财务数据和关键指标变化 - 第四季度住宅销售收入为11亿美元，环比增长16% [19] - 第四季度交付3,030套新房，环比增长22% [19] - 第四季度新房平均售价为36.7万美元，环比下降5%，主要受激励措施增加影响 [19] - 第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值（1,090万美元）和10个基点的收购价格会计调整影响 [20] - 第四季度调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 第四季度销售、一般及行政费用占住宅销售收入的12.2% [21] - 第四季度税前收入为4,700万美元，净收入为3,600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元 [19] - 第四季度调整后净收入为4,700万美元，摊薄后每股收益为1.59美元 [19] - 第四季度金融服务收入为2,500万美元，税前利润为800万美元 [21] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [15][23] - 第四季度末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [23] - 第四季度末净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，第三季度为31.4% [22] - 第四季度末住宅建筑债务与资本比率改善至29.1%，第三季度为34.5% [23] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5% [22] - 2025年全年每股账面价值创纪录，达到89美元 [5] - 2025年全年净杠杆率降至26% [5] - 2025年全年回购了年初流通股的7%，平均价格为63.32美元，较账面价值折价29% [23] - 2025年全年通过股息和股票回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：2025年全年交付10,792套住宅单元，包括3,030套新房、105套先前租赁的房屋以及通过Century Living业务交付的300套多户住宅单元 [4] - **住宅建筑业务**：第四季度净订单2,702套，创公司纪录，环比增长13%，而历史平均环比下降6% [5][9] - **住宅建筑业务**：第四季度社区平均吸收率为每社区2.9套，同比增长12%，环比增长16% [9] - **住宅建筑业务**：2025年全年平均社区数量为318个，同比增长13% [12] - **住宅建筑业务**：第四季度末社区数量为305个 [13] - **住宅建筑业务**：2025年全年直接建筑成本平均每套降低13,000美元，建设周期缩短13天至114天 [6] - **住宅建筑业务**：第四季度建设周期平均为114天，同比下降10% [12] - **住宅建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降4% [11] - **住宅建筑业务**：2025年全年成品库存减少近30% [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年销售、一般及行政费用（不含佣金和广告）同比下降5% [6] - **住宅建筑业务**：第四季度激励措施平均约为1,300个基点，环比增加200个基点 [10] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款捕获率为84%，2025年全年也为84%，均创季度和年度纪录 [21] - **金融服务业务**：第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [11] - **Century Living业务**：第四季度出售了一个拥有300个单元的多户住宅社区，收入为9,700万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中提供按地理区域划分的具体市场数据或关键指标变化 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在现有市场深化份额，以推动利润率和回报率改善 [17] - 公司采用传统的土地期权策略，提供灵活性并降低风险，有限资本面临风险 [7] - 土地投资策略具有灵活性，可根据市场条件减少或加速土地收购和开发支出 [15] - 公司计划在2026年采取更平衡的销售速度和价格策略，而非像第四季度那样更侧重于速度 [9] - 公司认为可调利率抵押贷款的进一步采用有助于部分解决市场的可负担性挑战 [11] - 公司预计任何利率缓解、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房需求 [7] - 公司认为经济适用新房存在有意义的被压抑需求 [7] - 行业竞争方面，第四季度激励措施增加部分源于与其他建筑商竞争年终交付 [10] - 公司认为其快速的建造周期和有利的直接建筑成本使其能够在有利的市场条件下加速开工 [12] - 公司预计行业成品库存水平可以迅速增加，因为建筑周期已缩短 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4] - 2026年初至今的销售速度慢于2025年同期，但同比流量趋势略有增强 [10] - 管理层对即将到来的传统销售旺季持乐观态度 [10] - 管理层预计2026年第一季度交付量在2,100至2,300套之间，这将是年内的低点 [20] - 管理层预计2026年平均社区数量将同比增长低至中个位数百分比范围 [14] - 管理层预计2026年土地收购和开发支出大致与2025年水平持平 [14] - 管理层预计2026年第一季度调整后住宅建筑毛利率的驱动因素仍将是产生可接受销售速度所需的激励措施 [21] - 管理层预计2026年第一季度激励措施将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11][39] - 管理层预计2026年全年销售、一般及行政费用占住宅销售收入的比例约为13%，第一季度为14.5% [21][48] - 管理层预计2026年金融服务业务的贡献利润率与2025年水平相似 [21] - 管理层预计2026年全年有效税率在25%-26%之间 [22] - 管理层预计2026年全年新房交付量在10,000-11,000套之间，住宅销售收入在36亿-41亿美元之间 [23] - 管理层预计2026年和2027年，假设市场条件改善，仅基于现有地块数量，交付量有能力每年增长10% [6][15] - 管理层预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高2%-3% [16] - 管理层认为强劲的资产负债表支持资本配置的持续灵活性 [7] - 管理层对2026年春季销售季节持希望态度，但承认2025年的春季销售季节未达预期 [28][52] - 管理层认为政府的支持措施目前是其指导之外的额外助力 [30] 其他重要信息 - 2025年公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖公司之一，连续第三年获此殊荣 [8] - 2025年公司被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作公司之一 [8] - 第四季度支付了每股0.29美元的季度现金股息 [23] - 第四季度以平均每股59.90美元的价格回购了334,000股普通股，总额2,000万美元，较每股账面价值折价33% [23] - 公司现有股票回购授权剩余约150万股 [42] - 第四季度末拥有和控制的土地约61,000块 [14] - 2025年土地收购和开发支出约为12亿美元，2024年为13亿美元 [14] - 第四季度末，43%的自有土地库存为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - 当前26,000块期权地块由总计仅7,400万美元的不可退还押金担保 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季节前景和消费者行为的看法 [26] - 管理层表示，1月至今销售速度慢于去年同期，但订单活动在1月前三周环比改善，潜在客户数量也有所增加，转化需要15-45天 [27][28] - 管理层对今年春季销售季节抱有希望，并认为当前关于住房的舆论可能成为顺风 [29] 问题: 政府措施是否已纳入业绩指引 [30] - 管理层表示，政府的支持措施目前是额外的助力，未纳入当前指引 [30] 问题: 社区数量的季度变化趋势 [31] - 管理层表示，2025年平均社区数量增至318个，年末有所下降，预计社区数量将在年中及下半年持续增长 [31] 问题: 第一季度毛利率展望以及与第四季度的比较 [35] - 管理层解释，第四季度毛利率受到有意清理尾盘社区的影响，第一季度将采取更平衡的策略，预计激励措施将比第四季度减少约50个基点 [38][39] 问题: 不同地理区域的表现差异 [40] - 管理层表示，目前没有特定区域表现明显偏离去年趋势，但利率接近6%的新闻带来了更多流量，期待春季销售季节的表现 [40] - 管理层补充，由于1月历来是淡季，需要更多时间才能清楚了解各区域情况和春季销售季节的走势 [41] 问题: 股票回购授权剩余额度 [42] - 管理层表示，股票回购计划下剩余约150万股 [42] 问题: 确认第一季度销售、一般及行政费用占销售收入的比例为14.5%，以及该比例上升的原因 [48] - 管理层确认第一季度该比例为14.5% [48] - 管理层解释，全年该比例预计与2025年（12.9%）大致持平，2026年指引约为13% [49] - 第一季度比例较高是因为该季度通常是交付量最低的季度，且平均售价和隐含指引也是影响因素 [49][50] 问题: 在订单活动同比放缓的情况下，对减少激励措施能力的信心 [52] - 管理层表示，需要观察市场如何发展，去年春季销售未达预期，今年预计会更好，但目前销售速度确实略低于去年同期 [52] 问题: Century Living单元出售是否对第四季度毛利率造成压力 [55] - 管理层澄清，Century Living单元的出售未计入毛利率，也未包含在提供的激励措施评论中 [55] 问题: 网站上3.75%的诱人利率是否有效吸引买家 [56] - 管理层表示，抵押贷款产品多样，2025年金融服务的抵押贷款捕获率为84%，平均发起利率在5.25%-5.5%之间 [56] - 可调利率抵押贷款产品可以提供低于4%的诱人利率，30年期固定利率4.875%也是受欢迎的产品，有助于解决可负担性问题 [56][57] 问题: 行业成品库存水平的发展趋势 [57] - 管理层认为，与去年类似，行业进入新年后成品库存可能较少，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，库存可以迅速增加 [57]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告重点分析了13家主要上市房企，包括中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、金茂集团、越秀地产、滨江集团、建发国际集团、万科、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等 [2][4][5][6][17][26][57][77] 核心观点与论据：2025年土地购置分析 * **整体趋势：上市房企投资意愿增强，但市场高度集中** * 2025年，13家重点上市房企的土地购置成本同比增长15%，达到4780亿元人民币，而同期300城土地成交金额同比下降7% [2][15][16] * 土地购置金额占权益销售额的比例达到33%，为2021年以来的新高，反映投资意愿增强（主要在上半年）[2][20] * 土地购置高度集中于上半年，占全年成本的58%（2770亿元人民币），下半年因核心城市二手房价格跌幅扩大而放缓 [2][19] * 参与土地市场的上市房企数量有限，在筛选的30家公司中，仅13家（占43%）在2025年购置了土地，且前5大买家占据了行业土地购置总额的71% [2][4][24][28] * **区域偏好：聚焦高能级城市，二线城市占比提升** * 土地购置持续聚焦于一二线城市，占比达93%，但结构微调：一线城市占比从2024年的53%降至51%，二线城市占比从40%提升至42% [3][32] * 房企更倾向于在经济强劲、人口持续流入、需求稳固的优质二线城市（如成都、杭州）寻求安全垫 [32] * 一线城市核心区域优质地块供应增加，带动平均土地成本同比上涨23%，至每平方米21800元人民币 [3][20] * 90%以上的新增土地集中在不到20个城市，前五大城市平均贡献了各公司2025年新增土储的82% [36][37][41] * **企业分化：国企主导，拿地策略与城市布局各异** * 土地市场由国企主导：2025年国企购置了75%的土地（2024年为65%），在百强房企中的拿地份额高达90% [6][15][66][67] * 拿地金额领先者：中国海外发展（917亿元）、保利发展（693亿元）、华润置地（671亿元）保持前三，均为央企 [4][17][26] * 拿地金额增长显著的公司：旭辉控股（+96%）、金茂集团（+78%）、招商蛇口（+56%）、中国海外发展（+32%）、华润置地（+27%）、绿城中国（+21%）[4][17] * 拿地金额下降的公司：万科（-57%）、龙湖集团（-48%）、越秀地产（-39%）、滨江集团（-23%）、建发国际（-9%）[4][17] * 城市布局高度集中且差异化： * 中国海外发展：重仓上海（390亿元）、北京（180亿元）、深圳（90亿元）[5][38][41] * 滨江集团：95%的拿地金额集中于杭州 [5][34] * 绿城中国：68%的拿地集中于杭州、上海、深圳 [5][34] * 旭辉控股：是13家公司中唯一仍重点布局三四线城市（占比61%）的房企，在合肥、兰州等地是头部销售商 [5][34][41] 核心观点与论据：2026年销售展望 * **整体预测：销售降幅收窄，但高质量资源仍稀缺** * 预计上市房企2026年权益销售额同比下滑16%（2025年实际下滑25%），按加权平均计算下滑13% [6][48][55] * 国企销售预计下滑6%，非国企（含混合所有制）预计下滑17% [6][48] * 销售表现的关键决定因素是**可售资源**和**高端住宅**的销售韧性 [6][48] * 销售降幅收窄的原因包括：2025年土地购置金额增长15%，以及核心城市高端优质新房持续跑赢大市 [6][48] * 许多房企已连续2-3年未拿地，可售资源减少（如万科、龙湖），地方融资平台（LGFV）拿地占比也从2024年的20%降至15% [6][26] * **企业预测：表现分化，资源与布局决定前景** * **预计实现同比增长的公司**：金茂集团（预计+6%，达1200亿元）、绿城中国（预计+1%，达1550亿元）、旭辉控股（预计+1%，达330亿元）[6][48][51][57] * **预计降幅较小的公司**：拥有核心城市高端资源的公司，如中国海外发展（预计持平，2500亿元）；以及在一二线城市有优势的全国性房企，如华润置地（预计-6%）、招商蛇口（预计-6%）、保利发展（预计-9%）[6][51][52] * **预计降幅较大的公司**：建发国际（预计-10%）、滨江集团（预计-12%）、越秀地产（预计-15%）、新城控股（预计-17%）[6][56][57] * **已进行债务展期/重组的公司**：预计销售额加权平均下滑24%，重点在于保交付和盘活存量项目，缺乏新增资源 [56][57] * 报告首选股（2026年一季度）：金茂集团、建发国际、华润置地 [6] 其他重要内容 * **市场集中度：国企销售份额持续提升** * 2025年，国企在百强房企中的合约销售市场份额从2024年的70%上升至73%，且这一趋势可能在2026年延续，得益于其更强的拿地能力、销售流动性以及购房者对其项目交付的担忧较少 [66][75] * 但由于此前全国性龙头（如已出险企业）销售下滑，百强房企的整体集中度有所降低 [73] * **财务风险：2026年偿债压力仍存但风险或低于2025年** * 2026年是部分非国企或混合所有制房企的公开债券到期高峰 [78][79] * 鼓励经营性物业贷款的政策（允许用于偿债、提高贷款价值比）为拥有未抵押完工投资性物业的房企提供了重要的再融资渠道 [80] * 以10家房企为例，其未抵押完工投资性物业价值占总完工投资性物业价值的比例平均为26%，其中金茂集团（62%）和华润置地（58%）占比较高 [81] * **盈利能力与投资回报：尚未稳定** * 在房价企稳前，低线城市新增土地的资本回报率（ROIC）风险收益比不合理 [45] * 对于11家无信用问题的房企，其净资产收益率（ROE）在2025年预计尚未稳定 [47]

行业市场动态 - 尽管公寓销售市场疲软 但土地市场仍保持流动性 上周的两笔交易证明了这一点 [1] Landmark Properties 交易详情 - 公司于12月9日宣布 与宏利投资管理合作 完成了对阿拉巴马州奥本市一块3.29英亩地块的收购 [1] - 计划在该地块开发名为The Mark Auburn的学生公寓项目 提供825个床位 这将是与宏利基础设施基金池执行的第五个“建成转核心”合资项目 [2] - 项目将是一栋中层建筑 包含329个单元 户型从开间到五居室不等 预计于2028年秋季学年开放 [3] - Peninsula Investments也参与了该项目 扩大了其在公司学生公寓组合中的投资 [2] - 公司首席开发官表示 通过谈判获得了一块横跨两个分区区域的四宗地块 这将有助于实现高密度开发 使项目在当地脱颖而出 [4] Middleburg Communities 交易详情 - 公司于12月9日宣布 为佛罗里达州斯普林希尔市的Mosby Deerbrook项目完成了土地和建设融资 该项目是一个拥有330个单元的豪华公寓社区 [5] - 项目将包含113个一居室 182个两居室和35个三居室单元 分布在花园式建筑中 美国银行提供了建设贷款 预计即将动工 首批单元将于2027年初交付 [5] - 公司合伙人表示 地块毗邻天然湿地 拥有湿地景观 并且紧邻莫菲特癌症研究园的后门 同时可便捷通往Suncoast Parkway和Suncoast步道系统 [6] - 该地块是规划用于商业开发的更大片土地的一部分 公司评估过其他可能稍便宜的地块 但更看重此地靠近就业地点的优势 [6] - 公司认为该地块是所在子市场中最好的位置 因此决定推进此项目 [7]

土地收购交易 - 公司通过杭州越珑房地产开发有限公司以人民币13.30亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥单元GS120103-09地块 [1] - 杭州越珑为公司实际拥有95%权益的附属公司 [1] - 土地收购方式为公开挂牌 [1] 地块基本信息 - 地块位于杭州市拱墅区康桥单元 占地面积约34,165平方米 [1] - 总可建筑面积约98,001平方米 其中计容建筑面积约64,914平方米 [1] - 土地用途为住宅用地 所建住宅物业拟用于出售 [1] 规划要求 - 需配建托育机构建筑面积不少于400平方米 [1] - 需配建社区儿童成长中心建筑面积不少于400平方米 [1] - 需配建社区食堂建筑面积不少于350平方米 建成后无偿移交给政府指定部门 [1] 地理位置与配套 - 地块位于运河新城中部 邻近余杭北部新城 距离京杭大运河约750米 [2] - 距离拱墅区政府直线距离4.5公里 距离市政府直线距离14.1公里 [2] - 距离地铁4号线 15号线(在建)平安桥站约550米 [2] - 南侧约600米为杭州市育才大城北学校 [2] - 3公里范围内分布有浙江大学医学院附属邵逸夫医院大运河分院 商业中心及医疗中心等优质配套 [2] 区域发展定位 - 运河新城板块定位为城北城市副中心 [2] - 板块功能汇集生活居住 商务办公 商贸物流 旅游休闲 文化创意及总部经济于一体 [2] 收购意义 - 董事会认为收购以合理成本完成 [2] - 收购将增加公司优质土地储备 [2] - 收购有助于进一步巩固公司在杭州的战略地位 [2]

地块交易信息 - 中建信和地产与长沙市芙蓉城市建设投资集团联合以底价10.53亿元竞得[2025]长沙市015号地块 [1] - 地块楼面价为5498元/㎡ [1] - 地块起始价为10.5257亿元 竞价增价幅度为1052万元 [2] - 地块总出让面积70904.73㎡（约106.32亩） 计容总建面达191400㎡ [2] 地块属性 - 地块位于芙蓉区东湖街道东湖村 土地性质为居住用地 出让年限70年 [2] - 容积率≤2.7 [2] - 地块紧邻滨河路 合平路 可快速连接城市主干道人民东路 [4] - 地块配套入读湘郡培粹新校区 周边有多所优质学校 [4] - 地块东临浏阳河风光带 西靠在建东湖湿地公园 [4] 区域发展 - 隆平高科板块是长沙市十大重点板块之一 定位为现代种业标杆区 高端服务业示范区 [4] - 近三年宅地供应仅5宗 稀缺性日益凸显 [4] 竞买方背景 - 中建信和地产隶属世界500强第13位的中建集团旗下 是湖南本土首个销售额破百亿房企 [6] - 2024年销售业绩位居湖南重点房企和长沙权益榜首位 [6] - 长沙市芙蓉城市建设投资集团成立于2000年 主要从事土木工程建筑业 [6] - 中建信和在隆平高科板块打造的桃李九章项目多次名列长沙楼市销售前茅 [6]

市场扩张和并购 - 公司于2024年11月27日通过联合体以78.969亿元竞得上海浦东杨思地块[3] - 附属公司杭州燚乐在联合体中实际拥有95.00%权益[4] - 公司在该地块实际应占利益为27.55%[4] 地块信息 - 地块总用地面积约53,052平方米[4] - 规划总可建建筑面积约155,535平方米，计算容积建筑面积约106,104平方米[4] - 地块内需配建不少于960平方米（不计容）公共服务设施[5] - 地块建成后公共服务设施权属无偿移交三林镇人民政府[5] 周边配套 - 地块距地铁6号线和13号线东明路站步行800米[5] - 4公里范围内有三甲医院[5] - 3公里范围内有大型综合商业中心[5]

市场扩张和并购 - 2024年11月5日公司通过武汉康景以63.825亿元竞得北京海淀区功德寺地块[3][4] - 公司实际拥有武汉康景99.638%权益[3] 地块情况 - 地块总面积约42463平方米，规划总可建筑面积约143608平方米[4] - 地块计算容积建筑面积约89173平方米，距中关村软件园仅200米[4] - 地块距规划地铁13B线软件园站1.1公里，位于海淀顶级学区价值板块[4][5] 收购影响 - 收购地块增加公司优质土地储备，巩固在北京的战略地位[5]