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍4月公司如何对冲投资组合以及如何实现账面价值增长 - 公司未透露具体对冲方式，但表示将管道业务视为动态业务，不断周转资金和转移风险，通过多次Sequoia交易、批量出售贷款等方式有效管理该时期的投资组合 [33] 问题2: Sequoia利差情况如何，是否影响目标收入利润率 - 4月市场波动剧烈，上半月有避险心态，随后利差恢复，最新交易利差较TBAs低1个百分点，回到更正常水平，公司有信心实现或超过75 - 100个基点的长期利差目标 [35][36] 问题3: 公司如何管理第一季度锁定40亿美元业务量带来的流动性和执行风险 - 公司强调速度和高效转移风险的能力，季度末管道业务的一半自3月31日以来已出售或证券化，包括整笔贷款销售和证券化，了解市场减震器和风险清理位置是最佳缓解措施 [39][40] 问题4: 1.6美元每股的过桥贷款净资本是否涵盖所有过桥贷款 - 1.6美元每股特指2022年及更早年份的多户过桥贷款未证券化部分 [48] 问题5: 如何看待该部分过桥贷款风险的表现 - 公司始终关注解决方案的最高净现值，本季度逾期率上升是决策结果，预计这些贷款全年将继续得到解决，多户市场总体情况尚可，但因地区而异 [50][52] 问题6: 请说明2025年EAD ROE指导目标的实现节奏以及对股息覆盖的影响 - 公司持续减少非战略投资，将资本重新配置到运营业务中，预计通过Sequoia业务与新银行合作伙伴增加流量活动、CorVest拓展小余额产品等实现增长，全年EAD ROE目标为9% - 12%，具体节奏取决于运营业务机会和资本结构机会的显现 [58][59] 问题7: 9% - 12%是全年预期还是第四季度的运行率 - 是全年目标 [61] 问题8: 关于股票回购，公司是否有授权，需要满足什么条件才会更积极进行 - 公司有超过1000万美元的当前授权，正在积极评估股票回购，需确保有足够资本管理业务并有多余资本用于回购，当前股价水平具有吸引力，且今年可转换债券到期金额较低，公司未来几周和几个月将密切关注股票回购 [63][64] 问题9: 证券化市场中高信用增强水平的催化剂有哪些，GSEs退出托管对其有何影响 - 评级机构模型变化难以预测，公司在华盛顿倡导对Reg AB2等进行基本变革，以促进公共证券化，市场有大量私人资本，随着华盛顿政策变化，有望实施一些低难度变革并产生重大影响 [68][70] 问题10: 本季度CorVest贷款投资者预期回报有何变化，在宏观环境更具挑战性时，收紧信贷范围还是提高信贷成本更有效 - 投资者回报预期变化不大，贷款融资方式不断演变，市场竞争态势分散对公司是有利因素，在担心供需挑战的市场中，应通过信贷政策而非回报预期进行调整 [72][75] 问题11: 10年期国债收益率变化对30年期优质巨额固定利率贷款的影响，以及该产品今年的利率范围和当前水平 - 30年期优质巨额固定利率贷款自1月1日以来利率波动在100个基点范围内，目前利率可能处于较高的6% - 7%，与10年期国债收益率利差较大，虽高利率对住房供应有抑制作用，但利差扩大有助于公司定价和盈利 [78][82] 问题12: 近期市场波动是否导致CMBS和RMBS市场出现机会，是否源于关税冲击后的市场错位 - 市场波动导致利差扩大，但抵押贷款市场与整体市场更同步，未像新冠疫情初期那样受到不成比例影响，私人信贷资金的存在使市场在4月波动中保持有序 [83][84]