Curbline Properties (CURB) Q2 2025 Earnings Call July 28, 2025 05:00 PM ET Company ParticipantsStephanie Ruys de Perez - VP - Capital Markets & Asset ManagementDavid Lukes - President & CEO - Curbline Properties and Site CentersConor Fennerty - EVP, CFO & TreasurerRonald Kamdem - MD & Head - US REITs and CRE ResearchFloris van Dijkum - MD & Equity ResearchMichael Muller. - Venture CapitalistConference Call ParticipantsCraig Mailman - Director & Equity Research AnalystTodd Thomas - MD & Equity Research Analy ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO增至8600万美元，即摊薄后每股0.62美元，同比每股增长8.8%，核心FFO增至8820万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [5][26] - 更新2025年Same center NOI增长指引至3.1% - 3.6%，2025年NAREIT FFO每股指引在中点较2024年增长6.3%，2025年核心FFO每股指引在中点较2024年增长6% [29][30] - 截至6月30日，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR之比为5.4倍，上一季度年化基础上为5.3倍 [27] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，二季度末95%的总债务为固定利率 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度可比续约租金价差为19.1%，续约租金价差为20.7%，可比新租赁租金价差为34.6%，新租金价差为28.1%，租赁交易实现平均年租金增长2.7% [18][19] - 二季度末投资组合出租率为97.4%，锚定租户出租率为98.9%，环比增加50个基点，内铺出租率为94.8%，环比增加20个基点 [19][20] - 二季度邻居留存率为94%，租户续约每平方英尺仅花费0.49美元用于租户改进 [23][24] - 二季度末有21个项目正在建设中，平均预计收益率在9% - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，为租户提供超18万平方英尺空间，每年新增NOI约370万美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于低失业率，低于购物中心同行平均水平，市场内三英里贸易区平均人口为6.8万，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高15% [22] - 目前关注名单上的前10大租户约占ABR的2% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略和基于必需品的专注策略，打造有韧性的投资组合，实现稳定增长，通过收购符合策略和规模的中心，增加长期价值 [6][12][13] - 公司计划全年进行3.5亿 - 4.5亿美元的总收购，若有有吸引力的机会会增加收购，但会保持纪律性 [14] - 公司将通过出售资产来管理投资组合，预计全年出售5000万 - 1亿美元资产 [116] - 公司认为收购未锚定中心是新的增长机会，预计占总收购量的10%，可能增至15%，但占总投资组合比例低于10% [146][148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场关注关税和美国经济稳定性，但公司对投资组合有信心，70%的ABR来自必需品，能提供可预测的高质量现金流和下行保护，约85%的租户受关税影响有限 [10][11] - 公司认为市场有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年收购情况 [55][56] - 公司相信凭借高质量现金流、团队能力和独特优势，能够实现中到高个位数的核心FFO每股年度增长，为股东提供防御和进攻的良好平衡 [15][161] 其他重要信息 - 公司第二季度购买了1.33亿美元资产，年初至今总收购额达2.87亿美元 [14] - 公司二季度完成了本金为5.25%、2032年2月19日到期的高级债券发行，所得款项用于补充循环信贷额度的流动性 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司能在竞争交易中获胜的原因及今年关注影子锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队长期具备相关能力，且收购策略纪律性强，今年收购的影子锚定中心有优质杂货店，能增加增长和稳定性 [33][34][49] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束及是否会持续 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年，租赁需求持续强劲，无新供应 [37][38][39] 问题: 预计下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司不提供季度指引，预计全年同店NOI和FFO增长更稳定，2024年第四季度同店增长较高，导致季度增长数据有偏差，今年Q3和Q4预测将持续增长 [45][46] 问题: 核心、影子和未锚定物业的市场情况及是否被核心产品定价挤出 - 上半年公司收购的未锚定中心占14%，影子锚定中心占50%，锚定中心占35%，影子锚定中心有优质杂货店，能带来增长和稳定，并非因市场因素，而是符合公司收购目标 [48][49][50] 问题: 能否详细说明交易市场情况、未提高收购指引的原因 - 市场较为稳定，有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年情况，若有机会会超过指引进行收购 [55][56] 问题: 可变利率债务的展望和计划及舒适的可变利率债务水平 - 目前公司95%的债务为固定利率，会机会主义地对待债务和股权资本市场，通过发行管理可变利率债务敞口，长期目标是约90%的固定利率 [59][60][61] 问题: 公司对入住率上限的看法及提高租金价差和租金 escalators 的策略 - 公司认为入住率高代表资产质量高，零售商选择公司物业表明物业优质，预计内铺入住率还有100 - 150个基点的提升空间，锚定租户入住率将达到99.2% - 99.3%，公司通过收购和租赁需求提升入住率 [65][66][67] 问题: 受关税影响的类别及租户和消费者如何承担关税成本 - 公司必需品业务受关税影响小，约15%的租户受影响，他们多数能将成本转嫁给供应商，租户会承担部分利润损失，对消费者影响较小，目前租赁市场未受影响 [72][73] 问题: 同店增长计算方法及股票价格和股权成本对收购量的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产，股权发行目前不限制公司收购，公司认为股票相对于私人市场价值和同行有折扣，会机会主义地进行收购，不计划在2025年指引中进行股权发行，会保持杠杆率在中五倍水平，下半年可能出售部分资产 [78][84][85] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产加权基础上接近7% - 7.5%，收购和出售的价差不大，具体情况会根据资产而异，所有情况都包含在指引数字中 [87][88] 问题: 公司对影子和未锚定中心在投资组合中最大占比的看法及传统和影子锚定购物中心的资本化率差异 - 未锚定中心占比约10%，影子锚定中心与核心锚定项目可互换，目前占7%，有望提高，从非杠杆内部收益率看，影子锚定中心比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [91][93][94] 问题: 公司中心消费者的行为趋势及受Kroger商店关闭影响的位置和市场中积极扩张的杂货店 - 消费者情绪调查显示负面，但销售持续增长，公司中心客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，公司市场失业率低，零售商认为消费者强劲；公司有一个Kroger店铺在关闭名单中，预计本月关闭，已有另一家杂货店回填；市场中积极扩张的杂货店有Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [99][100][107] 问题: 下半年同店NOI增长隐含减速是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 从绝对美元而非同比看，同店NOI从Q2到Q3到Q4将增长，去年费用时间和支出影响了季度数据，今年会更平稳；公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置5000万 - 1亿美元资产，会保持纪律性 [114][115][116] 问题: Kroger商店关闭是否会出现共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的Kroger店铺无共同租赁问题，共同租赁问题常见于权力空间；公司未明确计划今年进行另一笔债券发行，但会机会主义地进入市场，管理到期日历和与收购相关的债务 [121][122][124] 问题: 更新坏账指引并收紧范围的原因及可能导致达到较高低端的结果 - 第二季度坏账与第一季度和2024年情况一致，公司对当前水平有信心，因此收紧范围，考虑到强劲的租赁需求和租金价差，预计全年坏账情况与目前一致 [128][129][130] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购的资本化率 - 期权租赁租金价差取决于是否是杂货店续租或其他租户，杂货店续租价差较低，其他租户可能较高，这是季度内40个期权的组合情况；年初至今收购资产的资本化率为6.3% [137][140][141] 问题: 收购未锚定中心的资本化率、战略原理、位置及提高入住率的速度 - 公司在当地市场有优势，收购的未锚定中心初始收益率和租金增长潜力好，预计占总收购量10% - 15%，占总投资组合低于10%，能带来增量增长，风险可控；收购的未锚定中心新租赁价差约43%，续约价差在中30%，CAGR超过3%；收购的未锚定中心能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到上90% [146][149][153] 问题: 公司如何为JV合作收购资产及JV合作伙伴的需求和回报期望是否变化 - 公司有两个JV合作，为每个基金设定了目标，目前已收购4个物业，预计下半年会有进展，一个较小的基金预计年底完成投资，另一个会持续一段时间，收购情况取决于市场和基金匹配度 [155][156][157]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入（NOI）达3360万美元，同比增长6.3%，主要得益于同店NOI增长5.3% [12] - 第二季度房地产投资信托（REIT）和公司相关的每股运营资金（FFO）为0.29美元，较去年同期增长3.6%，公司总FFO为每股0.48美元，比去年第二季度高0.20美元 [12] - 土地运营业务FFO为0.19美元，主要来自遗留债务解决、农业用地出售和合资企业收入 [13] - 一般及行政费用（G&A）约为700万美元，较去年同期下降3.3%，全年预计G&A与2024年持平或每股降低0.01美元 [13] - 季度末总流动性超3亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.3倍，约95%的债务为固定利率，加权平均利率为4.67% [14] - 提高2025年业绩指引，同店NOI预计在3.4% - 3.8%之间，REIT和公司FFO预计在每股1.12 - 1.16美元之间，总FFO预计在1.35 - 1.4美元之间，中点较之前指引提高约0.18美元 [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 同店NOI季度增长5.3%，主要受同店经济入住率提高140个基点推动 [6] - 本季度执行52份租约，涉及总可出租面积（GLA）约18.4万平方英尺，年基本租金（ABR）达610万美元 [9] - 可比租赁利差为6.8% [21] - 租赁入住率为95.8%，环比提高40个基点，同比提高190个基点；经济入住率为94.8%，较上季度提高90个基点，较去年同期提高200个基点 [10] 土地运营业务 - 解决了各种遗留运营或义务，年度运营成本从400 - 500万美元降至375 - 450万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷交易市场开始活跃，公司看到了一些令人兴奋的收购机会，但最终成交取决于定价 [9] - 截至5月，旅游数据依然强劲，5月总游客访问量同比增长1%，年初至今增长2.8%，主要由美国西海岸游客增长推动，日本游客数量年初至今和5月较2024年略有下降，加拿大游客5月下降约8%，年初至今下降超6%，但国内东西海岸游客数量年初至今和当月均有所增加 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年的三个优先事项为改善CRE投资组合表现、实现内外增长以及精简业务和成本结构 [6] - 持续推进毛伊岛的定制开发项目，预计2026年第一季度完工，完工后预计每年增加NOI 100万美元；在西瓦胡岛的科莫哈纳工业园区执行另一个定制开发项目，并开始相邻仓库的前期建设工作，预计2026年投入使用，2027年第一季度稳定运营后每年实现NOI 280万美元，这些项目完工后将使GLA增加超15万平方英尺 [7][8] - 公司认为市场开始开放，漏斗顶端的机会增多，机会涵盖各类资产类别，但预计2025年额外投资不会对收益产生重大影响 [20] - 夏威夷投资市场竞争激烈，公司有专门团队并维护客户关系以寻找非公开市场机会，在小型交易中，公司平台和资产负债表优势明显；大型交易中，当地知识和对房地产的理解使其脱颖而出；7000 - 1亿美元的中型交易竞争相对较少 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合表现有信心，对增长前景感到鼓舞，对精简工作表示满意，认为现有投资组合需求健康，积极增加工业资产，并对未来收购持乐观态度 [6][16] - 预计第三季度同店NOI增长率较低，原因是2024年第三季度业绩强劲，但第四季度同店NOI增长率将与上半年水平相近，全年剩余时间投资组合将继续保持高水平表现 [15][49] 其他重要信息 - 管理层在电话会议中提及非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，相关使用说明和调整信息可参考第二季度补充信息和演示材料 [4] - 公司不承担更新前瞻性声明的义务 [4] 问答环节所有提问和回答 问题: 交易市场改善情况及机会所在 - 市场开始开放，漏斗顶端机会增多，机会涵盖各类资产类别，公司已实现全年FFO每股1美分的目标，预计年底前可投入更多资金，但对2025年收益无重大影响 [20] 问题: 可比租赁利差为6.8%，低于前几个季度的原因 - 总体对租赁活动满意，交易总量可观，GLA与前几季度相当，利差较低是因为本季度没有重大异常因素推动利差变化 [21] 问题: 未来6 - 12个月是否有低于市场租金的租约到期推动同店增长 - 公司认为增长主要受市场基本面驱动，如零售表现、就业增长等，租户销售和客流量增加，虽有个别机会，但并非利差的主要驱动因素 [25] 问题: 截至6月签约未开业租金（S&O）为580万美元，2025年下半年和2026 - 2027年的预期情况 - 新增的两个工业定制开发项目预计分别于2026年第一季度和2027年初或2026年末开始产生经济效益，对2025年无影响，S&O管道预计在未来12 - 18个月内逐步转化为NOI和FFO [27][28] 问题: 大型山姆会员店租户改进费用（TI）是否会对下半年调整后运营资金（AFFO）产生重大影响及如何建模 - 该TI预计在第三季度支付，不纳入AFFO计算，因其不属于经常性维护资本支出，费用约为2000万美元 [29][35] 问题: 是否还有类似MIPONO终止协议的遗留问题在未来几年出现 - 公司认为MIPONO协议是良好结果，提供了确定性，减少了资产负债表风险，公司对资产负债表中的遗留义务已充分预留，但土地运营业务仍有相关负债，短期内预计无重大影响，但清理该业务部分仍很重要 [42][43] 问题: 投资销售的竞争格局，竞争对手是否回归市场 - 夏威夷房地产市场有活跃资金寻找机会，市场竞争激烈，公司通过维护关系寻找非公开市场机会，不同规模交易的竞争优势不同 [45][46] 问题: 年初至今同店表现远超修订后指引，下半年减速的原因 - 第三季度同店NOI增长率较低是因为2024年第三季度业绩强劲，包含有利的续租和物业税上诉结果，第四季度同店NOI增长率将与上半年水平相近 [48][49] 问题: 山姆会员店2000万美元TI为何不纳入AFFO计算 - 该TI与租约长期延期相关，不属于公司经常性维护资本支出，因此不纳入AFFO计算，但不同公司对AFFO计算有不同理解 [55][56] 问题: 同店指引改善，但房地产业务FFO指引仅低端提高1美分的原因 - 差异主要由非现金直线租金调整导致，涉及一份地面租约收回改良资产，排除该因素后，REIT和公司FFO指引两端将各提高1美分 [59] 问题: 外国游客减少是否对夏威夷经济产生负面影响 - 截至5月旅游数据依然强劲，虽日本和加拿大游客数量有所下降，但国内东西海岸游客增加弥补了这一影响，外国游客情况未对夏威夷经济增长产生重大影响 [65] 问题: 是否会继续积极偿还债务及债务与EBITDA比率目标 - 公司目标净债务与调整后EBITDA比率为5 - 6倍，目前为3.3倍，若有额外现金收益，优先用于增长资本投资，也会综合考虑偿债机会 [71] 问题: 租户客流量和入住率提高，是否担心租户健康状况 - 公司密切关注租户健康，关注客流量、销售和收款情况，目前无放缓迹象，第二季度客流量增长3.9%，租户销售强劲，Q1和Q2均超过百分比租金目标，收款情况与前几个季度一致 [74][75] 问题: 关税是否对定制开发项目建设成本产生影响 - 通货膨胀对建设成本有影响，公司通过提前定价材料、保守承保和加快执行速度等方式降低成本影响，如提前锁定西瓦胡岛Lowe's项目的钢材价格 [76]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现归一化运营资金（NFFO）为每股0.38美元，较2024年第一季度增长超26% [27] - 截至第一季度末，公司净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.5倍 [13][31] - 公司上调2025年全年同店净营业收入（NOI）增长目标至9% - 13%，此前为7% - 10% [28] - 公司将NFFO每股摊薄收益指引上调0.03美元，至1.58 - 1.64美元，此前为1.56 - 1.61美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区（Trilogy） - 2025年第一季度，Trilogy同店NOI同比增长19.8% [15] - 公司上调Trilogy全年同店NOI增长指引至12% - 16%，此前为10% - 12% [29] - Trilogy整体CMS五星评级平均超4分，质量评级为4.8分 [17] 老年住房运营物业（SHOP） - 2025年第一季度，SHOP同店NOI同比增长30.7% [15] - 公司上调SHOP全年同店NOI增长指引至20% - 24%，此前为18% - 22% [29] - SHOP实现8.8%的同比收入增长，以及近2%的环比收入增长 [18] 医疗办公楼（MOB）和三净租赁业务 - MOB组合规模在过去几年持续缩小，从几年前的约110处减少至目前的80多处 [41] - 三净租赁业务规模也在缩小，目前占公司NOI的比例远低于10% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司多元化医疗投资组合实现15.1%的同店NOI同比增长 [10] - 自第一季度末以来，公司运营组合的入住率出现明显上升，特别是SHOP板块 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于提供高质量护理服务，以推动可持续的财务表现 [8] - 投资团队积极寻找新的增长机会，与现有和潜在运营合作伙伴建立合作关系 [12] - 公司通过资产处置回收资金，重新配置到更具吸引力的投资项目中 [25] - 公司利用ATM计划筹集资金，以支持外部增长目标 [12][27] - 行业受益于老年人口增长的长期趋势，公司预计未来需求将持续增长 [11] - 公司通过与优质运营商合作、优化资产组合和提升运营效率，增强市场竞争力 [12][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度运营表现强劲，尽管冬季和流感季节带来一定挑战，但多元化投资组合发挥了积极作用 [10] - 随着春季和夏季的到来，公司预计运营组合将继续增长，特别是SHOP板块 [11] - 公司对投资管道和发展项目充满信心，预计将在今年晚些时候完成多项收购 [22][35] - 行业面临供应短缺问题，高关税和通胀压力可能进一步限制新供应的上线，但公司现有投资组合将受益于需求增长 [81] 其他重要信息 - 公司本周在南加州举办了年度运营商峰会，分享最佳实践，强调质量护理和员工满意度 [9] - 公司在第一季度完成了一项Trilogy园区的租赁回购，金额约为1610万美元 [21] - 第一季度末后，公司完成了一项价值6500万美元的SHOP社区收购，并将运营权移交给现有区域运营合作伙伴 [21] - 公司目前的投资管道包括超过3亿美元的潜在收购项目，均在运营投资组合板块 [22] - 公司在第一季度启动了两个Trilogy板块的新项目，并计划在今年剩余时间内启动更多开发项目 [24] - 公司在第一季度和季度末后出售了五处物业，获得约4000万美元的收益 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：投资管道的预期完成时间和进展阶段 - 投资管道中的交易完成时间差异较大，部分可能在第三季度末完成，但大多数预计在第四季度完成 [35][36] - 这些项目是公司已中标项目，处于意向书阶段或正在谈判意向书，甚至已签订合同，完成的确定性较高 [37] 问题2：MOB和三净租赁业务的长期战略 - MOB组合规模将继续缩小，公司将出售非核心、非战略的MOB物业，目前更看好老年住房市场的风险调整后回报 [40][41] - 三净租赁业务规模也在缩小，目前占公司NOI的比例远低于10%，公司不排斥合适的三净租赁机会，但增长重点在运营投资组合 [43] 问题3：投资管道的交易数量、竞争情况和经济细节 - 投资管道规模超过3亿美元，主要是SHOP和Trilogy项目，且多数为过去十年内建成的较新建筑 [48] - 平均每单位成本在20万美元左右，价格具有吸引力，稳定资产的收益率在6% - 8%之间 [49] - 部分资产是通过非公开市场或直接渠道获得，公司与运营商合作获取项目 [50] 问题4：如何平衡ATM融资和非核心资产出售来支持未来投资 - 公司优先使用留存收益作为收购资金的来源，其次是资产处置收益 [53][54] - ATM计划是一种有吸引力的融资方式，但公司会根据股价表现谨慎使用 [56] 问题5：Trilogy的医疗补助（Medicaid）和医疗保险优势（Medicare Advantage）费率情况 - 大多数州的Medicaid费率在7月重置，预计会随通胀上调，且有机会因表现出色获得额外加成 [61][62] - Medicare Advantage费率是滚动协商的，公司与新的Medicare Advantage计划签约，为Trilogy带来更多客源和增长动力 [64] 问题6：4月入住率上升后的定价情况和今年的营销策略 - 公司在1月或3月对部分建筑提高了租金，包括新租户和现有租户，但并非所有租户都受到影响 [73] - 今年的重点是减少优惠政策，如免租期和第三方推荐费用，同时采用动态定价策略，根据房间特点和入住率调整价格 [74][75] 问题7：关税对公司业务的影响 - 公司认为自身在行业中处于有利地位，关税对工资和食品成本的直接影响较小 [78] - 关税可能会增加Trilogy的建设成本，但公司可以通过提高租金来应对通胀压力 [79] - 高关税和通胀会限制私人公司开发老年住房资产的能力，有利于公司现有投资组合的需求增长 [81] 问题8：Trilogy入住率上升的渠道和来源 - SHOP板块的入住率上升更为明显，而Trilogy的入住率增长较为平稳 [87] - Trilogy过去主要依靠熟练护理业务的居民填充辅助生活床位，现在更加注重营销，辅助生活和独立生活区域的入住速度加快 [88][89] - 熟练护理居民离开后，约70%会回家，10%会转移到Trilogy的老年住房床位，这部分居民占新入住老年住房床位租户的40% [90][91] 问题9：Trilogy如何帮助提升SHOP运营效率 - 公司计划将Trilogy的长期激励计划从现金转换为公司股票，以增强其与公司的利益一致性，并支持区域SHOP运营商 [94] - Trilogy可以为区域运营商提供采购平台、收益管理平台、人才培养、营销等多方面的支持 [95] 问题10：门诊业务中12处资产的处置预期资本化率和完成时间 - 这些资产情况各异，难以确定平均资本化率，但处置有助于优化门诊医疗投资组合 [103] - 14处非同店资产中，2处已出售，2处已签订合同，其余处于不同的谈判和推广阶段，公司有信心完成处置 [105] 问题11：Trilogy老年住房业务平均每日费率增长放缓的原因和未来趋势 - 费率增长放缓主要是由于床位结构变化，新增床位中独立生活别墅占比较高，其费率较低但利润率较高 [108] - Trilogy在私人市场实现了约6%的费率增长，未来随着床位结构调整和费率调整的影响显现，增长情况将更加清晰 [109] 问题12：如何评估新运营商以及未来投资机会 - 公司持续评估潜在运营商，以应对可能的运营商更换需求 [114] - 此次合作的两个新运营商是公司之前有过合作经验或了解的团队，他们在公司希望拓展的市场有业务布局 [115][116] - 与新运营商合作将为公司带来更多投资机会，同时分散运营商风险 [116] 问题13：新园区开发项目情况和未来开发机会 - 公司通常每年启动2 - 3个Trilogy新园区项目，包括新园区建设、独立生活别墅和扩建项目 [121] - 此次提到的密歇根项目是一个未开业的辅助生活建筑，Trilogy将对其进行改造并增加熟练护理服务，将其转变为综合老年健康园区 [122] - 公司将在未来季度继续启动新的园区开发项目 [123]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现同店净营业收入（NOI）同比增长15.1% [8] - 第一季度，公司报告的经调整后每股完全稀释后正常化资金流（NFFO）为0.38美元，较2024年第一季度增长超26% [25] - 截至第一季度末，公司净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.5倍 [11][28] - 公司将2025年全年同店NOI增长目标上调至9% - 13%，此前为7% - 10% [26] - 公司将NFFO每股完全稀释后指导区间上调至1.58 - 1.64美元，中点上调0.03美元，此前为1.56 - 1.6美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区（Trilogy） - 2025年第一季度，Trilogy同店NOI同比增长19.8% [12] - 公司上调Trilogy全年同店NOI增长指引至12% - 16%，此前为10% - 12% [27] - Trilogy整体CMS五星评级平均超过4分，质量评级为4.8分 [15] 高级住房运营物业（SHOP） - 2025年第一季度，SHOP同店NOI同比增长30.7% [12] - 公司上调SHOP全年同店NOI增长指引至20% - 24%，此前为18% - 22% [27] - SHOP收入管理和优化带来8.8%的同比收入增长，与2024年第四季度相比有近2%的收入增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于长期护理领域，优先考虑与市场领导者合作，扩大运营组合 [7][10] - 投资团队积极寻找新的增长机会，与现有和潜在运营伙伴建立合作关系 [10] - 公司通过出售非核心、低增长资产，回收资金并重新配置到更具吸引力的投资项目中 [22][23] - 公司利用ATM计划筹集资金，支持发展计划和收购机会 [10][25] - 行业面临供应问题，高关税和通胀增加了私人公司开发老年住房资产的难度，公司现有投资组合有望受益于需求增长 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度运营表现强劲，资本配置举措成功，增强了财务状况，支持了外部增长计划 [7] - 随着春季和夏季到来，公司团队和运营伙伴有望抓住市场对辅助生活护理的增长需求，预计运营组合将持续增长 [9] - 老年住房行业受益于多年的有利基本面，公司对2025年及未来的业绩充满信心 [9] 其他重要信息 - 公司本周在南加州举行了年度运营商峰会，分享最佳实践，强化对优质护理、居民满意度和员工保留的重视 [7] - 第一季度，公司完成了一项约1610万美元的Trilogy园区租赁买断交易，并在季度末后完成了一项6500万美元的SHOP社区收购 [19] - 公司目前拥有超过3亿美元的潜在收购项目管道，预计大部分将在第三季度末或第四季度完成 [20][34] - 第一季度，公司通过ATM计划以每股30.22美元的平均价格筹集了约4800万美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍收购管道的预期完成时间和进展阶段 - 收购管道是在第四季度开始快速建立的，交易完成时间会因监管审批和进展阶段不同而有所差异，大部分预计在第三季度末或第四季度完成 [33][34] - 管道中的资产是公司已中标项目，处于意向书（LOI）或合同谈判阶段，完成确定性较高，但仍可能因尽职调查或监管问题而终止 [35][36] 问题2: 如何看待医疗办公楼（MOB）和三重净租赁业务的长期战略 - MOB投资组合规模在过去几年逐渐缩小，公司将继续出售非核心、非战略的MOB资产，目前数量从几年前的约110处减少到80多处，公司更看好老年住房的风险调整后回报 [38][39] - 三重净租赁业务规模也在缩小，公司曾出售一个大型投资组合，目前剩余业务占NOI不到10%，若有好机会会考虑出售，但目前不主动寻求 [40][41] 问题3: 请分享收购管道中交易数量、竞争情况和经济细节 - 收购管道规模超过3亿美元，主要是SHOP和Trilogy项目，且大部分为近十年内建成的较新建筑，平均每单位成本低至20万美元，价格有吸引力 [46][47] - 部分资产是通过非市场或直接渠道获得，公司与运营商合作，由其提供交易机会 [48] 问题4: 如何平衡使用ATM和出售非核心资产来为未来投资活动提供资金 - 公司优先使用留存收益作为收购资金的来源，其次是出售非核心资产所得款项，将低增长资产资金重新配置到高质量、高增长资产中 [50][51] - ATM计划是获取资金的有效方式，公司对股价敏感，会在股价表现良好时利用该计划 [53][54] 问题5: 请介绍Trilogy的医疗补助（Medicaid）和医疗保险优势（Medicare Advantage）费率情况 - Medicaid费率多数州在7月调整，预计与通胀同步增长，部分州有基于价值的护理组件，Trilogy有机会通过展示质量指标获得额外费率提升 [58][59] - Medicare Advantage费率是滚动协商的，公司与新的Medicare Advantage计划签约，扩大了Trilogy设施的覆盖范围，预计将成为Trilogy入住率增长的重要推动力 [62] 问题6: 4月入住率强劲增长，请问定价情况以及今年与往年的不同策略 - 公司在1月或3月对部分建筑提高了标价和现有居民的费率，但并非所有居民都立即受到影响，费率调整的影响将在全年持续体现 [70][71] - 今年的重点策略包括减少优惠（如免租期、向中介支付费用）和采用动态定价，Trilogy在动态定价方面领先，根据房间特点和入住率调整价格，对净营业收入、利润率和每可用客房收入（RevPAR）产生积极影响 [72][73] 问题7: 关税对公司业务有何影响 - 公司认为自身在行业中处于有利地位，医疗服务和房地产投资信托（REIT）在关税消息影响下表现较好 [76] - 关税对工资和食品的直接影响较小，对Trilogy的建设成本可能有一定影响，但公司有能力通过提高费率来应对成本上升 [77][78] - 高关税和通胀增加了私人公司开发老年住房资产的难度，有利于公司现有投资组合的需求增长，但行业长期仍需增加供应以满足需求 [79] 问题8: Trilogy入住率增长的渠道是怎样的 - 公司提到SHOP投资组合的入住率增长更为明显，Trilogy入住率增长相对平稳 [85] - Trilogy过去主要依靠熟练护理业务的居民填充辅助生活床位，近年来加强了营销，部分新设施的辅助生活和独立生活区域入住速度快于熟练护理区域 [86][87] - 约70%的熟练护理居民在康复后回家，10%会转移到Trilogy的高级住房床位，这部分居民占新入住高级住房居民的40%，是长期稳定的潜在客户来源 [88][89] 问题9: 请分享Trilogy如何帮助提升SHOP运营效率的案例 - 公司计划将Trilogy的长期激励计划从现金转换为公司股票，以加强与Trilogy的合作，使其能够支持区域SHOP运营商的发展 [94] - Trilogy可以为区域运营商提供多种支持，包括使用其集团采购组织（GPO）降低采购成本、利用收入管理平台进行动态定价、提供人才招聘和培训、营销和网络优化等服务 [95] - 运营商峰会反馈积极，新的运营商与现有团队契合度高，预计将为公司带来长期的净营业收入增长和平台价值提升 [96][97] 问题10: 从同店中剔除的12处门诊资产的处置预期资本化率和完成时间 - 这些资产情况复杂，难以确定平均资本化率，但处置有助于优化MOB投资组合 [103] - 14处非同店资产中，2处已出售，2处已签订合同，其余处于不同的谈判和推广阶段，预计大部分或全部将成功出售 [105] 问题11: Trilogy高级住房业务第一季度平均每日费率增长放缓的原因及未来趋势 - 增长放缓主要是由于床位组合变化，新增床位中独立生活别墅和床位占比较多，其费率低于辅助生活床位，但利润率较高 [108] - Trilogy在高级住房私人部分实现了约6%的费率增长，费率调整时间和床位组合变化导致数据表现与6%的增长有所差异 [109] 问题12: 请介绍评估新运营商的过程以及未来投资机会 - 公司持续评估潜在运营商，以应对可能的运营商更换需求 [115] - 此次合作的两个新运营商是公司之前有过合作经验或了解的团队，公司根据其运营地区、与现有运营商的互补性以及对公司市场拓展的帮助等因素进行评估 [116][117] - 与新运营商合作将为公司带来未来增长机会，扩大市场覆盖范围并实现运营商多元化 [117] 问题13: 请介绍新的校园开发项目以及未来类似项目的机会 - 公司通常每年启动2 - 3个Trilogy新校园项目，包括新校园建设、独立生活别墅和扩建项目 [123] - 此次提到的密歇根项目是一个未开业的辅助生活建筑，当地政府邀请Trilogy接管并改造为综合老年健康校园，这与大多数Trilogy项目的完全新建不同 [124] - 公司预计在未来一两个季度内启动更多新校园项目 [125]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.74美元，较上年增长4.2% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净FFO为1.14美元，较上年同期增长3.6% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股正常化FFO为1.15美元，较上年同期增长2.7% [17] - 2025年第一季度FAD为5600万美元，较上年同期增长9.9% [17] - 2025年第一季度房地产投资部门现金租金较第四季度增加260万美元 [17] - 2025年第一季度SHOP部门NOI为310万美元，较上年同期增长4.9% [16][19] - 2025年第一季度SHOP普通股股东FAD贡献经调整后为280万美元，同比增长12.6% [19] - 2025年全年NAREIT FFO和正常化FFO每股摊薄后中值分别为4.67美元和4.71美元，较2024年分别增长2.6%和6.1% [23] - 2025年FAD中值为2.251亿美元，较2月指引的2.217亿美元有所提高，较2024年增长10.2% [24] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍，处于4 - 5倍的杠杆政策范围内 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 2025年第一季度现金租金增加，原因包括收购带来约90万美元增长、NHC百分比收入租金120万美元、过渡物业额外租金约20万美元、年度租金增长约70万美元，同时NHC基础租金减少10万美元、递延租金还款减少约30万美元 [18][19] - 年初至今已完成约1.749亿美元房地产投资，平均初始收益率为8.2% [20] SHOP业务 - 第一季度NOI同比增长4.9%至310万美元，居民费用同比增长5.2%，入住率提高390个基点至89.2%，利润率下降10个基点至22.1% [16] - 维持全年12% - 15%的NOI增长目标 [9][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上卖家数量增多，但买家群体有限，公司凭借有竞争力的资本成本和良好的债务与股权资本获取渠道，交易活动活跃 [11][12] - 高级住房市场Cap率趋于平稳，主要因债务成本高和物业表现趋于稳定 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大SHOP投资组合，通过内部转换和收购等方式实现增长 [6][7][8] - 积极推进将租赁给Discovery的六个物业组合转换为新的合作模式，为未来将辅助生活社区纳入RIDEA结构提供模板 [8] - 持续优化投资组合，谨慎选择投资机会，不盲目追求增长，注重为股东创造长期价值 [6][7] - 关注市场动态，利用自身优势在高级住房市场竞争中获取更多机会 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，第一季度业绩超预期，得益于收购速度加快和现金租金回收情况改善 [6] - 对投资前景充满信心，预计2025年投资总额将大幅高于2024年，有望超过去年的2.375亿美元 [6][10][11] - 尽管面临Medicaid削减等不确定性，但公司认为自身的地理布局、租户信用和强劲的覆盖率能够减轻潜在影响 [15][16] - 看好SHOP业务的长期发展，维持全年12% - 15%的NOI增长目标 [9][17] 其他重要信息 - 第一季度记录了120万美元的交易成本，与一个大型SHOP投资组合有关，但最终认为该交易不适合股东，决定放弃 [7] - 公司激活了ATM并在第一季度以每股75.52美元的平均价格（扣除费用前）出售了约20.8万股普通股 [20] - 第一季度结算了2024年8月远期发行的剩余96万股普通股，每股调整后价格为68.21美元，获得约6550万美元收益 [21] - 截至2025年3月31日，有6890万美元的托管远期股权收益，可用于未来交付93.1万股普通股，平均价格为每股74美元 [21] - 第一季度末资产负债表状况良好，现金余额为1.35亿美元，有4090万美元的可用ATM额度和2.53亿美元的循环信贷额度 [21][22] - 第一季度后偿还了6010万美元的有担保债务，并将2亿美元的定期贷款延长至2025年12月16日，计划在第三季度末再次延长六个月至2026年 [21][22] - 董事会宣布为2025年6月30日登记在册的股东支付每股0.90美元的股息，将于2025年8月1日支付 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于NHC的进展、Medicaid的影响以及土地和建筑相关情况 - 公司需谨慎谈论土地和建筑相关内容，NHC租赁协议规定其需在2026年底前六个月通知续约，公司正在与NHC进行对话，试图达成早期协议 [31] - Medicaid和提供商税问题带来不确定性，公司有独立的董事会相关方委员会，并聘请了Blueprint Advisors协助确定公平交易和制定战略 [32] 问题2: SHOP第一季度表现低迷的原因 - 有一次性费用影响了业绩，但公司原本预计第一季度业绩相对平稳，冬季通常会有更多居民迁出，不过仍实现了同比增长，且有良好的领先指标，对全年指引保持乐观 [34][35] 问题3: SLM的夹层贷款后续处理情况 - SLM相关事务基本结束，4月收到250万美元还款，随着其出售更多设施，可能会有额外还款，但时间不确定，相关建筑已重新出租，租户表现良好 [36] 问题4: Discovery的三重净租赁转换过程是否顺利，是否会影响租金收入和相关费用 - 向新运营商过渡会有一些噪音，但公司在预测中已考虑到这些因素 [41] - 建筑维护良好，公司将进行一些能产生收入的资本支出 [42] - Discovery在SHOP投资组合方面表现良好，入住率有所提高，公司希望支持其发展，并将一些独立建筑纳入合作关系 [43] - 公司在确定运营转移的完整流程，包括营运资金等方面，对FAD指引有信心，预计不会受到影响 [45] - 当租赁明显无法到期时，公司资产负债表上有直线应收款，将按照以往方式处理 [46] 问题5: 第一季度NHC百分比租金收益对租户盈利能力的影响以及资产推向市场的潜在收益 - 百分比租金已基本计入公司数据，对业绩有轻微积极影响，公司对其有一定的预期 [47] - 相关建筑表现持续改善，租金不断上涨，市场估值良好，公司与Blueprint合作，掌握了资产的合理估值信息，将在谈判中考虑这些因素 [48][49] 问题6: 如何确保SHOP投资组合实现中两位数的同店NOI增长 - 关注激励措施的取消和入住率维持在90%以上，目前激励措施已开始减少，第一季度入住率略有下降是预期之内的，后续有望改善 [50][51] - 持续投资的资本支出预计会随着时间减少，有助于提高业绩 [52] 问题7: 大型SHOP投资组合未成交的原因及经验教训 - 公司在确定物业的实际NOI运行率、增长情况以及对公司的增值潜力后，认为该交易可能不适合，主要原因包括结构和整合问题，目前决定专注于现有投资管道 [54][55] 问题8: 1.55亿美元未确定新投资的组合情况及目标 - 未确定投资组合包括少量贷款和大部分永久产权投资，目前执行情况以永久产权投资为主，预计未来仍将如此，平均收益率假设为8.2%，与近期交易相符 [56][57] 问题9: Discovery租赁和三重净转换的NOI过渡时间 - 公司目标是在第三季度完成，但需经过法律审查和许可证申请等程序，时间仍不确定 [58] 问题10: SHOP第一季度RevPAR增长低但入住率接近90%仍使用大量激励措施的原因 - 并非所有建筑入住率都达到90%，仍有部分建筑需要使用激励措施来提高入住率 [63] - 平均入住时长缩短，导致租户周转加快，公司希望保持入住率稳定，避免在冬季出现大幅下降 [64][65] 问题11: Discovery租赁转换的NOI潜在增长目标 - 公司认为该投资组合有良好的增长潜力，随着时间推移可能实现两位数的NOI增长，未来有可能达到900万 - 1000万美元，但需要持续稳定的增长 [68] - 目前该投资组合的投资回报率略高于3%，公司认为有提升空间，应回归更正常的水平 [70] 问题12: 关于Tax租户的最新情况 - 公司没有更多信息可分享，该租户的公开披露信息与公司所知一致，相关建筑按约定支付租金，运营表现良好 [73] 问题13: 交易活动加速的驱动因素以及投资管道的深度 - 卖家意识到当前市场情况，Cap率趋于平稳，利率较高且短期内下降的可能性较小，卖家希望回收资金 [76] - 买家群体有限，公司凭借SHOP产品在优质物业市场更具竞争力，专注于高级住房投资，投资管道丰富，总漏斗规模是2月的三到四倍 [77][78] 问题14: 收购速度是否会在下半年加快 - 收购速度有可能加快，但公司会谨慎选择投资机会，确保投资对公司有增值作用，同时也会考虑团队的扩张情况 [79][80] 问题15: Cap率趋于平稳的原因 - 债务成本仍然较高，买家如果降低Cap率可能会面临负杠杆，从而推动Cap率上升 [81] - 物业表现趋于稳定，增长速度从两位数降至中高个位数，公司在筛选投资机会时会关注增长潜力和初始收益率 [81][82] 问题16: 公司今年晚些时候进入债券市场的融资规模和成本考虑 - 公司会比较股权和长期债券的增量成本，目前两者成本相近 [86] - 由于市场环境和公司评级等因素，公司需要谨慎选择发行窗口，最低发行规模为3亿美元，以获得最大的债券流动性 [87] - 公司计划发行较长期限的债券，以改善流动性 [88] 问题17: 十年期债券的利差触发点 - 第一季度利差扩大至超过200个基点，超出历史预期，公司将根据市场情况在未来几个季度做出决策 [89] 问题18: NHC相关代理战的预计成本 - 公司在指引中预计成本为100万美元，第一季度结果中在正常化FFO线有约26.4万美元的加回 [91] 问题19: SHOP入住率环比下降的原因 - 主要是由于居民需要更高水平的护理或去世导致的迁出，季节性因素导致去世人数略有增加，财务原因导致的迁出情况不明显 [92]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）达4730万美元，同比增长6.1%，主要因基础租金增长约400个基点、嵌入式租金上调贡献150个基点、净费用报销贡献约160个基点 [6][13] - 本季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）总计3720万美元，即摊薄后每股0.48美元，同比增长6.7% [13] - 核心FFO同比增长4.5%，至每股0.46美元，增长源于内部增长和收购，部分被去年9月股权发行导致的更大股数所抵消 [14] - 截至季度末，净杠杆率为23.4%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.1倍，加权平均利率为4%，加权平均债务期限为3.1年，全部债务组合为100%固定利率 [14] - 宣布年化股息支付为每股0.95美元，较去年增长5% [15] - 重申全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，维持坏账准备金占总收入的75 - 100个基点 [15] - NAREIT FFO全年指导范围为每股1.83 - 1.89美元，中点较2024年增长4.5%；核心FFO指导为每股1.79 - 1.83美元，中点较去年增长4.6% [15][16] - 全年净收购假设为1亿美元，反映2025年潜在的收购和处置活动 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了25.6万平方英尺的新租约和续约，已完成2025年全部租赁，且已确保约80%的2026年租赁 [17] - 投资信托总投资组合平均基本租金（ABR）在第一季度末为每平方英尺20.21美元，较2024年第一季度增长3.1% [18] - 本季度实现混合可比租赁利差为9.6%，新租约利差为20.3%，续约利差为8.7%，保留率为90%，90份续约中成功嵌入3%或更高的租金递增条款 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 97%的净营业收入来自阳光地带地区，该地区零售基本面因人口和就业增长、商业和税收友好政策、有利气候和生活质量等因素保持良好，且缺乏新的竞争供应 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带市场基于必要性的开放式零售中心，以应对更广泛的经济挑战，提供有韧性的业绩 [5] - 评估资产出售和资本循环，计划在2025年全部或大幅减少在加州的投资 [9] - 收购了亚利桑那州图森的Plaza Escondida和夏洛特市中心的Carmel Village，进一步扩大在亚利桑那州和夏洛特市场的业务 [10] - 正在谈判将待售资产收益重新配置到阿什维尔、夏洛特、查尔斯顿、圣安东尼奥和奥兰多等市场的优质中心，管道目前为15 - 20亿美元，优先考虑杂货店锚定的中心，但对物业形式持开放态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2025年待定关税成为头条新闻，但目前评估其对消费者和租户的直接和间接影响还为时过早，公司专注于基本零售业务，如快餐餐厅和健康与 wellness 供应商，有助于应对挑战 [7] - 后疫情时代租户健康状况良好，销售和盈利能力普遍强劲，尽管租金增长稳健，但占用成本比率仍具韧性 [8] - 公司是公开市场上杠杆率最低的带状中心房地产投资信托基金之一，能够在不确定时期把握机会，在不依赖资本市场的情况下适当和谨慎地发展平台 [12] - 对全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，因第一季度无坏账影响，但预计后续因宣布的破产事件会对同店NOI产生影响 [15][21] 其他重要信息 - 公司对加州资产的出售反应良好，所有资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] - 公司认为交易市场仍然健康，竞争情况有起伏，公司战略围绕不确定时期，利用杠杆和机会进行增长 [42][43] - 公司在夏洛特市场有业务，希望增加资产，并认为阿什维尔是互补市场，查尔斯顿有立足点，也在关注萨凡纳市场，且市场越小，对物业质量的门槛越高 [47][48][49] - 公司认为在进行资本循环时，已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行 [52] - 公司认为Carmel Village是夏洛特市场的优质资产，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度同店NOI增长超6%，如何实现全年3.5% - 4.5%的增长目标？ - 增长减速主要源于坏账，第一季度净坏账为零，但全年仍维持75 - 100个基点的指导；第一季度杂货店百分比租金较高；第一季度费用较低，全年净费用报销会有所下降 [21][22][23] 问题2: 锚定租户入住率接近100%，今年仅6份租约到期且租金较低，团队在谈判时的租赁利差如何？ - 锚定租户的租赁利差需个案分析，公司愿意接受较低利差以引入能改善商品组合的核心租户；未来12 - 24个月有一些谈判机会，但很多是期权；2026 - 2027年有较多租约滚动，但公司对谈判机会有信心 [28][29][30] 问题3: 目前营销的加州资产的市场反应和潜在定价如何？ - 所有加州资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，市场反应良好，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] 问题4: 宏观不确定下，租赁对话和租户行为自4月2日以来有何变化？ - 目前租赁需求和管道未变，与租户的对话也未改变；零售商在签订5 - 10年租约时，会考虑业务在多个周期的生存和发展，租金谈判只是其中一小部分 [35][37][38] 问题5: 交易市场有何变化，加州资产的潜在买家是否改变出价或定价预期，资本循环是否如预期？ - 交易市场仍然健康，竞争有起伏，公司喜欢竞争较少的环境；1亿美元的净投资活动已充分考虑加州资产出售和年底前的置换，目前收购方面约一半已确定，对进展有信心 [42][43][44] 问题6: 考虑进入的市场质量门槛提高，资本循环是否会推迟到今年晚些时候或明年，是否有特别股息的风险？ - 公司已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行，对指导范围有信心 [52] 问题7: 请介绍Carmel Village加入投资组合的考虑、市场定位和未来机会？ - 该资产位于夏洛特市场优质区域，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问题8: 过去30天与大型租户（超过10000平方英尺）和小型本地租户的对话是否有差异？ - 目前与租户的对话未改变，表现出担忧的租户是公司一直关注的，公司已为可能出现问题的租户准备了后备方案 [64][65]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [6][7] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，高级住房运营组合（SHOP）增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，研究投资组合同店现金NOI略有收缩 [29] - 公司Q1净债务与EBITDA比率为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1倍 [32] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利，同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16% [15][16] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长指导为11% - 16% [18] 门诊医疗和研究业务（Omar） - 门诊医疗同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率为85% [29] - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，主要是由于入住率下降30个基点 [30] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长指导范围为2% - 3% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人，而2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个 [8] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长，预计成为房地产投资信托（REIT）领域的顶级增长者 [5] - 公司通过收购战略增加在高级住房多NOI增长机会中的参与度，已完成大部分原10亿美元投资指导，并将全年投资预期提高到15亿美元 [9] - 公司在高级住房市场具有优势地位，是卖家、经纪人和整个投资界首选的高级住房合作伙伴，投资管道活跃且不断增长 [23] - 行业竞争方面，高级住房市场基本面强劲，吸引了更多参与者进入，但公司凭借其优势平台、运营经验和良好的合作关系，有信心继续竞争 [156] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前宏观经济背景存在高度不确定性，但高级住房市场供需失衡对公司有利，这种情况在较长时间内将显著改善 [11] - 公司有望通过入住率和费率增长继续增加SHOP收入，业务模式受关税和全球贸易影响有限，拥有低成本资金、良好的流动性和强大的资产负债表，作为首选收购方，将获得更多有吸引力的投资机会 [12] - 管理层对公司未来表现充满信心，认为高级住房市场的多NOI增长机会已经开始，且最好的时期仍在前方 [179] 其他重要信息 - 公司将45个布鲁克代尔社区从三重净租赁转换为SHOP模式，并更换新运营商，预计这些社区的NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [20] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半已完成超过250个社区重建项目，预计到年底还将完成100个项目 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响，以及在高入住率下能否实现两位数NOI增长？ - 当入住率从80%增长到90%时，增量利润率约为50%；从90%增长到100%时，增量利润率约为70%，运营杠杆使业务在高入住率下实现利润率扩张 [39] - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了NOI增长，但在高入住率下，未来可能难以实现两位数增长 [44] 问题2: 本季度投资成本每床位有明显上升的原因，以及购买价格与重置成本的关系？ - 本季度购买的社区较新，平均约7年，且位于更好的市场，具有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了高质量运营商，导致每单位价值上升 [56][57] - 虽然存在一定的资本化率压缩，但公司仍在7% - 8%的目标范围内投资，且购买价格仍远低于重置成本 [58][59] 问题3: 即将接管的布鲁克代尔资产的表现，以及过渡期间EBITDAR是否会下降？ - 45个即将过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍留在租赁模式下的资产，公司对这些社区的未来表现感到鼓舞 [66] - 虽然过渡期间可能存在一定的干扰，但公司有经验和信心执行过渡，并通过历史案例证明过渡后有望实现增长 [69][71] 问题4: 3月高级住房的迁出情况及趋势，以及定价能力和不同地区的差异？ - 3月的迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，但公司的迁入活动良好，与去年持平，关键销售季节的预期迁入活动将很强劲 [75][76] - 调整闰年因素后，定价同比约为5%，公司开局良好，全年定价情况有待观察，加拿大在不同地区也有良好的定价机会 [79][81] 问题5: 高级住房租赁季节的情况，以及住房市场等因素对入住率增长的风险？ - 高级住房是房地产中最好的资产类别之一，人口需求强劲，供应受限，公司对高级住房的多NOI增长机会感到乐观 [86][87] - 住房市场与高级住房入住率有适度相关性，目前住房市场待售房屋销售大幅增长，且大多数老年人房屋无抵押贷款，居民支付能力良好 [88] 问题6: 研究投资组合的战略？ - 公司的“一二三”战略主要聚焦高级住房，研究投资组合占比为个位数，战略是最大化该投资组合的NOI机会 [92][93] - 研究投资组合四分之三的租户为信用租户，租赁期限为9 - 10年，旨在保持稳定，尽管目前该领域存在一些挑战，但公司对其仍有信心 [93][94] 问题7: 将布鲁克代尔部分资产转换为SHOP模式是否会错过一些机会，以及全部转换是否更好？ - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个布鲁克代尔投资组合表现普遍改善，对转换的45个资产和保留的租赁资产都感到满意，通过租赁续约时的大幅租金增长来提高保留租赁资产的NOI [100] 问题8: SHOP同店NOI增长本季度相对放缓的原因，以及如何实现全年指导的高低端目标？ - 公司对第一季度14%的增长感到满意，高于内部预期，预计下半年同比增长将高于上半年，关键销售季节是决定因素 [106][107] - 公司认为投资组合有显著的入住率提升空间，目前正在进行多项行动，且尚未看到最佳表现，随着关键销售季节的到来，有望实现增长 [109][111] 问题9: NIH资金潜在变化对研究业务的影响？ - 政府提出的提案目前处于搁置状态，若实施，对大多数领先大学的整体研究预算平均影响约为个位数，由于公司研究投资组合中的大学租户具有双A信用评级和9 - 10年的租赁期限，影响可控 [112][113] 问题10: 增加5亿美元收购指导后，是否会有暂时停顿，以及能否提供3月31日同店入住率数据？ - 公司投资活动加速，有良好的视线看到5亿美元的收购机会，投资管道大于此金额，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [117][118] - 公司强调应关注趋势而非个别数据，第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间预计增长270个基点，尽管第二季度起点因3月迁出而较低，但关键销售季节的迁入活动更为重要 [121][122] 问题11: 是否考虑收购更多类型的资产以提高收益率？ - 公司渴望在提供良好风险调整回报、低至中个位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [126][127] 问题12: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素是什么，以及RevPOR增长加速的原因？ - 下半年增长改善的主要驱动因素是关键销售季节的强劲需求，第一季度的RevPOR表现良好，运营成本同比增长5%，与全年指导一致，劳动力和非劳动力成本趋势有利 [132][133] - RevPOR增长加速是由于公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [134][135] 问题13: 研究投资组合中传统生物技术领域租户的占比和平均租赁期限，以及未来12个月入住率的趋势？ - 研究投资组合中约四分之三的租户为投资级，50%为具有双A评级的大学，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，预收入生物技术公司租赁期限为5 - 7年 [139][140] - 公司重申Omar同店现金NOI增长指导为2% - 3%，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建有望创造价值，这是一个时间问题 [144][145] 问题14: 是否有更多将三重净租赁投资组合转换为SHOP模式的创意机会，以及收购管道中的资本化率趋势和竞争情况？ - 公司一直在寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近将英国11个护理之家从三重净租赁转换为SHOP模式，由CCG运营，公司对该市场的机会感到兴奋 [149][150] - 与去年相比，资本化率有所压缩，但仍在公司设定的7% - 8%范围内，无杠杆内部收益率保持在低至中个位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、交易记录和合作关系有信心继续竞争 [155][156] 问题15: 3月临床迁出对入住率的影响，以及能否提供3月和4月的入住率数据？ - 3月迁出活动高于预期，主要是由于死亡率较高，导致入住率起点低于预期，但迁入活动与去年持平，关键销售季节通常会带来更多迁入和更少迁出，有望实现入住率增长 [161][162] - 公司认为行业应关注趋势而非个别数据，可通过全年指导数据大致推算起点，但建议关注关键销售季节的趋势 [166] 问题16: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及两者在收购方面的竞争差异？ - 历史和当前数据显示，独立生活的绝对入住率较高，且两者都是公司增长的重要贡献者，公司预计未来两者都将继续保持强劲增长 [170][171] - 公司主要关注提供多种服务的校园式社区，收购高质量资产存在竞争，但公司凭借运营商关系、财务实力和交易记录有信心竞争 [174][175]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元 [6][14] - 同店NOI增长2.3%，受租金收入增加推动，但受今年较高的雪灾费用和去年一季度的费用退款影响 [6][14] - 季度末净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [15] - 季度末现金为1600万美元，无担保信贷额度可用4.81亿美元，远期ATM协议潜在结算收益7000万美元 [15] - 2025年4月，董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%；同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易 [9] - 截至2025年4月30日，续约或正在进行的续约占2025年到期空间的57%，去年同期为47% [9] - 连续第十三个季度实现正租金差 [9] - 附属收入持续增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，整个投资组合的平均销售额为每平方英尺455美元，高于上一季度和去年同期 [7] - 季度末 occupancy为95.8%，反映了预期的季节性下降 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购了克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购了小石城的Chanel长廊 [10] - 持续优化数字能力，与零售商合作提供有针对性的实时促销，以提高客流量和销售业绩 [10] - 推出Tanger Deal Days活动，并将在6月推出Summer of Savings活动，鼓励消费者提前购物 [12] - 建立以现场为导向的组织，优先为零售商和消费者服务，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心 [11] - 公司的优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长，市场定位、价值主张和扩张战略得到验证 [12] - 公司资产负债表稳健，现金流强劲，有能力追求机会性增长 [13] 其他重要信息 - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日的富国银行房地产证券会议、5月13日的BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时租户入住率的影响及过去经济低迷或不确定时期临时租户的表现 - 临时租户入住率是公司的一项策略，如快闪店模式。许多品牌在进入奥特莱斯业务前，会先以短期租赁的方式测试市场，了解业务情况和产品销售速度，再决定是否签订长期租约。公司过去已将一些短期租户转化为长期零售商，如Vineyard Vines和UGG [22][23][24] 问题2: 是否与零售商就下半年的库存预期进行过沟通，以及他们在返校季或假期采购库存的能力 - 目前未听说有库存问题，奥特莱斯渠道会接收大量过剩库存。公司将在夏季提前开展返校季促销活动，鼓励消费者提前购物，以应对可能的库存短缺 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会受到主动重新招商或额外空置活动的影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、Marc Jacobs等新租户入驻。公司重新招商策略旨在用更好的零售商取代表现不佳的租户，以提高租金差和长期业绩。由于美国目前新零售空间供应有限，公司有机会利用零售商对其空间的需求进行重新定位 [31][32][34] 问题4: Forever 21店铺关闭的最新情况，以及重新填充这些空间的计划和时间表 - 公司预计Forever 21店铺关闭已久，并已为大部分空间安排了临时替代租户。这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会导致租金大幅下降。市场上对这些空间的需求增加，公司认为有很大的提升空间 [36][37] 问题5: 奥特莱斯零售商是否计划将更高的价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商使用店铺的原因多样，一些品牌的产品是过剩库存，而另一些则有专门为奥特莱斯生产的产品。奥特莱斯零售商可以相对快速地调整价格，以应对库存和市场情况。他们会利用奥特莱斯渠道处理过剩库存，满足追求性价比的消费者需求 [39][40][41] 问题6: 纳什维尔购物中心开业后的表现，以及对商品组合的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到最佳销售业绩。纳什维尔购物中心开业初期，一些本地零售商表现不佳，已被替换。新入驻的Kate Spade表现良好，食品零售商也表现出色。部分店铺面积过大，若增加店铺密度，销售生产率可能会提高。公司对该中心的长期发展充满信心，当地社区和旅游客流量正在增加 [44][45][47] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及最终的货币化和资本再配置计划 - Howell购物中心因建成时间较早，周边市场发展缓慢，租户信用和租金支付能力下降，不符合公司专注于全国性租户、高信用和高租金的业务模式，因此出售。公司其他大部分中心现金流为正，具有重要的社区价值和增长潜力，目前没有其他计划出售的中心 [48][49][53] 问题8: Howell资产处置的资本化率，是否已在之前的指引中考虑，以及对本季度同店业绩的影响 - Howell资产出售未在原指引中考虑，但在更新后的范围内。该交易不属于资本化率类型的交易，包含在非同店池中。Howell是公司最小的资产，占NOI不到1%，其处置对同店NOI影响不到10个基点 [58][59][61] 问题9: 对2025年同店NOI指导范围下限的看法，以及同店NOI在今年剩余时间内是否会加速增长 - 公司指导范围为2% - 4%，该范围考虑了信用、空置时间、租金差和销售等多种变量。公司对该范围仍有信心，随着时间推移，不确定性减少，将能够更新指引 [63] 问题10: 亨茨维尔购物中心入住率下降的原因、回填时间，以及目前的收益率与初始收购时的比较 - 入住率下降主要是由于前Bed Bath & Beyond店铺（30,000平方英尺）空置，该空间占亨茨维尔入住率的625个基点和连续入住率下降的近25个基点。公司已为该空间发布了租赁信息，预计将有新零售商入驻。收购时的资本化率为8.5%，随着重新招商活动的进行，预计收益率将增长 [66][67][68] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了更多高收入消费者，以及核心租户和客户群体是否有变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，发现有新客户，包括高收入消费者和年轻消费者。这部分是由于公司升级了租户基础，引入了新品牌，吸引了不同类型的客户。公司致力于为消费者提供多样化的商品，以增加客流量和销售额 [71][72][73] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯生产的比例，以及这一比例随时间的变化，是否对此表示担忧 - 公司未听说零售商对此表示担忧，认为零售商可能会更依赖奥特莱斯渠道。以疫情后为例，2021年奥特莱斯每平方英尺的销售额达到历史最高，因为库存流动时间错过全价销售季节，最终流入奥特莱斯渠道。公司对库存流入奥特莱斯渠道持乐观态度 [76][77] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况，以及对ICSC活动的展望 - 公司对租赁情况持乐观态度，由于市场上新零售空间供应有限，零售商需求旺盛。公司的租赁策略包括用新零售商取代表现不佳的租户，以及优化店铺规模以提高生产率。第一季度和4月的交易委员会表现出色，续约率达到56% - 57%，对2025年剩余时间和2026年的租赁前景充满信心 [80][83][84] 问题14: 将返校季销售活动提前至6月，在收入或费用方面是否有季节性因素需要关注 - 公司认为这是一个明智的营销策略，可以在市场竞争中吸引消费者提前购物。大部分收入是固定且增长的，运营费用具有较高的可变性，可能会影响同比数据，但对同店NOI指导范围（2% - 4%）没有重大影响 [88][89][90] 问题15: 在经济不确定性和关税影响下，今年是否会减少营销支出 - 营销支出不是公司业务的重要驱动因素，但对吸引客流量和促进销售至关重要。公司团队会制定创意和计划，以支持零售合作伙伴和消费者 [91] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量趋势以及消费者行为和购物模式是否有变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较为平淡，3月开始增长，4月客流量非常强劲，其他同行REITs也有类似情况 [94] 问题17: 投资组合中NOI对租户销售变化的敏感性，以及如何量化销售变化对NOI的影响 - 超额租金仅占总营收的约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，因此租户销售变化对NOI的影响不大。公司的重新招商策略提高了投资组合的销售生产率，推动了租金增长，对NOI的影响更大。去年，百分比租金为1750万美元 [96][97][99] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司来说表现良好，公司与Pandora等品牌有更多业务往来。Signet正在调整其商品策略和客户定位，公司看到该类别有积极趋势 [103][104] 问题19: 8月到期的Sonae基金互换如何考虑，以及如何利用当前不寻常的远期曲线获得有吸引力的互换定价 - 公司有3.25亿美元的定期贷款通过互换策略从浮动利率转换为固定利率。2月到期的7500万美元互换已被新的远期起始互换取代，将固定利率从3.5%降至3.3%。8月到期的5000万美元目前固定利率为3.7%，公司将在今年剩余时间内寻找机会管理利率风险，维持定期贷款的固定利率 [106][107]

业绩总结 - 2024年Whitestone REIT的净收入为36,893千美元，较2023年的19,180千美元增长92.3%[81] - 2024年Whitestone REIT的物业净运营收入（NOI）为108,487千美元，较2023年的103,574千美元增长4.0%[92] - 2024年第一季度的核心每股基金运营收益（Core FFO/Share）增长11%，自2021年以来的年复合增长率（CAGR）为5.5%[7] - 2024年第一季度的年净有效租金（ABR）为24.79美元，较2023年第一季度的23.83美元有所增加[7] - 2024年第一季度的同店净营业收入（NOI）为24,661千美元，较2023年第一季度的23,522千美元增长4.8%[89] 用户数据 - 2024年第一季度的出租率为94.1%，较2021年提高了280个基点[7] - 2023年Whitestone的整体入住率已恢复至94.2%，较2021年提高了100个基点[44] - 2024年第一季度，77%的总年租金收入（ABR）来自小型商铺空间[32] 未来展望 - 预计2025年同店净营业收入增长为3%至5%[11] - 2025年预计的核心每股基金运营收益增长范围为4%至6%[10] - 预计Whitestone市场的5年人口增长率将是美国平均水平的两倍[65] - 2025年Whitestone的市场预计年均就业增长率为1.1%，高于美国平均水平的0.7%[65] 新产品和新技术研发 - Whitestone的TAP评分自2023年第二季度以来提高了2分，当前评分为81分，主要受益于贸易区的改善和收购/处置活动[42] 财务健康 - 2024年第一季度的债务与息税折旧摊销前利润（Debt/EBITDAre）为6.6倍，较2021年改善了2.6倍[7] - Whitestone的债务与EBITDA比率自2021年以来下降了3个百分点，显示出资本结构的改善[50] - 2025年第一季度，Whitestone REIT的债务与EBITDAre比率为7.2，较2024年的7.8有所改善[86] - 2025年第一季度，Whitestone REIT的总净债务为612,764千美元，较2024年的622,975千美元有所减少[86] 负面信息 - 2023年Whitestone的坏账占收入比例为1.2%，预计到2024年将保持在0.6%[45] - 2024年Whitestone REIT的非同店NOI为(8,001)千美元，较2023年的(6,863)千美元下降了16.5%[92] 其他新策略 - 2025年至2029年到期的基础租金为7750万美元，预计将推动50%至100%的历史平均现金租赁差额[14] - 2024年Whitestone REIT的管理费用为23,189千美元，较2023年的20,653千美元增长12.2%[92]