行业与公司 - 行业：中国房地产（China Property）[1][8] - 公司： - **CR Land (1109 HK)**、**CR Mixc (1209 HK)**（消费受益标的）[6] - **C&D (1908 HK)**、**Greentown Management (9979 HK)**（高股息标的）[6] --- 核心观点与论据 1 **房价下跌趋势扩大** - **二手房价格**：7月样本城市环比下降1.1%（6月-1.0%），同比降幅9.8%[2] - 87%城市环比下跌（6月为93%）[2] - **挂牌价**：环比降0.5%（6月-1.0%），55%城市下调（6月为68%）[2] 2 **库存压力持续上升** - **总挂牌量**：环比增0.6%，76%城市环比上升（6月71%）[3] - 55%城市挂牌量达历史新高（较2024年9月政策宽松前）[3] - **新增挂牌量**：环比降5%，同比增3%，仅23%城市环比上升（6月42%）[3] 3 **销售与访客量季节性疲软** - **访客量**：7月环比降7%，同比增20%[4] - **二手房优势**：因价格竞争力，预计三季度高线城市二手房销量同比增0-5%（尽管高频数据近期同比降10-15%）[4] 4 **政策与市场情绪** - **政策预期**：7月政治局会议未提及房地产，政策可能需房价连续显著下跌后才会调整[5] - **居民谨慎情绪**：高库存和销售疲软加剧卖方亏损抛售意愿，叠加贸易谈判不确定性，下半年销售同比或持续疲软[5] 5 **投资建议** - **防御性策略**：推荐优质国企（如CR Land、C&D）[6] - **行业评级**：房地产行业“中性”（In-Line），物业管理“具吸引力”（Attractive）[8] --- 其他重要内容 **风险提示** - **开发商压力**：领先指标恶化可能影响销售、利润率和流动性[6] - **个股风险**： - **CR Land**：目标价56.20港元（NAV折价30%）[23] - **C&D**：目标价32.55港元（NAV折价40%）[26] **数据图表** - 房价与挂牌价趋势（Exhibit 1-4）[15][16][17][18] - 访客量与新挂牌量变化（Exhibit 5-6）[22][19] --- 忽略内容 - 合规声明、分析师联系方式、公司持股披露等（如[7][35][92]） - 非核心图表（如[10]-[14]）

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业 涵盖房地产开发及物业管理与服务两个子行业[1][8] * 涉及的上市公司包括中国海外发展 中国金茂 招商蛇口 万科企业 华润置地 金地集团 绿城中国 龙湖集团 越秀地产 新城发展等开发商[92][94] * 以及雅生活服务 中海物业 国贸股份 碧桂园服务 绿城管理控股 绿城服务 万物云 保利物业 融创服务 华润万象生活等物管公司[96] 核心观点与论据：市场趋势恶化 * 7月二手房价格跌幅扩大 追踪的约50个样本城市成交房价环比下降1.1% 同比下降9.8% 环比跌幅较6月的-1.0%和5月的-1.0%有所扩大[1][2] * 87%的城市录得房价环比下跌 虽较6月的93%有所改善 但下跌面仍非常广泛[2] * 二手房挂牌价环比下降0.5% 55%的样本城市出现挂牌价下调[2] * 房源总量持续增加 7月样本城市总挂牌量环比平均上升0.6% 76%的城市录得环比增长[3] * 与2024年9月政策宽松前相比 超过80%的样本城市总挂牌量更高 其中55%的城市挂牌量达到历史新高[3] * 到访量因季节性因素下滑 7月样本城市中介门店到访量环比下降7% 但同比仍增长20%[4] 核心观点与论据：前景预期与风险 * 预计房价将进一步下跌 7月政治局会议对房地产行业提及甚少 政策回应可能持续静默直至房价出现连续显著下跌[5] * 一二手市场的高库存水平以及疲软的销售 加剧了居民对房价的谨慎看法 更多业主愿意亏损出售房产[5] * 贸易谈判的不确定性可能延迟居民的购房计划[5] * 预计下半年房屋销售将保持同比弱势 给房价带来下行压力[5] * 建议采取防御性和选择性策略 领先指标的走弱可能对开发商的销售 利润率和流动性造成压力[6] * 推荐关注两类优质国有房企：消费受益者——华润置地(1109 HK)和华润万象生活(1209 HK) 以及高股息策略——建发国际(1908 HK)和绿城管理控股(9979 HK)[6] 其他重要内容 * 行业观点：对中国房地产行业持与大市同步看法 对中国房地产物业管理与服务行业持吸引看法[8] * 尽管近期高频数据显示重点城市二手房成交量同比下滑10-15% 但考虑到新房推盘减少且二手房价格更具竞争力 预计第三季度重点城市二手房成交量仍将同比增长0-5%[4] * 7月新增二手房挂牌量继续放缓 环比下降5% 同比上升3% 仅23%的城市录得环比增长[3] * 分析师Stephen Cheung持有融创服务股票[39] * 截至2025年6月30日 摩根士丹利持有绿城服务1%或以上的普通股[40]