业绩总结 - 2025年第二季度总收入为193,377千美元，较2024年同期的188,161千美元增长了6.5%[88] - 2025年第二季度同物业净营业收入（NOI）为144,104千美元，较2024年同期的139,512千美元增长了3.3%[88] - 2025年第二季度的净收入为112,599千美元，而2024年同期为亏损49,303千美元[90] - 2025年第二季度的每股NAREIT FFO为0.51美元，较2024年同期的0.53美元略有下降[90] - 2025年第二季度的调整后EBITDA为147,672千美元，年化后为590,690千美元[93] 用户数据 - 2025年第二季度的经济入住率为90.3%，较2024年同期的91.6%下降了1.3个百分点[88] - 2025年第二季度的租赁百分比为93.2%，较2024年同期的94.8%下降了1.6个百分点[88] - 2025年第二季度，零售组合的租赁百分比同比增长80个基点，尽管由于近期破产，锚定租赁百分比下降260个基点[15] 财务指标 - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[93] - 2025年第二季度的零售年化基础租金（ABR）为每平方英尺$31.6，较上季度增长4.1%[21] - 2025年第二季度的零售组合的总净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍[40] - 2025年中期，利息支出（扣除利息收入）为$124.75M[18] - 公司在2025年第二季度的加权平均利率为5.3倍，显示出低杠杆和可管理的短期到期[11] 交易活动 - 公司在2025年上半年交易活动中，收购总额为$476.6M，处置总额为$258.4M，净交易活动为+$218.2M[35] - 公司在2025年6月与GIC成立的合资企业中，包含了三处完全拥有物业的52% NOI[78] 运营费用 - 2025年第二季度的物业运营费用为24,195千美元，较2024年同期的24,001千美元略有上升[88] - 2025年第二季度的总费用为49,273千美元，较2024年同期的48,649千美元略有上升[88] 其他信息 - 公司可用流动性约为$1.3B，且短期资本承诺较少[11] - 公司使用物业净运营收入（NOI）和现金NOI作为评估物业表现的非GAAP财务指标[76] - 公司承诺不对前瞻性声明进行公开更新或修订[75]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [9] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率接近20% [10] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提高115个基点 [17] - NAREIT FFO全年增长预期上调至7%以上，核心运营每股收益增长预期上调至6%以上 [17] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动保持强劲，租户保留率达77% [77] - S&O管道中的增量基础租金达3800万美元，租赁与已入驻率差为260个基点 [10] - 已入驻率季度环比提升40个基点 [10] - 开发项目混合回报率超过9%，年内已启动近5000万美元新项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期以3.57亿美元收购南加州橙县五个购物中心，面积超60万平方英尺，出租率达97% [12] - 收购资产位于供应受限的南加州市场，预计未来增长率超过3% [61] - 开发项目主要集中在高质量露天购物中心，年内预计启动至少2.5亿美元项目 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [8] - 通过UPREIT结构完成收购，提供税收优惠并保持杠杆中性 [13] - 开发项目主要集中在地面开发，预计未来几年仍将保持这一趋势 [105] - 行业竞争方面，公司凭借A级信用评级和低成本资本优势保持竞争力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，租户健康状况强劲，AR处于历史低位 [76] - 消费者韧性持续，客流量和租户销售保持积极趋势 [81] - 未来增长机会主要来自同店NOI提升和开发项目 [35] - 管理层对继续提升出租率持乐观态度，认为没有上限 [112] 其他重要信息 - 公司已完成4亿美元债券发行，票面利率5%，用于提前偿还11月到期债券 [19] - 仍有1亿美元未结算的ATM股权融资，计划在下半年完成 [20] - 年度企业责任报告发布，强调公司在可持续发展方面的进展 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各组成部分贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但信贷损失和未收回租金收入预计下半年会略有增加 [24] - 第二季度因年度对账流程完成，恢复率有一次性提升 [55] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供税收优惠，且卖方看重公司运营能力 [43][44] - 收购资产位于优质社区，未来有开发潜力 [63] 问题: 开发项目机会 - 主要来自全国性 grocer 的扩张需求，预计年内启动至少2.5亿美元项目 [51][52] - 开发收益率保持在7%以上 [52] 问题: 租户健康状况 - 租户健康状况良好，保留率高于历史水平，对关税等成本压力有应对能力 [79] - 租户通过多种方式应对成本上升，包括转嫁消费者 [80] 问题: 未来收购机会 - 市场交易量有所增加，但公司选择性参与，优先考虑收益和资产质量 [137] - 不依赖收购实现增长目标，但会抓住符合战略的机会 [139]

财务数据和关键指标变化 - 上半年同店净营业收入（NOI）增长约6%，美国房地产投资信托基金（NAREIT）每摊薄股营运现金流（FFO）同比增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%；年初至今同店NOI总计8510万美元，较2024年增长5.6% [8][9] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元，即每股摊薄后0.45美元，同比增长2.3%；上半年NAREIT FFO为7260万美元，即每股摊薄后0.93美元，同比增长4.5% [9] - 2025年前六个月核心FFO为每股摊薄后0.90美元，较上年同期增长3.4% [10] - 季度末总流动性为7.87亿美元，包括循环信贷额度下可用的5亿美元借款额度，净杠杆率为17%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为2.8倍 [10] - 季度末加权平均利率为4%，加权平均到期期限为2.9年 [11] - 宣布年化股息为每股0.95美元，较上年增长5% [11] - 提高全年同店NOI增长指引范围至4% - 5%，调整坏账准备金至总收入的65 - 85个基点，维持NAREIT和核心FFO指引，净投资指引维持在1亿美元 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行73份租约，约30.4万平方英尺，新租约签约价差为44.1%，续约价差为9.2%，本季度综合租赁价差为16.4%，租户保留率为91%，超90%续约租约嵌入3%或更高的年租金递增条款 [13] - 季度末总租赁入住率为97.3%，小商铺租赁入住率达93.8%创历史新高，主力店空间入住率接近满负荷，达99.5% [14][15] - 2025年租赁已全部完成，约85%的2026年新租赁已落实 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司积极瞄准阿什维尔、查尔斯顿、夏洛特、纳什维尔、凤凰城和萨凡纳等市场，这些市场人口和就业增长健康、商业和税收环境友好、生活成本相对较低、生活质量高 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成出售加利福尼亚州的一个五处物业组合，约3060万美元，预计年底前出售圣佩德罗的最后一处物业，实现完全退出该州，将资金重新配置到阳光地带高增长市场 [5] - 截至目前已成功完成六项物业收购，总计约2.3亿美元，另有两项物业已锁定或签约，价值近1.26亿美元 [6] - 行业对露天购物中心领域机构兴趣高，核心杂货店锚定中心竞争激烈，但公司通过出售加州资产再配置资金，能以合适的资本成本在理想资产上具有竞争力 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力顽固，但零售商表现出韧性，公司对收购管道充满信心，预计2025年积极开展收购活动 [4][6] - 行业租赁环境健康活跃，零售商战略扩张，优先选择能见度高、易达性好和租户组合互补的中心 [12] 其他重要信息 - 宣布在德克萨斯州奥斯汀的The Shops At Galleria引入Trader Joe's，在奥斯汀的Schofield Crossing与Crunch Fitness签约 [15][16] - 近期收购了南卡罗来纳州查尔斯顿的West Ashley Station、佐治亚州萨凡纳的Twelve Oaks Shopping Center、德克萨斯州圣安东尼奥的the marketplace at Encino Park和弗吉尼亚州里士满的West Broad Marketplace [17][18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 鉴于收购活动比最初预期更集中在下半年，若按最初预期时间进行收购活动，是否会提高指引？ - 即使按最初预期时间进行收购活动，内部运营预期可能也会有类似变动，因加州投资组合约占NOI的10%多，交易市场春季较慢，公司更具选择性，且预计下半年市场会加速，对2025年底和2026年前景乐观 [21][22] 问题: 出售的加州资产的同店增长情况如何？ - 未来几年加州资产的增长情况不如东南部投资组合，因人口趋势、迁移和商业友好环境等因素，东南部市场的无杠杆风险调整后回报更有利 [25] 问题: 4% - 5%的同店增长在明年是否更可持续？ - 过去认为3% - 4%的内部增长就是强劲年份，目前超过4%的增长很稳定，入住率接近历史高位，小商铺未来几年仍有入住率提升空间，若无重大经济变化，4%的增长似乎可持续 [27][28] 问题: 核心杂货店锚定中心竞争激烈，是否看到增值核心杂货店机会数量下降？是否会转向更多无锚定或影子锚定机会？ - 行业对杂货店锚定业务有大量机构兴趣，竞争存在，但公司通过出售加州资产再配置资金，能在心仪资产上以合适资本成本具有竞争力，且收购资产的增长前景更有吸引力 [30][31] 问题: 小商铺租赁入住率达到近94%新高，其现实上限是多少？ - 难以确定确切上限，并非每个购物中心开发时都完美，总有较难租赁的区域，但公司有租赁策略，目前可见还有100个基点的提升空间，若小商铺保持强劲，之后可能还有提升空间 [33][34] 问题: 目前收购管道的规模、定价以及实现1亿美元净收购指引的信心水平如何？ - 收购管道通常约有10亿美元的实际机会，公司对实现1亿美元净收购指引很有信心，若假期后有更多机会解锁，有能力超越该目标 [37][38] 问题: 要达到FFO范围低端需要什么假设，低端是否假设全年剩余时间无更多交易活动？ - 若目前交易活动停滞，可能接近指引低端；若能推进一些交易或时机更有利，可能达到指引高端，今年此时主要取决于净交易活动的时机 [39]