报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告研究的具体公司2025年上半年虽受行业环境影响业绩有波动，但财务和经营状况呈现积极变化，未来将通过战略重塑、业态融合、响应政策、数智化赋能等举措把握行业机遇，推动业绩和估值双修复[25][27][37] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为美凯龙，所属行业是商业百货，接待时间为2025年9月1日，上市公司接待人员包括董事长李玉鹏、总经理施姚峰等[16] 详细调研机构 - 参与调研的机构有银行、基金管理公司、证券公司、寿险公司、投资公司、资产管理公司等，各机构均有相关人员参与[17][18] 主要内容资料 财务总监杨总介绍财务业绩 - 截至2025年6月30日，公司经营76家自营商场，平均出租率84.2%，较去年底回升1.2%；235家委管商场，平均出租率81.3%；通过战略合作经营7家家居商场，以特许经营方式授权23家项目，含369家店/产业街，覆盖30个省市自治区202个城市，总经营面积1936万平方米[25] - 2025年H1营业收入33.4亿，同比下滑21%，环比下滑7%，主要因闭店和租金优惠；自营及租赁收入24.5亿，占比73%，同比降15%，环比持平；归母净亏损19亿，因投资性房地产公允价值变动损失21亿和计提资产减值损失1.2亿，同比减少损失4.3亿；剔除非经常性损益，上半年经营利润2.1亿，同比和环比均增长[25] - 成本费用同比同幅度下降，销售费用降0.9亿，管理费用降1.1亿，财务费用降1.8亿；经营性净现金流入2.0亿，同比提升10.2亿，剔除相关款项后同比增加6.9亿；资产总额1154亿，较年初减18亿，负债总额681亿，较年初增14亿，资产负债率59%，较年初略有增加；有息负债规模增加，平均融资成本降至4.7%以下，较年初降0.4个百分点，上半年利息支出减少2.0亿；8月26日完成最大一笔美元债偿付，债务期限优化[26][27] 总经理施总介绍经营情况 - 2025年上半年，家居建材行业受供应波动和需求下滑影响，公司减免部分商户租金及管理费，调整战略与品类布局，吸引优质品牌入驻，导致出租率和租金水平下降，影响投资性房地产价值；随着政策落地，行业将获支撑，公司将把握机遇提升业绩[27][28] - 稳步推进“3 + 星生态”，业态融合加速，高端电器成增长最快板块之一，截至6月底经营面积占比9.4%，未来三年将打造40座高端电器生态标杆；家装业务发布M + 家装设计中心战略规划，截至6月底已完成73.1万平方米，引入1000多家工作室，合作近5000位设计师；新能源汽车业态成立运营公司，发布“3100规划”，截至报告期末进驻50家商场，经营面积26.1万平方米，较2024年底增长9.7万平方米[28][29][30] - 积极响应以旧换新政策，全国卖场订单数74.3万单，销售额73.1亿，中央补贴11.7亿，补贴占比16%[31] - 聚焦数智化赋能，在战略业务支撑、流程提效、模型驱动、智能应用四大领域升级，提升管理效能，如招商管理端功能优化，消费者端小程序升级，构建数据模型，应用AI技术等[31][32][33] - 线上线下深度融合，升级线上流量矩阵，线下做实以旧换新，开启万盘服务计划，共建到家服务体系[33] 董事长李总发言 - 公司上半年业绩保持基本盘稳定，推动战略转型和升级，内部管理稳定；外部房地产市场处于调整期，家居行业处于变革与升级阶段，呈现促消费政策驱动、头部企业集中度提升和消费需求跃迁两大特征[34][35][36] - 截至报告期末，公司经营76家自营商场、235家委管商场，自营商场出租率84.2%，较去年底增加1.2个百分点，委管商场出租率81.3%，较去年底降低1.1%；2024年提出“3 + 星生态”战略，今年战略重心转向生态协同共赢，未来零售竞争是生态能力竞争，年底前完成新五年战略规划，坚持专业化经营，强化科技和金融赋能，依托品牌和生态资源开拓新价值[37][38] - 下半年提升大家居业务质量和盈利能力，提升出租率和租金收缴率，推动创新轻资产业务模式和管理架构，加强与建发集团业务协同[39] Q&A环节 - 3 + 星生态进展：高端电器经营面积占比从1%提升到9.4%，上海完成样板打造，全国40家城市推进；M + 高端家装设计中心面积达70多万方，目标是35个城市旗舰店和60个样板店；汽车生态经营面积20多万方，完成“3100规划”第一年目标；未来电器和家装设计出租率提升将使公司出租率回到95%以上；以旧换新上半年1 - 7月销售额82亿左右，政府补贴占16%，效果明显，下半年政策持续拉动有望实现全年比2024年增长10%以上[40][41][44] - 公司未来盈利展望：招商方面提升专业化和精细化，加强经销商管理；全域新媒体运营向流量和区域用户运营倾斜；信息化管理降本增效；提升经营质量夯实公允价值基础；落定5年战略规划，加强市值管理[45][46][47] - 建发对美凯龙战略预期：建发看好家居零售行业前景，入股后在家电家装汽车业务协同和融资结构优化方面赋能；美凯龙今年完成新5年战略规划，坚持专业化经营，采取文化引领、聚焦主业等策略，下半年提升大家居业务质量和盈利能力，推动创新业务模式和管理架构[47][48][49]