行业与公司概述 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 涵盖住宅开发 商业零售 办公楼 物业管理及房产经纪等多个细分领域[2] * 基于19家房地产公司参加的公司日信息 对中国内地住宅市场持负面看法 对香港住宅市场持触底反弹观点 对高端零售和香港甲级办公楼持积极看法[2][3][4][5] 核心观点与论据 中国内地住宅市场 * 开发商情绪相比三个月前更为负面 主要由于过去几个月房价加速下跌[2] * 预计2025年面临利润和盈利压力 可能产生更多减值 2026年的入账利润率也将承压[2] * 贝壳 BEKE 预计其2025年第四季度二手房总交易额 GTV 将同比下降30% 并预计2026年行业二手房和新房交易额将分别下降13%和6%[2] * 多家开发商销售下滑 华润置地 CR Land 前十个月合同销售额1700亿元人民币 同比下降17% 中国海外发展 COLI 前十个月合同销售额1890亿元人民币 同比下降21% 绿城中国 Greentown China 前十个月自投部分合同销售额1200亿元人民币 同比下降6%[8][9][10] * 保利发展 Poly Developments 强调流动性优先 预计2025年库存去化销售占总交易的35% 2026年降至20% 完全去化库存可能需要至少三年时间[11] * 越秀地产 Yuexiu Property 是少数仍实现正增长的开发商之一 前十个月合同销售额同比增长1%[13] 香港住宅市场 * 开发商指出市场正在触底反弹 2025年交易量强劲复苏 驱动因素包括利率下调 人才计划及学生带来的流入人口推高租金 投资需求上升以及内地买家对一手房的需求增加[3] * 开发商对销售势头信心增强 认为后续新项目有逐步提价潜力 有利于利润率恢复[3] * 基于当前地价 项目利润率可达25-30% 这解释了土地拍卖市场情绪改善的原因[3] * 恒基兆业地产 Henderson 对其豪华住宅项目 The Legacy 已获得24亿港元合约销售 项目总可售资源估计150-160亿港元 预计入账利润率55-60%[22] * 新鸿基地产 SHKP 自7月以来在香港获得150亿港元合约销售 达到其2026财年300亿港元目标的50%[24] 中国内地与香港零售物业 * 中国内地和香港的高端商场运营商在2025年下半年势头向好 受益于股市的积极财富效应和金价上涨[4] * 中国品牌的崛起是结构性趋势 可能重塑中国内地和香港购物中心的竞争格局 对华润万象生活 CR Mixc 有利[4] * 高端零售之外 中国内地的大众市场零售因消费降级而充满挑战 香港则因电商渗透而承压[4] * 恒隆地产 Hang Lung Properties 指出10月黄金周后销售势头延续 顶级国际品牌销售额实现高个位数增长 运动服饰增长超20% 餐饮实现低双位数增长[27] 香港办公楼市场 * 受益于股市复苏和香港强劲的IPO活动 开发商收到更多租赁问询 尤其是在中环 需求主要来自金融业和对冲基金扩张 以及与IPO相关的专业服务公司如中国律所[5] * 继阿里巴巴收购铜锣湾项目后 其他中国互联网公司也在寻求购买拥有海景和标识权的甲级办公楼 为香港办公楼业主带来资本回收机会[5] * 香港置地 Hongkong Land 的中环办公楼组合负租金回调收窄至双位数下降 并预计到2026年将改善至个位数下降[28] 物业管理 * 物业管理公司继续面临住宅项目管理业务的利润率压力和收款困难[2] * 华润万象生活 CR Mixc 预计2025财年核心净利润实现双位数增长 得益于年初至今同店销售增长10-15%以及上半年稳定的租金调升率6.7-6.8%[15] * 中海物业 COPH 第三方扩张符合预期 但实际业绩与之前双位数营收增长目标存在差距 利润率因较低收款率面临压力[16] * 万物云 Onewo 预计2025年利润增长将超过营收增长 核心利润仍指引双位数增长 但物业管理毛利率预计同比下降约1个百分点至11.4% 收款率亦有所下降92-93%[17] * 保利物业 Poly Property Services 指出前十个月现金收款率比去年低2个百分点 重庆地区收款率最低仅10% 占整体营收3-4%[18] 房产经纪 * 贝壳 BEKE 目标通过成本优化措施实现利润率改善 包括减少中介人数 将二手房业务固定成本降至每季度14亿元人民币 降低门店相关成本等[20] * 公司目标将其在运营城市的市场份额从目前的38%每年提升约2个百分点 并在五年内将上海市场份额从26%提升至35%[20] 其他重要内容 公司具体动态与指引 * 华润置地 CR Land 将资产注入公募REITs可能推迟至2026年第一季度 因此2025年盈利可能因缺乏资产处置一次性收益而面临下行压力[8] * 中国海外发展 COLI 截至2025年6月未入账销售毛利率为18.1% 其中将于2025年下半年入账的部分毛利率为16.1% 2026-27年入账部分毛利率为21-22%[9] * 绿城中国 Greentown China 管理层指引2025全年盈利略高于零 2026年将继续受到旧库存拖累 盈利预计在2027年触底[10] * 新城发展 Seazen 截至2025年上半年末有息债务570亿元人民币 其中80%以上由吾悦广场质押 公司目标在2025年下半年通过降低建设成本实现全年正现金流[12] * 会德丰地产 Wharf REIC 观察到香港人流和销售普遍改善 10月奢侈品牌销售表现优于2025年上半年平均水平 但由于销售改善与租金回调之间存在时滞 预计2025年下半年零售租金回调仍为负值[29] 投资偏好与风险提示 * 报告偏好香港开发商 如恒基兆业地产 Henderson 和新世界发展 Sino Land 基于香港住宅市场触底 以及甲级办公楼业主 如太古地产 Swire Properties 和恒基兆业地产 Henderson Land [6] * 同样看好华润万象生活 CR Mixc 太古地产 Swire Properties 和恒隆地产 Hang Lung Properties 以受益于中国内地零售地产复苏[6] * 中国内地房地产市场的关键下行风险包括政府限制需求和抵押贷款的政策 开发商融资紧张 以及中国经济增速低于预期[32] * 香港房地产行业的关键风险包括宏观经济状况疲弱 新房供应逐步增加 以及美联储加息幅度超预期[31]

文章核心观点 - 澳洲春季房市迎来买家回流潮 利率下行和拍卖成交率升至两年高位推动市场活跃度 但不同首府城市的购房热点区域存在显著差异 [1][2][3] 墨尔本市场情况 - 墨尔本房市进入成熟复苏初期 高端区域领涨 最受关注区域为Stonnington-West 其房源平均浏览量是全市平均水平的三倍 [4][5] - Stonnington-West地区独立屋中位价为196万澳元 较墨尔本全市中位价106.6万澳元高出近90万澳元 [4] - Yarra地区为第二大热门区域 其公寓中位价为57.5万澳元 公寓市场表现强劲 涨幅超过独立屋 [7][8][9][10] - 首置买家"无限收入门槛担保贷款"政策将于10月1日实施 进一步刺激需求 [10] 悉尼市场情况 - 悉尼买家竞争最激烈区域为内西区 Leichhardt与Marrickville-Sydenham-Petersham的房源浏览量是平均水平的四倍以上 [13] - Leichhardt独立屋中位价为230万澳元 Marrickville-Sydenham-Petersham中位价为206万澳元 相较于东区北部470万澳元的中位价更具性价比 [13] - 新州政府宣布对Parramatta Road沿线进行重新划区 预计将新增8000套住房 提升区域发展前景 [13] 布里斯班市场情况 - 布里斯班买家趋势明显回归城市核心 热门区域包括Brisbane Inner West, Inner East, Inner和Inner North [17] - 投资者兴趣上升是推动该趋势的关键因素之一 投资者倾向于购买CBD周边的高层住宅 [17] - 自住型买家对城市化生活方式与便捷通勤的需求增加 也促进了内城区的热度 [17]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 报告覆盖多家中国房地产上市公司 包括华润置地 华润万象生活 C&D国际投资集团 中国海外发展 万科企业等[74] 核心观点与论据 **市场销售持续恶化** * 8月全国房地产销售价值同比下降14.0% 销售面积同比下降10.6% 使得前8个月销售价值降幅扩大至-7.3% 面积降幅扩大至-4.7%[2] * 高频数据显示近期销售同比降幅进一步扩大[4] **房价稳步下跌** * 8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 二手住宅价格环比下降0.6% 跌幅较7月扩大 其中一线城市二手住宅价格环比下降1.0%[2] **建筑活动弱于预期** * 8月房屋新开工面积同比下降20% 前8个月累计下降19.5%[3] * 8月房屋竣工面积同比下降21% 前8个月累计下降17.0%[3] * 疲弱的土地销售和高库存水平可能导致四季度建筑活动持续疲软[3] **四季度展望悲观** * 预计疲弱的销售趋势将在四季度延续 原因包括居民信心恶化 库存高企以及政策支持有限[1][4] * 考虑到基数效应 预计未来几个月房地产销售同比降幅将加深[4] **政策预期温和** * 鉴于近期房价下跌较为平稳 且房地产对经济增长的驱动作用减弱 预计全国性的增量住房政策将保持温和[4] 投资建议与风险 **防御性投资策略** * 建议采取防御性策略 关注能见度高的国有企业[5] * 具体推荐两类公司 消费受益型 如华润置地和华润万象生活 以及高股息收益率型 如C&D国际投资集团[5] **下行风险** * 房价跌幅低于预期可能削弱市场对政策刺激的预期 给行业近期表现带来下行压力[5] * 建筑活动可能持续疲软 对低于共识预测的2025年新开工和房地产投资预测构成下行风险[3] * 对华润万象生活的下行风险包括市场竞争加剧导致管理面积增长放缓 第三方项目利润率较低 以及奢侈品境外消费强于预期[14] * 对C&D国际投资集团的下行风险包括毛利率弱于预期和土地收购速度慢于预期[16] **估值方法** * 对华润置地采用净资产价值法估值 目标价56.20港元[9] * 对华润万象生活基于23倍2026年预期市盈率进行估值[10] * 对C&D国际投资集团采用净资产价值法估值 目标价36.17港元[11]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业 重点关注住宅开发市场[1][2][3][8] * 提及的公司包括开发商中国海外发展(COLI)、万科(Vanke)、绿城中国(Greentown)、越秀地产(Yuexiu)、龙湖集团(Longfor)、世茂集团(Shimao)、合景泰富(CGI)、旭辉控股(CIFI)、雅居乐(Agile)、碧桂园(Country Garden)、中国金茂(China Jinmao)、深圳控股(Shenzhen Inv)、仁恒置地(Yanlord) 以及华润置地(CR Land)和建发国际(C&D International)[5][8][24] * 同时涵盖房地产经纪服务提供商贝壳(KE Holdings/Beike)及多家物业管理公司[24] 核心观点与论据 **政策刺激加速基本面复苏** * 年初以来的政策刺激已从缓慢滴灌转变为强力剂量 为销售动能复苏奠定基础[2] * 政策刺激的力度包含意外元素 让市场为复苏的"希望"定价[2] * 新供应应相对紧张 住宅市场将在2015年下半年企稳 一线和二线城市优质新房价格将在未来12个月内重回温和增长轨道[2] * 上海于8月25日推出全面宽松政策包 包括取消外环外住房的购买数量限制[3][9] * 当前刺激更聚焦一线城市 因此在一线城市有强大业务布局的优质开发商将成为主要受益者[3] * 最大的政策催化剂可能来自具有可行预算的大规模城市更新刺激[3] **资本流动与财富效应的基本面角度** * 强劲资金流入香港股市重燃了投资者对这个"深度价值"板块的兴趣[4] * 过去十年中最显著的A股市场上涨所创造的财富效应或"感觉良好"因素 应对住宅市场提供基本面提振 上证综指突破3800点 刷新10年新高[4] **风险提示：反弹与现实脱节** * 反弹感觉与现实脱节 风险现在更高[5] * 过去18个月的乐观行业观点已实现 但由于重新评级可能跑赢基本预测 已开始下调部分股票评级[5] * 两大首选股为华润置地(CRL)和建发国际(C&D) 两者均已显示出明确的基本面复苏 额外的支持性政策可能推动盈利进一步上行[5][8] 其他重要内容 **上海政策具体变化** * 公积金贷款最高额度上调15% 首套房至180万元人民币 二套房至150万元人民币[9] * 允许提取公积金存款用于新房首付 而不仅是申请公积金贷款[9] * 商业房贷首套房和二套房适用相同利率[9] **土地与库存数据** * 上海外环线以外售出建筑面积占比从2021年的82%降至2025年迄今的75%[13][14] * 上海外环线以外库存占比从2021年的72%升至2025年迄今的83%[13][14] **估值与财务数据摘要** * 覆盖开发商平均NAV折让为66% 平均净负债率为62%[24] * 华润置地目标价43.20港元 潜在上行空间37.3% 建发国际目标价21.70港元 潜在上行空间17.3%[24][26] * 国有企业开发商远期市盈率在均值上下1个标准差范围内波动[17][18] * 国有企业开发商市净率在均值上下1个标准差范围内波动[22][23] * 年内至今股价表现最佳的是中国金茂(上涨61%)和华润置地(上涨42%) 表现最差的是世茂集团(下跌60%)[21] **免责与披露信息** * 报告日期为2025年8月26日 所有市场数据截至2025年8月22日收盘[50] * 截至2025年8月21日 汇丰持有华润置地债务证券的重大权益[50] * 分析师认证意见仅代表其个人观点[28]

报告行业投资评级 - 报告对CRL（1109 HK）、C&D（1908 HK）、China Jinmao（817 HK）、KE Holdings（BEKE US）均给予Buy评级 [4] 报告的核心观点 - Centaline预计更多支持性房地产政策将巩固市场复苏 [7] - 项目实地考察显示销售处忙碌、活力高，市场已触底 [7] - 关键推荐股票为CRL、C&D、China Jinmao和Beike，均为买入评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场动态与政策预期 - 与Centaline副总裁刘渊圆桌讨论认为，尽管4月市场回调，但更多政策将出台巩固复苏周期，一线城市和二线城市有望在政策支持下企稳，低房贷利率将释放 pent - up需求，豪华项目持续强劲，厦门是政策实施成功案例，还可能有城市更新、棚户区2.0和库存收购等政策 [2] - 实地考察豪华和大众市场项目，认为市场已触底，销售经理忙碌，开发商定价策略不激进，项目销售率高，潜在购房者有经济能力提升生活水平，但因宏观不确定性不愿加杠杆，平均首付比例达40% [3] 股票推荐 - 开发商中偏好CRL（1109 HK，HKD25.75，TP HKD36.30）、C&D（1908 HK，HKD15.32，TP HKD21.20）和China Jinmao（817 HK，HKD1.13，TP1.60 HKD），均有开发升级和豪华需求项目的良好记录，在下行周期有韧性且有定价权；还看好KE Holdings（BEKE US，Buy，USD20.23，TP USD26.30），受益于一、二手房市场份额增长 [4] 估值图表 - 展示了SOE开发商的12M forward PE、NAV discount、YTD share price performance、trailing PB等估值图表 [10][12][13] 估值总结 - 列出多家房地产开发商、经纪服务提供商和物业管理公司的市场价格、目标价格、市值、3m ADTV、NAV、PE、Yield、PB、Gearing等信息 [17] 估值与目标价格 - CR Land当前价格HKD25.75，目标价格HKD36.30，采用NAV估值法，假设NAV折扣32%，有41%上涨空间，维持Buy评级 [19] - C&D International当前价格HKD15.32，目标价格HKD21.20，采用NAV估值法，假设NAV折扣50%，有38.4%上涨空间，维持Buy评级 [19] - China Jinmao当前价格HKD1.13，目标价格HKD1.60，采用NAV估值法，假设NAV折扣58%，有41.6%上涨空间，维持Buy评级 [19] - KE Holdings当前价格USD20.23，目标价格USD26.30，采用PE倍数估值法，目标PE倍数23x，有30%上涨空间，维持Buy评级 [19] 评级与目标价格历史 - 展示了C&D International、China Jinmao Group、China Resources Land、KE Holdings等公司的评级和目标价格历史变化 [33][34][39] 披露信息 - 列出C&D INTERNATIONAL、CHINA JINMAO GROUP、CHINA RESOURCES LAND、KE HOLDINGS等公司的相关披露信息 [44]

报告行业投资评级 - 对CRL（1109 HK）、C&D（1908 HK）、China Jinmao（817 HK）、KE Holdings（BEKE US）的评级为Buy [4] - 对Agile（3383 HK）、COLI（688 HK）、China Vanke（2202 HK）、CIFI（884 HK）、Country Garden（2007 HK）、Greentown China（3900 HK）、Shimao Group（813 HK）、Shenzhen Inv（604 HK）、Yanlord（YLLG SP）、Yuexiu（123 HK）、A - Living（3319 HK）、CG Services（6098 HK）、Greentown Serv（2869 HK）、Shimao Services（873 HK）、Sunac Services（1516 HK）的评级为Hold [18] - 对COPL（2669 HK）、CR Mixc（1209 HK）的评级为Buy [18] 报告的核心观点 - 中原地产预计更多支持性房地产政策将巩固市场复苏 [7] - 项目实地考察显示市场已触底，销售办公室忙碌，销售经理积极，开发商定价策略不激进，促进项目销售，潜在购房者有经济能力提升居住标准，但因宏观不确定性不愿过度借贷 [3] - 推荐股票为CRL、C&D、China Jinmao和Beike，均为买入评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场动态与政策预期 - 与中原地产副总裁刘渊圆桌讨论，他认为尽管4月市场回调，但会有更多政策出台巩固复苏周期，一线城市和二线城市有望在更多支持性政策下企稳，低房贷利率将释放 pent - up 需求，豪华项目持续强劲，厦门是政策实施成功案例，还有城市更新项目、棚户区 2.0 实施和进一步库存收购等政策建议 [2] 实地考察情况 - 实地考察豪华项目和大众市场项目，市场已显示触底迹象，销售经理忙碌，开发商定价策略不激进，促进项目销售，潜在购房者有经济能力提升居住标准，但因宏观不确定性，平均首付比例达 40%，尽管首套房房贷利率 3.15%，首付要求 15% [3] 股票推荐 - 开发商中偏好CRL（1109 HK，HKD25.75，TP HKD36.30）、C&D（1908 HK，HKD15.32，TP HKD21.20）和China Jinmao（817 HK，HKD1.13，TP1.60 HKD），均有开发升级和豪华需求项目的良好记录，在近期下行周期中更具韧性且有定价权；还看好KE Holdings（BEKE US，Buy，USD20.23，TP USD26.30），受益于一、二手房市场份额增长 [4] 估值情况 - 展示了SOE开发商的多项估值指标，如12M forward PE、NAV discount、YTD share price performance、trailing PB等，并给出了各公司的估值总结，包括市值、目标价格、市盈率、市净率、股息收益率、净负债率等信息 [10][13][18] 部分公司估值与评级历史 - 展示了C&D International、China Jinmao Group、China Resources Land、KE Holdings等公司的股价表现与HSBC评级历史，以及评级和目标价格的历史变化 [30][32][37]