行业与公司 * 该纪要聚焦于中国房地产行业 涵盖市场交易数据 库存情况 政策动向及开发商估值表现 [1][2][5][7][46] * 涉及的主要上市公司包括离岸上市的华润置地（1109 HK） 绿城中国（3900 HK） 中国海外发展（0688 HK） 龙湖集团（0960 HK） 万科企业（2202 HK） 新城发展（1030 HK） 远洋集团（0817 HK）以及在岸上市的招商蛇口（001979 SZ） 金地集团（600383 SS） 华侨城（000069 SZ） 保利发展（600048 SS） 万科A（000002 SZ） [46][47][48] 核心观点与论据 **政策支持与市场稳定措施** * 政策制定者准备动员中央国有企业从陷入困境的房地产开发商手中购买未售出的房屋 [1] * 中国人民银行在第二季度货币政策报告中重申重点在于加强现有支持措施的落实 包括保障性安居工程再贷款计划（截至2024年第三季度末发放余额为162亿元人民币 总额度为3000亿元人民币）旨在加强住房市场稳定并优化房地产融资体系 [1] **市场交易表现疲软且分化** * 第33周新房成交量环比增长9% 但同比下降17% 二手房成交量环比下降2% 同比下降1% [2][5] * 截至8月当月 新房销售面积中位数环比下降15% 同比下降17% 其中一 二 三线城市分别环比下降33% 13% 16% 同比下降33% 13% 18% [5] * 截至8月当月 二手房销售面积中位数环比下降4% 同比持平 其中一 二 三线城市分别环比下降5% 4% 6% 同比变化为持平 增长1% 下降2% [5] * 年初至今 按城市平均计算新房销售面积同比下降7% 按总量计算同比下降2% 二手房销售面积按城市平均计算同比增长12% 按总量计算同比增长13% [5] * 不同区域表现分化 第33周珠三角地区成交量环比增长38% 同比增长13% 表现突出 而中西部城市成交量环比下降4% 同比下降28% 表现较弱 [10][17] **市场情绪与价格预期** * 市场情绪保持稳定 新房搜索活动环比持平 二手房访客流量环比改善3% [2] * 但中介对二手房的价格预期进一步减弱 环比下降0.7个百分点 为连续第二周类似疲软 中介价格指数（CSI）环比下降0.7个百分点 同比下降1.3个百分点 [2][7][30] * 业主报价指数（CAI）环比持平 同比上升1.0个百分点 [33] **库存水平略有下降** * 第33周库存余额环比下降0.1% 较2024年末水平下降4.0% 库存月数为25.8个月（对比7月25日的平均26.0个月） [7][35] * 分城市层级看 一 二 三线城市库存余额环比变化为+0.3% 持平 -0.2% 较2024年末水平变化为-7.6% -1.5% -4.0% [35] **开发与建设活动预期疲弱** * 基于300个城市土地销售趋势和全国水泥发货率（环比上升2个百分点至46%） 预计8月当月新开工面积将出现中双位数同比下降（对比7月国家统计局/高盛预估的中双位数同比下降） [7] * 高盛房产竣工（GSPC）追踪指标暗示8月25日竣工面积同比下降约20%（对比7月25日国家统计局/高盛预估的下降29%/十位数水平下降 以及7月25日前7个月同比下降17%） 高盛预计2025财年竣工面积同比下降10% [7][40] **开发商估值处于低谷** * 第33周 离岸覆盖开发商股价平均环比上涨6%（对比MSCI中国指数上涨3%） 华润置地和绿城中国表现突出 分别环比上涨11%和10% 在岸覆盖开发商股价平均环比上涨2%（对比沪深300指数上涨3%） 金地集团表现突出 环比上涨4% [7][46][48] * 离岸覆盖开发商目前交易价格平均较2025年底预估净资产价值（NAV）有29%的折让 2025年预期市净率（P/B）为0.6倍 在岸覆盖开发商交易价格平均较2025年底预估NAV有18%的折让 2025年预期P/B为0.5倍 [7][48] * 当前估值低于2008年下半年 2011年下半年和2014年上半年的历史低谷水平 [48] **产业链影响** * 基于约20个城市的二手房销售趋势 家电销售在8月当月可能录得同比持平 [7] * 贝壳（BEKE）的新房和二手房总交易额（GTV）在2025年第二季度预估可能同比增长2%（新房/二手房分别为-17%/+10%） 在7月至8月当月同比增长5%（新房/二手房分别为-8%/+11%） [7] 其他重要内容 * 约75个城市的房地产销售数据显示 前100大开发商的预售额在8月可能同比下降17% 对比7月下降27% [7] * 研究报告由高盛（中国）证券有限责任公司的分析师编写 并包含利益冲突披露和监管免责声明 [4][57][62][65]

行业与公司 * 纪要涉及中国房地产行业 涵盖市场交易 政策动态 开发商估值及产业链上下游表现[1][2][5][7][46][47] * 提及的上市公司包括离岸上市的华润置地(1109 HK) 绿城中国(3900 HK) 中国海外发展(0688 HK) 龙湖集团(0960 HK) 新城发展(1030 HK) 中国金茂(0817 HK) 万科企业(2202 HK) 以及在岸上市的招商蛇口(001979 SZ) 金地集团(600383 SS) 华侨城(000069 SZ) 保利发展(600048 SS) 万科A(000002 SZ)[46][47] * 同时提及产业链公司贝壳(BEKE)以及家电 家居 建材 建筑等板块指数[7][46] 核心观点与论据 政策动态与行业支持 * 政策制定者拟动员中央国企收购困境开发商的未售住宅 以支持市场[1] * 中国人民银行在二季度货币政策报告中重申重点在于加强现有支持措施的落实 例如保障性住房再贷款计划(截至2024年第三季度末发放余额为162亿元 总额度为3000亿元) 旨在促进房地产市场稳定 并优化行业融资体系以助其向新发展模式过渡[1] 市场交易表现 * 第33周新房成交量环比增长9% 但同比下降17% 二手房成交量环比下降2% 同比下降1%[2][5] * 截至8月当月 新房销售面积中位数环比下降15% 同比下降17% 其中一/二/三线城市环比分别下降33%/13%/16% 同比分别下降33%/13%/18%[5] * 截至8月当月 二手房销售面积中位数环比下降4% 同比持平 其中一/二/三线城市环比分别下降5%/4%/6% 同比变化为持平/+1%/-2%[5] * 年初至今 城市平均新房销售面积同比下降7% 加总成交量同比下降2% 城市平均二手房销售面积同比上升12% 加总成交量同比上升13%[5] * 市场情绪保持稳定 新房搜索活动环比持平 二手房看房流量环比改善3% 但中介对二手房的房价预期环比进一步减弱0.7个百分点 为连续第二周走软[2] 库存与去化周期 * 第33周库存环比下降0.1% 较2024年末水平下降4.0% 库存月数为25.8个月(对比7月25日平均为26.0个月)[7][35] * 分城市看 一/二/三线城市库存余额环比变化为+0.3%/持平/-0.2% 较2024年末水平变化为-7.6%/-1.5%/-4.0%[35] * 一/二/三线城市库存月数环比变化为+0.8%/+0.2%/持平 较2024年末水平变化为-0.9%/-2.7%/-7.8%[35] 开发商估值与股价表现 * 第33周 覆盖的离岸上市开发商股价平均上涨6%(对比MSCI中国指数上涨3%) 其中华润置地和绿城中国表现突出 分别上涨11%和10% 覆盖的在岸上市开发商股价平均上涨2%(对比沪深300指数上涨3%) 其中金地集团表现突出 上涨4%[7][46] * 覆盖的离岸开发商目前交易于较2025年底预估NAV平均29%的折价 以及0.6倍2025年预估市净率 覆盖的在岸开发商交易于较2025年底预估NAV平均18%的折价 以及0.5倍2025年预估市净率[7][48] * 估值处于周期底部 离岸开发商的当前估值对比2008年下半年 2011年下半年和2014年上半年的低谷(折价39% 市净率0.7倍 折价73% 市净率0.9倍 折价58% 市净率0.9倍) 在岸开发商的当前估值对比同期低谷(折价67% 市净率1.6倍 折价64% 市净率1.5倍 折价61% 市净率1.2倍)[48] 新开工与竣工预期 * 基于300城土地销售趋势和全国水泥出货率(环比上升2个百分点至46%) 预计8月当月新开工面积同比降幅为中等十几位数水平(对比国家统计局/高盛对7月25日同比降幅预估的-15%/中等十几位数)[7] * 高盛房产竣工(GSPC)追踪器暗示8月25日竣工面积同比下降约20%(对比国家统计局/高盛对7月25日同比降幅预估的-29%/十几位数水平 以及7个月25日同比下降17%) 高盛预估2025财年竣工面积同比下降10%[7][40] 其他重要数据与预测 * 约75城市房产销售情况暗示 百强开发商8月预售额可能同比下降17% 对比7月为下降27%[7] * 基于约20城市二手房销售趋势 8月当月家电销售总体可能同比持平[7] * 贝壳(BEKE)的新房和二手房总交易额(GTV)在2025年第二季度预估可能同比增长2%(新房/二手房分别为-17%/+10%) 在7月至8月当月可能同比增长5%(新房/二手房分别为-8%/+11%)[7] 其他重要内容 * 不同区域市场表现分化 第33周珠三角(PRD)城市新房成交量平均环比+38% 同比+13% 表现突出 而中西部城市平均环比-4% 同比-28% 表现较弱[10][17] * 年初至今 一線城市和中西部地区的销售面积同比降幅相对较小 表现优于其他区域[20] * 文件包含大量图表数据 展示各线城市 各区域(如长三角YRD 珠三角PRD 中西部)的周度及年初至今交易量趋势 库存水平 库存月数 中介售价指数(CSI)及业主报价指数(CAI)等[8][9][10][11][12][13][15][16][17][18][19][21][22][25][26][27][29][30][31][33][34][35][36][37][38][41][42][44][45][46][47][53][55]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3][7][8] 核心观点 - 中国制造业PMI从11月的50.3下降至12月的50.1 而非制造业PMI从50.0上升至52.2 建筑业和服务业PMI显著改善 部分原因是建筑公司在农历新年长假前加速活动 但制造业PMI的价格子指数显示12月通缩压力增加 [1][2] - 中国一线城市的新房和二手房销售显著高于去年同期水平 例如30个城市的新房日均销售同比增长近40% 16个城市的二手房日均销售同比增长超过50% 这与房地产研究团队的观点一致 即中国房地产市场的稳定可能由一线城市引领 但考虑到低线城市库存过剩 全国房价仍有进一步下跌空间 房屋建设活动可能在未来几年保持低迷 [3][7] - 政策方面 第四季度货币政策委员会声明承诺在2025年初加速信贷扩张 并在适当时候降低存款准备金率和政策利率 外汇管理重点从“灵活性”转向“韧性” 表明在美国关税公告后控制贬值速度的意图 国家发改委宣布2025年将扩大政府补贴的消费品以旧换新计划 涵盖智能手机 平板电脑和智能手表等产品 [8] 相关目录总结 制造业与非制造业PMI - 制造业PMI从50.3下降至50.1 非制造业PMI从50.0上升至52.2 建筑业和服务业PMI显著改善 部分原因是建筑公司在农历新年长假前加速活动 但制造业PMI的价格子指数显示12月通缩压力增加 [1][2] 房地产市场 - 一线城市的新房和二手房销售显著高于去年同期水平 30个城市的新房日均销售同比增长近40% 16个城市的二手房日均销售同比增长超过50% 房地产市场的稳定可能由一线城市引领 但低线城市库存过剩 全国房价仍有进一步下跌空间 房屋建设活动可能在未来几年保持低迷 [3][7] 政策动态 - 第四季度货币政策委员会声明承诺在2025年初加速信贷扩张 并在适当时候降低存款准备金率和政策利率 外汇管理重点从“灵活性”转向“韧性” 表明在美国关税公告后控制贬值速度的意图 国家发改委宣布2025年将扩大政府补贴的消费品以旧换新计划 涵盖智能手机 平板电脑和智能手表等产品 [8]