PresentationWelcome to the Phillips Edison roundtable. Jeff, I'll turn it over to you, maybe you can introduce the team and also provide some opening remarks.Great. Well, first of all, thank you, everyone, for being here today. We appreciate your time. And I'm Jeff Edison, one of the founders of Phillips Edison & Company. With me are John and Bob, you guys want to give a little... .John CaulfieldCFO, Executive VP & Treasurer My name is John Caulfield. I'm the CFO. I've been in the company for 11 years. I th ...

公司概况 * Equity LifeStyle Properties (ELS) 是一家房地产投资信托基金(REIT) 主要业务包括制造住房社区(MH)、房车(RV)公园和码头 其收入91%来自年度来源[2] 自首次公开募股(IPO)30年以来的年化回报率为14%[2] 核心业务表现与运营 * 核心制造住房(MH)组合截至8月底的租金同比增长5.5% 入住率稳定在94.3%[4] RV和码头租金同比下降10个基点[4] * 公司长期NOI增长率为4.4% 并成功将其转化为8.4%的每股FFO增长[3] * 新房屋销售已从疫情后的高点正常化 最近几个季度每季度约为120套 年化约500套 与疫情前500-600套的良好年份水平一致[12][13] * 公司通常每年在全组合范围内投资400至600套新房屋以维持和增长入住率[14] 财务与资产负债表 * 公司拥有领先的REIT资产负债表 利息覆盖率为5.6倍[3] 18%的债务是完全分期偿还的 没有再融资风险[3] 债务平均到期期限为八年[3] 行业动态与竞争优势 * 制造住房的价值主张非常突出 美国单户住宅平均成本为50万美元 而公司的典型客户以10万至15万美元购买制造房屋 月成本通常低于1000美元 远低于持有50万美元单户住宅约2500美元的月成本[5] * 过去25年 公司NOI增长持续超越通胀200个基点[5] * 公司提供的不仅仅是住房价值 还包括居民所追求的生活方式 社区内拥有丰富的草根活动和设施 如匹克球和网球场 形成了强大的社区参与感[20] * 即使竞争的单户住宅市场出现适度降温 公司认为这不会显著影响对其物业的需求 因为其价值主张和社区体验是更广泛的驱动因素[20] 监管环境与发展 * 联邦层面关于住房的讨论增多 制造住房行业出现积极监管变化 例如新规允许制造商选择不采用底盘(chassis)来建造符合HUD标准的房屋 这将使建造多层建筑成为可能 并有助于进入城市填充地块和密度更高的郊区市场[17][18][19] * 然而 地方层面的NIMBYism（别在我家后院）仍然是开发新制造住房社区的主要障碍 联邦法规的变化并未解决地方审批的挑战[24] * 公司近年来在现有物业的扩建方面取得了成功 但全新的绿地开发仍然困难重重[24] 风险与挑战 * 上一季度的飓风对总计300个站点造成了房屋库存损失 公司正在补充这些库存 但这些站点仅占其70,000个站点组合的一小部分 公司在受影响地区仍看到持续的需求[12] * 码头业务方面 佛罗里达墨西哥湾沿岸的一个码头因先前风暴损坏以及许可问题 其船坞的修复和恢复时间比预期长 预计到2026年中期才能完成 这影响了当期的业绩[27][29][30] * 季节性业务受到加拿大客户的影响 早期预订量同比下降了约25% 公司正在开展营销活动以提醒加拿大客户在冬季预订佛罗里达的住宿[35][39] * 瞬态业务正回归疫情前的动态 人们因需要回办公室上班而缩短了停留时间 例如周五晚入住 周日晚离开[28] 天气（如多雨的周末）仍然是瞬态业务面临的主要挑战 会导致客户取消预订[44] 战略与增长机会 * 公司认为制造住房(MH)领域约有3000个可投资资产（从总数50,000个筛选而出） 公司目前拥有200个 RV领域约有16,000个房车公园 其中私人拥有的8,000个里约有1,200个可投资 公司目前拥有约200个 存在大量扩张组合的机会[47][48] * 筛选MH资产的主要标准是物业的规模（站点数量） 其次是区分年龄限制型和全龄型社区[49] * 公司战略上专注于发展年龄限制型(age-restricted)组合 因为其收入来源比全龄型(all-age)资产更稳定 后者更容易受到当地经济波动（如工厂关闭）的影响[53][54] * 公司推出了新的升级产品（一种基于会费的产品） 并在Thousand Trails平台内取得了成功 该产品满足了客户希望停留更长时间、拥有更长预订窗口的需求[41] * RV经销商线索在增加 RV销量预计在2025年全年将增长[40][41] Thousand Trails露营通行证的年度销量已从约12年前的4,000份大幅增长至如今的约19,000至20,000份[41] 租赁计划与资本配置 * 公司的租赁计划（rental program）目前占入住率的3%以下 这为公司提供了在需要时使用该工具来提高入住率的灵活性 该投资能带来良好的回报[60] 管理层展望 * 公司预计当美联储开始降息时 长期债务利率将下降[62] * 公司计划在未来一年增加在AI倡议上的支出[63] * 公司预计其所在板块明年的同店NOI将与今年持平[64]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NOI环比增长8% 主要来自基础租金、回收款和其他收入的增长 [16] - 同店NOI第二季度增长6.2% 年初至今增长4.4% [18] - 资本支出占NOI比例仅为7% 第二季度留存现金近2500万美元 [9] - 2025年运营FFO指引上调至每股1-1.03美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新签租约面积近5万平方英尺 创历史新高 [10] - 租赁率环比提升至96.1% 行业领先水平 [10] - 过去12个月混合直线租金涨幅达22% [10] - 新租约平均期限10.5年 续约平均5年 [89] 各个市场数据和关键指标变化 - 前五大市场(迈阿密、亚特兰大、凤凰城等)占ABR的44% [58] - 新进入达拉斯和纽约都会区市场 [14] - 收购资产平均家庭收入近13.7万美元 [15] - 东南部地区为重点收购区域 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于便利型物业 资本效率高于其他零售业态 [8] - 已收购7.5亿美元资产 连续5个季度单季收购超1亿美元 [11] - 2025年收购目标从5亿美元上调至7亿美元 [19] - 利用资产负债表优势 现金4.3亿美元 流动性超10亿美元 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 便利型物业需求强劲 租户多样化程度高 [9] - 收购渠道中约50%为场外交易 [27] - 预计2025年租金涨幅与2024年持平 [30] - 行业竞争未显著推高收购资本化率 [26] 其他重要信息 - 获得惠誉投资级评级 降低融资成本 [21] - 近期完成3亿美元债务融资 加权平均利率5.1% [22] - 与Site Centers的共享服务协议包含2%收入分成 [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购资本化率趋势和渠道 - 年初至今收购资本化率约6% 区间在低5%至高6%之间 [26] - 场外交易占比提升至50% [27] 问题: 租户结构和租金增长 - 70%以上为全国性租户 信用质量优先 [91] - 租金增长主要来自续约而非新租约 [71] 问题: 市场扩张策略 - 中西部市场机会取决于资产质量而非地理位置 [83] - 达拉斯和纽约为战略性新市场 [14] 问题: 资本结构 - 1.5亿美元私募债预计9月初完成 [75] - 债务/EBITDA预计年底低于1倍 [22] 问题: 运营指标波动性 - 由于资产基数小 运营指标波动较大 [17] - 同店NOI计算仅包含持有超12个月的资产 [20]