财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，上年同期为2.91美元 [7] - 第一季度资金运营现金流为10亿美元或每股2.67美元，去年同期为13.3亿美元或每股3.56美元，上年结果包含每股0.81美元税后净收益，本季度包含每股0.17美元损失 [9][10] - 第一季度末，开发项目净成本份额为9.44亿美元，综合收益率为9% [11] - 第一季度完成12笔次级贷款交易，总计约26亿美元，加权平均利率为5.73% [12] - 第二季度宣布股息为每股2.1美元，同比增加0.1美元或5% [12] - 重申2025年全年房地产FFO指导范围为每股12.4 - 12.65美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 国内和国际业务表现良好，增长0.14美元，租赁收入增长5% [8] - 本季度签署1300份租约，面积超510万平方英尺，约25%为新交易，约80% 2025年到期租约提前完成 [8] - 季度末，购物中心和高级奥特莱斯入住率为95.9%，同比增加40个基点；工厂直销店入住率为98.4%，同比增加70个基点 [8][9] - 购物中心和奥特莱斯平均基本最低租金同比增长2.4%，工厂直销店增长3.9% [9] - 购物中心和高级奥特莱斯零售商每平方英尺销售额为7.33美元 [9] - 季度末入住成本为13.1%，推动国内NOI同比增长3.4%，投资组合NOI按固定汇率计算增长3.6% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国消费者消费更谨慎，旅游业今年会更谨慎，但美元走弱可能会抵消影响 [56][57] - 欧洲和亚洲业务表现稳定，按计划进行，美国消费者对其业务影响不大 [60][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过开发、再开发和收购提升零售房地产平台，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫购物中心豪华奥特莱斯收购，在印尼雅加达开设第一家奥特莱斯 [5] - 公司拥有A评级的强大资产负债表，流动性超100亿美元，有应对宏观经济周期的经验 [6] - 公司在资本配置和运营策略上更谨慎，等待成本确定后推进项目，但不排除收购和发展机会 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税问题仅影响一家欧洲零售商的四笔小交易，目前对租赁需求影响不大，但零售商对中国进口依赖降低，未来销售仍不确定 [17][18] - 公司销售目前相对平稳，预计会在指导范围内，更可能处于中间水平 [55][58] - 公司对不确定性的解决持乐观态度，认为情况会逐渐稳定 [135] 其他重要信息 - OPI业务有改善，电子商务业务RGG和ShopSimon以及Jamestown业务稳定，Catalyst品牌季度环比有改善，预计今年有正EBITDA [66][67][70] - S&L管道目前约为300个基点，约1.5亿美元租金，今年下半年预计实现30% - 40%，部分会延续到2026年和2027年，包括Forever twenty one的空间 [87][88][90] 问答环节所有提问和回答 问题: 关税情况对租赁和销售的影响 - 仅一家欧洲零售商的四笔小交易受影响，目前未影响需求，零售商对中国进口依赖降低，但关税仍可能影响库存和销售，难以预测 [17][18][19] 问题: 零售商库存情况、消费者需求提前拉动以及最低免税额规则的影响 - 最低免税额规则对美国公司有利，零售商可能还有约一个月时间决定第四季度中国库存，未看到消费者需求提前拉动，部分边境资产流量和销售有下降 [28][29][35] 问题: 公司与租户谈判的方式是否改变 - 目前业务正常，供应受限、需求强劲，仅一家零售商退出四笔交易，对公司影响不大，会关注特定问题 [40][41][42] 问题: Forever twenty one店铺的租赁情况 - 超半数店铺已出租，租金已得到替代，预计租金最终会翻倍，约50家店铺中，一半今年开始计租，一半明年开始 [48][49][50] 问题: 影响公司盈利的因素 - 销售受消费者情绪、库存水平和旅游业等因素影响，难以预测，目前销售相对平稳，预计未来会处于指导范围中间水平 [55][56][58] 问题: 美国和欧洲、亚洲消费者趋势是否相同 - 欧洲和亚洲业务表现稳定，美国消费者对其业务影响不大，主要是当地消费者驱动业务 [60][61][63] 问题: OPI业务表现、协同效应进展以及关税对Catalyst品牌的影响 - OPI业务有改善，Catalyst品牌季度环比有改善，预计今年有正EBITDA，Penny对中国进口依赖降低，正在协商采购问题 [66][67][70] 问题: 宏观经济不确定性是否影响资本计划 - 公司更谨慎，等待成本确定后推进项目，但不排除收购和发展机会，预计今年开始约5亿美元的项目 [76][77][83] 问题: S&L管道情况 - 目前约为300个基点，约1.5亿美元租金，今年下半年预计实现30% - 40%，部分会延续到2026年和2027年，包括Forever twenty one的空间 [87][88][90] 问题: 租户销售趋势及特定类别对销售的影响 - 销售相对平稳，商场略高于平均，奥特莱斯略低，受天气和边境活动影响，前25大零售商表现良好 [93][94][95] 问题: 百货商店关闭情况及关税影响 - 取决于百货商店自有品牌业务规模，自有品牌业务小则关税影响小，目前预计不会有重大关闭变化 [96][97][98] 问题: 按NOI加权计算销售趋势是否不同 - 按NOI加权计算销售会上升，100个资产约上升1.5%，受复活节时间影响 [105][106][107] 问题: 5亿美元开发项目中零售和其他物业类型的占比 - 60%为零售，40%为混合用途，这是公司份额，实际规模更大 [108][110] 问题: 国内物业NOI、坏账和利息成本假设的变化 - 无重大变化，利息收入本季度下降约0.06美元，预计全年延续，今年晚些时候再融资会有略高利息支出 [114][115] 问题: 奢侈品牌租户的销售、客流量和租赁需求情况 - 奢侈品牌业务相对平稳，不同品牌情况不同，未出现情绪或承诺的变化 [119][120] 问题: 第三季度消费者是否会因库存或价格问题提前购物 - 历史上有过类似情况，有可能发生，若发生利润率可能不错 [124][125] 问题: 28亿美元债务再融资市场情况 - 贷款人对资产类别有信心，公司从标准普尔评级获得积极评价，将在无担保市场再融资16亿美元到期债务，抵押贷款市场也有资金可用，公司不寻求额外资本 [129][130][131]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，较去年同期的2.91美元增长0.14美元，主要受租赁收入增长5%驱动 [6] - 第一季度FFO总额为10亿美元（每股2.67美元），去年同期为13.3亿美元（每股3.56美元），差异主要源于去年包含0.81美元的税后净收益（出售ABG股权）及今年0.17美元的非现金损失（Clay Pier债券公允价值调整） [7][8] - 期末净债务与EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性超过100亿美元 [5][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和高端奥特莱斯 occupancy 为95.9%，同比提升40个基点；The Mills occupancy 为98.4%，同比提升70个基点 [6][7] - 购物中心和奥特莱斯平均基础最低租金同比增长2.4%，The Mills增长3.9% [7] - 零售商每平方英尺销售额为7.33美元， occupancy 成本为13.1%，推动国内NOI增长3.4%，整体NOI（含国际资产）增长3.6% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务表现强劲，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫的奢侈品奥特莱斯收购，并在印尼雅加达开设首家奥特莱斯 [4] - 边境地区（如墨西哥、加拿大）的奥特莱斯因地缘政治 rhetoric 出现客流量下滑 [31] - 欧洲和亚洲市场表现稳定，其中欧洲业务超额完成计划 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发项目总投资成本为9.44亿美元，混合收益率为9%，其中40%为混合用途项目 [10] - 计划启动5亿美元新项目，包括加州住宅开发及零售空间改造 [10] - 通过12笔次级贷款交易筹集26亿美元，加权平均利率5.73% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税不确定性可能影响零售商库存和销售，尤其是依赖中国进口的商品，但 leasing 需求仍强劲 [15][19] - 消费者 sentiment 总体稳定，但旅游消费（尤其是国际游客）可能受美元走弱和地缘因素影响 [53] - 重申2025年房地产FFO指引为每股12.4-12.65美元，预计结果接近区间中值 [12] 其他重要信息 - 季度股息提高5%至每股2.1美元 [11] - S&L（销售和 leasing）管道约300个基点，对应1.5亿美元租金，预计30%-40%将在2025年下半年实现 [84] - 奢侈品零售商表现分化，部分品牌因设计师更替处于转型期，但整体 leasing 需求未减弱 [114] 问答环节所有的提问和回答 关税对零售商的影响 - 仅一家欧洲零售商因进口成本担忧取消4笔奥特莱斯交易，其他 leasing 需求未受影响 [15][39] - 中国进口商品面临30%关税，零售商或推迟采购、寻找替代供应链，可能影响Q4库存 [16][32] 消费者和销售趋势 - 剔除复活节时间差和 weather 影响，前四个月销售额同比持平，高端物业表现更优 [29][100] - 未观察到消费者因关税提前购物，但若库存紧张，Q3可能出现需求前移 [119] 债务与开发计划 - 2025年计划再融资28亿美元债务，目前市场对优质零售地产融资仍开放 [123] - 开发 pipeline 中60%为纯零售，40%为混合用途，新项目启动保持谨慎 [81][102] 部门店与 Forever 21 空间 - 部门店闭店风险取决于其自有品牌占比，目前无大规模闭店预期 [94] - Forever 21空置空间已 lease 50%，租金预计翻倍，半数将在2025年投入运营 [44][46]