Current national average rates for home equity lines of credit and home equity loans are continuing to fall, making your second mortgage options even more affordable. However, it's unlikely that home equity rates will nosedive in the near future. The prime rate — which impacts HELOC and HEL rates — shouldn't decrease after the Federal Reserve meeting next week. So, now could be a good time to lock in a rate on your second mortgage. HELOC and home equity loan rates: Monday, January 19, 2026 According to ...

市场利率动态 - 全国平均房屋净值信贷额度利率已降至7.25%，较一个月前下降19个基点 [1][2] - 全国平均房屋净值贷款（一次性贷款）利率为7.56%，较一个月前下降3个基点 [1][2] - 第二抵押贷款利率已降至多年来的最低水平 [1] 产品定价机制 - 房屋净值贷款利率不同于首套房贷利率，其基于指数利率（如最优惠利率，目前为6.75%）加上贷款机构设定的利差 [4] - 贷款机构在第二抵押贷款产品定价上具有灵活性，利率取决于借款人的信用评分、债务水平和贷款价值比 [5] - 全国平均房屋净值信贷额度利率可能包含仅持续6个月或1年的“ introductory”利率，之后将转为更高的可变利率 [5] 产品特征与选择 - 房屋净值信贷额度允许房主在信用额度内灵活使用资金，随用随还 [7] - 部分贷款机构提供低于市场水平的 introductory 利率，例如FourLeaf Credit Union目前提供12个月5.99%年利率的房屋净值信贷额度，额度最高达50万美元 [8] - 房屋净值贷款为固定利率产品，通常没有 introductory 利率，借款人在整个还款期内锁定单一利率 [6][9] - 选择房屋净值信贷额度需关注最低提取金额，而房屋净值贷款为一次性发放，无此限制 [8][9] 市场机会与适用性 - 美联储估计房主拥有高达36万亿美元的房屋净值 [3] - 对于拥有大量房屋净值且享有优惠首套房贷利率的房主而言，目前是获取房屋净值信贷额度或贷款的最佳时机之一 [12] - 这些产品使房主能在不放弃原有低息房贷的情况下，将房屋净值套现用于房屋改善、维修或升级等项目 [12] 利率区间与还款示例 - 房屋净值信贷额度利率因贷款机构和地区而异，范围可从近6%到高达18% [11] - 以5万美元信用额度、7.50%利率为例，在10年提取期内月还款额约为313美元，但需注意该利率为可变利率，且在后续20年还款期内月供会增加 [13]

当前房屋净值贷款利率水平 - 全国房屋净值信贷额度平均利率为7.44%，房屋净值贷款平均利率为7.59% [2] - 上述平均利率基于申请人信用评分不低于780且综合贷款价值比低于70% [2] - 随着最优惠利率降至6.75%，加上贷款机构加点后，两类产品利率均接近或略低于7.5% [1] 房屋净值贷款市场背景与需求 - 截至2025年第二季度末，房主拥有的房屋净值总额接近36万亿美元，创历史新高 [3] - 由于当前一级抵押贷款利率维持在6%左右的较低区间，房主不愿放弃原有的低息抵押贷款（可能低至3%-5%），因此出售房产或进行套现再融资的可行性低 [3] - 通过HELOC或房屋净值贷款来获取部分房屋净值，成为房主获取资金的一个优质替代方案 [3] 贷款利率的定价机制 - 房屋净值贷款利率的计算方式不同于一级抵押贷款，其基于指数利率加上一个利差 [5] - 该指数通常为最优惠利率，在2025年12月10日美联储降息后为6.75%，例如贷款机构加0.75%的利差，则HELOC可变利率为7.50% [5] - 房屋净值贷款作为固定利率产品，其利差可能不同 [5] - 贷款机构在第二抵押贷款产品定价上具有灵活性，利率取决于申请人的信用评分、债务水平以及信贷额度与房屋价值的比率 [6] 行业趋势与贷款机构动态 - 随着美联储在2025年进行三次降息，最优惠利率已降至6.75%，房屋净值贷款机构正在对其产品重新定价 [7] - 例如，FourLeaf Credit Union目前提供12个月期、额度最高50万美元的HELOC，年利率为5.99%，此为后续将转为可变利率的促销利率 [7] - 贷款机构不仅会降低其可调整利率，也会降低其促销利率，以跟随美联储的低利率政策 [8] 产品选择与比较要点 - 选择贷款机构时，需同时关注促销利率和后续可变利率，并比较费用、还款条款以及最低取款额度 [8] - 房屋净值贷款可能更容易选择，因为其固定利率在整个还款期内保持不变，且一次性获得整笔贷款，无需考虑最低取款额 [9] - 建议比较两到三家贷款机构以获取最优利率报价 [6] 当前市场时机与产品用途 - 2025年大部分时间利率都在下降，且今年可能继续走低，因此当前是获取第二抵押贷款的好时机 [12] - 通过HELOC或房屋净值贷款获得的资金可用于房屋改造、维修和升级等用途 [12] 具体贷款案例与产品特性 - 以5万美元HELOC额度、7.50%利率为例，在10年取款期内，每月还款额约为313美元 [13] - HELOC利率通常是可变的，且在20年还款期内利率可能变化并导致还款额增加，整个产品周期实质上为30年贷款 [13] - HELOC更适合在更短的时间内借款并偿还余额 [13]

行业背景与市场环境 - 房屋净值创历史新高 截至2025年第二季度末 美国房主拥有的房屋净值总额接近36万亿美元[2] - 主要抵押贷款利率徘徊在6%以上 房主不愿放弃现有的低息首套抵押贷款（利率可能为3% 4%或5%）[3] - 房屋净值信贷额度为房主提供了在不放弃低息首贷的情况下 灵活动用房屋净值的替代方案[3][6] HELOC产品定价机制 - HELOC利率通常基于基准利率（如最优惠利率）加上一个利差来确定 例如 最优惠利率为6.75% 加上0.75%的利差后 HELOC利率为7.50%[1][4] - 全国平均HELOC利率为7.44% 该数据基于信用评分不低于780且综合贷款价值比不高于70%的申请人[2] - 贷款机构在第二抵押贷款产品（如HELOC）定价上具有灵活性 利率取决于借款人的信用评分 债务水平和信贷额度与房屋价值的比例[5] 产品特点与消费者考量 - HELOC允许借款人根据需要灵活动用资金 最高不超过信贷额度 且只对实际借款部分支付利息[6][9] - 许多HELOC提供较低的“ introductory”利率 但该利率通常仅持续6个月或1年 之后将转为可能大幅上调的可调整利率[5][8] - 例如 FourLeaf Credit Union提供12个月5.99%的年利率 适用于最高50万美元的信贷额度 之后将转为可调整利率[8] - 以5万美元信贷额度 7.50%利率为例 在10年提款期内月供约为313美元 但整个贷款周期通常为30年（含20年还款期） 利率可变[13] 当前市场机会与建议 - 对于拥有低息首套抵押贷款和大量房屋净值的房主而言 当前可能是获取HELOC的最佳时机之一[12] - HELOC资金可用于房屋装修 维修升级或其他用途[12] - 消费者应比较不同贷款机构的利率 费用 还款条款和最低提款金额 并注意初始利率和调整后的利率[8][11] - HELOC利率因贷款机构和借款人资质差异很大 范围可从近6%到高达18%[11]

HELOC利率走势 - 截至2025年11月25日，HELOC平均周利率为7.64%，较年初下降超过40个基点[3] - 利率可能进一步下降，CME FedWatch工具显示美联储12月会议降息的可能性约为85%[2] - 主要利率已降至7.00%，直接影响HELOC定价[5] HELOC市场背景与吸引力 - 房主拥有大量房屋净值，2024年底超过34万亿美元，为历史第三高水平[3] - 当前主要抵押贷款利率徘徊在6%左右低区间，房主不愿放弃原有的低利率（如3%、4%、5%）抵押贷款[4] - 利用HELOC可提取房屋净值，用于房屋改善、维修等，同时保留原有的低利率抵押贷款[7][12] HELOC产品特点与定价机制 - HELOC利率通常基于主要利率加上利差，例如主要利率7.00%加上1%利差，则HELOC利率为8.00%[5] - 贷款机构在第二抵押贷款产品定价上有灵活性，利率取决于信用评分、债务水平和贷款与价值比[6] - 产品通常包含低于市场水平的“ introductory”利率，可能仅持续6个月或1年，之后转为更高的可调整利率[6][9] 消费者选择HELOC的考量因素 - 不同贷款机构利率差异显著，范围可从近6%至高达18%[11] - 选择贷款机构时需关注初始利率和调整后利率、费用、还款条款和最低提取金额[9] - HELOC的优势在于按需取用，只需为实际借款支付利息，信用额度可留待未来使用[10] HELOC使用建议与还款示例 - 对于拥有大量房屋净值和低主要抵押贷款利率的房主，目前是考虑HELOC的适当时机[12] - 以5万美元信用额度、7.50%利率计算，10年提取期内月付款约为313美元，但需注意利率可变及还款期延长至30年的影响[13] - 建议在更短时间内偿还余额，以避免长期债务，例如度假等消费应谨慎使用[12][13]

当前HELOC市场概况 - 根据Curinos数据，当前全国HELOC平均利率为7.75%，该数据基于信用评分至少780且最高综合贷款价值比为70%的申请人[1][2] - 美联储数据显示，截至2024年底，房主拥有超过34万亿美元的房屋净值，为历史第三高水平[2] - 随着最优惠利率下调25个基点，预计本周开始全国HELOC利率将逐步下降[1] HELOC产品结构与定价机制 - HELOC利率通常基于最优惠利率（目前为7.00%）加上一个利差（例如1%）来确定，因此可能达到8.00%[4] - 贷款机构在第二抵押贷款产品（如HELOC）的定价上具有灵活性，利率取决于信用评分、债务金额以及信贷额度与房屋价值的比例[5] - 全国平均HELOC利率可能包含仅持续六个月或一年的“ introductory”利率，之后利率将变为可调整，并可能显著提高[5] HELOC的应用场景与优势 - 对于持有低利率（如3%、4%或5%）主要抵押贷款的房主，HELOC是获取房屋净值而不放弃原有低息贷款的绝佳替代方案[3][6] - 产品允许房主根据需要灵活使用房屋净值，最高可达信贷额度上限，并可随借随还[6][9] - 房主可继续偿还低息的主要抵押贷款，同时将HELOC资金用于房屋改善、维修升级或其他用途[6][7][12] 消费者选择HELOC的考量因素 - 不同贷款机构的HELOC利率差异巨大，范围可从近6%到高达18%，具体取决于借款人的信用资质和比价努力程度[11] - 选择贷款机构时需同时关注 introductory利率和之后的可变利率，并比较费用、还款条款和最低取款金额等条件[8] - 以5万美元信贷额度、7.50%利率计算，10年取款期内月付约为313美元，但需注意利率可变且在20年还款期内月供将增加[13]

HELOC利率现状 - 当前HELOC年利率达到年内新低，低于8.50%年化利率 [1] - 全国10年期HELOC平均年化利率为8.47%，该可变利率在6个月 introductory期后生效 [1] - HELOC利率范围从7.80%的低点到9.34%的高点 [2] - 主要贷款机构已下调HELOC introductory利率，目前全国大部分地区为5.99% [1] HELOC产品结构与定价机制 - HELOC利率不同于初级抵押贷款利率，基于指数利率（如当前7.25%的最优惠利率）加上利差构成 [3] - 贷款机构对HELOC等二次抵押贷款产品定价具有灵活性，利率取决于信用评分、债务水平和信贷额度与房屋价值的比率 [4] - HELOC利率可能包含低于市场水平的" introductory"利率，通常仅持续6个月或1年，之后利率将变为可调整且可能大幅提高 [4] - 例如，FourLeaf Credit Union提供12个月5.99%的HELOC introductory利率，最高额度50万美元，之后转换为可变利率 [7] 市场背景与 homeowner 行为分析 - 截至2024年底，homeowner 拥有超过34万亿美元的房屋净值，这是有记录以来第三大的房屋净值规模 [2] - 由于初级抵押贷款利率维持在6%左右的低水平，homeowner 不太可能很快出售房屋或放弃其原有的低利率抵押贷款（如3%、4%或5%的利率） [2] - 对于拥有低初级抵押贷款利率和大量房屋净值的 homeowner 而言，目前可能是获取HELOC的最佳时机之一 [10] HELOC的功能与优势 - HELOC允许 homeowner 在不放弃低利率初级抵押贷款的情况下，以按需使用的方式获取部分房屋净值 [5] - 最佳HELOC贷款机构提供低费用、固定利率选项和慷慨的信贷额度 [5] - HELOC的优势在于仅提取所需金额，为未来需求保留部分信贷额度，且无需为未借款部分支付利息 [8] - 提取的资金可用于房屋改善、维修、升级或度假等用途，但建议对非必要消费保持还款纪律 [10] HELOC贷款条款示例与注意事项 - 以5万美元HELOC为例，在40万美元房屋净值基础上，初始可变利率8.24%，10年提取期加20年还款期，月供约为375美元，但实质上构成30年期贷款 [11] - HELOC最适合在较短时间内借款并还清余额，而非作为长期债务工具 [11] - 选择贷款机构时需同时关注 introductory利率和后续可变利率，并比较费用、还款条款和最低提取金额 [7]

美联储降息概述 - 美联储将基准利率下调25个基点 为今年首次降息 此举可能减轻抵押贷款、信用卡及其他贷款的月供压力[1] 对信用卡行业的影响 - 25个基点的降息预计将在未来一年内为信用卡用户节省19.2亿美元的利息[3] - 对于与最优惠利率挂钩的浮动利率信用卡 利息费用通常会小幅下降 而固定利率信用卡的利息通常不会立即改变 但发卡行在通知后仍可能提高利率[4] 对抵押贷款行业的影响 - 降息可能使住房借贷成本降低 但节省金额取决于抵押贷款类型[6] - 固定利率抵押贷款的月供不会改变 借款人需通过再融资来利用较低利率 对于浮动利率抵押贷款 月供可能随市场利率下调而减少 房屋净值贷款和房屋净值信贷额度也可能为借款人带来一些缓解[7] - 业内人士指出 抵押贷款利率较低带来的大部分好处已在最近几周显现 预计此次决定后不会出现大幅进一步下降[8] - 抵押贷款利率将继续对经济数据作出反应 如果通胀缓解或就业市场疲软 可能会增加进一步降息的可能性 从而推低抵押贷款利率 许多房主正开始考虑再融资[10] - 购买典型住房可能每月节省150美元 再融资的节省额则取决于相关成本[11] 对储蓄行业的影响 - 当美联储降息时 银行通常会减少储蓄账户的利息支付 高收益储蓄账户、存款证和货币市场账户的回报率会随之降低[11] 利率现状与背景 - 联邦基金利率新目标区间为4%至4.25% 此前美联储在今年前五次会议上均维持利率不变[13]